Umfassendes Einsichtsrecht des Mieters / der Mieterin in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Zahlungsbelege
BGH Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19
Die Notwendigkeit einer genauen Überprüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung ist hinlänglich bekannt. Nicht selten werden Positionen auf die Mietpartei umgelegt, die entweder dem Grunde oder der Höhe nach so nicht umlegbar sind. Im Zuge der Überprüfung hat die Mietpartei auch das Recht, die der jeweiligen Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Unterlagen einzusehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19 geklärt, dass der Mietpartei auch ein Einsichtsrecht in die Zahlungsbelege hat.
In dieser Entscheidung stellt der BGH unmissverständlich klar, dass ein solches Einsichtsrecht unabhängig davon besteht, ob der Vermieter / die Vermieterin im Wege des Leistungsprinzips oder des Abflussprinzips abrechnet. Unabhängig davon, dass die gewählte Abrechnungsmethode aus der Abrechnung selbst schon nicht ersichtlich ist, bezieht sich das Einsichtsrecht des Vermieters auf sämtliche vorhandene und für die jeweilige Abrechnung relevante Zahlungsbelege. Mithilfe der Zahlungsbelege soll die Mietpartei in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Bundesgerichtshof stellt in seiner Entscheidung ausdrücklich klar, dass die Darlegung eines besonderen Interesses nicht erforderlich ist. Es genügt das allgemeine Kontrollinteresse der Mietpartei an der Tätigkeit der abrechnungspflichtigen Vermieterseite.
Das Einsichtsrecht bezieht sich auf die Originalunterlagen; die Mietpartei muss sich nicht auf Kopien verweisen lassen. Es besteht allerdings kein Anspruch darauf, dass der Vermieter / die Vermieterin die Originalbelege übersendet; diese verbleiben immer bei der / dem Vermietenden oder der Hausverwaltung. Ein Anspruch auf Überlassung von Kopien kann aber geltend gemacht werden, wenn eine persönliche Einsichtnahme beispielsweise wegen Krankheit, großer Entfernung zwischen dem Wohnort der Mietpartei und dem Aufbewahrungsort der Abrechnungsbelege oder wegen eines Zerwürfnisses zwischen den Parteien unzumutbar ist.
Die Kosten für eventuell angefertigte Kopien hat die Mietpartei zu tragen. Die / der Vermietende ist nicht verpflichtet, geeignete Kopiergeräte zur Verfügung zu stellen muss aber die die Anfertigung von Fotografien und Vervielfältigungen mittels seitens der Mietpartei mitgebrachten mobilen Geräte zulassen.
Die Einsichtnahme sollte möglichst binnen 30 Tagen nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung vorgenommen, mindestens aber geltend gemacht werden. Mit Ablauf der 12-Monatsfrist nach Erhalt der Abrechnung verjährt das Recht auf Erhebung von Einwänden gegen die Abrechnung und damit auch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen.
Ruth Bindner-Reichel, Rechtsanwältin
