I.

Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage für zulässig und im wesentlichen begründet gehalten.

Es ist der Ansicht, daß der Notarvertreter des Beklagten die Amtspflichten, die ihm bei der Beurkundung des Vertrages vom 9. August 1962 der Klägerin gegenüber oblagen, fahrlässig verletzt hat und der Beklagte nach §§ 19, 46 BNotO der Klägerin hierfür haftet.

Wie das Berufungsgericht ausgeführt hat, bedeutete es eine für die Klägerin gefährliche Vorleistung, daß sie sogleich bei Abschluß des Vertrages als Voraussetzung für seine Durchführung die den Wert des unbebauten Grundstücks erheblich übersteigende Anzahlung von 35.000 DM leisten und mit den festgelegten weiteren Raten den vollen Kaufpreis an die N.-H. zahlen sollte, bevor das Eigentum an dem gekauften Grundstück mit dem zu errichtenden Schwedenhaus auf sie übertragen wurde. Eine derartige Vertragsgestaltung habe den beurkundenden Notar zu einer umfassenden Belehrung des Käufers über die mit ihr verbundenen Gefahren und zu einer eingehenden Beratung darüber genötigt, wie die Gefahren durch rechtliche Sicherungsmöglichkeiten am besten vermieden oder die Risiken möglichst klein gehalten werden konnten. Dazu habe es nicht genügt, daß der Notar Vertreter der Klägerin eine Auflassungsvormerkung vorgeschlagen und deren Bedeutung erklärt habe. Ihm sei bekannt gewesen, daß der abzuschließende Vertrag zu einem Großbauvorhaben der Verkäuferin gehört habe, wie es erfahrungsgemäß ohne dinglich zu sichernde Bankzwischenfinanzierungskredite nicht durchführbar sei. Daher habe sich ihm eine eingehende Erörterung dieses Gesichtspunktes angesichts der auffälligen Tatsache aufdrängen müssen, daß der gesamte aus 19 Katasterparzellen bestehende Grundbesitz nach dem Inhalt des Grundbuchs unbelastet gewesen sei. Die pflichtgemäße Befragung des Verkaufsleiters Hössermann hätte zutage gebracht, daß zunächst eine Globalbelastung und später eine Aufteilung der Lasten und Entpfändung der zu verkaufenden Parzellen vorgesehen sei, und hätte den Notarvertreter sodann weiter veranlassen müssen, die Klägerin darüber zu belehren, daß der ihm vorliegende Inhalt des Grundbuchs allein keinen sicheren Aufschluß über die bei Eingang des Antrages auf Eintragung der Auflassungsvormerkung vorhandenen Belastungsverhältnisse zu geben vermöge, daß sich höchstwahrscheinlich unerledigte Eintragungsanträge bei den Grundakten befänden, die er nicht eingesehen habe, und zunächst bewirkte Eintragungen der Auflassungsvormerkung in voller Höhe vorgingen. Nach der Überzeugung des Berufungsgerichts würde die Klägerin den Notarvertreter daraufhin mit entsprechenden Nachforschungen beauftragt und der Notarvertreter in Ausführung dieses Auftrags festgestellt haben, daß am 11. April 1962 bereits der Antrag auf eine Hypothek von 564.000 DM zu den Grundakten eingereicht worden war. Hierüber aufgeklärt, würde die Klägerin den Kaufvertrag dann entweder nicht ohne eine geeignete Absicherung und Gewährleistung der beabsichtigten lastenfreien Übereignung geschlossen oder - wenn dies mangels Einverständnisses der N.-H. und des Gläubigers jener zukünftigen Hypothek nicht möglich gewesen sein sollte - vom Abschluß des Vertrages überhaupt abgesehen haben. Ob die Dinge den einen oder anderen Verlauf genommen hätten, steht nach Ansicht des Berufungsgerichts offen; erst weitere Sachaufklärung könnte hierüber Klarheit erbringen. Auf eine solche wurde es nach Meinung des Berufungsgerichts jedoch nur bei einer Leistungsklage ankommen; für die Feststellungsklage sei sie entbehrlich. Sollte anzunehmen sein, daß bei entsprechender rechtlicher Vertragsgestaltung lastenfreier Erwerb der Klägerin sichergestellt worden wäre, so sei der durch die Pflichtverletzung des Notarvertreters verursachte Schaden der Klägerin noch nicht zu übersehen, weil aus der Hypothek die Zwangsversteigerung ihres Grundstücks angeordnet worden sei und der Schaden sich daher noch in der Entwicklung befinde. Bei Abstandnahme von dem Kaufvertrage bestehe der Schaden in dem nutzlos aufgewendeten Kaufpreis und den laufenden, noch nicht abgeschlossenen Unkosten. Einer Klärung der zwischen den Parteien bestehenden entscheidenden Streitpunkte sei bereits mit der Feststellungsklage gedient. - Daß der Notar nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO bei fahrlässiger Amtspflichtverletzung nur haftet, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag, führt, so hat das Berufungsgericht weiter erwogen, zu keiner sachlichen Einschränkung. Die etwaigen anderweitigen Ersatzansprüche, auf die der Beklagte hingewiesen habe, böten keine Aussicht auf alsbaldige Verwirklichung und seien im Ergebnis gänzlich ungewiß; derartige unsichere Ersatzleistungen brauche die Klägerin durch zeitraubende Prozesse nicht zu verfolgen. Unter diesem Gesichtspunkt könnte sie sofort auf Leistung klagen. Es mache keinen Unterschied, ob sie stattdessen die nach § 256 ZPO zulässige Feststellung begehre. Da sie die Höhe dessen, was ihr vielleicht von dritter Seite zufließen könne, ebenso wie überhaupt ihre künftigen Schäden zur Zeit nicht genau zu übersehen vermöge, sei ein Feststellungsurteil möglich, das die grundsätzliche Verpflichtung des Beklagten zum Ersatz der entstandenen und zukünftigen Schäden feststelle, von der Ersatzpflicht aber zugleich die Schäden ausnehme, für die die Klägerin vielleicht von anderer Seite Leistungen erhalte, wenn, wie hier, der volle Ausgleich des Schadens auf diese Weise unsicher bleibe. Dem sei durch die Fassung der Urteilsformel ("aus dem Gesichtspunkt der Notarhaftung") Rechnung getragen worden.

II.

Die Revision gegen dieses Urteil kann keinen Erfolg haben.

1.

Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage mit Recht für zulässig gehalten.

Bei dem Bestreiten des Beklagten hatte und hat die Klägerin ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung seiner Schadenshaftung für die seinem Amtsvertreter zum Vorwurf gemachte Pflichtverletzung gegenüber der Klägerin. Die von der Revision in Zweifel gezogene Kausalität der Amtspflicht Verletzung für einen Schaden der Klägerin berührt nicht die Zulässigkeit der Feststellungsklage, sondern betrifft ebenso wie die Frage nach dem Vorliegen einer schuldhaften Amtspflichtverletzung und dem Bestehen anderweitiger Ersatzmöglichkeiten die sachliche Begründetheit der Klage.

Die Revision meint, als Schadensersatzanspruch der Klägerin wäre, wenn sie vom Abschluß des Kaufvertrages Abstand genommen hätte, nur der Ansprach auf Rückzahlung des Kaufpreises in Betracht gekommen; allein um diesen Anspruch könne es sogar gehen, da die Klägerin überhaupt keine anderen Möglichkeiten gehabt habe, als den Vertrag unter Übernahme des Risikos abzuschließen oder vom Vertragsabschluß abzusehen; den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises hätte die Klägerin aber im Wege einer Leistungsklage geltend machen können.

Die Zulässigkeit der Feststellungsklage kann hiermit nicht in Frage gestellt werden.

Ob ein Kläger an der von ihm begehrten Feststellung ein rechtsschutzwürdiges Interesse hat, ist auf der Grundlage und unter Würdigung seines Klagevorbringens zu beurteilen. Der Sachvortrag der Klägerin geht aber keineswegs dahin, daß Schadensauswirkungen nur unter dem von der Revision hervorgehobenen Gesichtspunkt in Betracht kämen und lediglich ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung des Kaufpreises in Rede stehe. Vielmehr schließt ihre Darstellung durchaus auch die nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht ohne weiteres ausschließbare Möglichkeit ein, daß es zu einer den lastenfreien Erwerb sichernden anderweitigen Vertragsgestaltung gekommen wäre, wenn der Notarvertreter es nicht an der pflichtgemäßen Beratung und Belehrung hätte fehlen lassen. Solchenfalls kämen aber, wie das Berufungsgericht ohne erkennbaren Rechtsirrtum erwogen hat, Schäden in Betracht, die im Hinblick auf die angeordnete Zwangsversteigerung des Grundstücke noch in der Entwicklung begriffen und nicht schon zu übersehen waren. Zutreffend hat das Berufungsgericht auch darauf hingewiesen, daß bei Abstandnahme vom Kaufabschluß zu den Schadensauswirkungen nicht nur die Kaufpreiszahlung, sondern auch laufende und noch nicht abgeschlossene Unkosten gehörten. Bei Klageerhebung ließ sich der Schaden also nicht schon abschließend beziffern. Die Zulässigkeit der Feststellungsklage unterliegt daher keinen begründeten Bedenken.

2.

Auch die sachliche Beurteilung, die das Feststellungsbegehren im Berufungsurteil gefunden hat, gibt keinen Anlaß zu durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

a)

Mit Recht ist das Berufungsgericht der Ansicht, daß der Notarvertreter verpflichtet gewesen wäre, die Klägerin darauf hinzuweisen, daß die Auflassungsvormerkung ihr den lastenfreien Erwerb des Grundstücks dann nicht sicherte, wenn beim Grundbuchamt bereits die Eintragung dinglicher Belastungen beantragt war. Daß dies der Fall sein konnte, lag bei dem vom Berufungsgericht festgestellten und den Notarvertreter bekannten Zusammenhang des beabsichtigten Kaufvertrages mit dem ohne Zwischenfinanzierung nicht durchführbaren Großbauvorhaben der N.-H. durchaus nahe. Danach bestanden aber für die Klägerin Gefahren, die durch die Auflassungsvormerkung trotz der mit ihr erstrebten Sicherung nicht auszuschalten waren. Das hätte der Notarvertreter bedenken und der Klägerin, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hiervon nichts wußte, sagen müssen. Dazu war er aufgrund der mit der Beurkundungstätigkeit einhergehenden, vom Berufungsgericht zutreffend dargelegten betreuenden Beratungs- und Belehrungspflicht verbunden. Diese Belehrungspflicht wäre nur dann entfallen, wenn er, was nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht der Fall war, mit Sicherheit hätte annehmen können, daß die Eintragung einer dinglichen Belastung nicht schon beantragt war oder die Klägerin die sich für sie ergebenden Gefahren kannte. Daß er es unter Verletzung der pflichtgemäßen Sorgfalt an der erforderlichen Belehrung hat fehlen lassen, begründet nach §§ 19, 46 BNotO die neben der eigenen Verantwortlichkeit bestehende Schadenshaftung des Beklagten.

In diesem Sinne ist auch die Urteilsfeststellung des Berufungsgerichts zu verstehen.

Allerdings hat das Berufungsgericht ausgesprochen, der Beklagte habe der Klägerin dafür zu haften, daß der Notarvertreter "die Klägerin nicht darüber aufgeklärt und belehrt hat, daß zu den Grundakten ... am 11. April 1962 ein Antrag auf Eintragung einer Darlehenshypothek von 564.000 DM für die Süddeutsche Bodenkreditbank, M., eingereicht war." Indessen hat das Berufungsgericht, wie die Urteislausführungen zeigen, nicht so sehr hierin die haftungsbegründende Pflichtverletzung gesehen, sondern in dem voraufgegangenen Versäumnis einer Belehrung über die Unzulänglichkeit der Auflassungsvormerkung bei bereits eingereichten Belastungsanträgen. Nach der Überzeugung des Berufungsgerichts hätte der Notarvertreter aber die Grundakten eingesehen, den am 11. April 1962 eingereichten Eintragungsantrag darin vorgefunden und die Klägerin hiervon pflichtgemäß in Kenntnis gesetzt, wenn er von der Klägerin damit beauftragt worden wäre, nachzuforschen, ob sich ein derartiger Antrag bei den Grundakten befand. Daß er den Auftrag nicht erhalten hat, beruht eben auf jener voraufgegangenen Versäumnis. Bei seiner Urteilsfassung hat das Berufungsgericht statt deren Bezeichnung in unschädlicher Weise nur an den für die behauptete Schadensentstehung wesentlichen Folgeumstand angeknüpft. Da aus der Zusammenfassung von Urteilsformel und Entscheidungsgründen der Sinn der getroffenen Feststellung klar hervorgeht, kann es bei der Fassung sein Bewenden behalten.

b)

Ob die Amtspflichtverletzung des Notarvertreters der Klägerin Schaden verursacht hat, unterlag der tatrichterlichen Beurteilung des Berufungsgerichts, das hierbei nach § 287 ZPO besonders frei gestellt war. Daß es diese Frage bejaht hat, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Wenn die Klägerin auch eine günstige Auskunft über die N.-H. erhalten hatte und deswegen keine Bedenken hegte, die Anzahlung zu leisten, bevor der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zum Grundbuchamt kam, so konnte das Berufungsgericht, das dies sehr wohl bedacht hat, doch davon überzeugt sein, daß sie den Vertrag in der vorliegenden Form nicht abgeschlossen und die Zahlung also auch nicht geleistet hätte, wenn sie durch den Notarvertreter pflichtgemäß darauf aufmerksam gemacht worden wäre, daß möglicherweise Belastungsanträge beim Grundbuchamt bereits vorlägen und sie Gefahr laufe, trotz der Auflassungsvormerkung nur ein wirtschaftlich ausgehöhltes Eigentum zu erlangen. Allerdings hat die Klägerin Zahlungen auch noch geleistet oder restliche Kaufgelder hinterlegt, nachdem die Hypothek eingetragen worden war, wobei streitig ist, wann sie die Kenntnis hiervon erlangt hat. Das hat das Berufungsgericht im Urteil jedoch erwähnt und es spricht nichts dafür, daß es sich dessen bei seiner Würdigung nicht bewußt gewesen wäre. Daraus, daß die Klägerin mit den späteren Zahlungen unter den mittlerweile eingetretenen Sachumständen - mehr oder weniger zwangsläufig - auf dem einmal betretenen Wege weiter geschritten ist, mußte das Berufungsgericht durchaus nicht schließen, daß sie diesen Weg auch dann eingeschlagen, den Vertrag vom 9. August 1962 in der vorliegenden Form also auch dann abgeschlossen hätte, wenn sie durch den Notar Vertreter über die Gefahren belehrt worden wäre, die er in sich barg. Damit steht aber fest, daß die Pflichtverletzung des Notarvertreters der Klägerin Schaden verursacht hat, mag der Umfang des Schadens auch noch nicht zu übersehen und möglicherweise davon abhängig sein, ob der Vertrag in einer die Klägerin sichernden anderen Form hätte zustande gebracht werden können oder nicht. Für das unbezifferte Feststellungsverlangen bedurfte dies keiner Klärung.

c)

Gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daß anderweitige Ersatzansprüche außer Betracht ständen, ist rechtlich gleichfalls nichts zu erinnern. Wenn auch für die Haftung des Notars aus fahrlässiger Amtspflichtverletzung das fehlen anderweitiger Ersatzmöglichkeiten Anspruchsvoraussetzung ist, so ist dieses Erfordernis doch nicht dahin zu verstehen, daß der Geschädigte vor Inanspruchnahme des Notars alle etwa denkbaren Möglichkeiten anderweitiger Ersatzerlangung erschöpft haben müßte. Als negative Anspruchsvoraussetzung kommen nur solche Ersatzmöglichkeiten in Betracht, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die in Rede stehende Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf baldige Verwirklichung bieten. Die Behauptungs- und Beweislast des Verletzten geht nicht so weit, daß er auch das Vorhandensein sonstiger Ersatzmöglichkeiten widerlegen wüßte; vielmehr bleibt es dem Beklagten überlassen. ihn die Versäumung etwaiger anderer Möglichkeiten nachzuweisen (vgl. Urteile des erkennenden Senats vom 28. April 1964 - VI ZR 291/62 - LM Nr. 14 zu § 839 [E] BGB; vom 11. April 1967 - VI ZR 186/65 - LM Nr. 30 a zu § 852 BGB). Von diesen Grundsätzen hat sich das Berufungsgericht zutreffend leiten lassen. Daß es die Hinweise des Beklagten auf andere Ersatzmöglichkeiten als nicht widerlegungsbedürftig angesehen hat, weil diese gänzlich ungewiß seien, läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Ein Rechtsverstoß liegt auch nicht darin, daß das Berufungsgericht den Hinweisen nicht unter dem Blickwinkel einer Beweisführung des Beklagten nachgegangen ist; hierfür ermangelten sie der erforderlichen Substantiierung und Schlüssigkeit.

Mit Recht ist das Berufungsgericht der Ansicht, daß Ungewisse anderweitige Ersatzmöglichkeiten die Inanspruchnahme des Notars aus fahrlässiger Amtspflicht Verletzung durch Feststellungsklage ebenso wenig hindern wie durch Leistungsklage (vgl. die vom Berufungsgericht angezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 21. Oktober 1965 - III ZR 156/64 - VersR 1966, 237, 238). Es hat die Feststellung der Ersatzpflicht des Beklagten im Hinblick darauf begrenzt, daß der Klägerin vielleicht doch anderweitiger Ersatz zufließt. Die Form, in der es diese inhaltliche Begrenzung zum Ausdruck gebracht hat ("aus dem Gesichtspunkt der Notarhaftung verpflichtet"), ist nicht zu beanstanden; sie macht hinreichend deutlich, daß die Klägerin, wenn sie demnächst ihren Schaden gegenüber dem Beklagten liquidiert, sich anrechnen lassen muß, was sie von anderer Seite mit schadensausgleichenem Effekt erhalten haben könnte.

d)

Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht schließlich den Mitschuldeinwand für unbegründet gehaltene Auch soweit die Revision zu bedenken gibt, daß die Klägerin auf die Auskunft des Vereins Creditreform über die N.-H. vertraut und bei Vertragsabschluß sofort 35.000 DM gezahlt hat, ist ein Verschulden nicht ersichtlich; daß sie das Risiko, das ihr zum Schaden geworden ist, bewußt übernommen hätte, trifft nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt nicht zu; aus ihm ergibt sich auch nichts für die Annahme, daß sie es trotz der unterbliebenen Belehrung durch den Notarvertreter hätte erkennen müssen.

Die Revision ist hiernach unbegründet.

Nach § 97 ZPO hat der Beklagte die Kosten seines erfolglosen Rechtsmittels zu tragen.