Die Revision hat Erfolg.

1.

Das Berufungsgericht hält eine Geschäftsunfähigkeit des Klägers bei Vertragsabschluß nicht für bewiesen. Die Revision greift dies nicht an.

2.

Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht aber eine Nichtigkeit des Vertrages vom 13. Dezember 1977 nach § 138 BGB.

a)

Es meint, entscheidend sei nicht, ob eine Gegenüberstellung von Leistung und Gegenleistung ein deutliches Mißverhältnis ergebe. Nach der Vertragsgestaltung und den "erkennbar gewordenen Intentionen" der Parteien sei klar, daß es nicht lediglich um Austausch von Leistung und Gegenleistung gegangen sei. Vielmehr hätten sich der Kläger und seine Ehefrau für das Alter Versorgung und Betreuung, und zwar nicht nur in finanzieller Hinsicht, verschaffen wollen. Der Vertrag habe objektiv und subjektiv mit den Interessen der Verkäufer übereingestimmt.

Dem kann sich der Senat nicht anschließen. § 138 Abs. 2 BGB stellt objektiv zunächst darauf ab, ob sich jemand "für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung stehen". Wenn sich die sonstigen Voraussetzungen des Wuchertatbestandes nicht feststellen lassen, kann bei auffälligem Leistungsmißverhältnis ein Vertrag nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn eine verwerfliche Gesinnung hervorgetreten ist; dies kann sich schon aus einem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ergeben (vgl. Urteile des Senats vom 30. Januar 1981, V ZR 7/80, WM 1981, 404, 405; vom 18. Januar 1980, V ZR 34/78, WM 1980, 597 je m.w.N. zur st. Rspr. des BGH). Das gilt ohne Rücksicht auf die Motive zum Vertragsschluß für alle Verträge, in denen sich Leistung und Gegenleistung gegenüberstehen. Auch das Berufungsgericht bezweifelt nicht, daß der vorliegende Vertrag einen solchen Austauschcharakter hat. Es beurteilt ihn nach seiner Überschrift und seiner Ausgestaltung als Kaufvertrag, die Voraussetzungen einer gemischten Schenkung stellt es nicht fest. Dann aber durfte es wegen des mit dem Vertrag verfolgten Versorgungs- und Betreuungszwecks nicht davon Abstand nehmen, ein behauptetes Leistungsmißverhältnis zu prüfen, es sei denn, es verneinte die subjektiven Voraussetzungen des Wuchers und der allgemeinen Sittenwidrigkeit. Auf die vom Landgericht bejahte subjektive Seite des Wuchers ist das Berufungsgericht jedoch nicht eingegangen. Schon deshalb ist das angefochtene Urteil in seiner Hauptbegründung nicht haltbar. Darüber hinaus kann dem Urteil auch nicht entnommen werden, es habe - bei unterstelltem Leistungsmißverhältnis - die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB verneinen wollen.

Die vom Berufungsgericht hervorgehobene Motivation der Parteien kann für die subjektive Seite der Sittenwidrigkeit eine Rolle spielen, für das Vorliegen eines auffälligen Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung kommt es aber auf die objektiven Werte dieser Leistungen und nicht auf das besondere Interesse eines Vertragsteils an (vgl. Senatsurteil vom 2. Mai 1969, V ZR 32/66, LM BGB § 138 Ba Nr. 4 a; BGH Urteil vom 14. Juli 1969, VIII ZR 245/67, WM 1969, 1255, 1257).

b)

Soweit sich das Berufungsgericht hilfsweise mit den Gegenleistungen der Beklagten befaßt und diese um 116 736 DM höher als das Landgericht (dieses ist von 47 400 DM ausgegangen) bewertet, läßt sich das Berufungsurteil schon deshalb nicht aufrechterhalten, weil es rechtsfehlerhaft zum Grundstückswert keine Feststellungen trifft, sondern insoweit nur ausführt, dieser könne auch erheblich über 150 000 DM gelegen haben. Zutreffend rügt die Revision, daß der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen hatte, das Grundstück habe schon 1977 einen Verkehrswert von "wenigstens 300 000 DM" gehabt (GA 353, 355). Ist für die Revisionsinstanz von diesem Grundstückswert auszugehen, so läßt sich schon auf der Grundlage der vom Berufungsgericht vorgenommenen Bewertung ein objektives Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht verneinen. Das Berufungsgericht führt zwar nebenbei aus, "die Parteien" seien bei Vertragsschluß übereinstimmend von einem Verkehrswert von 150 000 DM "ausgegangen". Es ist nicht erkennbar, in welchem Zusammenhang es diese Feststellung trifft. Sollte damit lediglich auf die Tatsache hingewiesen sein, daß die Kaufvertragsparteien den Beurkundungswert für den Notar übereinstimmend mit 150 000 DM angegeben haben, so wäre damit allein nicht die Kenntnis der Beklagten von einem Leistungsmißverhältnis verneint.

Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Wert der von den Beklagten zu erbringenden Leistungen sind jedenfalls in einem entscheidenden Punkt rechtsfehlerhaft.

Nach der Aussage des Zeugen Dr. W. war die Ehefrau des Klägers, die sich unstreitig bei Vertragsschluß im Krankenhaus befand, bereits damals totkrank. Es ist deshalb unrichtig, für die objektive Bewertung der Rentenzahlungspflicht eine mittlere Lebenserwartung der damals 75jährigen Frau von 8,59 Jahren zugrunde zu legen. Eine andere Frage ist, ob die Beklagten davon Kenntnis hatten, daß mit dem baldigen Ableben der Ehefrau des Klägers gerechnet werden mußte, was allerdings - entgegen der Auffassung der Revision - bestritten war, weil die Beklagten schon objektiv die Todeserwartung der Ehefrau des Klägers in Abrede gestellt hatten (GA 261). Es geht jedoch nicht an, subjektiv zugunsten der Beklagten von einer durchschnittlichen Lebenserwartung auszugehen. Sie wußten nämlich unstreitig, daß die Ehefrau des Klägers wegen einer schweren Erkrankung im Krankenhaus lag, der Beklagte hat sie nach seinem eigenen Vortrag nahezu täglich besucht (GA 380/381; vgl. auch Aussage Dr. Wattendrup). Dieser Fragenkreis hat Bedeutung sowohl für die Bewertung des Rentenrechts als auch des Wohnungsrechts, das sich nach dem Tode des Erstversterbenden der Verkäufer auf bestimmte Räume beschränken sollte.

3.

Da ohnehin eine erneute Verhandlung vor dem Berufungsgericht erforderlich ist, wird die Klägerin Gelegenheit haben, auf ihre sonstigen Bedenken gegen das Berufungsurteil zurückzukommen, insbesondere zur Frage, ob das Berufungsgericht ohne erneute Vernehmung des Zeugen Bo. hinsichtlich der Umbuchung von 19 900 DM nebst Zinsen zu einem anderen Ergebnis als das Landgericht kommen durfte (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978, V ZR 199/77, LM ZPO § 398 Nr. 10 m.w.N.; BGH Urteil vom 14. Oktober 1981, IVa ZR 152/80, LM ZPO § 398 Nr. 12 m.w.N.). In diesem Zusammenhang bleibt darauf hinzuweisen, daß das Landgericht im Rahmen seiner Beweiswürdigung insbesondere auf die höchst widersprüchlichen Behauptungen der Beklagten über den Grund für die Anlage des Sparbuchs abstellte, worauf das Berufungsgericht nicht eingegangen ist.