Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 30.04.1998, Az.: BVerwG 3 C 52.96

I.

Die Klägerin begehrt die Feststellung, daß ihr aufgrund von Baumaßnahmen das Gebäudeeigentum an einem Wohnhaus zustehe.

Das streitbefangene Gebäude steht auf einem ehemaligen Bodenreformgrundstück. Dieses wurde nach Versterben des nutzungsberechtigten Neubauern in Volkeigentum überführt. Rechtsträgerin wurde eine LPG, die Rechtsvorgängerin der Klägerin.

Im Juli 1986 wurde die LPG durch den Rat des Kreises Wanzleben angewiesen, das Wohnhaus zu "rekonstruieren" und es dann als Mietwohnung an ein LPG-Mitglied zu vergeben. Das Gebäude befand sich zu diesem Zeitpunkt in einem schlechten Zustand. Sein Wert betrug nach DDR-Maßstäben weniger als 5.000 M. In den Jahren 1985 und 1986 erfolgten umfangreiche Baumaßnahmen, durch die das Haus auch erheblich vergrößert wurde. Insgesamt wurden etwa 61.000 M investiert.

Den Antrag der Klägerin auf Feststellung der Entstehung von selbständigem Gebäudeeigentum lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 1. April 1996 ab. Zur Begründung führte sie aus, es habe sich nicht um die Neuerrichtung eines Gebäudes, sondern um Rekonstruktions- und Modernisierungsmaßnahmen gehandelt.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Klage hat die Klägerin geltend gemacht, die Voraussetzungen für das Entstehen gesonderten Gebäudeeigentums seien gegeben. Von der "Errichtung eines Bauwerks" sei auch dann auszugehen, wenn - wie im vorliegenden Fall - schwere Bauschäden vorgelegen hätten, die Nutzbarkeit des Gebäudes wieder hergestellt worden sei und die baulichen Maßnahmen nach ihrem umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprächen.

Die Klägerin hat beantragt,

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit folgender Begründung abgewiesen: Die Klägerin habe weder nach den Vorschriften des LPG-Gesetzes 1982 (§ 27) noch nach der Übergangsvorschrift des Art. 233 § 2 b EGBGB Eigentum an dem Haus erworben. Für das Entstehen von selbständigem Gebäudeeigentum sei nach beiden Regelungen erforderlich, daß der Antragsteller ein Gebäude "errichtet" habe. Dieses Tatbestandsmerkmal sei im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Unter der "Errichtung" eines Gebäudes sei die Herstellung eines Neubaues zu verstehen; Um- und Ausbauten fielen nicht unter diesen Begriff. Im Falle des "Schäferhauses" seien zwar erhebliche Umbau- und Renovierungsarbeiten durchgeführt, jedoch kein Neubau hergestellt worden. Nach Aussage von Zeugen habe es sich bei dem Gebäude vor den Baumaßnahmen "eigentlich um eine Ruine" bzw. um eine "Bruchbude" gehandelt. Es seien einige Zwischenwände versetzt und mehrere angefaulte Dachsparren ausgewechselt worden. Der Dachstuhl sei im wesentlichen erhalten geblieben. Das Dach sei neu gedeckt worden. Im "alten" Bereich habe man die Dielen komplett erneuert. Die Treppe zum Obergeschoß sei ersetzt worden. An der alten Giebelseite habe man auf Wunsch der Frau des Schäfers ein neues großes Fenster eingebaut. Die Grundmauern und die Außenmauern seien stehengeblieben. Der Altbau stehe mit dem rekonstruierten Bauwerk offenkundig in planmäßigem Zusammenhang. Diese Maßnahmen seien nicht als Erstellung eines Neubaues zu werten.

Mit ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie trägt vor:

Das Urteil leide zum einen an einem Verfahrensmangel, da das Verwaltungsgericht sich in den Entscheidungsgründen nicht - wie es das Klagevorbringen erfordert hätte - mit der Frage auseinandergesetzt habe, ob das Tatbestandsmerkmal der "Errichtung" nicht schon deshalb zu bejahen sei, weil dem Altbau seinerzeit ein Anbau mit eigenem Fundament angefügt worden sei. Zum anderen verkenne die Vorinstanz in materiellrechtlicher Hinsicht, daß nach dem Gesetzeswortlaut die "Errichtung", nicht aber eine "Neu-Errichtung" eines Gebäudes verlangt werde. Die mit den Baumaßnahmen bewirkten Wertveränderungen müßten berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall wäre ein kompletter Neubau kostengünstiger gewesen als die um den Anbau erweiterte Wiederherstellung des alten Hauses. Der Errichtung von Gebäuden seien weitreichende bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden gleichzusetzen. Dies folge aus dem hier anzuwendenden § 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG.

Die Beklagte tritt der Revisison entgegen.

II.

Der Senat entscheidet ohne mündliche Verhandlung, da die Beteiligten hierzu ihre Einwilligung erklärt haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht (§ 137 Abs. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht hat die Entstehung von selbständigem Gebäudeeigentum zu Recht verneint. Der geltend gemachte Verfahrensfehler liegt nicht vor.

Die Feststellung, ob selbständiges Gebäudeeigentum besteht und wem es ggf. zusteht, richtet sich nach Art. 233 § 2 b EGBGB. Feststellungsfähiges Gebäudeeigentum könnte im Fall der Klägerin nach § 27 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften (LPG-Gesetz) vom 2. Juli 1982 (DDR GBl I Nr. 25 S. 443) unmittelbar durch die Baumaßnahmen zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin (Art. 233 § 2 b Abs. 2 Satz 1 EGBGB) oder nach Absatz 1 der vorgenannten Bestimmung entstanden sein. Voraussetzung wäre für beide Entstehungsgründe, daß die Arbeiten am "Schäferhaus" als Errichtung eines Gebäudes zu bewerten sind. Das Verwaltungsgericht hat dies im Ergebnis zutreffend verneint.

1.

Gemäß § 27 Satz 1 LPG-Gesetz standen die von einer LPG auf dem von ihr genutzten Boden errichteten Gebäude und Anlagen unabhängig vom Eigentum am Boden im Eigentum der LPG. Bei der Frage, wie der Begriff der "Errichtung" von bloßen Ausbau- oder Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen ist, kann der Senat anknüpfen an seinen Beschluß vom 23. April 1997. Dort ist ausgeführt, daß die Errichtung eines Gebäudes im Sinne des hier anzuwendenden Gesetzes das Entstehen eines in seiner wesentlichen Substanz neuen Bauwerks erfordere. Entscheidend ist hiernach nicht, ob die erneuerten Bauteile den weiterverwendeten Altbestand ihrem Umfang oder dem Wert nach überwiegen. Von einem "errichteten" Gebäude in dem hier maßgeblichen Sinn kann vielmehr schon dann nicht mehr gesprochen werden, wenn wesentliche Teile der alten Bausubstanz erhalten bleiben und dem "neuen" Gebäude dienen.

Der Begriff der "Errichtung" eines Gebäudes zielt auf die Schaffung eines Neubaues. Dies hat die Vorinstanz unter Berufung auf das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 27. April 1994 (NJ 1994, 522 f [OLG Brandenburg 27.04.1994 - 4 U 99/93]) zutreffend der Systematik des LPG-Gesetzes entnommen. Das Gesetz grenzt die Gebäudeerrichtung deutlich ab von "baulichen Veränderungen einschließlich Generalreparatur" (§ 18 Abs. 2 Buchst. d), von einem "Aus- und Umbau" (§ 28 Abs. 1 Satz 2) sowie von "Erweiterungs- und Erhaltungsmaßnahmen" (§ 44 Abs. 2 Satz 2). Da bei einer "Errichtung" ipso iure Gebäudeeigentum begründet wird, war insoweit die Verwendung eindeutiger, leicht zu handhabender Kriterien - auch bei Berücksichtigung der Besonderheiten der Rechtsordnung der DDR - unerläßlich. Rechtsklarheit wäre nicht zu erzielen gewesen, wenn zur Bestimmung des Eigentümers Untersuchungen über die Wertverhältnisse vor und nach der Baumaßnahme sowie über das Ausmaß der beibehaltenen Bausubstanz hätten erfolgen müssen. In diesem Zusammenhang ist auch folgendes zu bedenken: Hätte an dem "Schäferhaus" etwa bereits zuvor Gebäudeeigentum - und zwar zugunsten einer anderen Rechtspersönlichkeit als der LPG - bestanden, hätte dieses Eigentumsrecht zuvor erlöschen müssen, bevor es durch eine LPG-seitige Gebäudeerrichtung i.S. von § 27 LPG-Gesetz neu hätte begründet werden können. Solches Eigentum ist aber im Beitrittsgebiet nicht schon infolge Baufälligkeit des betreffenden Gebäudes oder durch Wertverlust (vgl. Beschluß vom 5. August 1997 - BVerwG 3 B 160.97 - VIZ 1997, 645; ZOV 1997, 427) erloschen, sondern allenfalls durch Untergang der Sache (vgl. Czub, ZOV 1997, 63, 72). Infolgedessen bestimmt sich bei Weiterverwendung alter Bausubstanz der Begriff der "Errichtung" auch danach, ob die Altsubstanz noch ein Substrat für selbständiges Gebäudeeigentum hätte bilden können.

Nahm eine LPG bauliche Veränderungen an einem bestehenden Gebäude vor, so konnte sie zwar gemäß § 44 Abs. 2 und 3 LPG-Gesetz bei Beendigung der genossenschaftlichen Nutzung einen Ausgleich hierfür verlangen, jedoch entstand insoweit weder genossenschaftliches Teileigentum noch ein Miteigentumsanteil an den An- oder Einbauten (vgl. Kommentar zum LPGG vom 2. Juli 1982, Staatsverlag der DDR, 1989, S. 88 und Lehrbuch zum LPG-Recht, Staatsverlag der DDR, 1984, S. 207).

Aus den voranstehenden Ausführungen folgt: Bleibt alte Bausubstanz erhalten, so steht dies der Annahme einer Gebäudeerrichtung i.S.v. § 27 LPG-Gesetz nur dann nicht entgegen, wenn sie in Anbetracht der Gesamtmaßnahme offensichtlich unerheblich ist und daher vernachlässigt werden kann. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn - wie hier - u.a. die Grund- und Außenmauern sowie der Dachstuhl beibehalten worden sind und der Erweiterungsbau das Altgebäude flächenmäßig nicht übertrifft.

2.

Auch aus Art. 233 § 2 b Satz 1 i.V.m. § 2 a Abs. 1 Buchst. b) EGBGB ergibt sich nicht, daß der Klägerin selbständiges Gebäudeeigentum am "Schäferhaus" zustünde. Diese Bestimmung verlangt nämlich ebenfalls, daß die Rechtsvorgängerin der Klägerin das betreffende Gebäude "errichtet" hat. Was hierunter zu verstehen ist, deckt sich im vorliegenden Fall mit dem aus § 27 LPG-Gesetz gewonnenen Ergebnis.

Für die Auslegung von Begriffen, die nach den angeführten EGBGB-Bestimmungen Voraussetzungen für das Entstehen von Gebäudeeigentum bilden und auch in der Rechtssprache der DDR verwandt wurden, kommt es darauf an, wie sie im Beitrittsgebiet verstanden wurden. Dies hat der Senat in Hinblick auf den Begriff des "Gebäudes" (Art. 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB) in seinem bereits genannten Beschluß vom 5. August 1997 unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeführt. Die Maßgeblichkeit der früheren Begriffsinhalte folgt vor allem daraus, daß es sich beim Gebäudeeigentum um eine Eigentümlichkeit des DDR-Rechts handelt, die im Recht der alten Bundesrepublik keine Entsprechung hatte. Durch Art. 233 §§ 2 a und b EGBGB sollten keine zusätzlichen Entstehungstatbestände für Gebäudeeigentum geschaffen, sondern das Rechtsinstitut, so wie es vorgefunden worden war, vorläufig gesichert werden, um zu verhindern, daß vor Verwirklichung der Bereinigung des Sachenrechts Fakten geschaffen würden, die der Zielsetzung der Bereinigung entgegenwirken (BTDrucks 12/2480, S. 77).

Es liefe der Intention des Gesetzgebers zuwider, Gebäudeeigentum, das nach DDR-Recht nicht entstanden war und nicht entstehen konnte, aufgrund eines eigenständigen Begriffsverständnisses dennoch anzuerkennen. Hinsichtlich des Begriffs der "Errichtung" eines Gebäudes kann es dahingestellt bleiben, ob er in der Rechtsordnung der DDR durchweg so verstanden worden ist, wie dies für § 27 LPG-Gesetz zu gelten hat. Steht nämlich - wie hier - fest, daß ein bestimmtes Baugeschehen nach dem für dessen damalige Bewertung allein maßgeblichen Spezialgesetz nicht als Gebäudeerrichtung betrachtet wurde und daher kein Gebäudeeigentum begründete, reicht dies im Feststellungsverfahren für die Verneinung von Gebäudeeigentum aus. Es besteht insoweit kein Anlaß, einem möglicherweise abweichenden Begriffsverständnis in einem nicht einschlägigen DDR-Gesetz Bedeutung beizumessen.

Aus obigen Ausführungen folgt zugleich, daß die Klägerin ihren Anspruch nicht darauf stützen kann, daß in § 12 Abs. 1 SachenRBerG bestimmte bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden gleichermaßen wie die Errichtung von Gebäuden als Bebauung im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes definiert werden (vgl. Beschluß vom 23. April 1997 - BVerwG 3 B 146.96). Für die Feststellung, ob Gebäudeeigentum entstanden ist, hätte diese Vorschrift nur Bedeutung, wenn der Gesetzgeber sie insoweit für anwendbar erklärt hätte. Dies ist indes nicht der Fall.

Das angegriffene Urteil leidet auch nicht an einem Verfahrensfehler. Die Klägerin rügt, das Urteil entspreche nicht den Erfordernissen der §§ 86, 108 VwGO, weil es nicht auf den Umstand eingehe, daß das Gebäude gegenüber seinem früheren Umfang erheblich erweitert worden sei. Diese Rüge geht fehl. Das Verwaltungsgericht hat die Gebäudeerweiterung im Tatbestand des Urteils angeführt, ist darauf aber später nicht mehr eingegangen. Erkennbar hat es diesem Umstand - im Ergebnis zu Recht - keine Entscheidungserheblichkeit beigemessen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.