Bundesgerichtshof
Urt. v. 11.10.1991, Az.: V ZR 159/90
Rechtsmängelhaftung ; Verhältnis des Kaufrechts zur cic; Culpa in contrahendo; Ausschluß der vorvertraglichen Haftung
Bibliographie
- Gericht
- BGH
- Datum
- 11.10.1991
- Aktenzeichen
- V ZR 159/90
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 1991, 14239
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- [keine Angabe]
Rechtsgrundlagen
Fundstellen
- NJW-RR 1992, 9
- NJW-RR 1992, 91-92 (Volltext mit red. LS)
Redaktioneller Leitsatz
Auch wenn die Rechtsmängelhaftung im Kaufrecht geregelt ist, werden dadurch Ansprüche des Käufers aus culpa in contrahendeo nicht ausgeschlossen.
Tatbestand:
Die Beklagte zu 1, vertreten durch den Beklagten zu 2, verkaufte der Klägerin mit notariellem Kaufvertrag vom 6. Mai 1987 zwei Grundstücke in L. zum Preis von 1.482.000 DM.
Hinsichtlich eines Teils der Grundstücke hatte die Beklagte zu 1, vertreten durch den Beklagten zu 2, am 2. Juli 1979 einen schriftlichen "Pachtvertrag" mit einer Pachtdauer bis zum 31. Dezember 1993 geschlossen. Im Kaufvertrag vom 6. Mai 1987 heißt es in Ziff. IV 3 a u.a.:
"In etwaige Miet- und Pachtverträge tritt der Käufer kraft Gesetzes ein; der Grundstückspachtvertrag mit der Gärtnerei F. wird vom Käufer übernommen."
Nach Abschluß des Kaufvertrages erhielt die Klägerin bei Verhandlungen mit der Gärtnerei F. wird die Räumung des Grundstücksteils Kenntnis vom genauen Inhalt des "Pachtvertrages", insbesondere hinsichtlich des vertraglich festgelegten Endzeitpunktes. Vor Abschluß der Verhandlungen mit der Gärtnerei F., in die auch die Stadt L. wegen der Bereitstellung eines Ersatzpachtgeländes eingeschaltet war und in deren Verlauf die Klägerin an die Stadt eine Nutzungsentschädigung von 5.000 DM für zur Verfügung gestelltes Gartenland zahlte, begann die Klägerin am 7. September 1987 mit der. Planierung u.a. des von der Gärtnerei genutzten Geländes. Dabei wurden zahlreiche Pflanzen beiseite geräumt. Die Gärtnerei F. erwirkte daraufhin eine einstweilige Verfügung. Die Klägerin schloß sodann mit der Gärtnerei F. am 17. September 1987 auszugsweise folgende Vereinbarung:
"1. Im einstw. Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Landau in der Pfalz - Az. 3 0 339/87 - nimmt die Antragsgegnerin den Widerspruch vom 16. September 1987 zurück. Die Antragstellerin leitet aus der einstweiligen Verfügung ab sofort keine Rechte mehr her.
2. Der Pachtvertrag Fa. K. GmbH/Fa. F., Gartenbaubetrieb, vom 2. Juli 1979 wird einvernehmlich aufgehoben.
3. D.-Service zahlt an F. an Schadensersatz DM 73.000,--. Bei F. angefallene Rechtsanwaltskosten wegen vergleichsweiser Schadensersatzregelung in vorgenannter Höhe werden von D. Service übernommen."
Mit dem Vortrag, der Beklagte zu 2 habe bei den Verkaufsverhandlungen bewußt die Existenz eines schriftlichen Vertrages mit der Gärtnerei F. verschwiegen, er habe lediglich erklärt, die Gärtnerei benutze das Gebiet kostenlos und sei auf Verlangen spätestens bis Ende 1987 zur Beseitigung der Pflanzen verpflichtet, nimmt die Klägerin die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch. Die Höhe des Schadens hat die Klägerin in erster Instanz mit 87.829,40 DM (73.000 DM Schadensersatz an die Gärtnerei F. + 2 x 4.962,42 DM Anwaltskosten + 5.000 DM Zahlung an die Stadt L.) berechnet.
Das Landgericht hat nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Klage mangels arglistiger Täuschung der Klägerin über das Vorhandensein eines Pachtvertrages abgewiesen.
In der Berufungsinstanz hat die Klägerin nach Klagerücknahme in Höhe von 38.726,40 DM einen Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der Rechtsmängelhaftung gegen den Beklagten zu 1 und aus Verschulden bei Vertragsschluß gegen beide Beklagten in Höhe von 49.203 DM nebst Zinsen weiterverfolgt. Den Schadensbetrag hat sie wie folgt errechnet:
In den an die Gärtnerei F. zu zahlenden 73.000 DM seien 37.420 DM als Abstandszahlung für die vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages und als Ersatz von Jungpflanzen enthalten, die die Beklagten zu erstatten hätten. Hinzuzurechnen seien die unstreitig an die Stadt L. gezahlten 5.000 DM sowie die außergerichtlichen Vergleichskosten der Gärtnerei F. und der Klägerin in Höhe von 2 x 3.391,50 DM.
Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Hiergegen richtet sich die Revision, mit der die Klägerin ihren zweitinstanzlichen Zahlungsanspruch weiterverfolgt. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der an dem Kaufgrundstück bestehende Pachtvertrag sei zwar ein - behebbarer - Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB. Schadensersatzansprüche nach §§ 440 Abs. 1, 326 BGB stünden der Klägerin aber deshalb nicht zu, weil es an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung fehle. Umstände, die die Einhaltung der Förmlichkeiten des § 326 BGB ausnahmsweise entbehrlich machen könnten, seien nicht ausreichend dargetan. So sei eine endgültige Erfüllungsverweigerung durch die Beklagte zu 1 nicht ersichtlich.
Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß gegen die Beklagte zu 1 entfalle schon deshalb, weil er neben der vorgreiflichen Haftung aus § 434 BGB aus Rechtsgründen nicht in Betracht komme. Eine Haftung des Beklagten zu 2 aus Verschulden bei Vertragsschluß bestehe nicht, da die Klägerin angesichts der Formulierung im Kaufvertrag, der Grundstückspachtvertrag werde übernommen, bewußt das Risiko einer vertraglichen Nutzung des Grundstükkes durch die Gärtnerei F. bis Ende 1987 übernommen habe und ein bewußtes Verschweigen des Vertragsendes erst zum 31. Dezember 1993 durch den Beklagten zu 2 nicht bewiesen sei.
II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils:
1. Jedenfalls im Ergebnis hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung nach den §§ 434, 440 Abs. 1, 326 BGB zutreffend verneint.
Zwar wäre das Bestehen eines Pachtverhältnisses, in das die Klägerin nach §§ 581 Abs. 2, 571 BGB kraft Gesetzes eingetreten wäre, ein Rechtsmangel des verkauften Grundstückes. Da der Klägerin das im Pachtvertrag vereinbarte Ende des Pachtverhältnisses nicht bekannt gewesen wäre, sie vielmehr von einem früheren Termin ausging, wäre auch für die Anwendung des § 439 Abs. 1 BGB kein Raum (Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 92/90). Es könnte jedoch fraglich sein, ob überhaupt ein Pachtvertrag im Sinne einer entgeltlichen Gebrauchsüberlassung oder nur eine Leihe (ohne Anwendung des § 571 BGB) vorlag. In dem schriftlichen "Pachtvertrag" ist namlich ein Pachtzins nicht erwähnt. Die Klärung kann jedoch unterbleiben, da die Voraussetzungen des § 326 BGB für einen Schadensersatzanspruch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht erfüllt sind. Soweit die Revision im Zusammenhang mit der vom Berufungsgericht vermißten Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung oder ihrer verneinten Entbehrlichkeit wegen endgültiger Erfüllungsverweigerung Verfahrensrügen erhebt, hat der Senat diese geprüft. Sie sind indessen unbegründet (§ 565 a ZPO).
2. Mit fehlerhafter Begründung hat das Berufungsgericht jedoch einen Schadensersatzanspruch gegen beide Beklagten aus Verschulden bei Vertragsschluß verneint.
Die Vorschriften über die Rechtsmängelhaftung schließen einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß gegen den Verkäufer nicht aus (BGHZ 65, 246, 253; Senatsurteile v. 21. Dezember 1984, V ZR 206/83, NJW 1985, 2697, 2698 und 17. Mai 1991, V ZR 92/90).
Die Dauer des Vertragsverhältnisses zwischen der Beklagten zu 1 und der Gärtnerei F. war ein offenbarungspflichtiger Umstand. Das gilt auch dann, wenn kein echter Pachtvertrag vorlag, auf den § 571 BGB keine Anwendung fand. Im Falle einer Leihe hätte die Klägerin aufgrund der ausdrücklichen Vereinbarung mit der Beklagten zu 1 das Vertragsverhältnis mit der Gärtnerei F. "übernommen", und zwar entweder in der Form eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter (mit einem Besitzanspruch der Gärtnerei F. auch der Klägerin gegenüber) oder eines zwischen allen Beteiligten vereinbarten Vertragseintritts der Klägerin.
Die Haftung der Beklagten zu 1 und ihres mit eigenem unmittelbaren Interesse handelnden Vertreters (der Beklagten zu 2) für Verschulden bei Vertragsschluß ist nicht auf Vorsatz beschränkt. Sie besteht vielmehr bei jedem Verschulden, also auch bei Fahrlässigkeit.
Der Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß kann - vorbehaltlich der Anwendung des § 254 BGB z.B. hinsichtlich der aufgrund verbotener Eigenmacht der Klägerin beschädigter Pflanzen - die von der Klägerin noch geltend gemachter Schadensposten umfassen. Die am Vertrag festhaltende Käuferin kann geltend machen, im Falle ordnungsgemäßer Aufklärung wäre der vereinbarte Kaufpreis um die Aufwendungen gekürzt worden, die zur vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses mit der Gärtnerei F. notwendig waren. Ob sich die Beklagte zu 1 darauf eingelassen hätte, ist nicht entscheidend (vgl. BGH, Urteile v. 25. Mai 1977, VIII ZR 186/75; 2. Juni 1980, VIII ZR 64/79, NJW 1980, 2408; 1. April 1981, VIII ZR 51/80; Senatsurt. v. 16. Oktober 1987, V ZR 153/86, WM 1987, 1466).
Das einen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß mit fehlerhafter Begründung verneinende Berufungsurteil ist folglich aufzuheben. Die Sache ist zur weiteren sachlichen Prüfung des Schadensersatzanspruches an die Vorinstanz zurückzuverweisen.
