Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 24.08.1988, Az.: BVerwG 8 C 26.86

I.

Die Klägerin begehrt die Feststellung, daß eine unter Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbauförderungsmittel errichtete Mietwohnung in einem von ihr erworbenen Wohngebäude in Dortmund nach der am 30. April 1980 erfolgten Rückzahlung des öffentlichen Baudarlehens nur noch bis zum 31. Dezember 1980 als öffentlich gefördert galt; hilfsweise begehrt sie die Freistellung der Wohnung. Die Beteiligten streiten in erster Linie darüber, ob die Landesregierung Nordrhein-Westfalen die Stadt Dortmund durch Rechtsverordnung wirksam zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt hat, in dem die gesetzliche Wohnungsbindung öffentlich geförderter Mietwohnungen nach freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel noch für eine Nachwirkungsfrist von acht Jahren bestehen bleibt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat auf die Berufung der Klägerin das erstinstanzliche Urteil geändert und dem Feststellungsbegehren entsprochen.

Es hat angenommen, die in der Verordnung der Landesregierung Nordrhein-Westfalen vom 24. Juni 1980 (GVBl. S. 675) getroffene Bestimmung der ... zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf sei durch die Ermächtigung des § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980 nicht gedeckt. Zwar stehe der Landesregierung bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "erhöhter Wohnungsbedarf" ein Beurteilungsspielraum zu. Dieser unterliege jedoch richterlicher Kontrolle. Aus verfassungsrechtlichen Gründen bedürfe es einer überprüfbaren tatbestandlichen Bindung des Verordnungsgebers. Nach der im Vermittlungsausschuß gefundenen Gesetzesfassung komme es nicht auf einen erhöhten Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen an, sondern auf einen erhöhten Wohnungsbedarf schlechthin. Dessen Feststellung setze für die jeweilige Gemeinde eine Berechnung der Zahl der Haushalte und der Wohnungen voraus. Der Wohnungsmarkt sei ausgeglichen, wenn über den der Zahl der Haushalte entsprechenden Wohnungsbestand hinaus eine Leerwohnungsreserve von 3 v.H. vorhanden sei. Für die ... sei jedoch ein solcher Wohnungsüberhang von 3,04 v.H. zu errechnen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, der die Verletzung materiellen Rechts rügt.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen macht geltend, dieEinbeziehung der ... in die Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 24. Juni 1980 stehe im Einklang mit der Ermächtigung des § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG.

II.

Die Revision ist begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Zur abschließenden Entscheidung des Verwaltungsrechtsstreits bedarf es weiterer tatsächlicher Feststellungen. Das zwingt zur Zurückverweisung (vgl. §§ 137 Abs. 1 und 2, 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO).

Das Oberverwaltungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, daß sich die Fortdauer der Eigenschaft "öffentlich gefördert" der hier in Rede stehenden Wohnung nicht bereits aus dem Wohnungsbindungsgesetz selbst, namentlich aus § 16 Abs. 3 WoBindG, ergibt. Wie der erkennende Senat in dem Urteil vom 25. September 1987 - BVerwG 8 C 50.85 - (Buchholz 454.32 § 25 WoBindG Nr. 10 S. 15 <17 f.>) dargelegt hat, endete die Wohnungsbindung nach freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Mittel in Gemeinden, die nicht zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt wurden, auch bei vermieteten Wohnungen dann mit Ablauf des 30. Juni 1980, wenn die Wohnung vor diesem Stichtag an einen Nichtwohnberechtigten vermietet worden war. Nur zugunsten eines nachweislich (weiterhin) wohnberechtigten Mieters blieb die Eigenschaft "öffentlich gefördert" bis zur Beendigung seines Mietverhältnisses aufrechterhalten(vgl. Urteil vom 25. September 1987, a.a.O. S. 18 f.). Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen zahlte die Klägerin das öffentliche Baudarlehen am 30. April 1980 vorzeitig vollständig zurück, während das in diesem Zeitpunkt bestehende Mietverhältnis spätestens mit dem 31. Dezember 1980 endete. Die streitige Wohnung hat dementsprechend ihre Eigenschaft "öffentlich gefördert" nur dann über diesen Zeitpunkt hinaus behalten, wenn die Landesregierung Nordrhein-Westfalen durch ihre Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 24. Juni 1980 (a.a.O.) die ... rechtswirksam zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt hat. Denn nur für Mietwohnungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf gilt § 16 Abs. 3 WoBindG nach Abs. 4 Satz 1 nicht, so daß es bei der achtjährigen Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG verbleibt.

Nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG werden die Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Rechtsverordnung der Landesregierung bestimmt. Diese bundesrechtliche Ermächtigungsnorm ist verfassungsgemäß. Namentlich genügt sie den Anforderungen des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG. Denn ihr Inhalt, Zweck und Ausmaß sind im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt. Inhalt und Zweck der Ermächtigung sind § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG unmittelbar zu entnehmen. Den Landesregierungen wird die Befugnis eingeräumt, den von Gesetzes wegen an die freiwillige vorzeitige Rückzahlung der für den Bau von Sozialwohnungen gewährten öffentlichen Mittel geknüpften Wegfall der Wonnungsbindung in bestimmten Gebietenzu verhindern. In diesen Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf soll die in § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG 1980 grundsätzlich vorgesehene achtjährige Nachwirkungsfrist beibehalten werden können, um einem sonst drohenden Wohnungsmangel für den Personenkreis der wohnberechtigten Wohnungsuchenden entgegenzuwirken. Die Landesregierungen dürfen nach § 16 Abs. 4 Satz 2 i.V.m. Satz 1 WoBindG ausschließlich Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf von der Lockerung der Wohnungsbindung ausnehmen. Der vom Gesetzgeber gewählte Begriff "erhöhter Wohnungsbedarf" verdeutlicht, daß die Anordnung eines solchen "Bestandsschutzes" von Sozialwohnungen ein Ungleichgewicht von Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot voraussetzt. Allein eine derartige das "Normalmaß" übersteigende "konkrete Nachfragesituation" (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 <360>[BVerfG 04.02.1975 - 2 BvL 5/74]) vermag den Erlaß einer Rechtsverordnung nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG zu rechtfertigen. Ziel der gesetzlichen Ermächtigung ist es, eine dem "Normalen" entsprechende ausreichende Versorgung mit öffentlich geförderten Wohnungen (auch) in solchen Bedarfsschwerpunkten sicherzustellen. Alle anderen denkbaren Zielsetzungen des Verordnungsgebers schließt das Gesetz aus.

Nur ein Ungleichgewicht zwischen der Nachfrage Wohnberechtigter und dem Angebot von für diesen Personenkreis nach Größe, Ausstattung und Miete in Betracht kommenden Wohnungen kann die Bestimmung einer Gemeinde zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf rechtfertigen. Die Verordnungsermächtigung stellt zwar nicht allein auf einen erhöhten Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen ab, sondern allgemein auf den "erhöhten Wohnungsbedarf".

Ungeachtet dieser auf die Empfehlung des Vermittlungsausschusses zurückgehenden Gesetzesfassung (vgl. zur Entstehungsgeschichte den Gesetzentwurf, BT-Drs. 8/1769, S. 4, 12, den Ausschußbericht, BT-Drs. 8/3403 S. 9, 15, 43, die Anrufung des Vermittlungsausschusses, BT-Drs. 8/3530, S. 1 und die Berichterstattung des ... über die Empfehlungen des Vermittlungsausschusses im Bundestag und Bundesrat, Sten.Ber., 8/199, S. 15880 und BR-Plenarprotokoll 482, S. 2), kann jedoch nach dem Sinnzusammenhang der Vorschrift nur ein gesteigertes Defizit an preiswertem Wohnraum für die angemessene Versorgung des wohnberechtigten Personenkreises einen "erhöhten Wohnungsbedarf" begründen. Denn die Wohnungsbindung, um deren Aufrechterhaltung bei Sozialmietwohnungen in unterversorgten Gebieten es geht, dient ausschließlich der Wohnraumversorgung der auf kostengünstige Wohnungen angewiesenen wohnberechtigten Personen (vgl. §§ 4, 5 WoBindG, 25 II. WoBauG). Allein auf deren Bedarf kann es mithin ankommen. Der Umfang des ihrem Bedarf gegenüberzustellenden Wohnungsangebots wird freilich nicht allein von der Zahl der belegbaren öffentlich geförderten Sozialwohnungen bestimmt. Der Wohnraumbedarf des wohnberechtigten Personenkreises kann aber außer durch öffentlich geförderte Sozialwohnungen nur durch Wohnraum gedeckt werden, der zu vergleichbaren, finanziell tragbaren Bedingungen gemietet werden kann, für Wohnberechtigte also erschwinglich ist. Die nach den örtlichen Verhältnissen gegebene Möglichkeit einer derartigen angemessenen Versorgung wohnberechtigter Wohnungsuchender mit Altbauwohnungen oder im freifinanzierten Wohnungsbau vermag mithin einen erhöhten Wohnungsbedarf auszuschließen. Insofernist in die Beurteilung der Bedarfslage der allgemeine Wohnungsmarkt einzubeziehen. Ist dieser ohnehin angespannt, also auch die Wohnraumversorgung besser bemittelter Wohnungsuchender schwierig, mindert das zugleich die Chancen der wohnberechtigten Wohnungsuchenden, eine nicht öffentlich geförderte Wohnung zu erlangen. Andererseits kann auch ein vermehrtes Angebot an besser ausgestatteten und entsprechend teureren Wohnungen angesichts steigender Ansprüche an den Wohnkomfort mittelbar der Versorgung des Personenkreises der Wohnberechtigten zugute kommen, wenn die Bezieher der teureren Wohnungen preiswerten Wohnraum frei machen (sog. Sickereffekt; vgl. dazu BVerfG, Beschluß vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436, 437/78 - BVerfGE 55, 249 <257, 259 f.>). Wegen dieser die Möglichkeiten der Bedarfsdeckung für Wohnberechtigte beeinflussenden Wirkungen des allgemeinen Wohnungsmarktes hat der Gesetzgeber nicht allein auf einen erhöhten Bedarf an Sozialwohnungen abgestellt. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob ein erhöhter Wohnungsbedarf besteht, bleibt aber die Versorgungslage für den Personenkreis der wohnberechtigten Wohnungsuchenden. Ein Überangebot an besonders hochwertig ausgestatteten teuren Wohnungen kann nicht dazu führen, einen erhöhten Wohnungsbedarf zu verneinen. Kann vielmehr die Nachfrage nicht oder nicht angemessen mit Wohnraum versorgter Wohnberechtigter weder aus dem Bestand noch aus der Neubaurate an öffentlich geförderten Wohnungen innerhalb angemessener Frist gedeckt werden und ist auch eine angemessene Versorgung aus dem Altbauwohnungsbestand und im freifinanzierten Wohnungsbau nicht möglich, besteht ein erhöhter Wohnungsbedarf im Sinne des § 16 Abs. 4 WoBindG. Für die Beurteilung der Angemessenheit der bisherigen und der erstrebten Wohnungsversorgung wohnberechtigter Wohnungsuchender kann auf die "normativen Bedarfsdefinitionen" des § 39 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 II. WoBauG und des § 5 Abs. 2 WoBindG zurückgegriffen werden.

Der dargelegte Zweck der Ermächtigung begrenzt zugleich deren Ausmaß. Die Beschränkung der Bestimmungsbefugnis der Landesregierungen auf Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf bezeichnet die "Eingriffsschwelle" für den Verordnungsgeber (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 363). Das reicht aus. Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG erfordert unter dem Blickwinkel der Bestimmtheit des Ausmaßes der gesetzlichen Ermächtigung keine genauere Umschreibung. Das verfassungsmäßige Bestimmtheitsgebot zwingt auch nicht zu der vom Oberverwaltungsgericht für geboten gehaltenen Auslegung der Ermächtigungsnorm. Die im angefochtenen Urteil für notwendig gehaltene zahlenmäßige Begrenzung des Ausmaßes der Ermächtigung im Wege der Auslegung erweist sich vielmehr aus folgenden Erwägungen als nicht sachgerecht:

Wäre der dem Wohnungsbedarf beigefügte Zusatz "erhönter" in dem Sinne zu verstehen, daß eine Gemeinde nur dann zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt werden darf, wenn dort ein quantitativ gesteigertes Wohnraumversorgungsdefizit feststellbar ist, müßte die maßgebende Verhältniszahl hinreichend genau beziffert und die Einhaltung der so festgelegten Schranke vom Verordnungsgeber im einzelnen geprüft und im Verwaltungsstreitverfahren von den Verwaltungsgerichten überprüft werden (vgl. Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 <16>). Das ist praktisch nicht möglich. Der Wohnraumbedarf, auf den § 16 Abs. 4 Satz 2 in Verb, mit Satz 1 WoBindG zu Recht abhebt, ist nämlich weder auf der Angebots- noch auf der Nachfrageseite statistisch einigermaßen exakt zu ermitteln. Er kann - wie das angefochtene Urteil auf anschauliche Weise deutlich macht - allenfalls annäherungsweise mit Hilfe von Unterstellungen aus umfassenderem statistischen Material "herausgerechnet" werden, wobei schon dessen Ausgangszahlen durch einen Mangel an Eignung sowie durch Zeitablauf in Frage gestellt werden. Zwar können die derzeit unversorgt wohnberechtigten Wohnungsuchenden einer Gemeinde insoweit erfaßt werden, als sie die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung beantragt haben. Die Zahl der Antragsteller deckt sich indessen nicht notwendigerweise mit der Zahl der nicht oder nur unzureichend versorgten materiell wohnberechtigten wohnungsuchenden Einwohner der Gemeinde. Einer einigermaßen präzisen und aktuellen Ermittlung entziehen sich zudem die noch nicht in der Gemeinde ansässigen Wohnungsuchenden, die aus anderen Gemeinden desselben oder eines anderen Bundeslandes oder gar dem Ausland zuziehen möchten (Zuwanderer). Ähnliche Hindernisse stehen der zuverlässigen Feststellung des aktuellen Wohnraumangebots entgegen, das nach Größe, Ausstattung, Miete und Nebenkosten für eine angemessene Versorgung der wohnberechtigten Wohnungsuchenden geeignet ist. Zwar mag die Gesamtzahl der gegenwärtig in einer Gemeinde vorhandenen öffentlich geförderten Wohnungen und deren derzeitige Belegung den Wohnungsbauförderungsvorgängen zuentnehmen sein. Für die sonstigen den öffentlich geförderten Wohnungen in etwa vergleichbaren Wohnungen des Althausbestandes oder freifinanzierten Wohnungsbaus sind jedoch einigermaßen verläßliche Zahlen, die über den Umfang des Bestandes, die Höhe der Mieten, die Beziehbarkeit oder das Freiwerden Aufschluß geben, nicht verfügbar und auch nicht aktuell zu beschaffen.

Allerdings kann ein feststellbarer erheblicher Mietpreisunterschied zwischen öffentlich geförderten und sonstigen Wohnungen ein Anzeichen für einen erhöhten Wohnungsbedarf sein. Denn ein hoher Mietpreisunterschied deutet auf eine starke Nachfrage und damit auf einen angespannten (freien) Wohnungsmarkt hin (vgl. auch Fischer-Dieskau/Bellinger, WoBindG § 16 Anm. 7.2 <S. 44/Stand: November 1987>). Mehr als indizielle Bedeutung kommt jedoch auch einer Mietpreisdifferenz nicht zu. Eine einigermaßen zuverlässige Beurteilung der Bedarfslage von wohnberechtigten Wohnungsuchenden erlaubt sie allein nicht.

Die bei einer rein quantitativen Ermächtigungsbegrenzung unvermeidliche Festlegung auf einen bestimmten Ermittlungszeitpunkt wird überdies - ebenso wie im Zweckentfreradungsrecht (vgl. dazu Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 17) - auch aus einem weiteren Grunde dem zu regelnden Sachbereich nicht gerecht. Eine Gemeinde von der Lockerung der Wohnungsbindung durch Rechtsverordnung auszunehmen, ist - ebenso wie die Verhängung eines Zweckentfremdungsverbots - nur dann sinnvoll, wenn im Zeitpunkt des Erlasses der Rechtsverordnung erwartet werden kann, daß die getroffene Regelung "für einen gehörigen Zeitraum"sachlich gerechtfertigt ist. Denn nur unter dieser Voraussetzung ist es angemessen, die Wohnungsbindung für eine Nachwirkungsfrist von bis zu acht Jahren aufrechtzuerhalten (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Ausschlaggebend kann deshalb nicht sein, ob an einem bestimmten Stichtag ein Wohnraumversorgungsdefizit in einer bestimmten zahlenmäßig festgelegten Mindesthöhe besteht. Statt einer solchen punktuellen Betrachtung des maßgeblichen Wohnungsmarktes, bei der mehr oder minder zufällig die eine oder andere Versorgungslage ermittelt wird, bedarf es vielmehr - ausgehend von der bisherigen Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes - einer prognostischen Beurteilung, ob ein dauerhafter Ausgleich von Nachfrage und Angebot erreicht ist oder ob - ggf. trotz einer zeitweilig eingetretenen Entspannung - auf längere Sicht mit einem nicht nur vorübergehenden stärkeren Mangel an preiswertem Wohnraum zu rechnen ist. Eine zahlenmäßige "Momentaufnahme" der gemeindlichen Wohnungsmarktsituation kann mithin nicht Grundlage der Rechtssetzung durch den Verordnungsgeber sein. Dieser muß vielmehr - jedenfalls für die "problematischen" Gemeinden, in denen keine evidente Entspannung des Wohnungsmarktes eingetreten ist - die künftige Bedarfsentwicklung aufgrund einer vorausschauenden Betrachtung der sie beeinflußenden Faktoren einzuschätzen versuchen. Zu diesen Faktoren zählen etwa die Altersstruktur der örtlichen Bevölkerung, die zu erwartenden Wanderungsverluste oder -gewinne, die Einkommens- und Arbeitsmarktverhältnisse, die Struktur des örtlichen Wohnungsbestandes, der gegenwärtige und künftige Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand, die Höhe der für den Bau von Sozialwohnungengegenwärtig und künftig zur Verfügung stehenden Mittel, die voraussichtlich zu erwartenden freiwilligen vorzeitigen Rückzahlungen von Wohnungsbauförderungsmitteln für den Fall der Lockerung der Wohnungsbindung sowie die Kostenmietenentwicklung bei Sozialwohnungen. Bei dieser schwierigen Analyse und Prognose muß dem Verordnungsgeber - ebenso wie im Zweckentfremdungsrecht - ein Beurteilungsspielraum zugebilligt werden, der eine Begrenzung des Ausmaßes der Verordnungsermächtigung auf ein bestimmtes in Zahlen ausgedrücktes Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage ausschließt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 363).

Diese dem Zweck der bundesrechtlichen Ermächtigung und dem geregelten Sachbereich Rechnung tragende Auslegung des § 16 Abs. 4 WoBindG ist auch im übrigen verfassungsrechtlich unbedenklich. Freilich erleichtert sie dem Verordnungsgeber - verglichen mit einer rein quantitativen Begrenzung der Ermächtigung - die Bestimmung von Gemeinden zu Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf. Das hält sich jedoch noch in den vom Grundgesetz gezogenen Grenzen. Die Eigentumsgewährleistung (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) ist nicht verletzt. Die Fortdauer der mit der Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbauförderungsmittel verbundenen Belegungsbindung beeinträchtigt zwar die verfassungsrechtlich geschützte Dispositionsbefugnis des Eigentümers. Sie ist jedoch Folge der auf seinem freien Entschluß beruhenden Inanspruchnahme der Subvention für den Bau der Wohnung und damit für die Bildung des Eigentums. Das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange der Mitbürger, die auf die Nutzung öffentlich geförderter Sozialwohnungen angewiesen sind, gehört überdies zur Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG). Durch die Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbauförderungsmittel verstärkt sich dieser "soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt" (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371), noch beträchtlich. Die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des öffentlich geförderten Wohnraums bleibt dem Eigentümer erhalten, weil er eine Rendite in Höhe der Kostenmiete erhält und in besonders gelagerten Fällen eine Freistellung von den Wohnungsbindungen (vgl. § 7 WoBindG) erhalten kann (vgl. auch Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18 und BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371). Die Möglichkeit einer sofortigen maximalen Ausnutzung des Eigentums an Wohnraum ist bei "unzureichender Versorgungslage" im "qualitativen Sinne" nicht geschützt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371 und Urteil des Senats vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18).

Ob die Landesregierung in Nordrhein-Westfalen sämtliche Gemeinden, die sie seinerzeit zu Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf hätte bestimmen dürfen, zu solchen Gebieten bestimmt hat, ist unerheblich, weil § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG den Landesregierungen eine derartige Bestimmung gestattet, ohne sie hierzu zu verpflichten. Ebenso wie im Zweckentfremdungsrecht mit Rücksicht auf das qualifizierende Merkmal der "besonderen" Gefährdung ist bei der Bestimmung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf eine Differenzierung zwischen verschiedenen Gemeinden eines Landes solange ohne Verletzung des Gleichheitssatzes zulässig, als sie zu sachlich vertretbaren, sich nicht jeder Rechtfertigung entziehenden und deshalb willkürlichen Ergebnissen führt (vgl. Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 19).

Ob die ... im entscheidenden Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung vom 24. Juni 1980 ein Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf in dem dargelegten Sinne war, läßt sich aufgrund der im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Das Oberverwaltungsgericht hat die Zahlenangaben des Beklagten und des Vertreters des öffentlichen Interesses nicht überprüft, sondern nur als zuverlässig unterstellt. Seine Annahme, die in ... statistisch erfaßten 1 470 unversorgten wohnungsuchenden wohnberechtigten Haushalte hätten auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt hinreichend versorgt werden können, ist durch nichts belegt. Ob die im angefochtenen Urteil angeführten 20 000 frei- oder bezugsfertig gewordenen nicht öffentlich geförderten Wohnungen nach den Mieten und Nebenkosten für eine angemessene Versorgung von Wohnberechtigten geeignet waren, ist offengeblieben. Der Vertreter des öffentlichen Interesses hat die Erschwinglichkeit der auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbaren Wohnungen für Wohnberechtigte ausdrücklich in Abrede gestellt. Er hat außerdem auf den hohen Anteil der Sozialwohnungen an dem Dortmunder Gesamtwohnungsbestand (118 850 Sozialwohnungen = rund 44 v.H. des Gesamtbestandes) und auf den nach seinen Angaben bei Untersuchungen zur Mietenstruktur noch im Jahre 1981 festgestellten Mietpreisunterschied von 1,50 DM pro qm Wohnfläche zwischen der überwiegenden Zahl der Sozialwohnungen und den nicht öffentlichgeförderten Wohnungen in ... verwiesen. Sofern diese Zahlen zutreffen, liegt die Prognose, ein Wegfall der Nachwirkungsfrist bei freiwilligen vorzeitigen Rückzahlungen der öffentlichen Wohnungsbauförderungsmittel werde die Versorgungsmöglichkeiten für die wohnberechtigten Wohnungsuchenden erheblich verschlechtern, so nahe, daß der Beurteilungsspielraum der Landesregierung schwerlich überschritten sein kann. Sofern andererseits das Vorbringen der Klägerin sich als richtig erweisen sollte, eine angemessene Versorgung der wohnberechtigten Wohnungsuchenden sei in ... jederzeit möglich und eine Verschlechterung der Versorgungslage nach allen damaligen Prognosedaten nicht zu erwarten gewesen, dürfte für die Bestimmung der Stadt zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf kein Raum gewesen sein. Insoweit bedarf es der weiteren Sachaufklärung.