I.

Der Kläger begehrt die Anerkennnung seines in den Jahren 1984/85 errichteten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen. Die Wohnfläche der Einliegerwohnung im Erdgeschoß beträgt 55,30 qm. Die Eigentümerwohnung, die sich sowohl im Erdgeschoß als auch im Dachgeschoß befindet, hat eine Wohnfläche von 161,76 qm. Sie umfaßt ein Arbeitszimmer des Klägers mit einer Grundfläche von 12,82 qm sowie einen Wohn-/Eßzimmerbereich mit einer Größe von insgesamt 50,11 qm. Im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauses gehörten zum Haushalt des Klägers vier Personen. Zur Begründung der Anerkennung einer Mehrfläche macht der Kläger, der als Facharzt für Hals-, Nasen-, Ohrenerkrankungen außerhalb seines Wohnhauses eine Praxis betreibt sowie Belegarzt in einer Klinik ist, geltend, er benötige sein häusliches Arbeitszimmer aus beruflichen Gründen.

Die vom Kläger nach erfolglosem Antrag und Widerspruch erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberverwaltungsgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 26. September 1985 sowie des Widerspruchsbescheides vom 4. Juli 1986 verpflichtet, das Familienheim des Klägers als steuerbegünstigt anzuerkennen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Anerkennung seines Familienheimes mit zwei Wohnungen als steuerbegünstigt, weil die Überschreitung der Wohnflächengrenze von 156 qm durch die von ihm genutzte Wohnung um 5,76 qm gemäß § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG zulässig sei. Das im Erdgeschoß gelegene 12,82 qm große Arbeitszimmer sei zur angemessenen Berücksichtigung seiner besonderen beruflichen Bedürfnisse erforderlich. Der Kläger verbringe in seinem Arbeitszimmer, das bereits zu Baubeginn geplant gewesen sei, wochentags zwei Stunden und am Wochenende zehn bis zwölf Stunden täglich. Dort erledige er folgende Arbeiten: Lohnbuchhaltung, Kontenführung, Rechnungsstellung für privat versicherte Patienten, Kontrolle und Mahnung der Zahlungseingänge, Abfassung und Diktat von Arztbriefen, Abfassung, Diktat und Korrektur von Gutachten für das Versorgungsamt und die Bundesversicherung für Angestellte, von ärztlichen Bescheinigungen, Auskünften an Versicherungsträger und sonstige Zahlstellen, Korrespondenz mit der Kassenärztlichen Vereinigung, Abrechnung und Erstellung von Belegen für die gesetzliche Krankenversicherung. Durchsicht von Fachliteratur und Abfassung entsprechender Stellungnahmen sowie Diktat von Operationsberichten. Zur Erledigung dieser Tätigkeiten lagere der Kläger in seinem Arbeitszimmer die Steuerbelege seiner Praxisgemeinschaft der letzten zehn Jahrgänge (60 DIN A 4-Ordner). Außerdem habe er dort den größten Teil der notwendigen Fachliteratur untergebracht. Dem Kläger stehe für diese Tätigkeiten kein ausreichender Arbeitsraum in zumutbarer Entfernung von seinem Familienheim zur Verfügung. Die Praxisräume und seine Räume in der Klinik seien lediglich zu Verkehrszwecken (Flur etc.) und spezifisch HNO-ärztlichen Tätigkeiten (Sprechzimmer, Inhalationszimmer, Injektionszimmer, Audiometrieräume u.a.m.) geeignet. Außerdem stünden die Räume in der Klinik auch seinem Kollegen Dr. O., mit dem er eine Gemeinschaftspraxis betreibe, zur Verfügung. Zudem müßten diese Räume jederzeit für zu behandelnde Notfälle bereitgehalten werden. Abschließbare Räume, die ausschließlich den von ihm in seinem häuslichen Arbeitszimmer verrichteten Tätigkeiten gewidmet werden könnten,. seien nicht vorhanden.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Oberverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung materiellen Rechts rügt und geltend macht: Ein Mehrflächenbedarf des Klägers sei nicht anzuerkennen, weil die Wohnflächengrenze für die Eigentümerwohnung nicht wegen seiner beruflichen Raumbedürfnisse, sondern wegen der zu aufwendigen Bemessung der Wohnräume überschritten werde.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.

II.

Die Revision ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht. Der Kläger kann - wie das Berufungsgericht zutreffend entschieden hat - die Anerkennung des von ihm errichteten Wohngebäudes als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen verlangen, weil die Nichteinhaltung der zwingenden Wohnflächengrenze von 156 qm für die Eigentümerwohnung (vgl.§ 39 Abs. 1 Satz 2 in Verb. mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) wegen Mehrflächenbedarfs aus beruflichen Gründen (§ 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG) zulässig ist.

§ 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG läßt eineÜberschreitung der sich nach Absatz 1 ergebenden Wohnflächengrenzen zu, soweit die Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung der besonderen persönlichen oder beruflichen Bedürfnisse des künftigen Wohnungsinhabers erforderlich ist. Maßstab für die Würdigung, ob ein solcher anzuerkennender Mehrflächenbedarf besteht, ist auch bei Familienheimen mit zwei Wohnungen allein die Wohnflächengrenze für die jeweilige Wohnung, deren Inhaber eigene besondere persönliche oder berufliche Gründe geltend macht (vgl. Urteil vom 21. April 1982 - BVerwG 8 C 86.80 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 34 S. 1 <3>). Die in § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG ausnahmsweise zugelasseneÜberschreitung der sich aus § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 II. WoBauG ergebenden maßgeblichen Wohnflächengrenze setzt ebenso wie der Begriff der Mehrfläche bereits dem Wortsinn nach voraus, daß die der einzelnen Wohnung von Rechts wegen für den Regelfall höchstens zugebilligte Wohnfläche ausnahmsweise nicht ausreicht, um den konkreten individuellen Eigenbedarf des Wohnungsinhabers zu decken (vgl. Urteil vom 21. April 1982, a.a.O. S. 3). Können auch die berücksichtigungsfähigen besonderen Bedürfnisse des Eigentümers eines Familienheimes mit zwei Wohnungen innerhalb der für seine Wohnung maßgebenden Wohnflächengrenze angemessen befriedigt werden, entfällt ein Mehrflächenbedarf (vgl. Urteil vom 21. April 1982, a.a.O. S. 3).

Der - gleichermaßen für ein Familienheim mit nur einer Wohnung geltende (§ 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verb. mit § 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) - Höchstwert von 156 qm beziffert die vom Gesetzgeber jedem Eigentümer eines Familienheimes ohne Mehrflächenbedarf und ohne Abstufung nach der Personenzahl seines Haushalts zugebilligte Wohnfläche. Die einheitliche Regelwohnfläche wird erst bei einem aus mehr als vier Personen bestehenden Eigentümerhaushalt um eine zulässige Mehrfläche von bis zu 20 qm für jede weitere Person erhöht (§ 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG). Diese Regelung bringt zum Ausdruck, daß der Gesetzgeber bei steuerbegünstigten Familienheimen eine Wohnfläche von 156 qm für einen Haushalt von vier Personen als angemessen erachtet. Die einheitliche Festsetzung der Wohnflächengrenze auf 156 qm auch bei einer geringeren tatsächlichen Größe des Eigentümerhaushalts bedeutet hingegen nicht, daß diese Regel-Wohnfläche auch für die angemessene Unterbringung von weniger als vier Personen erforderlich ist. Die Frage der Erforderlichkeit stellt sich aber nur dann, wenn ein Eigentümer, zu dessen Haushalt nicht mehr als drei Personen gehören, eine größere Wohnfläche als 156 qm in Anspruch nehmen will (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965 - BVerwG VIII C 378.63 - BVerwGE 22, 101 <105> und vom 21. April 1982, a.a.O. S. 4). Denn einem Haushalt mit weniger als vier Personen steht innerhalb der Regel-Wohnflächengrenze mehr Wohnraum zur Verfügung, als zur angemessenen Unterbringung eines solchen Haushalts erforderlich ist (vgl. Urteil vom 4. Oktober 1965, a.a.O. S. 105). Können wegen dieser "Wohnraumreserve" bei geringerer Kopfzahl des Haushalts auch dessen berücksichtigungsfähige persönliche oder berufliche Bedürfnisse innerhalb der allgemein maßgeblichen Wohnflächengrenze angemessen berücksichtigt werden, entfällt ein Mehrflächenbedarf. Sofern zum Eigentümerhaushalt weniger als vier Personen (bis zum 30. April 1980 weniger als fünf Personen) zählen, muß deshalb geprüft werden, ob und inwieweit bereits die Regel-Wohnfläche ausreicht, um auch den geltend gemachten individuellen Sonderbedarf des Wohnungsinhabers zu decken, ohne daß dadurch die angemessene Unterbringung der Haushaltsangehörigen beeinträchtigt wird (ebenso unter Hinweis auf das Urteil des Senats vom 4. Oktober 1965, a.a.O., Abschnitt 9 Abs. 4 Buchst. b II. WoBauG VwV i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. August 1983, Beilage zum BAnz. Nr. 168 a vom 8. September 1983; vgl. auch Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. WoBauG § 82 Anm. 10<S. 47/Stand: März 1989>; Schade/Schubart/Kohlenbach, II. WoBauG VwV Abschnitt 9 Erläuterung Anm. 192 <S. 192/Stand: März 1988>). Denn ein Bauherr muß so planen, daß er nach Möglichkeit seinen Wohnraumbedarf innerhalb der Wohnflächengrenzen deckt (vgl. Urteile vorn 21. April 1982, a.a.O. S. 3 f. und vom 23. September 1987 - BVerwG 8 C 32.85 - ZMR 1988, 191 <194>). Bei einem Haushalt von weniger als vier Personen erfordern besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse die Zuerkennung von Mehrfläche dementsprechend erst dann, wenn - auch bei einer die geringere Kopfzahl berücksichtigenden Planung - die Versagung einer die Regelgrenze überschreitenden Wohnfläche den betroffenen Haushalt in der Wohnungsversorgung schlechter stellen würde als einen "Normalhaushalt", der für die Unterbringung von vier Personen mit 156 qm Wohnfläche auskommen muß. Nur wenn und soweit die Differenz zwischen der Regelwohnfläche von 156 qm und der für die angemessene Unterbringung von weniger als vier Personen benötigten Wohnfläche nicht zur Befriedigung der beruflichen oder persönlichen Bedürfnisse ausreicht, kann eine Überschreitung der Wohnflächengrenze erforderlich sein. Die Größenordnung der "Wohnraureserve", die einem Haushalt mit weniger als vier Personen innerhalb der Wohnflächengrenze zur Befriedigung besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse zur Verfügung steht, ist in Umkehr der Regel des§ 82 Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG überschlagsweise durch Abzug von je 20 qm von der Regelwohnfläche für jede Person zu ermitteln, um die der Haushalt kleiner als vier Personen ist. Das darf freilich nicht schematisch geschehen. Ob ungeachtet der geringeren Haushaltsgröße ausnahmsweise eine Mehrfläche erforderlich ist, um besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse angemessen zu berücksichtigen, ist nicht allein rein rechnerisch nach der tatsächlichen Personenzahl des Haushalts im Vergleich zu einem Vierpersonenhaushalt festzustellen. Vielmehr muß je nach Lage des Einzelfalles auch unter Berücksichtigung der konkreten Gestaltung der Räume und der Art der individuellen Bedürfnisse geprüft werden, welche Fläche ausschließlich zur Befriedigung des besonderen Bedarfs benötigt wird und welche Fläche zum Wohnen verbleibt (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965, a.a.O. S. 106 f. und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 194).

Ein Bauherr, zu dessen Haushalt vier Personen gehören und der besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse geltend machen kann, darf hingegen von Rechts wegen nicht auf die sich aus den §§ 39 Abs. 1, 82 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG ergebenden allgemein zulässigen Wohnflächen verwiesen werden. Das Zweite Wohnungsbaugesetz geht - wie die Regelung des § 82 Abs. 2 Buchst. a und b sowie Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG zeigt - davon aus, daß die in § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verb. mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 und Satz 2 II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen für einen Haushalt mit vier Personen angemessen sind und daß einem solchen Haushalt für besondere persönliche oder berufliche Bedürfnisse ebenso eine Mehrfläche zuzubilligen ist wie zur Unterbringung einer weiteren Person. Die Frage, ob ein Vier-Personen-Haushalt bei Vermeidung eines "besonderen Baukomforts" - namentlich bei einer Verkleinerung von Wohnräumen - seinen besonderen Bedarf im Rahmen der allgemeinen Wohnflächengrenzen decken kann, stellt sich nach der gesetzlichen Regelung nicht. Die für den Wohnbedarf von vier Personen vorgesehene Regelwohnfläche darf ein Bauherr ohne Förderungseinbuße nach seinem Belieben auf Wohn- und Nebenräume verteilen, soweit die Eignung der Wohnung zum Dauerbewohnen durch einen Vier-Personen-Haushalt nicht beeinträchtigt wird. Diese bauliche Gestaltungsbefugnis wird durch einen zusätzlichen Raumbedarf zur Befriedigung besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse nicht eingeschränkt. Der Anspruch auf eine über die Regelwohnflächengrenze hinausgehende Mehrfläche für andere als Wohnbedürfnisse setzt im Gegenteil voraus, daß der Bauherr zuvor die Wohnflächengrenze für Wohnzwecke ausgeschöpft hat (vgl. Urteil vom 21. April 1982, a.a.O. S. 4). In welcher Weise dies geschehen ist, bedarf ebensowenig der Prüfung wie bei der Anerkennung einer die Regelwohnflächengrenze einhaltenden Wohnung. Denn ein Vier-Personen-Haushalt mit zusätzlichem individuellen Flächenbedarf soll in der Wohnraumversorgung nicht schlechter gestellt werden als ein (gleich großer oder gar kleinerer) "Normalhaushalt", der nach der gesetzlichen Regelung die jeweils maßgebende Wohnflächengrenze allein für seinen Wohnbedarf ohne Gestaltungsbindung voll ausschöpfen darf.

Die Annahme, ein Bauherr müsse vor der Inanspruchnahme von Mehrfläche für einen Vier-Personen-Haushalt Einsparungsmöglichkeiten im Rahmen der Regelwohnfläche zu Lasten seines Wohnbedarfs ausnutzen, verbietet sich nicht nur mit Blick auf Wortlaut und Sinnzusammenhang der gesetzlichen Regelung. Einer solchen Auslegung steht vielmehr überdies deren Zweck entgegen, die Wohnungsbauförderung nach einheitlichen und einfach handhabbaren Maßstäben zu ermöglichen (vgl. Urteil vom 21. April 1982, a.a.O. S. 4). Die generellen Wohnflächengrenzen stellen solche Maßstäbe dar. Sie knüpfen die Förderung an Voraussetzungen, die ein Bauherr ohne weiteres ermitteln (und daher auch berechenbar erfüllen) und deren Gegebensein die Behörde unschwer feststellen kann. Auch die Frage, ob ausnahmsweise Mehrflächenbedarf aus persönlichen oder beruflichen Gründen besteht, läßt sich in aller Regel ohne besondere Schwierigkeiten in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht beantworten. Anders verhält es sich dagegen mit der Beurteilung, ob bei einer anderen Gestaltung des konkreten Bauvorhabens der geltend gemachte Bedarf für andere als Wohnzwecke in zumutbarer Weise innerhalb der maßgebenden Wohnflächengrenze hätte befriedigt werden können. Eine solche - unter dem Blickwinkel der Verwaltungspraktikabilität und der Berechenbarkeit für den Bauherrn unerwünschte - aufwendigere Einzelfallprüfung will die gesetzliche Regelung möglichst vermeiden. Sie soll erforderlichenfalls lediglich bei atypischen Mehrflächenansprüchen von Kleinhaushalten durchgeführt werden, um eine sachlich nicht zu rechtfertigende Bevorzugung dieser Haushalte zu verhindern.

Nichts anderes ist auch den Urteilen des erkennenden Senats vom 25. Oktober 1972 - BVerwG VIII C 1.71 - (Buchholz 454.42 II. BV Nr. 1 S. 1) und vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - (Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1) zu entnehmen. Für die Annahme, auch bei Vier-Personen-Haushalten sei "eine Mehrfläche zur angemessenen Berücksichtigung persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse ... nicht erforderlich, wenn durch besonderen 'Baukomfort' mit großen Räumen die Befriedigung dieser besonderen Bedürfnisse im Rahmen der gesetzlichen Wohnflächengrenzen unmöglich wird" (Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender/Heix, II. WoBauG § 82 Anm. 10 <S. 48/Stand: März 1989>), geben diese Entscheidungen nichts her. Freilich ist eine Überschreitung der maßgeblichen Wohnflächengrenze nicht zulässig, wenn die Wohnflächengrenze nicht wegen der geltend gemachten besonderen persönlichen oder beruflichen Raumbedürfnisse, sondern wegen einer aufwendigen Gestaltung von Wohn- und Nebenräumen überschritten wird (vgl. Urteile vom 4. Oktober 1965, a.a.O. S. 107, vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 <5> und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 194). Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn der geltend gemachte Mehrflächenbedarf für die Überschreitung der Wohnflächengrenze nicht ursächlich im Rechtssinne ist. An der notwendigen (ausschließlichen) Kausalität fehlt es, wenn und soweit ein "Kleinhaushalt" die in der Wohnflächengrenze enthaltene "Wohnflächenreserve" für eine zu aufwendige Wohnraumbemessung statt - wie geboten - zur Deckung von Sonderbedarf verwendet. Sie ist ebensowenig gegeben, wenn die Wohnflächengrenze nach der Wohnflächenberechnung auch ohne den Ansatz der für berufliche oder persönliche Zwecke benötigten Mehrfläche nicht eingehalten wird. So verhielt es sich in dem durch das Urteil des Senats vom 26. August 1981 (a.a.O.) entschiedenen Fall. Die dort zu beurteilende Eigentumswohnung umfaßte nach den Angaben der seinerzeitigen Klägerin "eine Wohnfläche von mehr als 180 qm", wovon 7,23 qm auf einen als Arbeitszimmer genutzten Raum entfielen (Urteil vom 26. August 1981, a.a.O. S. 5). Die Wohnung überschritt demgemäß die Wohnflächengrenze für eigengenutzte Eigentumswohnungen von 144 qm (§ 82 Abs. 1 Satz 2 in Verb. mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 II. WoBauG) "nicht wegen der beruflichen Raumbedürfnisse" des Eigentümers, "sondern wegen aufwendiger Bemessung seiner Wohnräume" (Urteil vom 26. August 1981, a.a.O. S. 5). Das Urteil vom 25. Oktober 1972 betrifft hingegen einen Drei-Personen-Haushalt, dessen Einfamilienhaus die Wohnflächengrenze von 156 qm wegen der Anrechnung der Grundflächen eines Schwimmbades (zur Hälfte) und eines Hauswirtschaftsraumes (voll) überschritt.

Für die Zuerkennung von Mehrfläche aus beruflichen Gründen ist erforderlich, daß (bereits im maßgeblichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit) in der Wohnung tatsächlich ein entsprechender Raum vorhanden ist, der ausschließlich zu den angegebenen beruflichen Zwecken genutzt wird. Die Grundfläche eines solchen tatsächlich vorhandenen und anderen als Wohnzecken dienenden Raumes ist als Mehrflächenbedarf zu berücksichtigen, sofern sie sich in der erforderlichen und angemessenen Größe hält. Welche Mehrfläche als angemessen anzusehen ist, hängt von den tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab (vgl. Urteile vom 1. Oktober 1965, a.a.O. S. 106 und vom 23. September 1987, a.a.O. S. 194). Ob für ein aus beruflichen Gründen benötigtes häusliches Arbeitszimmer in Anlehnung an die Regelung des § 82 Abs. 2 Buchst. a in Verb. mit Abs. 3 Satz 1 II. WoBauG stets eine Mehrfläche von bis zu etwa 20 qm zuzubilligen ist (so: Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. WoBauG § 82 Anm. 10 <S. 48/Stand: März 1989>), mag auf sich beruhen. Diese Frage ist hier nicht entscheidungserheblich. Das Arbeitszimmer des Klägers hat lediglich eine Grundfläche von 12,82 qm. Die Wohnflächengrenze von 156 qm überschreitet seine Wohnungüberdies nur um 5,76 qm. Auf der Grundlage der im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die nicht mit beachtlichen Verfahrensrügen angegriffen worden sind und deshalb den Senat binden (§ 137 Abs. 2 VwGO), ist die Annahme des Berufungsgerichts, das bereits im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit vorhandene und entsprechend genutzte Arbeitszimmer sei in der vorhandenen Größe zur angemessenen Berücksichtigung der im angefochtenen Urteil im einzelnen geschilderten besonderen beruflichen Bedürfnisse des Klägers erforderlich (§ 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG), bundesrechtlich nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.