I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts sind die Ziffern XXI und X des notariellen Kaufvertrages so zu verstehen, daß die Kläger mit Ausnahme von angefallenen Anwaltshonoraren Erstattung "aller im Zusammenhang mit dem Abschluß des Vertrages und dessen Rückgängigmachung entstandenen Kosten einschließlich der von den Klägern in der Zwischenzeit für die Grundstücke gemachten Aufwendungen" verlangen können: Schon nach dem Wortlaut der Ziffern X und XXI beschränke sich die Ersatzpflicht nicht auf die in § 449 BGB geregelten Kosten; Ziffer X beziehe vielmehr ausdrücklich "sämtliche angefallenen Kosten" ein und schließe hiervon nur die Anwaltskosten aus. Diese Formulierung deute darauf hin, daß die Beklagten alle den Klägern im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß entstandenen Kosten (mit Ausnahme der Kaufpreiszinsen und Anwaltsgebühren) zu ersetzen hätten. Diese umfassende Regelung hinsichtlich aller "Kosten" einschließlich der von den Klägern für die Grundstücke gemachten Aufwendungen ergebe sich auch aus der durchgeführten Beweisaufnahme.

II.

Das Berufungsurteil läßt sich nicht aufrechterhalten, weil es, wie die Revision zu Recht rügt, auf einer rechtsfehlerhaften Auslegung des Vertrages beruht.

1.

Im Ergebnis unschädlich ist allerdings der Umstand, daß das Berufungsgericht möglicherweise § 6 Abs. 1 ErbbauVOübersehen hat. Ist zur Veräußerung eines Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich, so ist nach dieser Vorschrift bis zur Erteilung der Zustimmung oder deren gerichtlicher Ersetzung gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauVO nicht nur das dingliche Erfüllungsgeschäft, sondern auch der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag schwebend unwirksam (BGHZ 33, 76, 85). Die Unwirksamkeit kann sich hier gemäß § 139 BGB auf den Grundstückskaufvertrag erstrecken (BGHZ 53, 174, 179;  315, 318).

Die Zustimmungsbedürftigkeit des Vertrages und der mit ihr verbundene Schwebezustand würden jedoch nicht bedeuten, daß der Vertrag bis zur Erteilung oder Versagung der Zustimmung völlig wirkungslos wäre. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die Parteien eines genehmigungsbedürftigen Vertrages schon während des Schwebezustandes an den Vertrag gebunden sind (vgl. BGHZ 14, 1, 2 [BGH 04.06.1954 - V ZR 18/53];  67, 34, 35;  Senatsurt. v. 13. Juli 1951, V ZR 22/50, LM BGB § 986 Nr. 1, jeweils m.w.N.). Das gilt auch für den Regelungsbereich des § 6 Abs. 1 ErbbauVO (vgl. nur Staudinger/Ring, BGB 12. Aufl. §§ 5 bis 7 ErbbauVO Rdn. 15; MünchKomm/von Oefele, § 6 ErbbauVO Rdn. 3; Erman/Ronke, BGB 7. Aufl. § 6 ErbbauVO Rdn. 3; Ingenstau, ErbbauVO 5. Aufl. § 6 Rdn. 6). Darüber hinaus können die Vertragsparteien, soweit sie sich damit nicht in Widerspruch zu Sinn und Zweck der die vorläufige Unwirksamkeit anordnenden Norm setzen, mit Rücksicht auf die noch ausstehende Zustimmung oder Genehmigung wirksame Vereinbarungen treffen, insbesondere auch Leistungspflichten für die Dauer des Schwebezustandes begründen (vgl. Senatsurt. v. 6. Oktober 1978, V ZR 211/77, LM GrundstückverkehrsG § 2 Nr. 5 = WM 1979, 74). Werden solche Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbracht, so kann unter Umständen die andere Seite gemäß § 326 BGB vom Vertrage zurücktreten (Senat aaO).

Demnach begegnet es keinen Bedenken, wenn sich Kaufvertragsparteien für den Fall, daß die Zustimmung der Grundstückseigentümerin oder deren gerichtliche Ersetzung nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt vorliegen sollte, gegenseitige Rücktrittsrechte einräumen und die Folgen des Rücktritts regeln. Dies gilt auch dann, wenn die Verkäufer - wie hier nach der Auslegung des Berufungsgerichts - im Rücktrittsfalle den Käufern nahezu den gesamten "Vertrauensschaden" ersetzen sollen. Der Schutzzweck der §§ 5, 6 ErbbauVO steht dem nicht entgegen. Diese Vorschriften dienen den Interessen des Eigentümers (vgl. die amtliche Begründung zu §§ 5 und 6 ErbbauVO, Reichsanzeiger 1919 Nr. 26, 1. Beilage; ferner Ingenstau a.a.O. § 5 Rdn. 1), nicht hingegen denen des Erbbauberechtigten (a.A. MünchKomm/von Oefele, § 6 ErbbauVO Rdn. 3). Es ist nicht einzusehen, warum der Erbbauberechtigte - wie ein Minderjähriger - von Rechts wegen vor etwaigen nachteiligen Folgen seines rechtsgeschäftlichen Handelns bewahrt werden sollte.

2.

Die Revision beanstandet die Auslegung der Ziffern XXI und X des notariellen Kaufvertrages durch das Berufungsgericht als denkfehlerhaft. Die Rüge ist begründet. Das Berufungsgericht hat in nachprüfbarer Weise lediglich ausgeführt, daß die Beklagten nach dem Vertragswortlaut den Klägern (mit zwei Ausnahmen) sämtliche angefallenen "Kosten" zu ersetzen hätten. Im folgenden setzt es ohne Begründung voraus, daß dieser Kostenbegriff auch die für die Grundstücke gemachten Aufwendungen einschließe. Damit beantwortet es die Auslegungsfrage durch einen Zirkelschluß.

3.

Zutreffend rügt die Revision auch Rechtsfehler bei der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts als weiterer Grundlage der Vertragsauslegung.

Das Berufungsgericht entnimmt den Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen, daß die Beklagten im Beurkundungstermin zum Umfang der Kostenregelung in Ziffer XXI gestellte Fragen der Gegenpartei dahin beantwortet hätten, den Klägern seien bei einem Vertragsrücktritt alle im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag entstandenen Kosten zu ersetzen. Die Revision beanstandet mit Recht, daß diese Würdigung nicht von allen Zeugenaussagen gedeckt ist. Der als juristischer Berater der Beklagten tätig gewesene Rechtsanwalt Dr. S. hat in seiner schriftlich übergebenen Zeugenaussage ausgeführt: "Bei der Beurkundung wurde die Kostenfrage ebenfalls (ergänze: wie bei allen anderen Vorbesprechungen) nicht aufgeworfen. Hätte Herr W. oder sonst jemand diese Forderung erhoben, daß im Falle des Rücktritts die Käufer so dastehen müßten, wie wenn der Vertrag vom 20. Februar 1981 nicht zustande gekommen wäre, hätte ich sofort die Beurkundung abbrechen lassen. Gleiches wäre geschehen, wenn irgendjemand angedeutet hätte, daß der Begriff der Kosten im Sinne der vorgenannten Ziffern mehr umfassen sollte als die reinen Vertragskosten". Mit dieser Aussage unvereinbar ist die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts, den von ihm als entscheidend angesehenen Bekundungen der von der Klägerseite benannten Zeugen Se., Ri., W. und We. stünden keine widersprüchlichen Darstellungen entgegen; dies gilt um so mehr, als diese Zeugen übereinstimmend angegeben haben, die fraglichen Äußerungen seien im Beisein des Zeugen Dr. S. gefallen. Das Berufungsgericht hätte sich daher mit den zutage getretenen Widersprüchen der Aussagen auseinandersetzen müssen.

III.

Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Aufhebung muß auch die gesamte Kostenentscheidung umfassen, obwohl der die Teilerledigung betreffende (unanfechtbare) Teil des Kostenausspruchs nicht angefochten ist und die von ihm erfaßten Kosten daher endgültig bei den Beklagten verbleiben müssen. Ein gesonderter Ausspruch des Senats über diesen Kostenteil verstieße gegen den Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung. Er scheitert auch daran, daß noch weitere Kosten in vorläufig unbestimmter Höhe entstehen werden, so daß sich die auf den erledigten Teil des Rechtsstreits letztlich entfallende Kostenquote noch nicht ermitteln läßt (vgl. auch Zöller/Stephan, ZPO 14. Aufl. § 269 Rdn. 19 zur entsprechenden Frage bei einer Teilrücknahme der Klage).