Wegen der Säumnis des Klägers in der Revisionsverhandlung ist antragsgemäß aufgrund einseitiger Verhandlung durch Versäumnisurteil, jedoch nach Sachprüfung, zu entscheiden (BGHZ 37, 79, 81). Die Revision führt zur Klageabweisung. Wegen Verwirkung gemäß § 654 BGB steht dem Kläger kein Anspruch zu.

1.

Die Ausgangsfrage, ob die Parteien in zulässiger Weise eine gesonderte Provisionsabrede für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung getroffen haben (dazu BGHZ 112, 59), hat das Berufungsgericht nach dem Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme bejaht. Die gegen diese tatrichterliche Feststellung erhobenen Verfahrensrügen greifen nicht durch (§ 565a ZPO).

2.

Mit seiner Meinung zu § 654 BGB hat sich das Berufungsgericht aber zur Rechtsprechung des Senats in Widerspruch gesetzt.

a)

Es führt aus:

Zwar verwirke der Makler seinen Lohnanspruch, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit seinen Auftraggeber veranlasse, eine (formnichtige) Ankaufsverpflichtung zu unterzeichnen, um bei dem Auftraggeber den Eindruck einer Verpflichtung zum Kauf und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn zu erwecken (vgl. dazu Senatsurteil vom 16.10.1980 - IVa ZR 35/80 - WM 1981, 61 = NJW 1981, 280 = LM BGB § 654 Nr. 10). Das sei hier aber nicht geschehen. Die in den Formularverträgen erklärte Erwerbsabsicht komme einer Verpflichtung nicht gleich, zumal der Auftraggeber sich darin vorbehalten habe, von der Kaufabsicht Abstand zu nehmen. In diesem Zusammenhang sei ohne Bedeutung, ob durch die Entschädigungshöhe mittelbar Erwerbsdruck ausgeübt worden sei, weil das einer Ankaufsverpflichtung nicht gleichstehe.

b)

Dem ist nicht zu folgen. Im Ergebnis haben die Beklagten mit der Unterzeichnung der Formulare des Klägers eine Ankaufsverpflichtungübernommen. Durch die Klausel über die Reservierungsgebühr in Höhe der vollen Provision wurde ebenso wie durch die Klausel, daß bei Aufgabe der Kaufabsicht ein Pauschalbetrag in Höhe der vollen im Erfolgsfall geschuldeten Provision von 21.888 DM zu zahlen ist, auf die Beklagten ein unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt. Demgemäß bedurften die Abreden der Parteien zu ihrer Gültigkeit der notariellen Form des § 313 BGB. Das ist für vergleichbare Fälle vom Senat schon mehrfach entschieden worden (vgl. außer dem im Berufungsurteil zitierten Urteil vom 15.3.1989 - IVa ZR 2/88 - VersR 1989, 590 = WM 1989, 918 z.B. BGHZ 103, 235, 239 und insbesondere das Urteil vom 2.7.1986 - IVa ZR 102/85 - WM 1986, 1438).

c)

Unbeschadet der möglichen Heilung des Formmangels nach§ 313 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 28.1.1987 - IVa ZR 45/85 - WM 1987, 510) und unabhängig von der gemäß § 9 AGBG zu bejahenden Unwirksamkeit der Verpflichtung, den Pauschalbetrag als Aufwendungsersatz zu zahlen (BGHZ 99, 374, 383f.), ist aber zu prüfen, ob der Makler in einem solchen Fall gemäß § 654 BGB sich durch sein Verhalten als des Maklerlohnes unwürdig erwiesen hat. Auch das hat der Senat bereits verschiedentlich ausgesprochen (vgl. wiederum das oben unter b) erwähnte Urteil vom 15.3.1989 und insbesondere die Urteile vom 4.10.1989 - IVa ZR 250/88 - VersR 1989, 1259 und vom 29.11.1989 - IVa ZR 206/88 - VersR 1990, 266). Er hat dazu ausgeführt, daß der Makler mit einer an Vorsatz grenzenden Leichtfertigkeit seine Vertragspflichten im Sinne von § 654 BGB verletze, wenn er davon ausgehen müsse, daß sein Auftraggeber ihm an Kenntnissen und Erfahrungen unterlegen sei, und wenn er diese Unkenntnis ausnutze, um bei dem Auftraggeber die irrige Vorstellung einer bereits bestehenden rechtlichen Bindung zu erwecken.

d)

So liegt es hier. Die beiden Beklagten sind schon nach ihren Berufen dem Kläger an Kenntnissen und Erfahrungen auf dem Gebiet des Immobilienmaklerrechts deutlich unterlegen. Der Kläger hebt bei seiner Berufsbezeichnung und in seinen Formularen mehrfach seine Mitgliedschaft im Ring Deutscher Makler hervor. Er betont in einem "Wichtige Vorbemerkung"überschriebenen Absatz des Auftragsformulars, daß der Abschluß jedes Maklervertrages ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler voraussetze und daß zum Schutze dieses Vertrauensverhältnisses und im Interesse des Ansehens des Berufsstandes der Ring Deutscher Makler seine Mitglieder durch Satzung in besonderer Weise zu ordnungsgemäßem Geschäftsgebaren verpflichtet habe. Das hat ihn jedoch nicht davon abgehalten, die Beklagten zur Unterzeichnung von Zahlungsverpflichtungen zu veranlassen, die ihm in praktisch jedem Fall einen Betrag in voller Höhe der Provision einbringen sollten. Insbesondere war auch dann, wenn das Grundstück nicht erworben wurde, "Aufwendungsersatz" oder aber die Reservierungsgebühr jeweils in Provisionshöhe zu zahlen, obwohl dem Kläger eine "Reservierung" des schon in der Zwangsversteigerung befindlichen Grundstücks nicht möglich war. Dem Kläger war die Zweifelhaftigkeit jeglichen Zahlungsverlangens im vorliegenden Fall bekannt. Immerhin rechnete er nach der Aussage des Zeugen H., auf den der Kläger sich für seinen gesamten Vortrag zum Zustandekommen der Ergänzungsvereinbarung berufen hat, damit, daß er ohne eine solche Vereinbarung das Risiko eingehe, von den Beklagten eine Provision nicht zu bekommen.