1.

Das Berufungsgericht führt aus, der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB in seiner heutigen Fassung verbiete es, formlose Vertragsstrafeversprechen als wirksam anzuerkennen, durch die gegen den vom Makler als möglichen Grundstückskäufer geworbenen Interessenten ein mittelbarer Zwang zum Erwerb ausgeübt werde. Das ergebe sich aus der Vorschrift des § 344 BGB, nach der ein Vertragsstrafeversprechen unwirksam sei, wenn das Gesetz das zu sichernde Leistungsversprechen für unwirksam erkläre. Die Vorschrift sei nach ihrem Zweck auch auf ein selbständiges Strafversprechen anzuwenden, wenn durch dieses ein Druck zum Abschluß eines notariellen Grundstücksverkaufvertrags ausgeübt werden soll.

Diese Ausführungen sind zutreffend und stehen mit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Einklang.

2.

Dennoch erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Endergebnis als unzutreffend.

Nach § 313 Abs. 2 BGB wird der einem Grundstückskaufvertrag anhaftende Formmangel dadurch geheilt, daß die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfüllt wird. Dementsprechend muß bei dem - im Gesetz nicht ausdrücklich geregelten - Kaufvorvertrag eine Heilung des Formmangels dann angenommen werden, wenn er durch Abschluß eines formgerechten Hauptvertrages erfüllt wird (RGZ 169, 185, 189; BGHZ 82, 398). Das gleiche gilt für einen - nicht notariell beurkundeten - Maklervertrag, durch den ein unangemessener Druck zum Verkauf oder zum Erwerb eines Grundstücks ausgeübt wird; auch hier entfällt der Schutzzweck des § 313 BGB, sobald der Maklerkunde sich durch einen notariellen Vertrag zum Erwerb (oder zur Veräußerung) des Grundstücks verpflichtet hat (im Senatsurteil vom 24. Juni 1981 - IVa ZR 159/80 - NJW 1981, 2293 = WM 1981,993 noch dahingestellt gelassen).

3.

Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt in erster Linie davon ab, ob das Vertragswerk, das am 24. Juni 1983 zustandekam, wirtschaftlich dem Vertrag gleichwertig war, mit dessen Herbeiführung der Beklagte die Zedentin der Klägerin beauftragt hatte. Das kann hier deshalb zweifelhaft sein, weil zwei Wohnungen im Eigentum der Verkäufer verblieben, der Beklagte also nicht, wie er ursprünglich erwartete, Eigentümer des ganzen Hauses wurde. Das besagt allerdings nicht notwendigerweise, daß deshalb die wirtschaftliche Identität verneint werden müßte. Es kommt bei Grundstücksgeschäften häufig vor, daß Vertragsschließende die Vorstellungen nicht voll verwirklichen können, die sie bei Beginn der Vertragsverhandlungen und bei der Beauftragung des Maklers gehabt haben; die Aufgabe eines Vermittlungsmaklers besteht ja häufig darin, beide Parteien zum gegenseitigen Nachgeben zu veranlassen und damit den Vertragsschluß herbeizuführen. Das Nachgeben kann sich nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises und die Nebenbestimmungen, sondern auch auf den Umfang der Sachleistungen beziehen. Soweit sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde bei der

Beauftragung des Maklers gerechnet hat, können sie den Provisionsanspruch nicht ausschließen.

Ob diese Voraussetzung vorliegt, ist eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat zwar die wirtschaftliche Identität in Fällen verneint, in denen der Kunde nur die Hälfte (Urteil vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814) oder sogar nur ein Viertel des ursprünglich ins Auge gefaßten Objekts (Urteil vom 15. Februar 1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560) erworben hat. Die Eigentumswohnungen, die der Beklagte den Verkäufern (zurück-) übertragen hat, machen jedoch, soweit ersichtlich, einen geringeren wertmäßigen Bruchteil des Gebäudes aus. Im übrigen kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an; die genannten Entscheidungen dürfen nicht dahin mißverstanden werden, daß der Bundesgerichtshof mit ihnen feste, ziffernmäßig bestimmte Grenzen ziehen wollte. Im vorliegenden Fall behauptet die Klägerin, daß es dem Beklagten nur darauf ankam, ein geeignetes Anlageobjekt zu erwerben, daß er also sich nicht hinsichtlich des Umfangs des Eigentumserwerbs festgelegt hatte, sondern insoweit zu Konzessionen bereit war. Wenn sich dies bei der tatrichterlichen Prüfung als richtig herausstellen sollte, wird der Beklagte mangelnde, wirtschaftliche Identität nicht geltend machen können.

4.

Sollte die wirtschaftliche Identität zu bejahen sein, so wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob der Beklagte zur Anfechtung des Hauptvertrages berechtigt war oder ob durch die von ihm abgegebene Anfechtungserklärung lediglich die einverständliche Aufhebung des Kaufvertrages verschleiert werden sollte. Die wirksame Anfechtung des Hauptvertrages beseitigt, wie allgemein anerkannt ist, die Provisionspflicht (RGZ 76, 354; BGH Urteil vom 29. November 1978 - IV ZR 44/77 WM 1979, 56); dagegen läßt die einverständliche Aufhebung des Vertrages den Provisionsanspruch unberührt (BGHZ 66, 270 [BGH 05.05.1976 - IV ZR 63/75]). Die Hauptvertragsparteien können diesen Anspruch nicht dadurch vereiteln, daß sie die von ihnen gewollte Aufhebung des Kaufvertrags äußerlich in das Gewand einer Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung kleiden (§ 117 Abs. 2 BGB). Der Umstand, daß die Verkäufer die Anfechtungserklärung des Käufers als berechtigt anerkannt und auf die Vollziehung des Kaufvertrags verzichtet haben, kann daher dann, wenn kein Anfechtungsgrund vorlag, den Provisionsanspruch nicht berühren.