Die Revision hat keinen Erfolg.

1.

Das Berufungsgericht hat unterstellt, die Beklagten hätten bereits am 19. November 1974 gewußt, daß die Klägerin auch mit den Verkäufern einen Maklervertrag geschlossen hatte. Gleichwohl hat es den Anspruch auf Maklerlohn nach § 654 BGB unter anderem deshalb für verwirkt angesehen, weil die Klägerin den Beklagten angesonnen habe, die Ankaufsverpflichtung vom 19. November 1974 zu unterzeichnen. Darin sei nicht nur formularmäßig ein Ausschluß jeder Gewährleistungsansprüche der Käufer vorgesehen, sondern es sei auch durch die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklergebühr ein wirtschaftlicher Druck zum Abschluß des Kaufvertrages ausgeübt worden. Die Klägerin habe die formnichtige Ankaufsverpflichtung dazu benutzt, um den Beklagten eine in Wahrheit nicht vorhandene rechtliche Bindung vorzuspiegeln mit dem Ziel, sich einen wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen. Sie sei deshalb des Maklerlohnes unwürdig. Ihre Behauptung, sie habe nur versehentlich ein veraltetes Formular verwendet, das sie routinemäßig von einem Verlag bezogen habe, sei nicht glaubhaft. Sie hätte die Neufassung des § 313 BGB und die veröffentlichte neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als gewerbsmäßige Maklerin kennen und berücksichtigen müssen.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Vorschrift des § 654 BGB betrifft ihrem Wortlaut nach zwar nur den Fall, daß der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Sie drückt aber einen von der Treue- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgehenden allgemeinen Rechtsgedanken aus und ist demgemäß auch in anderen Fällen anzuwenden, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn nach § 654 BGB hat Strafcharakter. Sie soll den Makler bei Vermeidung des Verlustes seines Vergütungsanspruches dazu anhalten, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht zu wahren. Die Anwendung der Vorschrift setzt nicht voraus, daß dem Auftraggeber überhaupt ein Schaden entstanden ist. Gerade dieser Strafcharakter gebietet es andererseits, den Anwendungsbereich der Bestimmung auf solche Fälle einzuschränken, in denen der Makler seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt und deshalb den Maklerlohn nach allgemeinen Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient hat (BGHZ 36, 323 = LM § 654 BGB Nr. 1 m. Anmerkung von Rietschel).

Hier hat das Berufungsgericht mit Recht in dem Verhalten der Klägerin im Zusammenhang mit der von ihr bewirkten Unterzeichnung der Ankaufsverpflichtung durch die Beklagten eine solche zumindest leichtfertige, treuwidrige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten gesehen. Es hat zwar nicht festgestellt, daß der Klägerin die Formnichtigkeit der Ankaufsverpflichtung bewußt gewesen sei. Seine Erwägung, als gewerbsmäßige Maklerin hätte die Klägerin die Neufassung des § 313 BGB und die neuere höchstrichterliche Rechtsprechung dazu unbedingt kennen müssen, ihre angebliche Unkenntnis müßte deshalb als in so hohem Maße schuldhaft angesehen werden, daß ihr der Vorwurf einer an Vorsatz grenzenden Leichtfertigkeit nicht erspart werden könne, begegnet aber keinen rechtlichen Bedenken.

Davon ausgehend ist das Verhalten der Klägerin gegenüber den Beklagten als wesentliche Treuwidrigkeit zu werten. Ganz abgesehen davon, daß die Klägerin den Beklagten den Verzicht auf jede Gewährleistungsansprüche für ein noch gar nicht besichtigtes Objekt formularmäßig ansinnen wollte, sollte die unterzeichnete "Ankaufsverpflichtung" - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - den Eindruck einer festen Bindung gegenüber dem Verkäufer und einer erfolgsunabhängigen Verpflichtung zur Zahlung von Maklerprovision an die Klägerin erwecken. Nach den weiteren Feststellungen des angefochtenen Urteils hat die Klägerin mit ihrem Verhalten das Ziel verfolgt, sich und den Verkäufern unter einseitiger Benachteiligung der Beklagten einen wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen. Mit Recht hat das Berufungsgericht daraus die Folgerung gezogen, die Klägerin sei des versprochenen Maklerlohnes unwürdig.

Bei dieser Fallgestaltung kommt es für die Verwirkung des Maklerlohns entsprechend § 654 BGB nicht darauf an, ob die Klägerin für die Beklagten als Vermittlungsmakler oder evtl. nur als Nachweismakler tätig geworden ist.

Die Revision der Klägerin war somit als unbegründet zurückzuweisen.