Bundesgerichtshof
Urt. v. 06.06.1986, Az.: V ZR 67/85

I.

Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, der Klägerin stehe der geltend gemachte Kaufpreisanspruch nicht zu, weil die Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages weggefallen sei. Es hat ausgeführt:

Der Kaufvertrag sei wirksam zustande gekommen, obwohl nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme davon auszugehen sei, daß die Parteien mündlich einen anderen als den beurkundeten Kaufpreis vereinbart gehabt hätten. Der notariell beurkundete Vertrag sei demnach als Scheingeschäft nichtig, die mündlich geschlossene Vereinbarung sei aber gemäß § 313 Satz 2 BGB ihrem gesamten Inhalt nach gültig gewesen. Dieser Vertrag sei nicht wirksam nach § 123 BGB angefochten worden. Die Anfechtung sei erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 124 BGB erklärt worden. Im übrigen habe der Beklagte auch nicht die Umstände, auf die er die Anfechtung stütze, bewiesen. Darauf, ob der Beklagte trotz des Gewährleistungsausschlusses im Hinblick auf § 476 BGB Wandlung verlangen könne, komme es letztlich nicht an, denn jedenfalls entfalle der Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Restkaufpreises aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Der Anwendung dieser Grundsätze stehe nicht die Regelung des Gewährleistungsrechtes entgegen. Die Sonderbestimmungen der §§ 459 ff. BGB griffen nämlich nicht ein, wenn ein verkauftes Grundstück im Zeitpunkt des Gefahrübergangs noch nicht bebaubar sei, sondern erst in Zukunft bebaubar werden solle. Gleiches müsse für den Fall gelten, daß die Vertragsparteien bei Abschluß des Kaufvertrages erwarteten, daß die Baubehörde künftig keinen Anlaß sehen werde, eine ihr bekannte Nutzung des Grundstücks zu Wochenendzwecken zu untersagen.

II.

Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils.

1. (von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

2. (von der weiteren Darstellung wird abgesehen)

3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht den Kaufpreisanspruch der Klägerin wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage versagt.

a) Die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist mit Rücksicht auf die Sonderregelung der §§ 459 ff. BGB ausgeschlossen, soweit es sich um Fehler oder Eigenschaften des Kaufobjektes handelt (vgl. BGHZ 60, 319, 321; Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, LM Nr. 83 zu § 242 BGB; Staudinger/Honsell, BGB 12. Aufl. Vorbem. zu § 459 Rdn. 28, jeweils m. w. Nachw.). Liegt ein Fehler vor, so besteht kein sachliches Bedürfnis, die §§ 459 ff. BGB nur deshalb nicht anzuwenden, um über einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu einem Ausgleich zu kommen. Die Sachmängelvorschriften gewährleisten den sachgerechten Ausgleich der sich gegenüberstehenden Interessen der Parteien eines Kaufvertrages; sie bestimmen und begrenzen deshalb auch die Haftung des Verkäufers für Fehler der Sache. Das gilt auch, wenn - wie hier - ein Gewährleistungsausschluß vereinbart worden ist (vgl. Senatsurt. v. 14. Oktober 1966, V ZR 188/63, WM 1966, 1183, 1185).

War das dem Beklagten verkaufte Grundstück mit einem Fehler im Sinne des § 459 BGB behaftet, so ist eine Berufung darauf, das Nichtvorhandensein dieses Fehlers sei Geschäftsgrundlage gewesen, ausgeschlossen.

b) Nach § 459 Abs. 1 BGB hat der Verkäufer dafür einzustehen, daß die verkaufte Sache im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern. Dabei kommt eine unerhebliche Minderung des Wertes oder der Tauglichkeit nicht in Betracht.

Ein Fehler liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Sache von dem Zustand abweicht, den die Vertragsparteien bei Abschluß des Kaufvertrages gemeinsam vorausgesetzt haben, und wenn dadurch der Wert der Kaufsache oder ihre Eignung zum vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch gemindert oder beseitigt wird. Der Fehler kann in einer körperlichen Eigenschaft der Sache oder in solchen tatsächlichen, wirtschaftlichen, sozialen und rechtlichen Beziehungen des Kaufgegenstandes zu seiner Umwelt liegen, die für die Brauchbarkeit und den Wert bedeutsam sind. Diese Beziehungen müssen aber in der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes selbst ihren Grund haben; sie dürfen sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstandes liegenden Verhältnissen oder Umständen ergeben (BGHZ 70, 47, 49). Zu derartigen Beziehungen des Kaufgegenstandes zu seiner Umwelt gehören öffentlich-rechtliche Bau- oder Nutzungsbeschränkungen eines Grundstücks (vgl. Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, LM Nr. 83 zu § 242 BGB und v. 7. Dezember 1984, V ZR 141/83, WM 1985, 230; BGHZ 67, 134, 136).

Im vorliegenden Fall sind die Parteien nach dem eigenen Vortrag der Klägerin bei Vertragsschluß davon ausgegangen, der Beklagte werde das als Jagdhaus genehmigte Gebäude als Wochenendhaus benutzen können. Diese nach dem Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit stimmte aber im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mit dem Baurecht nicht überein. Das verkaufte Grundstück ist mithin mit einem Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB behaftet.

Die Annahme des Berufungsgerichts, die gemeinsame Erwartung der Parteien, die Baubehörde werde die bauordnungswidrige Nutzung in Zukunft dulden, schließe das Vorliegen eines Fehlers aus, findet im Gewährleistungsrecht keine Grundlage. Entscheidend ist allein, daß im Zeitpunkt des Gefahrüberganges eine nach dem Vertrag vorausgesetzte Nutzung mit dem Baurecht unvereinbar ist und daher untersagt werden kann. Die Rechtsprechung des Senats, wonach die Gewährleistungsvorschriften dann nicht anwendbar sind, wenn im Zeitpunkt des Gefahrübergangs die Bebaubarkeit des Grundstücks nach Kenntnis der Vertragsparteien nicht vorliegt, sondern erst für die Zukunft erwartet wird (vgl. Senatsurt. v. 15. Oktober 1976, V ZR 245/74, LM Nr. 83 zu § 242 BGB), ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Die enttäuschte Erwartung der Vertragspartner, daß ein im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht bebaubares Grundstück später baureif oder bebaubar werden wird, vermag einen Fehler des Kaufgrundstückes nicht zu begründen, weil die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgehen, daß das verkaufte Grundstück auch im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht bebaubar sein wird. Im vorliegenden Fall haben dagegen die Parteien schon bei Vertragsschluß eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit vorausgesetzt, die aber zur Zeit des Vertragsschlusses und des Gefahrübergangs nach dem Baurecht nicht bestand.

Das auf der fehlerhaften Nichtanwendung der §§ 459 ff. BGB beruhende Berufungsurteil ist mithin aufzuheben.

III.

Eine Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht kommt nicht in Betracht, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO):

Angesichts des im notariellen Vertrag vom 2. April 1980 enthaltenen Gewährleistungsausschlusses für »Fehler und Mängel jedweder Art« können dem Beklagten auf Mängelansprüchen beruhende Einwendungen gegen die Klageforderung nur zustehen, wenn die Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluß den hier vorliegenden Fehler nicht erfaßt oder nichtig ist.

Soweit der Beklagte rügt, das Berufungsgericht habe nicht geprüft, ob sich der Gewährleistungsausschluß nach dem Willen der Parteien auch auf den Fehler, um den es hier geht, habe erstrecken sollen, ist diese Rüge unbegründet. Der Beklagte hat nämlich keinen Tatsachenvortrag aufgezeigt, aus dem sich ergeben könnte, die Vertragspartner hätten übereinstimmend den vorliegenden Fehler von dem seinem Wortlaut nach umfassenden Gewährleistungsausschluß ausnehmen wollen.

Die Voraussetzungen des § 476 BGB sind nicht erfüllt. Das Berufungsgericht hat ein arglistiges Verschweigen des Fehlers durch die Klägerin als nicht bewiesen angesehen. Die vom Beklagten in diesem Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge bleibt erfolglos. Der Senat sieht von einer Begründung dieser Entscheidung ab (§ 565 a ZPO).

Auch die sonstigen vom Beklagten gegen die Wirksamkeit der Vereinbarung über den Gewährleistungsausschluß erhobenen Bedenken sind unbegründet.

1. Der notarielle Vertrag der Parteien unterliegt nicht der Kontrolle nach dem AGB-Gesetz. Den Feststellungen des Berufungsgerichts sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, daß die beurkundete Vereinbarung Bestimmungen enthält, die für eine Vielzahl von derartigen Verträgen vorformuliert sind (§ 1 Abs. 1 Satz 1 AGBG). Es ist auch nicht ersichtlich, daß der Notar bei der Beurkundung ein von ihm stammendes Formblatt verwendet hat. Ob ein Formblatt des Notars der Kontrolle nach dem AGB-Gesetz unterliegen würde (vgl. OLG München, NJW 1981, 2472 [OLG München 08.10.1980 - 27 U 303/80]), kann daher unentschieden bleiben.

2. Die Freizeichnung der Klägerin von ihren Gewährleistungspflichten ist auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam.

Die Gewährleistungsvorschriften sind dispositiv und lassen deshalb auch - wie § 476 BGB voraussetzt - einen Ausschluß der Sachmängelhaftung zu. Dieser muß selbstverständlich mit den das ganze Rechtsleben beherrschenden Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vereinbar sein. Eine Unwirksamkeit käme danach in Betracht, wenn im Einzelfall die gesetzlich zulässige Freizeichnung unangemessen wäre und zu einem mit Treu und Glauben nicht mehr in Einklang stehenden Ergebnis führen würde.

Im vorliegenden Fall sind dem festgestellten Parteivortrag keine Tatsachen zu entnehmen, die gegen die Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB sprechen könnten. Der Beklagte zeigt auch keinen vom Berufungsgericht übergangenen und für die Würdigung bedeutsamen Sachvortrag auf. In den Vorinstanzen ist vielmehr über die Wirksamkeit des Gewährleistungsauschlusses - abgesehen von der Anwendung des § 476 BGB - nicht gestritten worden. Der Beklagte beruft sich zur Rechtfertigung seiner Bedenken nur auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit eines formularmäßigen oder formelhaften Gewährleistungsausschlusses in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen.

Im Urteil vom 29. März 1974 BGHZ 62, 251, 254 f. [BGH 29.03.1974 - V ZR 22/73] hat der erkennende Senat ausgeführt, bei Verträgen der vorbezeichneten Art wäre, anders als bei Altbauten, eine formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und damit unwirksam (vgl. auch BGHZ 67, 101 ff.). Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat sich dieser Auffassung im Urteil vom 4. Dezember 1975 BGHZ 65, 359, 363 ausdrücklich angeschlossen. Im Urteil vom 5. April 1979, BGHZ 74, 204, 209 ff. hat der VII. Zivilsenat dann zur Abgrenzung von formularmäßiger Freizeichnung gegenüber einer Individualvereinbarung Stellung genommen, bei der eine völlige Freizeichnung wirksam sein könne. Er hat ausgeführt, bei einem vorgefertigten Vertragstext genüge das bloße Verlesen des Textes und eine sich daran anschließende etwaige Belehrung durch den Notar nicht zur Annahme einer Individualvereinbarung. Eine Vertragsbestimmung über den Ausschluß jeglicher Sachmängelhaftung des Veräußerers eines neu errichteten oder noch fertigzustellenden Wohnhauses bedürfe der eingehenden vorherigen Erörterung zwischen den Vertragsparteien und der sich daran anschließenden eindeutigen Niederlegung im Vertrag, wenn sie als Individualabrede gelten solle (vgl. auch Urt. v. 6. Mai 1982, VII ZR 74/81, NJW 1982, 2243). Im Urteil vom 5. April 1984, VII ZR 21/83, NJW 1984, 2094 hat der VII. Zivilsenat weiterhin ausgeführt, aus dem fehlenden Vortrag des Käufers zum Zustandekommen der Freizeichnungsklausel könne nicht gefolgert werden, der Notar habe die Beteiligten ausführlich belehrt und die Klausel mit ihren einschneidenden Rechtsfolgen eingehend mit dem Erwerber erörtert (vgl. hierzu auch: BGH Urt. v. 20. Februar 1986, VII ZR 318/84, WM 1986, 799).

Diese Rechtsprechung führt nicht zur Unwirksamkeit des im Vertrag vom 2. April 1980 vereinbarten Gewährleistungsausschlusses:

a) Im vorliegenden Fall ist die Freizeichnung nicht in einem Veräußerungsvertrag über neu errichtete oder noch zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen enthalten. Der Beklagte hat vielmehr von der Klägerin im April 1980 ein Grundstück mit Aufbauten gekauft, die vor mehr als 20 Jahren errichtet worden waren.

b) Bei dem in Fotokopie in den Gerichtsakten befindlichen notariellen Vertrag vom 2. April 1980 handelt es sich offensichtlich nicht um einen einseitig vorgefertigten Vertragstext, der als formularmäßig oder formelhaft angesehen werden könnte. Daß für die Freizeichnungsklausel im Interesse der Klarheit vom Notar eine häufig in notariellen Urkunden verwendete Formulierung benutzt worden ist, macht sie auch nicht zu einer formularmäßigen oder formelhaften Abrede. Diese Frage kann aber letztlich unbeantwortet bleiben, da der Beklagte in den Tatsacheninstanzen nichts zur Art und Weise des Zustandekommens des Gewährleistungsausschlusses vorgetragen hat. Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes im Urteil vom 5. April 1984 aaO dem Veräußerer die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen einer Individualabsprache über den Gewährleistungsausschluß auferlegt haben sollte, vermag sich der erkennende Senat dem jedenfalls für einen Vertrag über die Veräußerung von Grundstücken mit Gebäuden ohne Herstellungsverpflichtung des Veräußerers nicht anzuschließen. Wer sich zur Begründung eigener Gewährleistungsansprüche auf die Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses beruft, muß die dazu erforderlichen tatsächlichen Voraussetzungen vortragen und erforderlichenfalls auch beweisen (vgl. hierzu auch Bunte in ZIP 1984, 1313, 1314 zu I. 3.). Dies ist von seiten des Beklagten jedoch nicht geschehen. Soweit er in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrüge nach § 139 ZPO erhoben hat, ist diese unbegründet (§ 565 a ZPO).

Steht damit der Gewährleistungsausschluß den vom Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Klageforderung entgegen, so muß die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen werden.