1.

Vergeblich bemängelt die Revision die Feststellung des Berufungsurteils, es bestehe zwischen den Parteien kein Streit darüber, daß sich die Vorstellung des Klägers, das Grundstück werde "in Bälde" bebaubar werden, als irrig erwiesen habe.

Gemäß § 314 Satz 1 ZPO liefert der Tatbestand des Urteils, dessen Berichtigung der Beklagte nicht beantragt hat (§§ 523, 320 ZPO), vollen Beweis des mündlichen Parteivorbringens. Dabei ist es gleichgültig, ob der Partei vortrag formell im Tatbestand oder in den Entscheidungsgründen des Urteils wiedergegeben ist (Senatsurteile vom 10. Mai 1968 - V ZR 218/64 - und vom 18. Februar 1972 - V ZR 112/70; BAG MDR 1967, 954). Der durch den "Tatbestand" in dem erläuterten Sinne erbrachte Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden (§ 314 Satz 2 ZPO). Dies ist hier nicht geschehen.

Erfolglos verweist die Revision auf die Sitzungsniederschrift des Landgerichts vom 14. November 1973, in der vermerkt ist: "Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, ob eine Baugenehmigung erteilt werden kann oder nicht". Die Rüge scheitert schon daran, daß als "Sitzungsprotokoll" im Sinne des § 314 Satz 2 ZPO nur die Niederschrift über diejenige Verhandlung in Betracht kommt, auf Grund deren das Urteil ergangen ist; durch ein früheres Sitzungsprotokoll wird der Tatbestand des Urteils nicht entkräftet (RGZ 15, 348, 353; Zöller/Stephan, ZPO, 11. Aufl., § 314, 2).

2.

Ist hiernach als unstreitig anzusehen, daß das Grundstück unbebaubar ist, so geht auch der weitere Revisionsangriff gegen die Ansicht des Berufungsgerichts ins Leere, daß durch die gemeinsame Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen und des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren vom 27. Oktober 1972 die Unbebaubarkeit herbeigeführt worden sei. Entscheidend ist, daß die Unbebaubarkeit im Sinne der vom Landgericht getroffenen Feststellung, mit einer Baugenehmigung für das Kaufgrundstück sei nicht (mehr) zu rechnen, spätestens im Berufungsrechtszuge zwischen den Parteien unstreitig geworden ist.

3.

Erfolglos bleibt auch die Erwägung der Revision, ob nicht die öffentlich-rechtliche Baubeschränkung als Sachmangel nach den Spezialvorschriften der §§ 459 ff BGB zu behandeln ist und die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln über das Fehlen oder den Fortfall der Geschäftsgrundlage daher von vornherein unanwendbar sind.

Wie der Senat zuletzt in seinem Urteil vom 16. März 1973 (BGHZ 60, 319, 321 f) ausgesprochen hat, bestimmen und begrenzen die Vorschriften des Gewährleistungsrechts - abgesehen von Sachmangelfolgeschäden - die Haftung des Verkäufers für Eigenschaften der Sache (vgl. etwa auch BGH, Urt. v. 21. April 1971 - VIII ZR 205/69 -, WM 1971, 1016, 1017; RGZ 135, 339, 346; Medicus, JuS 1965, 209, 218 Fußn. 72 m.w.Nachw.). Die besondere Regelung der §§ 459 ff BGB bringt die Interessen des Verkäufers an einer sicheren und schnellen Abwicklung des Kaufs und die des Käufers am Erwerb einer seinen Vorstellungen entsprechenden Kaufsache zum Ausgleich. Die §§ 462, 467 BGB sehen eine Rückabwicklung des Kaufvertrages mit Rücksicht auf bestimmte Eigenschaften der Sache vor und schließen damit in ihrem Anwendungsbereich, d.h. nach Gefahrübergang (§ 446 BGB), sowohl eine Anfechtung wegen Irrtums über eine Eigenschaft der Kaufsache (§ 119 Abs. 2 BGB) als auch eine Berufung darauf aus, daß eine bestimmte Eigenschaft für beide Teile Geschäftsgrundlage gewesen sei (BGHZ 60, 321 m.w.Nachw.).

Es trifft auch zu - wie die Revision im Anschluß an das OLG Düsseldorf (NJW 1971, 436, 438/439) meint -, daß der Rückgriff auf die letztgenannten Rechtsinstitute selbst dann ausgeschlossen ist, wenn trotz Vorliegens eines Sachmangels die Gewährleistungsrechte des Käufers im Einzelfall ausgeschlossen oder nicht durchsetzbar sind, sei es wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels (§ 460 BGB), sei es wegen Verjährung des Gewährleistungsanspruchs (§ 477 BGB).

Voraussetzung für den Vorrang der §§ 459 ff BGB als Spezialregelung ist indessen, daß es sich um eine Eigenschaft handelt, die nach dem Vertragsinhalt bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs (hier also am 1. September 1972) vorhanden sein sollte. Nur für solche Eigenschaften kann sinnvollerweise eine rasche Aufklärung etwaiger Fehler und eine kurzfristige Abwicklung des Vertragsverhältnisses (vgl. § 477 BGB) gewollt sein.

Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen - und die Revision wendet sich hiergegen nicht -, daß nicht nur tatsächliche, sondern auch wirtschaftliche oder rechtliche Beziehungen der verkauften Sache zur Umwelt Eigenschaften darstellen und daß öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen als Sachmängel anzusehen sein können (seit langem ständige Rechtsprechung, vgl. zuletzt das Urteil vom 9. Juli 1976 - V ZR 256/75 - WM 1976, 1035; ebenso z.B. schon Urteil vom 12. März 1971 - V ZR 119/68 - WM 1971, 797; Urt. vom 6. Dezember 1968 - V ZR 92/65 - WM 1969, 273, 274; RGZ 52, 429, 431/432; RGZ 131, 343, 348/349; RGZ 161, 193-195). Voraussetzung ist jedoch, daß nach dem Inhalt des Vertrages die Bebaubarkeit schon im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs gegeben sein soll. An dieser Voraussetzung fehlt es hier:

Das Berufungsgericht hat festgestellt, der Kläger sei bei Vertragsschluß davon ausgegangen - und der Beklagte habe dies erkannt -, daß die damals nicht gegebene Bebaubarkeit des Grundstücks bald (nach dem Gefahrübergang am 1. September 1972) eintreten werde. Dieser künftigen Bebaubarkeit des Grundstücks hat es mit Recht noch nicht die Qualität einer Sacheigenschaft (im Zeitpunkt des Gefahrübergangs) beigemessen und daher die gesetzlichen Sondervorschriften der §§ 459 ff BGB mit ihrer andere Anspruchsgrundlagen ausschließenden Wirkung zutreffend für von vornherein nicht anwendbar erachtet (vgl. in gleichem Sinne auch das BGH-Urteil vom 23. März 1966 - VIII ZR 51/64 - WM 1966, 475: Fortfall der Geschäftsgrundlage beim unerwarteten Ausbleiben der bauaufsichtlichen Genehmigung für die Aufstellung eines Fertighauses).

4.

Die Revision hält die Grundsätze über den Fortfall der Geschäftsgrundlage auch schon deswegen für unanwendbar, weil infolge des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses das Risiko der Bebaubarkeit des Grundstücks beim Kläger liege. Sie greift die Feststellung des Berufungsgerichts an, daß der Haftungsausschluß für die "Ausnutzungsmöglichkeit" des Grundstücks sich nicht auf das Risiko der Bebau-barkeit schlechthin, sondern lediglich auf die Art und Weise der Bebauung bezogen habe.

Die insoweit erhobenen Rügen sind unbegründet:

Daß der Wortlaut des Gewährleistungsausschlusses eindeutig und daher einer Auslegung nicht zugänglich sei, kann der Revision nicht zugegeben werden. Insbesondere kann er mit dem Berufungsgericht durchaus in dem Sinne verstanden werden, daß der Kläger nur die Ungewißheit hinsichtlich der konkret beabsichtigten Art der Bebaubarkeit mit Sozialwohnungen tragen sollte. Entgegen der Annahme der Revision verstößt ein solches Verständnis nicht gegen Denkgesetze, weil die Art und Weise der Bebauung bereits durch objektive Rechtsnormen festgelegt gewesen sei; denn es bliebe selbst dann noch denkbar, daß die Parteien eine nach ihrer Auffassung etwa bestehende Ungewißheit der Risikosphäre des Klägers (Käufers) zuweisen wollten. Auch die Würdigung des Berufungsgerichts, die Unabhängigkeit der Fälligkeit des Restkaufpreises von der Rechtskraft des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans berücksichtige nur eine Verzögerung des Bebauungsplans, nicht aber sein Unterbleiben auf unabsehbare Zeit, ist möglich und daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit im übrigen die Revision die Aussage des Zeugen A. anders würdigt als das Berufungsgericht, setzt sie in revisionsrechtlich unzulässiger Weise ihre eigene an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung.

5.

Die Revision vermißt eine genaue Feststellung des Berufungsgerichts darüber, ob Vertragsgrundlage die Bebaubarkeit überhaupt oder nur eine solche "in Bälde" gewesen sei. Sie meint, diese Feststellung sei unerläßlich für die Prüfung, ob die Geschäftsgrundlage entfallen sei. Die Rüge ist unbegründet.

Das Berufungsgericht führt aus, der Kläger sei bei Vertragsschluß von der Vorstellung ausgegangen, daß die Bebaubarkeit "in Bälde" eintreten werde, und spricht im folgenden allgemein vom Nichteintritt der Bebaubarkeit. Daraus ergibt sich zum einen, daß es die baldige Bebaubarkeit als Geschäftsgrundlage angesehen hat. Zum anderen folgt daraus, daß diese Geschäftsgrundlage entfallen ist; denn der auf absehbare Zeit fortdauernde Mangel der Bebaubarkeit schließt die baldige Bebaubarkeit denknotwendig mit aus.

6.

Auch aus sonstigen Rechtsgründen ist die Auslegung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. Im allgemeinen ist zwar davon auszugehen, daß jede Partei das Risiko der von ihr subjektiv mit dem Vertrage verfolgten Zwecke tragen muß (BGH LM BGB § 242 (Bb) Nr. 12, 51, 54; BGB-RGRK, 12. Aufl. § 242 Rdn. 61). Grundsätzlich trägt daher der Käufer das Risiko, ob er den - sachmangelfrei gelieferten - Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden kann. Anderes gilt jedoch, wenn sich ausnahmsweise der Geschäftswille beider Parteien auf dem Motiv der einen aufbaut (BGH LM BGB § 242 (Bb) Nr. 12, 14, 51; BGB-RGRK a.a.O. Rdn. 58). Hier liegen besondere Umstände vor, die ausnahmsweise eine solche Würdigung zulassen. Wie im Berufungsurteil hervorgehoben, hat der - vom Beklagten beauftragte - Makler dem Kläger das Grundstück als Land angeboten, das in Kürze bebaut werden könne. Es wurde ein Kaufpreis vereinbart, der für Bauland angemessen war. Darüber hinaus enthält der Vertragstext selbst Hinweise auf die vorgesehene Bebauung; er erwähnt einen "in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan" und die Absicht des Klägers, "ein Bauvorhaben im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues zu errichten".

7.

Unbegründet ist schließlich auch die Rüge der Revision, trotz etwaigen Fortfalls der Geschäftsgrundlage sei dem Kläger das Festhalten am Vertrage zuzumuten, weil er es versäumt habe, alle rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um die Bebaubarkeit des Grundstücks herbeizuführen. Da mit einer Baugenehmigung für das Grundstück unstreitig nicht zu rechnen war, hätte es besonderer Darlegung bedurft, wie der Kläger die Bebaubarkeit dennoch hätte herbeiführen sollen und können. Derartigen Vortrag hat der Beklagte nicht aufgezeigt.

8.

Da auch sonstige Rechtsfehler zum Nachteil des Beklagten nicht erkennbar sind, ist seine Revision mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückzuweisen.