I.

Das Berufungsgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, daß aus den Umständen, wie sie sich nach dem Vortrag der Kläger darstellen, ein arglistiges Verschweigen der Nutzungsbeschränkung nach dem Wohnungsbindungsgesetz durch die Beklagten nicht mit der erforderlichen Sicherheit zu entnehmen sei. Die Nutzungsbeschränkung nach dem Wohnungsbindungsgesetz sei ein Sachmangel im Sinn der §§ 459 ff BGB; die aus einem solchen Mangel sich ergebenden Gewährleistungsansprüche seien verjährt (§ 477 BGB). Das gleiche gelte für Mangelfolgeschäden, die unter dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung oder des Verschuldens bei Vertragsschluß geltend gemacht würden (Hinweis auf BGH NJW 1965, 148).

II.

Die Revision erachtet die Bindungen, denen die Parteien als Verfügungsberechtigte nach dem Wohnungsbindungsgesetz bis Ende 1976 unterworfen sind, nicht als Sach-, sondern als Rechtsmangel; die einjährige Verjährungsvorschrift im Sinn des § 477 BGB greife daher nicht Platz.

1.

Diese Rüge ist begründet.

Richtig ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts: Wenn sich Fehler und zugesicherte Eigenschaften auch in erster Linie auf die physische Beschaffenheit der Sache beziehen, so beschränken sich Mängel einer Sache doch nicht auf solche Fehler, die der Sache selbst in ihrer natürlichen Beschaffenheit anhaften. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Sachmangel auch in Eigentümlichkeiten bestehen, die in der Beziehung der Sache zur Unwelt begründet sind, wenn sie nach der Verkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeutsam sind. Diese Beziehungen können tatsächlicher Art, aber auch wirtschaftlicher oder rechtlicher Art sein. Unter dem letzteren Gesichtspunkt sind in der Rechtsprechung als Sachmangel auch öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen angesehen worden, die ihre Grundlage in bauordnungsrechtlichen oder planungsrechtlichen Vorschriften haben (RGZ 131, 343, 348 f; BGH BB 1965, 1291; WM 1969, 273; vgl. Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse 15. Bearbeitung § 108 Fußnote 2 auf S. 434). Desgleichen kann darunter auch ein auf einer Bauordnung beruhender Ausschluß der Benutzung bestimmter Räume als Wohnräume fallen (BGH WM 1970, 162).

Die rechtlichen Beziehungen müssen jedoch, um als Sachmangel behandelt zu werden, in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben (ebenso BGB-RGRK 12. Auflage, § 459 Rdn. 5, S. 157 2. Absatz; Erman/Weitnauer, BGB 5. Aufl., vor § 459 Rdn. 13 und § 434 Rdn. 2; vgl. auch Staudinger/Ostler, BGB 11. Aufl., § 434 Rdn. 15 und 23). Die besondere Regelung der Folgen von Sachmängeln, nicht zuletzt die kurze Verjährungszeit nach § 477 BGB, beruht wesentlich auf einem Ausgleich zwischen den Interessen des Verkäufers und Käufers (vgl. BGHZ 60, 319, 322; Mezger in BGB-RGRK a.a.O. Rdn. 3). Die typischen Sachmängel ergeben sich aus der Beschaffenheit der Sache; die Kenntnisnahme von solchen Mängeln wird dem Käufer durch den Besitz ermöglicht (zutreffend Heck, Schuldrecht S. 270; ebenso Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse 15. Bearb., § 108, IV 6; Müller-Erzbach, Festschrift für Lehmann 1937 S. 141, 149; Staudinger/Ostler, BGB 11. Aufl., § 434 Rdn. 23). Deshalb ist die kurze Verjährung gegeben. Auch bestimmte Rechtsverhältnisse, die Beschränkungen des Eigentümers eines Grundstücks festlegen, lassen sich im Verkehr anhand der Beschaffenheit, insbesondere der Lage eines Grundstücks oder der Art seiner Bebauung erkennen. Dies gilt für die in der Rechtsprechung als Sachmangel beurteilten bauordnungs- und planungsrechtlichen Baubeschränkungen und bauordnungsrechtlichen Benutzungsverbote.

Die vorliegende Bindung betrifft die rechtlichen Verhältnisse der verkauften Eigentumswohnung und stellt u.a. eine Beschränkung hinsichtlich des Personenkreises, der zum Gebrauch der Wohnung befugt ist, kraft öffentlichen Rechts dar. Sie knüpft in keiner Weise an die Beschaffenheit der Sache selbst oder an ihre Beziehung zur Umwelt an, sondern beruht allein auf der vorausgegangenen, für einen Käufer ohne Kenntnis der Vorgeschichte nicht erkennbaren öffentlichen Hilfe für den Ersteller bei der Finanzierung der Wohnung und kann durch entsprechende finanzielle Aufwendung auch wieder beseitigt werden. Auch unter dem Blickpunkt des Sinnes und des Zweckes der Unterscheidung von Rechts- und Sachmängeln ist die vorliegende Bindung kraft öffentlichen Rechts daher als Rechtsmangel einzuordnen.

Da die angefochtene Entscheidung auf der Anwendung des § 477 BGB beruht, ein Sachmangel jedoch nicht vorliegt, kann sie mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden.

2.

Die Sache ist nach dem festgestellten Sachverhältnis nicht zur Endentscheidung reif. Nach V Nr. 2 Satz 1 des Kaufvertrags ist das Grundstück ohne Gewähr für das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Rechten und Lasten veräußert. Nach Satz 3 dieser Bestimmung versicherte jedoch der Veräußerer, daß er dem Erwerber über die rechtlichen Verhältnisse des Grundstücks Auskunft erteilt hat. Diese weiteren Vertragsbestimmungen bedürfen der tatrichterlichen Auslegung; insbesondere wird zu prüfen sein, welche Bedeutung dem genannten Satz 3 in diesem Zusammenhang zukommt. Sollte die Gewährleistung für Rechtsmängel ausgeschlossen sein, so bleibt zu prüfen, ob den Beklagten ein Verschulden bei Vertragsschluß zur Last fällt und ob für den Fall der Unterrichtung über die Bindung der Wohnung die Parteien jedenfalls nicht die Gewährleistung hinsichtlich des Nichtvorhandenseins dieser öffentlich-rechtlichen Beschränkung ausgeschlossen hätten.

Die Sache war daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO).