Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 18.08.1995, Az.: BVerwG 4 B 183/95

Der Kläger wendet sich gegen die seinem beigeladenen Nachbarn erteilte Baugenehmigung für zehn Fremdenzimmer. Die Grundstücke der Beteiligten liegen im Geltungsbereich eines am 26. März 1987 rechtsverbindlich gewordenen Bebauungsplans; er setzt ein allgemeines Wohngebiet fest, in dem Wohnhäuser nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen. Die Klage blieb im ersten und im zweiten Rechtszug erfolglos. Gegen die Nichtzulassung der Revision wendet sich der Kläger mit der Beschwerde.

Die auf § 132 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 VwGO gestützte Beschwerde ist unbegründet. Aus dem Beschwerdevorbringen ergibt sich kein Grund für die begehrte Zulassung der Revision.

Auf die von der Beschwerde zur Wirksamkeit der Zwei-Wohnungs-Klausel aufgeworfenen Fragen kommt es nicht an. Denn das Berufungsgericht hat geprüft und entschieden, daß auch bei unterstellter Wirksamkeit dieser - vom Berufungsgericht hier als nachbarschützend angesehenen - Festsetzung durch die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung keine Rechte des Klägers verletzt würden.

Zur Klärung der Frage, ob die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets mit einer Zwei-Wohnungs-Klausel die Genehmigung von neun Gäste- und Fremdenzimmern neben zwei Wohnungen oder die ausnahmsweise Zulassung eines Beherbergungsbetriebes ausschließt, bedarf es keines Revisionsverfahrens. Daß sie zumindest für den Regelfall zu verneinen ist, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus der Änderung des § 4 Abs. 4 BauNVO 1977. Während nämlich § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968 noch regelte, im Bebauungsplan könne festgesetzt werden, daß in bestimmten Teilen des Gebiets nur Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zulässig seien, wurde die Vorschrift mit der BauNVO-Novelle 1977 dahin geändert, daß festgesetzt werden kann, "daß ... Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen haben dürfen". Mit dieser Änderung sollte - entgegen einer im Schrifttum zu § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68 vertretenen Auffassung - verdeutlicht werden, daß diese Festsetzung lediglich ermöglichen solle, die Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden zu beschränken; die übrigen allgemein oder ausnahmsweise im Wohngebiet zulässigen Vorhaben sollten dagegen durch diese Festsetzung gerade nicht ausgeschlossen sein (vgl. Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Lief. September 1994, § 3 BauNVO Rn. 25). Jedenfalls seit dieser Änderung des § 4 Abs. 4 BauNVO entspricht es allgemeiner Auffassung, daß die Zwei-Wohnungs-Klausel der Zulassung von Vorhaben nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 3 BauNVO nicht entgegensteht; vielmehr bedarf es einer zusätzlichen Festsetzung nach § 1 Abs. 6 BauNVO, wenn die Ausnahmen nach diesen Vorschriften ausgeschlossen sein sollen (vgl. z.B. Förster, BauNVO, 3. Aufl. 1978, § 3 Anm. 4; Fickert/Fieseler, BauNVO, 7. Aufl. 1992, § 3 Rn. 9).

Nicht klärungsbedürftig ist ferner, daß in einem gemäß § 4 - BauNVO als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Gebiet, in dem jedoch tatsächlich nur Nutzungen nach § 3 BauNVO vorhanden sind, nicht lediglich Nutzungen nach § 3 BauNVO zugelassen werden dürfen. Solange der Bebauungsplan nicht funktionslos geworden ist - was das Berufungsgericht hier ausdrücklich verneint hat -, gilt er als ortsrechtliche Norm. Setzt er ohne Einschränkungen ein allgemeines Wohngebiet fest, so sind die in § 4 BauNVO aufgeführten Nutzungen - allgemein oder als Ausnahme - zulässig. Etwas anderes folgt auch nicht aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Nach dieser Vorschrift können zwar im Plangebiet grundsätzlich zulässige Vorhaben im Einzelfall unzulässig sein, wenn sie der Eigenart des Baugebiets widersprechen; daraus können sich in der Tat im Einzelfall in einem faktisch reinen Wohngebiet Zulassungshindernisse für bestimmte nur (ausnahmsweise) in einem allgemeinen Wohngebiet zulässige Vorhaben ergeben. Ein genereller Ausschluß aller nicht im reinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen läßt sich jedoch nicht aus § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ableiten. Die Vorschrift dient lediglich der Ergänzung der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und führt insoweit zu einer Verengung, als sie die Zulässigkeit von Vorhaben gegenüber den Festsetzungen des Bebauungsplans im Einzelfall einschränken kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Oktober 1989 - BVerwG 4 C 14.87 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 93 - DVBl 1990, 364); sie läßt jedoch die Geltung des Plans unberührt. Das Gegenteil wäre jedoch der Fall, wenn die einem reinen Wohngebiet entsprechende faktische Bebauung generell zum Ausschluß aller Nutzungen in einem allgemeinen Wohngebiet führen würde, die in einem reinen Wohngebiet nicht zugelassen werden dürfen. Die gerügte Abweichung von dem Urteil des Senats vom 6. Oktober 1989 (a.a.O.) liegt nicht vor.

Wann eine bestimmte Nutzung dem in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO konkretisierten Rücksichtnahmegebot widerspricht, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Daß für diese Frage - auch die Lage des Vorhabens inmitten oder am Rande des Baugebiets von Bedeutung sein kann, begegnet keinen Bedenken. Das Berufungsgericht hat hier - wie es seine Aufgabe ist - die tatsächliche Situation gewürdigt und einen Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets verneint. Über den vorliegenden Einzelfall hinausführende und einer rechtsgrundsätzlichen Klärung zugängliche Fragen werden dadurch nicht aufgeworfen.

Ob es für die Beurteilung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO auf die durch die Baugenehmigung geschaffenen Nutzungsmöglichkeiten oder - wie das Berufungsgericht meint - auf die erwartete (geringere) Ausnutzung ankommt und ob das Berufungsgericht insoweit von dem Urteil des Senats vom 27. Februar 1992 - BVerwG 4 C 50.89 - (Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 107 - DVBl 1992, 1101) abgewichen ist, kann offenbleiben. Denn auf den Ausführungen des Berufungsgerichts zur Auslastung des Beherbergungsbetriebes beruht das Urteil nicht. Sie werden mit den Worten "im übrigen" eingeleitet und stellen lediglich einen nicht entscheidungserheblichen Hinweis dar, daß der Kläger nach Auffassung des Berufungsgerichts auch tatsächlich keinen erheblichen Zu- und Abgangsverkehr zu befürchten habe.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Den Wert des Streitgegenstandes setzt der Senat gemäß § 14 Abs. 1, § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG fest.

Gaentzsch

Hien

Lemmel