Bundesgerichtshof
Urt. v. 10.07.1986, Az.: III ZR 44/85

I.

Der Senat hat durch Beschluß vom 26. März 1986 über die Revision der Stadt abschließend entschieden, soweit das Berufungsgericht den von der Stadt gemäß § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG zu zahlenden Betrag von 488 000 DM festgesetzt hat.

Zu befinden ist nur noch darüber, ob dieser Betrag - wie das Berufungsgericht meint - mit 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank seit dem Tage der Ausübung des Vorkaufsrechts (31. Januar 1980) zu verzinsen ist.

Das Berufungsgericht hat seine Auffassung im wesentlichen wie folgt begründet:

Nach § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG bestimme sich im Streitfall der von der Stadt zu zahlende Betrag insgesamt nach den Vorschriften des Fünften Teils (§§ 93 bis 103 BBauG). Mithin sei auch § 99 Abs. 3 Satz 1 BBauG entsprechend anzuwenden. Danach seien im Fall einer Enteignung einmalige Entschädigungsbeträge mit jährlich zwei vom Hundert über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheide. Dieser Entscheidung entspreche der Bescheid der Stadt über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 a BBauG. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Entschädigungswert stelle sich der Sache nach als ein vereinfachtes Enteignungsverfahren dar. Ob die Beteiligten zu 1 auch nach dem Erlaß des Bescheids das Grundstück genutzt hätten oder hätten nutzen können, sei für den Beginn der Verzinsungspflicht ohne Bedeutung.

Diese Erwägungen werden von der Revision zum Teil mit Erfolg angegriffen.

II.

1. Durch das insoweit rechtskräftige Berufungsurteil steht für die Beteiligten verbindlich fest, daß der Stadt hinsichtlich der von der Beteiligten zu 1 an den Beteiligten zu 3 verkauften Grundstücke ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BBauG zustand, das sie rechtmäßig und fristgerecht ausgeübt hat.

Auf dieses Vorkaufsrecht finden die Vorschriften der §§ 504, 505 Abs. 2, 506 bis 509 und 512 BGB Anwendung (§ 24 Abs. 4 Satz 2 BBauG). Nach § 505 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Diese gesetzliche Regelung wird allgemein dahin verstanden, daß der Berechtigte nicht in den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten geschlossenen Vertrag eintritt. Vielmehr wird zwischen Berechtigten und Verpflichteten ein selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war (BGH Urteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 = LM Nr. 4 zu § 505 BGB m. w. Nachw.; BGH Urteil vom 4. April 1986 BGHZ 97, 298).

2. Diese Regelung hat jedoch durch § 28 a BBauG eine Änderung erfahren. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde das Recht verliehen, ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (§§ 24 ff. BBauG) mit der Folge auszuüben, daß sich der Kaufpreis des Grundstücks nach dem Verkehrswert richtet. Dieses preislimitierende Vorkaufsrecht soll verhindern, daß der Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts überhöhte Preise aufgezwungen werden (Gaentzsch, BBauG '77 2. Aufl. Erl. 2 zu § 28 a). Auf diese Weise soll den Gemeinden ein bodenpolitisches Instrument an die Hand gegeben werden, um in bestimmten Gebieten überhöhte Bodenpreisvorstellungen zu dämpfen (Schrödter, BBauG 4. Aufl. § 28 a Rn. 2). Andererseits soll das in § 28 a Abs. 3 BBauG vorgesehene Recht des Verkäufers, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten (sofern das Grundstück nicht für eine Enteignung in Betracht kommt oder für eine Umlegung benötigt wird), seine berechtigten Belange wahren und den Eingriff in das Eigentum entschärfen. Es soll verhindern, daß der Verkäufer, der sein Grundstück nur zum vereinbarten Preis fortgeben will, gezwungen wird, sein Eigentum zu ungünstigeren Bedingungen zu übertragen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs BT-Drucks. 7/2496 S. 47; Schrödter aaO Rn. 2; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG § 28 a Rn. 23).

Die Streitfragen, ob § 28 a BBauG für die Gemeinde eine zwingende oder eine Ermessensvorschrift ist und ob durch die Anwendung des § 28 a BBauG nur eine Herabsetzung des vereinbarten Verkaufspreises auf den Verkehrswert, jedoch keine Heraufsetzung des Kaufpreises veranlaßt werden kann - vgl. Engelken NJW 1977, 413 u. DÖV 1978, 679; Schmidt-Eichstaedt DÖV 1978, 130; Amann DVBl 1979, 807 - werden hier nicht entscheidungserheblich.

3. Der Rücktritt des Verkäufers ist u. a. ausgeschlossen, wenn das Vorkaufsrecht in den Fällen des § 24 Abs. 1 BBauG ausgeübt wird, der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck auch enteignet werden könnte (§ 28 a Abs. 3 Nr. 1 BBauG). Diese Regelung - deren Voraussetzungen das Berufungsgericht verbindlich bejaht hat - nähert sich in ihren materiellen Voraussetzungen dem Enteignungsrecht. Ihr liegt folgende Überlegung zugrunde: Durch die Herabsetzung des vereinbarten Kaufpreises auf den Verkehrswert entsteht dem Verkäufer nur dann kein enteignungsrechtlich erheblicher Vermögensverlust, wenn die Gemeinde, sofern der Rücktritt ausgeschlossen sein soll, ohnehin berechtigt wäre, sein Grundstück zum Verkehrswert zu enteignen (vgl. Brügelmann/Roos, BBauG § 28 a Rn. 1; Schlichter/Stich/Tittel, BBauG 3. Aufl. § 28 a Rn. 2; einschränkend zur Frage, ob stets alle Voraussetzungen, die eine Enteignung rechtfertigen würden, vorliegen müssen Ernst/Zinkahn/Bielenberg aaO § 28 a Rn. 36).

Folgerichtig bestimmt daher § 28 a Abs. 2 Satz 1, Halbsatz 2 BBauG, daß sich der zu zahlende Betrag nach den Vorschriften des Fünften Teils bemißt, wenn das Rücktrittsrecht des Verkäufers ausgeschlossen ist, weil das Grundstück auch enteignet werden könnte. Damit verweist das Gesetz auf die Vorschriften über die Entschädigung (§§ 93-103 BBauG). Die Gemeinde hat den Betrag (»als Kaufpreis«) zu zahlen, auf den der Verkäufer im Falle einer Enteignung Anspruch hat. Insoweit ist der zu zahlende Betrag mit einer Enteignungsentschädigung vergleichbar. Deshalb umfaßt in diesem Fall der »zu zahlende Betrag« auch seine Verzinsung.

4. Der Anspruch auf Zinsen - über den allein noch zu entscheiden ist - ist Teil des einheitlichen Anspruchs auf angemessene Entschädigung (vgl. Senatsurteil vom 2. Dezember 1971 - III ZR 161/69 = WM 1972, 221). Er beurteilt sich daher nicht nach dem ersten (zwischen dem Verkäufer und dem Dritten abgeschlossenen) Kaufvertrag, sondern allein nach dem gemäß § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG maßgebenden Entschädigungsrecht.

Es ist nicht zu verkennen, daß diese Auslegung sich zum Nachteil der Gemeinde auswirken kann, wenn z.B. - wie hier - im ersten Kaufvertrag eine Zinsverpflichtung nicht begründet worden ist; wie sie andererseits zu einer Schlechterstellung des Verkäufers führen kann, wenn im ersten Kaufvertrag eine im Vergleich zum Entschädigungsrecht günstigere Zinsvereinbarung getroffen worden war. Dieses Ergebnis folgt jedoch aus dem Willen des Gesetzes, daß in den Fällen, in denen das Rücktrittsrecht ausgeschlossen ist, weil das Grundstück auch enteignet werden könnte, der an den Verkäufer »zu zahlende Betrag« der Enteignungsentschädigung entsprechen soll.

a) Nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen sind Zinsen zu zahlen, wenn dem betroffenen Eigentümer die Möglichkeit, den Enteignungsgegenstand zu nutzen, ganz oder teilweise entzogen ist, ihm aber der Entschädigungsbetrag zur Nutzung noch nicht zur Verfügung steht. Der Sache nach geht es dabei nicht um Zinsen im Rechtssinne, sondern um eine besondere Form der Entschädigung für entgangene Nutzungsmöglichkeiten (Senatsurteile vom 4. Juni 1962 BGHZ 37, 269, 275 f.; vom 28. Januar 1965 BGHZ 43, 120, 122 f.; vgl. auch Urteile vom 28. Januar 1974 - III ZR 196/71 = WM 1974, 601 und 13. Oktober 1983 BGHZ 88, 337[BGH 13.10.1983 - III ZR 155/82] zur Verzinsung einer Besitzeinweisungsentschädigung).

Danach würde eine Verzinsung des von der Stadt zu zahlenden Betrages nicht in Betracht kommen, so lange der Eigentümer - ungeachtet der Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde - das betroffene Grundstück in der bisherigen Weise nutzen kann.

b) Eine hiervon abweichende Regelung trifft jedoch § 99 Abs. 3 BBauG. Danach sind einmalige Entschädigungsbeträge von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet. Da das Gesetz die Verzinsung nicht erst mit dem Eintritt der Rechtsänderungen beginnen läßt, der Besitzverlust (Nutzungsverlust) also später eintreten kann, erhält der Enteignete möglicherweise Zinsen für eine Zeit, in der er das Grundstück noch besitzt und nutzt. Diese Möglichkeit hat der Senat für den Geltungsbereich des inzwischen aufgehobenen Baulandbeschaffungsgesetzes eingeräumt (BGHZ 31, 235, 237). Sie ist auch für den Geltungsbereich des Bundesbaugesetzes als vom Gesetzgeber gewollt anzuerkennen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg aaO § 99 Rn. 19).

c) Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht § 99 Abs. 3 BBauG (gemäß § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG) in der Weise entsprechend angewendet, daß die Verzinsung des von der Gemeinde zu zahlenden Betrages - statt mit dem Erlaß des Enteignungsbeschlusses - mit dem Erlaß des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt.

Dem kann nicht gefolgt werden. In der Regelung des § 99 Abs. 3 BBauG kommt der Gedanke zum Ausdruck, daß Entschädigung und Enteignung an sich Zug um Zug zu erfolgen haben und daß der Enteignungsbegünstigte, wenn er die rechtsgrundsätzlich Zug um Zug zu erbringende Leistung nicht sofort entrichtet, die Entschädigungssumme zu verzinsen hat, um dem Entschädigungsberechtigten, mag er unter Umständen die enteignete Sache noch nutzen, einen Ausgleich dafür zu gewähren, daß er die Entschädigungssumme nicht nutzen kann (vgl. BGHZ 31, 235, 237). Die Verzinsung beginnt nach § 99 Abs. 3 BBauG mit der Entscheidung der Enteignungsbehörde; diese entscheidet aufgrund eines förmlichen Verfahrens als eine den Beteiligten übergeordnete Instanz (§ 104 BBauG; Brügelmann/Grauvogel, BBauG § 28 a Rn. 24).

Damit ist die hier zu beurteilende Rechtslage nicht ohne weiteres vergleichbar. Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist eine Entscheidung der Gemeinde in eigener Sache (Brügelmann/Grauvogel aaO). Erst mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids oder mit der Rechtskraft des Urteils über seine Anfechtung hat die Gemeinde unverzüglich den im Bescheid festgesetzten Betrag zu zahlen oder unter Verzicht auf das Recht der Rücknahme zu hinterlegen, wenn dies statthaft ist (§ 28 a Abs. 6 Satz 2 BBauG).

Diese Unterschiede im Vergleich zu dem Sachverhalt, den - wie dargelegt - § 99 Abs. 3 BBauG unmittelbar regeln will, rechtfertigen es nach Ansicht des Senats, die Verzinsung des nach § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG zu zahlenden Betrages erst beginnen zu lassen, wenn eine objektive Instanz aufgrund eines förmlichen Verfahrens über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat, also mit der ersten gerichtlichen Entscheidung, falls der Bescheid angefochten wird. Das ist hier das landgerichtliche Urteil vom 15. Mai 1984. Findet der Anfechtungsstreit ohne gerichtliche Entscheidung seine Erledigung oder wird der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht angefochten, so beginnt die Verzinsung mit dem Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Bescheids.

Für die Zinshöhe ist - ungeachtet der Vereinbarung im ersten Kaufvertrag - allein § 99 Abs. 3 BBauG maßgebend, weil der nach § 28 a Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BBauG zu bemessende Betrag einer Enteignungsentschädigung vergleichbar ist.

5. Nach alledem ist - insoweit abweichend vom Berufungsurteil - auszusprechen, daß die Verzinsung des von der Stadt zu zahlenden Betrages von 80 DM/qm (insgesamt 488 000 DM) erst mit dem landgerichtlichen Urteil vom 15. Mai 1984 besinnt.

(von der weiteren Darstellung wird abgesehen)