I.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts betreibt die Klägerin auf ihrem Grundstück in Beuel, Johannesstraße 68, ein Stuckgeschäft sowie eine Baustoffgroßhandlung. Auf dem Grundstück befinden sich seit 1952 ein Hühnerhaus und seit 1959 eine größere Lagerhalle mit drei anschließenden Garagen. Diese Baulichkeiten sind mit Genehmigung des Beklagten errichtet worden. Das Hühnerhaus wird inzwischen von der Klägerin als Büro benutzt. Sie beabsichtigt, dieses Hühnerhaus abzubrechen und dafür im nordwestlichen Grundstücksteil ein 1 1/2 geschossiges Büro- und Wohnhaus zu errichten. Das Gebäude soll im Keller Aufenthaltsräume und sanitäre Räume für die Belegschaft, im Erdgeschoß Büroräume und im Obergeschoß eine Wohnung enthalten, die einer der Angestellten der Klägerin beziehen soll.

Das Grundstück der Klägerin liegt am ostwärtigen Stadtrande innerhalb eines verhältnismäßig schmalen Grünstreifens, der sich vom Stadtkern bis in die freie Landschaft erstreckt. Die Johannesstraße durchschneidet diesen Grünstreifen. An seinem Rande befinden sich in Höhe des Grundstücks der Klägerin ausschließlich Wohngebäude. Die dem Grundstück der Klägerin unmittelbar benachbarten Grundstücke sind unbebaut. Eines von ihnen wird von einem anderen Unternehmen als Lagerplatz benutzt. Nach dem Bauzonenplan der Stadt Beuel vom 29. November 1954 liegt das Grundstück der Klägerin außerhalb der zur Bebauung vorgesehenen Flächen. Der Rat der Stadt Beuel hat im, September 1961 die Aufstellung eines Bebauungsplanes (Nr. 25) beschlössen. Dieser Beschluß sieht vor, das Grundstück der Klägerin als Teil einer Grünfläche aus zuweisen. Nach den Angaben des Beklagten im Revisionsverfahren ist der Plan inzwischen fertiggestellt und am 12. September 1967 von der Aufsichtsbehörde genehmigt worden.

Die Klägerin suchte im August 1961 beim Beklagten um die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für das Büro- und Wohnhaus nach. Der Beklagte lehnte den Antrag ab. Die Klägerin hat daraufhin nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben und im ersten und zweiten Rechtszug im wesentlichen folgendes geltend gemacht: Die Beurteilung habe sich nach § 34 BBauG zu bestimmen. Das Vorhaben sei nach der vorhandenen Bebauung unbedenklich. Die vorhandene Bebauung werde entscheidend durch die Tatsache geprägt, daß das Grundstück seit langem in vollem Umfange gewerblich genutzt werde. Dieser Zustand werde sich mit der Ausführung des Vorhabens nicht ändern. Der Sache nach handele es sich überhaupt nur um eine geringfügige bauliche Umgestaltung. Eine Erweiterung der gewerblichen Nutzung sei damit nicht verbunden. Das Gebäude solle ausschließlich einer Verbesserung der bereits bestehenden Verhältnisse dienen. Hierfür sei es unbedingt erforderlich. Der vormalige Hühnerstall sei als Büro zu klein und auch ungeeignet. Außerdem fehlten für die Belegschaft die notwendigen Aufenthaltsräume einschließlich sanitärer Anlagen. Ein Anspruch auf die Genehmigung bestehe schließlich auch dann, wenn der Beurteilung § 35 BBauG zugrunde gelegt werde. Für eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange sei nichts ersichtlich. Im übrigen könne notfalls auf die Wohnung für den Angestellten verzichtet und der Antrag auf ein eingeschossiges Gebäude beschränkt werden.

Der Beklagte ist diesem Vorbringen wie folgt entgegengetreten: Das Vorhaben müsse in jedem Falle an dem entgegenstehenden Bauzonenplan scheitern. Dieser Plan führe zur Anwendbarkeit des § 30 BBauG. Außerdem stehe dem Vorhaben § 33 BBauG entgegen. Wenn man davon absehe, sei nicht auf § 34, sondern auf § 35 Abs. 2 BBauG abzustellen. Das Grundstück liege im Außenbereich. Die Errichtung des Büro- und Wohngebäudes könne nicht zugelassen werden, weil anderenfalls öffentliche Belange beeinträchtigt würden. Dafür sei entscheidend, daß sich das Grundstück außerhalb der zur Bebauung vorgesehenen Flächen befinde und seine weitere Bebauung überdies den bestehenden Planungsabsichten widerspreche. Aus der Tatsache, daß die Klägerin das Grundstück seit Jahren gewerblich nutze, ergebe sich kein Anspruch auf die Zulassung weiterer Baulichkeiten.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat durch den beauftragten Richter eine Augenscheinseinnahme durchgeführt und sodann die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Diese Entscheidung beruht im wesentlichen auf folgenden Erwägungen: Ob das Grundstück der Klägerin innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BBauG) oder im Außenbereich (§ 35 BBauG) liege, könne unentschieden bleiben. Die Versagung der Genehmigung sei in dem einen wie dem anderen Falle gerechtfertigt. Bei einer Beurteilung nach § 34 BBauG komme es maßgeblich auf das Verhältnis an, in dem das Vorhaben zu der vorhandenen Bebauung stehe. Daß das Grundstück der Klägerin selbst seit Jahren in vollem Umfange gewerblich genutzt werde, sei nicht entscheidend. Die Betrachtung müsse vielmehr auf die gesamte Umgebung ausgedehnt werden, auf die sich die Errichtung des Gebäudes auswirken könne. Daraus folge jedoch, daß das Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung bedenklich sei. Denn die Umgebung bestehe mit Ausnahme einzig des benachbarten Lagerplatzes ausschließlich aus Grünflächen und reiner Wohnbebauung. Das Gebiet sei daher insgesamt als Wohngebiet zu bewerten. In Wohngebieten könnten jedoch nur nicht störende, der Befriedigung des täglichen Bedarfs dienende Gewerbebetriebe zugelassen werden (§§ 3 f. BNVO). Das Unternehmen der Klägerin sei wegen seiner Art und wegen der intensiven Grundstücksausnutzung ein in diesem Sinne störender Gewerbebetrieb. Das ergebe sich bereits aus dem täglichen Kraftfahrzeugverkehr, für den unter anderem schwere Lastzüge eingesetzt würden. Da der Betrieb insgesamt störe, gelte dies auch für jedes der ihm dienenden Bauvorhaben. Der Hinweis auf die Existenznotwendigkeit des Gebäudes gehe fehl. Auszugehen sei nicht von den tatsächlichen Bedürfnissen, sondern von dem genehmigten Zustande. Der - wie das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht irrig angenommen hat - 1959 genehmigte Hühnerstall zeige, daß der Betrieb der Klägerin ursprünglich einen geringeren Umfang gehabt habe. Daß die inzwischen erfolgte Betriebserweiterung in der Lage des Grundstückes ihre Grenzen finde, entspreche der Natur der Sache und könne die Beurteilung nicht beeinflussen. Werde anstatt auf § 34 BBauG auf § 35 Abs. 2 BBauG abgestellt, sei das Vorhaben ebenfalls unzulässig. Seine Ausführung inmitten des Grünstreifens beeinträchtige die Eigenart der Landschaft und damit öffentliche Belange. Ebensowenig könne die Bereitschaft der Klägerin zu einer Beschränkung des Vorhabens etwas daran ändern, daß weder § 34 noch § 35 BBauG die Genehmigungserteilung rechtfertige.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Sie trägt zur Begründung vor: Das angefochtene Urteil sei in dreifacher Hinsicht verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Erstens habe das Berufungsgericht angenommen, daß das Hühnerhaus (nicht 1952, sondern) 1959 errichtet worden sei. Diese Feststellung widerspreche dem Akteninhalt und verletze § 86 Abs. 1 VwGO. Ferner sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß im Laufe der Zeit eine Betriebserweiterung, stattgefunden habe und das streitige Vorhaben im Zuge dieser Erweiterung ausgeführt werden solle. Diese Feststellung beruhe gleichfalls auf einer unzureichenden Aufklärung des Sachverhalts. Schließlich liege ein Verfahrensfehler darin, daß sie, die Klägerin, sich zu einem Mehrwertverzicht bereit erklärt habe, das Berufungsgericht darauf jedoch nicht eingegangen sei. In der Sache selbst habe das Berufungsgericht den gerade entscheidenden Punkt übersehen. Ausschlaggebend sei nämlich, daß mit dem streitigen Vorhaben eine existenznotwendige Anlage für einen im vollen Umfange genehmigten Gewerbebetrieb in Frage stehe. Hierfür die Genehmigung zu versagen, stelle sich als eine Enteignung dar. Wenn ein Grundstück bereits vollen Umfanges gewerblich genutzt werde, könne diese Nutzung nur durch den Erlaß eines Bebauungsplanes und nur gegen die Gewährung einer Entschädigung ausgeschlossen werden.

Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung der ergangenen Entscheidungen den Beklagten zur Erteilung der Bebauungsgenehmigung - hilfsweise unter Beschränkung auf ein eingeschossiges Gebäude - zu verpflichten.

Der Beklagte bittet um Zurückweisung der Revision. Er hält die Einwendungen gegen das Verfahren des Berufungsgerichts für unbegründet. Für die Folgerungsweise des angefochtenen Urteils komme es nicht entscheidend auf die Entstehungszeit des Hühnerhauses, sondern allein darauf an, daß im Laufe der Zeit offenbar eine Nutzungsänderung und insofern auch eine Erweiterung des gewerblichen Betriebes stattgefunden habe. Was die materiell-rechtliche Beurteilung des Vorhabens angehe, sei im wesentlichen den Ausführungen des Berufungsgerichts beizupflichten. Der Hinweis der Klägerin auf eine angeblich vorliegende Enteignung gehe fehl. Auszugehen sei von dem genehmigten baulichen Bestand. Dieser bestehe jedoch aus der Lagerhalle, den drei Garagen und einem Hühnerhaus. Soweit die gewerbliche Nutzung des Grundstücks darüber hinausgehe, sei sie allenfalls in dem Umfange legal, in dem das Grundstück als Lagerplatz diene. Diese Nutzung ziehe jedoch keinen Anspruch auf die Zulassung weiterer Baulichkeiten nach sich. Ob mit weiteren Baulichkeiten eine Erweiterung des Betriebes verbunden sei, könne dahingestellt bleiben. Jedenfalls trete mit ihnen eine zusätzliche Verfestigung des Betriebes ein. Bereits das reiche aus. Dafür ergebe sich eine Bestätigung auch daraus, daß eine Erweiterung der Bebauung die von der bisherigen Benutzung als Lagerplatz ausgehenden Störungen sowohl verändere als auch intensiviere. Im übrigen habe das Berufungsgericht zu Unrecht den Bauzonenplan außer Betracht gelassen. Dieser Plan gelte als Bebauungsplan fort. Schon hieran müsse das Vorhaben scheitern.

Der Oberbundesanwalt hat sich nicht am Verfahren beteiligt.