Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 23.04.1975, Az.: BVerwG VIII C 93.70

I.

Die Klägerin hat im Jahre 1962 in K. ein Mietshaus mit drei Wohnungen errichtet; Ende Dezember 1962 wurden die Wohnungen bezugsfertig; sie wurden an die Beigeladenen vermietet. Durch Bescheid vom 7. Februar 1962 war ihr ein Landesdarlehen bewilligt worden; außerdem hatte sie ein Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln erhalten. Im Bewilligungsbescheid war eine Durchschnittsmiete von 1,75 DM je qm Wohnfläche monatlich bewilligt worden. Nachdem mit taubehördlicher Genehmigung abweichend vom ursprünglichen Plan anstelle einer Dachgeschoßwohnung eine Vollgeschoßwohnung errichtet worden war, wurde die genehmigte Durchschnittsmiete auf 1,69 DM/qm/mtl. herabgesetzt. Abweichend vom ursprünglichen Plan wurde der Klägerin ferner baubehördlich die Genehmigung erteilt, in dem ursprünglich als Waschküche und Geräteraum vorgesehenen Teil des Kellergeschosses einen Arbeitsraum mit Vorraum, Abstellraum und Toilette einzurichten; nachdem zunächst nur vorbereitende Arbeiten ausgeführt waren, wurde dieser Kellerraum 1964 zu einer frei finanzierten Wohnung ausgebaut.

Mit ihrer Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964, der eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt war, beantragte die Klägerin die Anerkennung von Mehrkosten wegen Verteuerung der Baukosten, die Berücksichtigung einer Wertverbesserung wegen Ausbaues des Dachgeschosses und eine Aufstockung des Landesdarlehens, ferner die Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete von 2,42 DM/qm/mtl.

Durch Bescheid vom 22. September 1964 wurde ihr ein zusätzliches Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln gewährt. Durch Bescheid vom 10. März 1965 wurde ihr mitgeteilt, die Schlußabrechnungsanzeige könne nicht geprüft und anerkannt werden, weil der begonnene und möglicherweise schon abgeschlossene Ausbau des Kellergeschosses nicht berücksichtigt sei; deshalb könne auch die beantragte Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete nicht erteilt werden. - Der Widerspruch der Klägerin wurde am 24. März 1965 zurückgewiesen. Sie erhob Klage.

Am 1. April 1965 hatte die Klägerin mit einer neuen Schlußabrechnungsanzeige eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eingereicht mit dem Antrag, die Durchschnittsmiete für die öffentlich geförderten Wohnungen (ohne die Wohnung im Kellergeschoß) ab 15. Oktober 1965 auf 2,32 DM je qm Wohnfläche monatlich festzusetzen. Die Beklagte erkannte die Schlußabrechnungsanzeige durch Bescheid vom 13. Mai 1965 mit einigen Änderungen an und genehmigte eine Durchschnittsmiete von 2,19 DM/qm/mtl.. Auf den Widerspruch der Klägerin genehmigte sie durch Bescheid vom 12. Juli 1965 eine Durchschnittsmiete von 2,22 DM/qm/mtl.. Auch gegen diese Bescheide erhob die Klägerin Klage.

Das Verwaltungsgericht verband beide Streitsachen zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung. Nunmehr beantragte die Klägerin

hilfsweise,

Sie machte zum Hauptbegehren geltend: Nach der Freigabe der Mietpreise im Landkreis K. ab 1. Juli 1963 und nach Ablauf von zwei Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen bedürfe sie keiner Mietgenehmigung mehr; jedenfalls gelte die von ihr angezeigte neue Durchschnittsmiete nach § 3 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes vom 23. Juni 1960 - WoBindG 1960 - (Art. VIII des Abbaugesetzes vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] - AbbG -) als genehmigt. - Zum Hilfsbegehren machte sie geltend: Wenn es einer Mietgenehmigung noch bedürfe, müsse diese auf der Grundlage der ersten Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964 erteilt werden; damals hätten die Kellerräume den Mietern noch zur Verfügung gestanden; weitere Ausbaumaßnahmen seien dert frühestens ab 1. Juni 1964 durchgeführt worden. Durch den Ausbau großer Fenster im Kellergeschoß seien noch nicht berücksichtigte Mehrkosten entstanden. Außerdem sei der Zinsersatz für erhöhte Tilgungen und sei auch das Mietausfallwagnis zu gering eingesetzt worden.

Das Verwaltungsgericht entschied wie folgt:

Die Beklagte wird unter Aufhebung der Bescheide vom 10. März 1965 und 13. Mai 1965 sowie der Widerspruchsbescheide vom 24. März und 12. Juli 1965 für verpflichtet erklärt, auf Grund der Schlußabrechnungsanzeige der Klägerin vom 17. März 1965 (richtig: 1964) - in einzelnen Punkten berichtigt im Schriftsatz vom 4. Oktober 1965 (richtig: 5. Oktober 1965) - die Durchschnittsmiete für das mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnhaus Brabanter Straße 30 a in K. festzusetzen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Es hielt das Hauptbegehren für zulässig, jedoch unbegründet, das Hilfsbegehren zu a) insoweit für begründet, als die Beklagte zu verpflichten sei, die Durchschnittsmiete auf der Grundlage der ersten Schlußabrechnungsanzeige festzusetzen, das Hilfsbegehren zu b) hinsichtlich des Aufhebungsbegehrens für begründet, im übrigen teils für unbegründet, teils für gegenstandslos geworden.

Die Beklagte legte Berufung ein mit dem Begehren, die Klage vollen Umfangs abzuweisen. Die Klägerin legte Anschlußberufung ein mit dem Begehren, dem Hauptantrag, hilfsweise dem Hilfsantrag zu b) zu entsprechen. Die Beigeladenen stellten keine Anträge.

Das Berufungsgericht wies die Berufung und die Anschlußberufung mit der Maßgabe zurück, daß die Aufhebung der Bescheide vom 13. Mai und 12. Juli 1965 entfällt. Sein Urteil beruht im wesentlichen auf den folgenden Gründen:

Das zum Hilfsbegehren zu a) ergangene Bescheidungsurteil entspreche der Rechtslage. Die Klägerin könne eine Prüfung und Anerkennung der - nötigenfalls zu berichtigenden - Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964 und die Genehmigung der sich daraus ergebenden Durchschnittsmiete beanspruchen. Nach der jetzigen wie nach der früheren Rechtslage habe die Klägerir vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen an einer weiteren Mietgenehmigung bedurft, um die Einzelmieten nach einer höheren als der im Bewilligungsbescheid vom 7. Februar 1962 genehmigten Durchschnittsmiete berechnen zu können. Die nachträgliche Herabsetzung dieser Durchschnittsmiete durch Bescheid vom 29. November 1962 auf 1,69 DM je qm Wohnfläche monatlich sei unwirksam. Durch die im Bewilligungsbescheid genehmigte Durchschnittsmiete würden unstreitig die Kosten nicht gedeckt. Die Mieterhöhungsgenehmigung wirke grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen zurück und rechtfertige, wenn in den Mietverträgen eine Mietgleitklausel enthalten sei, eine Nachforderung; auf die sich daraus ergebenden mietrechtlichen Fragen komme es hier nicht an. Rechtsirrig sei die Ansicht der Beklagten, die Schlußabrechnungsanzeige sei erst zu prüfen und anzuerkennen gewesen, als das Bauvorhaben dem von ihr anerkannten Bauplan gemäß vollständig fertiggestellt worden sei und alle Kosten entgültig festgestanden hätten. Im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen im Hause hätten die später zu einer Wohnung ausgebauten Kellerräume den Beigeladenen noch zur Verfügung gestanden, wenn auch nicht - wie vorgesehen als Waschküche und Trockenraum, so doch zu Abstellzwecken und als Spielkeller für die Kinder; frei finanzierter Wohnraum sei zunächst nicht vorhanden gewesen. Bei der Prüfung, Anerkennung und Genehmigung habe die Beklagte nur darauf zu achten gehabt, daß Mehrkosten unberücksichtigt blieben oder gesondert ausgewiesen würden, die schon für die spätere anderweitige Verwendung der Kellerräume aufgewendet worden seien; das betreffe insbesondere die Mehrkosten für die größeren Fenster im Keller. Der Umstand, daß der Bau einer Waschküche und eines Trockenraums unterblieben sei, könne nicht zu einer höheren Durchschnittsmiete führen.

Die danach erforderliche Mietgenehmigung für den Zeitraum von der Bezugsfertigkeit bis zum 1. Juni 1964 (an dem ein Teil des Kellerraums den Mietern zum Zweck des Einbaues der frei finanzierten Kellerwohnung entzogen wurde) sei bisher nicht erteilt worden; deshalb entspreche das Bescheidungsurteil des Verwaltungsgerichts der Rechtslage. Der zeitliche Geltungsbereich der Genehmigung könne dabei ohne Rücksicht darauf festgelegt werden, ob und inwieweit die öffentlich-rechtlich zu regelnde Rückwirkung zivilrechtlich realisierbar sei. Die Berechnung der Durchschnittsmiete richte sich nach den damals geltenden Vorschriften.

Mithin sei die Berufung der Beklagten unbegründet.

Die Anschlußberufung der Klägerin sei nur zu einem geringen Teil begründet.

Das mit dem Hauptantrag erhobene Feststellungsbegehren sei teils unzulässig, teils unbegründet. Das Verpflichtungsbegehren im Hilfsantrag zu b) sei mit Recht abgewiesen worden: Soweit eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen nach dem 1. Juni 1964 eingetreten sei, sei dies auf den Ausbau der Kellerräume und deshalb auf Umstände zurückzuführen, die die Klägerin zu vertreten habe. Selbst wenn der Verpflichtungsantrag im Hilfsbegehren zu b) umgedeutet werde in einen Antrag auf Verurteilung zur Zustimmung zum Ansatz eines Zinsersatzes zur Aufbringung erhöhter Tilgungen, sei er unbegründet, weil kein Rechtsanspruch auf diese Zustimmung bestehe; inzwischen habe die Beklagte übrigens diesen Zinsersatz in Höhe von 513,72 DM anerkannt und damit dem Begehren der Klägerin in einem beträchtlichen Umfang entsprochen; Ermessens fehl er hinsichtlich der Versagung einer weitergehenden Zustimmung seien nicht ersichtlich.

Der Korrektur bedürfe die Aufhebung des Bescheides vom 13. Mai 1965 und des Widerspruchsbescheids vom 12. Juli 1965; damit sei das Verwaltungsgericht über den Antrag der Klägerin hinweggegangen. Die Bescheide enthielten zum Teil eine Begünstigung der Klägerin; ihre Aufhebung entfalle.

Mit ihrer vom Bundesverwaltungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren, soweit sie erfolglos geblieben ist; sie rügt die Verletzung des materiellen Rechts. Die Beklagte beantragt, die Revision zurückzuweisen. Die Beigeladenen stellen keine Anträge.

II.

Die Revision bleibt im wesentlichen erfolglos. Das vom Berufungsgericht bestätigte Bescheidungsurteil des Verwaltungsgerichts muß aber der Rechtslage entsprechend neu gefaßt werden. Die rechtliche Würdigung des Sachverhalts durch das Berufungsgericht ist im übrigen teilweise zu berichtigen.

In erster Linie verfolgt die Klägerin ihr mit dem Hauptantrag erhobenes Feststellungsbegehren. Sie beansprucht bei sachgerechter Auslegung ihres Antrags die Feststellung, daß sie auf der Grundlage Ihrer Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964 ohne das Erfordernis einer von der Beklagten zu erteilenden Genehmigung von den Beigeladenen (und möglicherweise auch von neuen Mietern) Einzelmieten fordern darf, die aus der von ihr selbst für den Zeitraum nach der Bezugsfertigkeit der Wohnungen errechneten Durchschnittsmiete abgeleitet sind. Das so verstandene Feststellungsbegehren ist zulässig.

Es betrifft ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis. Dieses Rechtsverhältnis ist durch die Bewilligung öffentlicher Mittel für das Bauvorhaben zwischen ihr und der Beklagten (Bewilligungsstelle) begründet worden; es unterscheidet sich von den dem Privatrecht zuzurechnenden Vertragsbeziehungen zwischen ihr und den Beigeladenen und etwaigen späteren Mietern.

Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung. Denn sie muß ohne Rücksicht darauf, welche Ansprüche sie für die Vergangenheit gegenüber den Beigeladenen durchsetzen kann, mit Sanktionen seitens der Beklagten rechnen, wenn sie ohne die gesetzlich geforderte. Genehmigung auf der Grundlage der von ihr selbst aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung Ansprüche gegenüber ihren Mietern erhebt und möglicherweise mit ihnen entsprechende Vereinbarungen trifft. Das gilt - wie noch darzulegen ist - für die weitere Zukunft, solange ihre Bindung gegenüber der Beklagten besteht.

Die Klägerin kann die begehrte Feststellung nicht im Wege einer Anfechtungs- oder Verpflichtungsklage erreichen (§ 43 Abs. 2 VwGO): Setzt sie sich den ihr drohenden Sanktionsmaßnahmen aus, dann kommt die erreichbare richterliche Entscheidung zu spät; bedarf sie - ihrem Vorbringen entsprechend - der Genehmigung nicht, so kann eine Verpflichtungsklage ihr nicht zu einer hinreichenden Klärung verhelfen.

Das Feststellungsbegehren ist unbegründet; insoweit ist dem Berufungsgericht im Ergebnis zu folgen.

Die Klägerin bedarf einer Genehmigung seitens der Beklagten, die ihr öffentliche Mittel bewilligt hat, wenn sie bei der Ermittlung der Durchschnittsmiete für die öffentlich geförderten Wohnungen Kostenansätze berücksichtigt haben will, die sich nach der im Bewilligungsbescheid vom 7. Februar 1962 erteilten Mietgenehmigung in einem Zeitraum, der zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen endet, erhöht haben. Sie hat in ihrer Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964 solche Kosten angesetzt. Auf die im November 1969 verfügte Herabsetzung der Durchschnittsmiete kommt es nicht an, da eine solche Maßnahme gesetzlich nicht vorgesehen ist und - wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend dargelegt hat - unberücksichtigt bleiben muß.

Maßgeblich ist das jetzt geltende Recht; soweit es auf früher geltende Rechtsvorschriften verweist, sind diese anzuwenden. Auszugehen ist deshalb von dem Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG - in der Fassung vom 31. Januar 1974 (BGBl. I S. 137); dessen hier anzuwendende Vorschriften waren bereits in dem vom Berufungsgericht angewendeten Wohnungsbindungsgesetz 1965 in der Fassung vom 1. August 1968 (BGBl. I S. 889) - WoBindG 1965 (1968) - enthalten und sind sodann in das Wohnungsbindungsgesetz 1965 in der Fassung vom 28. Januar 1972 (BGBl. I S. 93) - WoBindG 1965 (1972) - und schließlich in das erstgenannte Gesetz übergegangen.

Die von der Klägerin errichteten Wohnungen sind öffentlich gefördert im Sinne von § 1 Abs. 3 Buchst. b WoBindG, weil öffentliche Mittel im Sinne des seinerzeit in der Fassung vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1121) geltenden Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - eingesetzt worden sind.

Öffentlich geförderte Wohnungen sind gemäß § 8 Abs. 5 WoBindG preisgebundener Wohnraum. Diese Vorschrift, die durch Art. I Nr. 2 Buchst. c des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1968 (BGBl. I S. 821) eingeführt worden ist, ist rechtsgültig; sie ergreift auch öffentlich geförderte Wohnungen in den sogenannten "weißen Kreisen", für die auf Grund von § 15 Abs. 1 des Zweiten Bundesmietengesetzes (Art. I des Abbaugesetzes vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389]) die Mietpreise freigegeben worden waren. Darin liegt jedenfalls insoweit, als es sich um das hier entscheidungserhebliche Genehmigungserfordernis handelt, keine verfassungswidrige Rückwirkung; denn insoweit ergab sich für Bauherren öffentlich geförderter Wohnungen keine Verschlechterung ihrer Rechtsstellung gegenüber der früheren Rechtslage:

Schon vor der Errichtung des Mietshauses der Klägerin durfte nach § 3 Abs. 1 Satz 1 des gleichzeitig mit dem Zweiten Bundesmietengesetz in Kraft getretenen Wohnungsbindungsgesetzes 1960 - WoBindG 1960 - (Art. VIII des Abbaugesetzes) der Darlehensschuldner für öffentlich geförderte Wohnungen nach dem Fortfall der Preisvorschriften bei der Vermietung nur ein Entgelt fordern, das die bis dahin geltende preisrechtlich zulässige Miete nicht überstieg; darin lag zumindest der Bewilligungsbehörde gegenüber eine Preisbindungsregelung. Im Anwendungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, um den es hier geht, ergab sich von der Errichtung des Hauses an die preisrechtlich zulässige Miete aus § 72 II. WoBauG (1961) in Verbindung mit den dazu ergangenen Durchführungsverordnungen: Maßgeblich war die als Durchschnittsmiete zu ermittelnde Kostenmiete, von der die Einzelmieten abzuleiten waren; grundsätzlich war sie im Bewilligungsbescheid zu genehmigen (Absätze 1 und 2). Erhöhten sich die laufenden Aufwendungen gegenüber der im Bewilligungsverfahren vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Grund von Umständen, die der Bauherr (Darlehensschuldner und Vermieter) nicht zu vertreten hatte, so war die nunmehr sich ergebende Durchschnittsmiete zulässig; für eine darauf gestützte Mieterhöhung bedurfte es bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit, einer Genehmigung durch die Bewilligungsstelle (Abs. 5).

Daran hat sich seither nichts geändert; seit 1968 befinden sich die den genannten Vorschriften des § 72 Abs. 5 II. WoBauG entsprechenden Vorschriften in § 8 a WoBindG (1968 und 1972) und des jetzt geltenden Wohnungsbindungsgesetzes. Durch § 8 a Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 WoBindG ist klargestellt worden, daß unter den Begriff der erhöhten Aufwendungen auch durch Rechtsvorschrift zugelassene Erhöhungen von Kostenansätzen fallen. Klargestellt worden ist ferner in § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG, daß es bei der Berechnung der Zwei Jahresfrist, die das Genehmigungserfordernis eingrenzt, nicht auf den Zeitpunkt der Genehmigung, vielmehr auf den Zeitpunkt des Eintritts der Voraussetzungen für erhöhte Kostenansätze ankommt; so war - entgegen der Ansicht der Klägerin - auch der vorher geltende § 72 Abs. 5 II. WoBauG auszulegen.

Die Klägerin kann deshalb das behauptete Recht, für den Zeitraum bis zu zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit zulässig gewordene erhöhte Kostenansätze ohne Genehmigung der Beklagten in neue Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufzunehmen und entsprechend höhere Einzelmieten zu berechnen, nicht auf den Umstand stützen, daß die Mietpreise im Kreis K. am 1. Juli 1963 freigegeben worden sind. Sie kann sich auch nicht darauf berufen, daß die genannte Zweijahresfrist abgelaufen war, bevor ihre Schlußabrechnung anerkannt wurde; maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem erhöhte Kostenansätze zulässig geworden sind, nicht der Zeitpunkt, in dem über die Genehmigung entschieden wird.

Es ist entgegen dem Vorbringen der Revision auch unerheblich, daß im Bewilligungsbescheid vom 7. Februar 1962 nur eine "vorläufige" Mietgenehmigung erteilt worden war; das ändert nichts an dem "Einfrierungsgrundsatz" [Urteil vom 12. Dezember 1973 - BVerwG VIII C 113.70 - (Buchholz 454.42 Nr. 2 - ZMR 1975, 124)], der § 8 a WoBindG und den früher geltenden § 72 II. WoBauG in Verbindung mit §§ 4, 4 a der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - in der damals geltenden Fassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593) beherrscht: Er bindet den Bauherrn an die Kostenansätze in der im Bewilligungsverfahren eingereichten Wirtschaftlichkeitsberechnung, soweit keine Lockerungen gesetzlich vorgesehen sind. Solche Lockerungen sind nur in dem früher durch § 72 Abs. 5 II WoBauG und jetzt durch § 8 a WoBindG geregelten Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen, soweit sie im genannten Zwei Jahreszeitraum beachtlich waren.

Zu Unrecht begründet die Klägerin ihr Feststellungsbegehren schließlich damit, daß sie seinerzeit gemäß § 3 Abs. 4 WoBindG (1960) die Zustimmung der zuständigen Stelle beantragt habe, ein höheres Entgelt für die Vermietung der Wohnungen zu fordern, und daß die Zustimmung als erteilt gelte, weil die zuständige Stelle nicht binnen zwei Wochen widersprochen habe. Dabei kommt es auf die nach Landesrecht zu beantwortende Frage nicht an, welche Stelle von der Landesregierung als zuständig für Zustimmungen nach der genannten Vorschrift bestimmt worden ist. Die von der Klägerin in den Jahren 1964 und 1965 eingereichten Schlußabrechnungsanzeigen mit den beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnungen hatten nämlich nicht das Ziel einer gemäß § 3 Abs. 4 WoBindG zu erteilenden Zustimmung zu einer den Mietern gegenüber wirksam werdenden Mieterhöhung; die mit diesen Schlußabrechnungsanzeigen gestellten Anträge zielten vielmehr gemäß dem damals anzuwendenden § 72 Abs. 5 II. WoBauG (1961) auf die Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete. Der Beklagten gegenüber blieb die Klägerin auch nach der Mietpreisfreigabe im Landkreis K. gemäß § 3 Abs. 1 WoBindG (1960) vorbehaltlich einer nach § 72 Abs. 5 II. WoBauG zu erteilenden Genehmigung an die im Bewilligungsverfahren genehmigte Durchschnittsmiete gebunden. Die bei der Beklagten gestellten Anträge zielten auf die Erteilung einer solchen Genehmigung; so sind sie auch seitens der Beklagten verstanden worden. Ein Zustimmungsverfahren nach § 3 Abs. 4 WoBindG (1960) wurde damit nicht eingeleitet; die Zustimmung kann deshalb auch nicht gemäß Satz 2 dieser Vorschrift als erteilt gelten.

Das Feststellungsbegehren der Klägerin ist deshalb unbegründet.

Das hilfsweise erhobene Verpflichtungsbegehren der Klägerin wird nur noch insoweit zur Entscheidung gestellt, als die Klägerin erfolglos geblieben ist; die Beklagte, die durch das ergangene Bescheidungsurteil (§ 113 Abs. 4 Satz 2 VwGO) formell beschwert worden ist, hat keine Revision eingelegt.

Soweit die Klägerin mit ihrem Verpflichtungsbegehren den Antrag verfolgt, auf der Grundlage der mit der Schlußabrechnungsanzeige vom 17. März 1964 eingereichten Wirtschaftlichkeitsberechnung ab Bezugsfertigkeit der Wohnungen und der am 28. März 1965 eingereichten Teilwirtschaftlichkeitsberechnung ab 1. Juni 1964 eine Durchschnittsmiete von jeweils 2,50 DM je qm Wohnfläche monatlich zu genehmigen, ist dieses Begehren insoweit erledigt, als die Beklagte durch ihren Bescheid vom 13. Mai 1965 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 12. Juli 1965 für die Zeit ab Bezugsfertigkeit eine erhöhte Durchschnittsmiete von 2,22 DM/qm/mtl. genehmigt hat. Das Verwaltungsgericht hatte allerdings diesen Bescheid zu Unrecht aufgehoben; das Berufungsgericht hat ihn aber in Abänderung dieses Urteils wiederhergestellt. Der Streit bleibt deshalb auf die Frage beschränkt, ob eine den Betrag von 2,22 DM/qm/mtl. übersteigende Durchschnittsmiete zu genehmigen ist.

Das Berufungsurteil hat das zum Verpflichtungsbegehren der Klägerin ergangene Urteil als Bescheidungsurteil verstanden und als solches bestätigt: Soweit die Beklagte zu Unrecht eine sachliche Prüfung des Genehmigungsantrags vom 17. März 1964 abgelehnt habe, seien die Bescheide vom 10. und 24. März 1965 aufzuheben; für die Zeit ab 1. Juni 1964 lägen die Voraussetzungen für die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete nicht vor; soweit die Klägerin die Genehmigung einer der Höhe nach festgelegten Durchschnittsmiete fordere, sei die Sache nicht spruchreif im Sinne von § 113 Abs. 4 VwGO. - Dem ist zu folgen:

Über die Rechtswidrigkeit der Bescheide vom 10. und 24. März 1965 wird nicht mehr gestritten. Auf der Grundlage der am 17. März 1964 eingereichten Wirtschaftlichkeitsberechnung und aller sonstigen einschlägigen Darlegungen bedarf es einer bisher nicht erfolgten Prüfung der Frage, welche im Zeitraum ab Bezugsfertigkeit der öffentlich geförderten Wohnungen zulässig gewordenen erhöhten Kostenansätze zu einer höheren Durchschnittsmiete führen. Die dabei anzustellenden Ermittlungen sind eine Verwaltungsaufgabe, die vom Gericht nicht übernommen werden kann; insoweit fehlt es wegen mangelnder Spruchreife an den Voraussetzungen für ein Vornahmeurteil nach § 113 Abs. 4 Satz 1 VwGO.

Im Revisionsverfahren kann deshalb das ergangene Bescheidungsurteil nicht durch ein Vornahmeurteil ersetzt worden.

Soweit die Revision die dem Berufungsurteil zugrundeliegende Rechtsauffassung angreift, nach der sich die Beklagte gemäß § 113 Abs. 4 Satz 2 VwGO zu richten hat, wenn sie über den Genehmigungsantrag entscheidet, erweisen sich die Revisionsrügen zum Teil als begründet. In der rechtlichen Würdigung des Sachverhalts gelangt der erkennende Senat gegenüber der Vorinstanz zu einem teilweise abweichenden Ergebnis.

Beide Vorinstanzen haben die Bescheide vom 10. und 24. März 1965 aus den folgenden Gründen für rechtswidrig erklärt: Als die Klägerin im März 1964 ihre Schlußabrechnungsarizeige vorlegte, befanden sich im neu geschaffenen Haus drei öffentlich geförderte Wohnungen. Eine frei finanzierte Wohnung im Kellergeschoß war noch nicht vorhanden. Beide Vorinstanzen haben der Klägerin das Recht auf Prüfung und Anerkennung der im März 1964 eingereichten (und später ergänzten) Schlußabrechnung und auf Genehmigung der nach Maßgabe der überprüften Wirtschartlichkeitsberechming zu ermittelnden Durchschnitt smiete zugesprochen: Etwaige spätere Änderungen hinsichtlich der zu berücksichtigenden Kostenansätze könnten nur dann eine erneute Genehmigung rechtfertigen, wenn sich die Durchschnittsmiete dabei erhöht; eine auf später eingetretene Umstände zurückzuführende Senkung der Durchschnittsmiete sei bei der Ermittlung der Einzelmieten ohne Durchführung eines neuen Genehmigungsverfahrens zu berücksichtigen. Die ab Bezugsfertigkeit zu genehmigende Durchschnittsmiete hätte deshalb nach Einreichung der ersten Schlußabrechnungsanzeige ermittelt werden müssen; der Umstand, daß die Klägerin damals schon den Ausbau des Kellergeschosses beabsichtigt und ihn später durchgeführt habe, sei deshalb unerheblich. - Insoweit herrscht kein Streit mehr; insoweit wäre im Streitfall die Rechtsauffassung beider Vorinstanzen auch zu bestätigen gewesen.

Bei der rechtlichen Würdigung des Verpflichtungsbegehrens ist das Berufungsgericht von der im Zeitpunkt der richterlichen Entscheidung bestehenden Rechtslage ausgegangen; soweit das danach anzuwendende Recht auf die frühere Rechtslage verweist, hat es das seinerzeit geltende Recht angewendet. Dem ist zu folgen; die nach Abschluß des Berufungsverfahrers eingetretenen Recht Sonderlingen sind im Ergebnis bedeutungslos.

Gegenstand des Verpflichtungsbegehrens ist die als Durchschnittsmiete zu genehmigende Kostenmiete (§ 8 a Absätze 1 bis 4 WoBindG). Auszugehen ist von der in Anwendung des damals geltenden § 72 II. WoBauG (1961) im Bewilligungsverfahren genehmigten Durchschnittsmiete. Auf die nachträglich im November 1962 erfolgte "Herabsetzung" dieser Durchschnittsmiete kommt es - wie schon dargelegt wurde - nicht an. Gemäß § 8 a Abs. 4 Satz 1 WoBindG kommt es allein darauf an, ob sich gegenüber den im Bewilligungsverfahren berücksichtigten Umständen innerhalb der Frist von zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit Umstände ergeben haben, die zur Erhöhung der Kostenmiete führen. Solche Umstände können sich gemäß § 8 a Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 WoBindG auch aus inzwischen durch Rechtsvorschriften zugelassenen Erhöhungen von-Kostenansätzen ergeben. Maßgeblich sind die Rechtsvorschriften, die entweder im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit galten oder die innerhalb der genannten Zweitjahresfrist in Kraft getreten oder anwendbar geworden sind.

Deshalb müssen Umstände außer Betracht bleiben, die erst nach. Ablauf der genannten Zweijahresfrist eingetreten oder auf Grund neuer Rechtsvorschriften beachtlich geworden sind.

Auf der Grundlage aller von der Klägerin eingereichten Unterlagen hat die Beklagte nunmehr zu prüfen, welche Durchschnittsmiete für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit zu genehmigen war und ob Umstände vorliegen, die innerhalb der Zwei Jahresfrist nachträglich zur Erhöhung dieser Durchschnittsmiete geführt haben. Liegen Umstände vor, die nachträglich zu einer solchen Erhöhung geführt haben, so sind sie zu berücksichtigen. Liegen Umstände vor, die innerhalb der genannten Zweijahresfrist zu einer Senkung der Durchschnittsmiete geführt haben, so ist dies für die Entscheidung im Genehmigungsverfahren unerheblich; über die sich daraus ergebenden Rechtsfolgen ist nicht durch Verwaltungsakt der Beklagten zu entscheiden. Bei späteren Änderungen, die nicht unter das Genehmigungserfordernis fallen, ist von den zuletzt im Genehmigungsverfahren anerkannten Kostenansätzen auszugehen.

Die Höhe der zu genehmigenden Durchschnittsmiete wurde im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der drei öffentlich geförderten Wohnungen der Klägerin durch die Zweite Berechnungsverordnung - II. BV - vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I S. 1719) mit Änderungen vom 19. Dezember 1962 (BGBl. I S. 738, in Kraft getreten am 1. Januar 1963) geregelt; die hier anzuwendenden Vorschriften dieser Verordnung sind in deren Neufassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593) - II. BV 1963 - eingegangen; sofern weitere auf die Verordnung vom 23. Juli 1963 (BGBl. I S. 534) zurückzuführende Rechtsänderungen zur Zulässigkeit erhöhter Kostenansätze ab 1. August 1963 geführt haben, wird dies seitens, der Beklagten bei der Neubescheidung zu prüfen sein.

Die §§ 4, 4 a II. BV 1963 konkretisieren den durch § 72 II. WoBauG vorgezeichneten "Einfrierungsgrundsatz" [Urteil vom 12. Dezember 1973 - BVerwG VIII G 113.70 - (a.a.O.)]: Bei der Ermittlung der Durchschnittsmiete (Kostenmiete) ist von der im Bewilligungsverfahren nach Maßgabe der damals bestehenden Umstände aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung auszugehen. Ändern sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel, so können - und müssen auf Antrag - die geänderten Verhältnisse berücksichtigt werden. Von den im Bewilligungsverfahren anerkannten Kostenansätzen ist auszugehen, wenn später neue Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufgestellt werden, es sei denn, es liege einer der in § 4 a II. BV 1963 erwähnten Ausnahmetatbestände vor. Das Berufungsgericht hat durch sein Bescheidungsurteil die Beklagte verpflichtet, im nunmehr durchzuführenden Genehmigungsverfahren erhöhte Aufwendungen zu berücksichtigen, die sich aus der Erhöhung der Baukosten unter Berücksichtigung der mit Zustimmung der Beklagten erfolgten Wertverbesserung (insbesondere wegen Ausbaues des Dachgeschosses) ergaben; es hat ferner zum Ausdruck gebracht, daß erhöhte Kosten insoweit unberücksichtigt bleiben müssen, als sie aufgewendet wurden (insbesondere durch den Einbau von Fenstern), um den Einbau einer frei finanzierten Wohnung im Kellergeschoß vorzubereiten. Rechtliche Bedenken sind insoweit nicht zu erheben. Was zur Vorbereitung des Ausbaues einer frei finanzierten Wohnung im Kellergeschoß diente, kann nicht zu den erforderlichen Aufwendungen für die öffentlich geförderten Wohnungen gerechnet werden; im Sinne des damals geltenden § 72 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG hatte die Klägerin die Umstände zu vertreten, die zu diesen erhöhten Aufwendungen führten.

Mit dem Hinweis, im Bewilligungsverfahren habe sie nur eine "vorläufige" Mietgenehmigung erhalten - was der damaligen Verwaltungspraxis entsprochen habe -, will die Klägerin offenbar geltend machen, sie sei nicht - dem genannten "Einfrierungsgrundsatz" entsprechend - an die Kostenansätze der zur Bewilligung der öffentlichen Mittel führenden Wirtschaftlichkeitsberechnung gebunden. Diesem Vorbringen fehlt jede Rechtsgrundlage. Das Gesetz band den Bauherrn in § 72 Abs. 5 II. WoBauG an seine eigene Wirtschaftlichkeitsberechnung; ob auf dieser Grundlage eine nur "vorläufige" Mietgenehmigung erteilt wurde, ist unerheblich.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kann eine erhöhte Durchschnittsmiete nicht dadurch zulässig geworden sein, daß ab Mitte 1964 ein Teil der Kellerräume den Mietern der öffentlich geförderten Wohnungen entzogen und später für den Einbau einer frei finanzierten Wohnung verwendet wurde; die Aufwendungen für die frei finanzierte Wohnung im Keller bleiben danach unberücksichtigt.

Die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts in diesem Zusammenhang sind wie folgt zu verstehen: Soweit die Beklagte auf den zweiten Antrag der Klägerin eine Durchschnittsmiete von 2,22 DM/qm/mtl. genehmigt hat, bleibt diese Genehmigung bestandskräftig. Daraus ist zu folgern, daß bei der künftigen Ermittlung von geänderten Durchschnittsmieten von dieser Genehmigung auszugehen ist (§ 8 a Abs. 2 WoBindG). Die bestandskräftig gewordene Genehmigung bleibt, soweit sie nicht nach Grundsätzen des allgemeinen Verwaltungsrechts zurückgenommen wird, sowohl im öffentlich-rechtlichen Verhältnis des Bauherrn zur Bewilligungsstelle als auch mittelbar im privatrechtlichen Verhältnis des Vermieters zu seinen Mietern verbindlich. Auf die Frage nach der "Rückwirkung" einer der Klägerin nachträglich erteilten Genehmigung im Verhältnis zu ihren Mietern kommt es bei der hier zu treffenden Entscheidung nicht an; wegen der mietrechtlichen Auswirkungen der Genehmigung wird aber im Genehmigungsbescheid klarzustellen sein, ab wann nachträglich zu berücksichtigende Kostenansätze zu einer Erhöhung der Durchschnittsmiete geführt haben. Da die Berücksichtigung erhöhter Kostenansätze, soweit sie auf erhöhte Baukosten und auf Wertverbesserungen (§ 4 a Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 II. BV 1963) zurückzuführen sind, der Entscheidung der Beklagten im neuen Genehmigungsverfahren überlassen bleibt, ist im anhängigen Verfahren nur noch der Anspruch der Klägerin zu prüfen, welche nach der Bezugsfertigkeit der öffentlich geförderten Wohnungen eingetretenen Umstände erhöhte Kostenansätze rechtfertigen und zu einer höheren Durchschnittsmiete führen.

In diesem Zusammenhang ist das Berufungsgericht nicht darauf eingegangen, daß nach der am 1. August 1963 in Kraft getretenen Änderungsverordnung vom 23. Juli 1963 gemäß den neuen §§ 28, 30 II. BV 1963 möglicherweise erhöhte Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten eingesetzt werden konnten. Soweit sich daraus eine erhöhte Durchschnittsmiete ab 1. August 1963 ergab, wird dies im Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen sein (vgl. § 8 a Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 WoBindG).

Dem Berufungsgericht ist nicht darin zu folgen, daß sich die Klägerin nicht auf § 4 a Abs. 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 22 II. BV 1963 berufen könne.

Der hier entscheidungserhebliche § 4 a Abs. 1 Nr. 3 II. BV 1963 ist am 1. Januar 1963 in Kraft getreten. Seine Voraussetzungen waren im Falle der Klägerin am 1. Juli 1963 erfüllt; an diesem Tage ist im Landkreis Kleve im Sinne von §§ 15, 16 des Zweiten Bundesmietengesetzes die Mietpreisfreigabe erfolgt. Ob und in welcher Höhe dadurch die Änderung von Kostenansätzen zulässig wurde, richtet sich nach § 22 II. BV 1963; auf diese Vorschrift hat sich die Klägerin ausdrücklich berufen und ihr entsprechend die Berücksichtigung eines Zinsersatzes für erhöhte Tilgungen gefordert. Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen; die Gründe, die es diesem Anspruch entgegengehalten hat, entsprechen jedoch nicht der Rechtslage.

§ 22 II. BV 1963 sieht einen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzunehmenden Zinsersatz für den Fall erhöhter Tilgungen unverzinslicher oder niedrig verzinslicher Darlehen vor; dieser Zinsersatz geht in die Finanzierungskosten ein. Einschränkungen ergeben sich aus Absatz 2. Gemäß Absatz 3 ist dieser Kostenansatz im öffentlich geförderten Wohnungsbau nur zulässig, wenn die Bewilligungsstelle zustimmt. Nach Absatz 4 steht es der Berücksichtigung dieses Kostenansatzes nicht entgegen, daß er in der ursprünglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht enthalten war, sofern er erst nachträglich zulässig geworden ist; auf weitere Einschränkungen, die sich aus dem zweiten Halbsatz dieser Vorschrift ergeben, ist hier nicht einzugehen.

Das Berufungsgericht hat diese Regelung aus den folgenden Gründen für unanwendbar erklärt: Es fehle die nach dem ebenfalls am 1. Januar 1963 in Kraft getretenen § 22 Abs. 3 II. BV 1963 erforderliche Zustimmung der Beklagten. Auf eine solche Zustimmung habe die Klägerin keinen Rechtsanspruch. Die Beklagte habe den Zinsersatz überdies mit 513,73 DM anerkannt und damit dem Begehren der Klägerin in beträchtlichem Umfang entsprochen. Gründe, die die Versagung einer weitergehenden Zustimmung als ermessensfehlerhaft erscheinen lassen könnten, seien nicht ersichtlich.

Dem Berufungsgericht ist nicht darin zu folgen, daß die Klägerin bei der Anwendung von §§ 4 a Abs. 1 Nr. 3, 22 II. BV 1963 an dem genannten Zustimmungserfordernis scheitert:

Das Zustimmungserfordernis hat selbständige Bedeutung, soweit die Bewilligungsbehörde die zulässige Durchschnittsmiete nicht im Genehmigungsverfahren festzulegen hat. Hat sie dagegen im Rahmen von § 8 a Abs. 4 WoBindG (früher: § 72 Abs. 5 II. WoBauG) die zulässige Durchschnittsmiete zu genehmigen, so hat sie in diesem Zusammenhang auch zu entscheiden, ob die nach § 22 Abs. 4 II. BV 1963 erforderliche Zustimmung zu erteilen ist; dafür bedarf es keines besonderen Verfahrens. § 22 Abs. 4 II. BV 1963 läßt ferner nicht erkennen, daß der Bewilligungsstelle freies Ermessen eingeräumt ist in dem Sinne, daß sie dem Zinsersatz zustimmen oder die Zustimmung ganz oder teilweise versagen kann, obwohl die materiellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sollte ihr ein solches Ermessen eingeräumt werden, so fehlte ein Maßstab, nach dem sich die Bewilligungsstelle bei ihrer Entscheidung zu richten hat. Dafür, daß ihr ein solches Ermessen eingeräumt werden sollte, fehlt aber jeder Anhalt. Das Zustimmungserfordernis soll nach Auffassung des erkennenden Senats nur eine Kontrolle ermöglichen; dieser Kontrolle bedurfte es im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaues vor allem deshalb, weil gerade hier die gesetzlichen Grenzen für Einsetzung des Zinsersatzes besonders bedeutsam sind.

Es kommt deshalb weder darauf an, daß die von § 22 Abs. 4 II. BV 1963 geforderte Zustimmung der Beklagten fehlt, noch kann die Klägerin mit ihrem Begehren daran scheitern, daß - wie das Berufungsgericht meint - seitens der Beklagten die Zustimmung zum Zinsersatz teilweise versagt worden ist, ohne daß ein Ermessensfehler erkennbar sei.

Welche Rechtsfolgen sich aus §§ 4 a Abs. 1 Nr. 3, 22 II. BV 1963 im Falle der Klägerin ergeben und ob etwa daraus abzuleitenden Ansprüchen schon entsprochen worden ist, ist im Genehmigungsverfahren zu entscheiden; auch insoweit ist die Sache nicht "spruchreif". Deshalb ist eine Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz nicht erforderlich. Es ist Aufgabe der Beklagten, bei der Entscheidung über die der Klägerin zu erteilende Mietgenehmigung alle rechtserheblichen Umstände zu prüfen, also auch den zu berücksichtigenden Zinsersatz, soweit er im maßgeblichen Zweijahreszeitraum zu einer Erhöhung der zulässigen Durchschnittsmiete führen konnte. Darüber, ob die Klägerin auch nach Ablauf der Zwei Jahresfrist in neue Wirtschaftlichkeitsberechnungen einen solchen Zinsersatz aufnehmen darf, ist im anhängigen Verfahren nicht zu entscheiden. Soweit sich die Klägerin auf § 8 b WoBindG 1965 (1968) beruft, scheitert ihr Vorbringen schon daran, daß diese Vorschrift erst nach Ablauf der Zweijahresfrist in Kraft getreten ist.

Die Revision bleibt - von der letztgenannten Einschränkung abgesehen - im Ergebnis erfolglos. Sie ist mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Beklagte bei der Neubescheidung die Rechtsauffassung des Bundesverwaltungsgerichts zu beachten hat. Zur Klarstellung erhält das Urteil des Verwaltungsgerichts eine neue Fassung.

Da die Klägerin nur geringfügig obsiegt, richtet sich die Kostenentscheidung nach § 155 Abs. 1 Satz 2 VwGO.