I.

Der Kläger hat 1964 ein Baugrundstück in Hiddesen erworben. Auf Grund einer Baugenehmigung, die sein Rechtsvorgänger beantragt hatte, hat er dort ein Vierfamilienhaus errichtet. Die Wohnungen wurden im April 1965 bezugsfertig. Auf Grund eines schon seinem Rechtsvorgänger erteilten Bewilligungsbescheids vom 16. Dezember 1963 hat er ein Landesdarlehen von 66.100 DM, außerdem hat er ein Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln in Höhe von 128.000 DM erhalten. In dem Bewilligungsantrag hatte der Rechtsvorgänger des Klägers Ansätze für Eigenkapitalzinsen unterlassen. Im Bewilligungsbescheid war eine Durchschnittsmiete von 1,95 DM je qm, durch Nachtragsbescheid vom 12. März 1964 eine Durchschnittsmiete von 2,08 DM je qm genehmigt worden. Mit seiner Schlußabrechnungsanzeige vom 28. Februar 1966 beantragte der Kläger auf Grund der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete, die außer den erhöhten Baukosten auch 1.252 DM Eigenkapitalzinsen decken sollte. Die Beklagte genehmigte durch ihren Anerkennungsbescheid vom 1. Juni 1967 - berichtigt durch Bescheid vom 12. Juni 1967 - eine Durchschnittsmiete von 2,60 DM je qm monatlich, lehnte aber die Berücksichtigung der Eigenkapitalverzinsung ab. Der Widerspruch des Klägers wurde zurückgewiesen: Im Bewilligungsverfahren sei auf diesen Kostenansatz verzichtet worden.

Mit seiner Klage erstrebte der Kläger die rückwirkend ab Bezugsfertigkeit wirksam werdende Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete mit dem Vorbringen, die Bindung an den angeblich von seinem Rechtsvorgänger erklärten Verzicht sei wegen der Mietpreisfreigabe im Landkreis Detmold am 1. November 1963 entfallen. Er beantragte,

Die Beklagte beantragte Klagabweisung. Das Verwaltungsgericht entschied wie folgt:

1)
Unter Abänderung des Bescheids der Beklagten vom 1. Juni 1967 i.d.F. vom 12. Juni 1967 und unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids vom 7. Juli 1967 wird die Beklagte für verpflichtet erklärt, die Durchschnittsmiete der mit öffentlichen Mitteln und Wohnungsfürsorgemitteln für Landesbedienstete der Gruppe I geförderten Wohnungen des Hauses ... anderweitig und unter Berücksichtigung der vom Kläger in seiner Schlußabrechnung eingesetzten Aufwendungen für Eigenkapitalverzinsung zu berechnen und zu genehmigen.

2)
Es wird festgestellt, daß die Beklagte nicht berechtigt ist, darlehnsrechtliche Maßnahmen oder Strafmaßnahmen gegen den Kläger zu verhängen, falls die Beklagte in dem zu erlassenden Genehmigungsbescheid die rückwirkende Erhebung der höheren Durchschnittsmiete seit Bezugsfertigkeit des Hauses nicht ausdrücklich genehmigt und der Kläger gleichwohl von seinen Mietern Einzelmieten fordert, die auf Grund der durch Einsatz der Eigengeldverzinsung erhöhten Durchschnittsmiete errechnet worden sind.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Es begründete sein Urteil wie folgt:

Die öffentlichen Mittel seien erst nach der Mietpreisfreigabe bewilligt worden. Der Kläger habe die Verzinsung seiner Eigenleistung als Belastung einsetzen können; die Beklagte sei verpflichtet, die Durchschnittsmiete auf Grund dieses Ansatzes zu berechnen und zu genehmigen. Insoweit sei der Klage stattzugeben. Erfolglos bleibe die Klage, soweit eine rückwirkende Genehmigung beansprucht werde. Die Frage, inwieweit eine preisrechtliche Genehmigung Rückwirkung habe, sei privatrechtlicher Natur. Auf den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag sei jedoch festzustellen, daß die Beklagte nicht berechtigt sei, die in Aussicht genommenen darlehensrechtlichen Maßnahmen gegen den Kläger zu verhängen, wenn dieser ohne eine ausdrücklich mit Rückwirkung versehene Genehmigung von seinen Mietern rückwirkend erhöhte Mieten verlange.

Mit ihrer Berufung machte die Beklagte geltend, der Verpflichtungsantrag sei unbegründet, der Feststellungsantrag unzulässig.

Sie beantragte,

Dem entsprach das Berufungsgericht. Sein Urteil beruht im wesentlichen auf den folgenden Gründen:

Für die Verpflichtungsanträge sei die jetzige Rechtslage maßgebend; das Wohnungsbindungsgesetz 1965 - WoBindG 1965 - vom 24. August 1965 (BGBl. I S. 945, 954) sei in der Fassung vom 1. August 1968 (BGBl. I S. 889) anzuwenden. Der 1968 neu eingefügte § 8 a Abs. 1 verweise auf die nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II.WoBauG - in der Fassung vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1121) genehmigte Durchschnittsmiete; die Absätze 3 und 4 des § 8 a WoBindG 1965 (1968) entsprächen dem davor anzuwendenden § 72 Abs. 5 II.WoBauG. Soweit sich die laufenden Aufwendungen des Klägers bis zur Schlußabrechnung, spätestens bis zwei Jahre nach der Bezugsfertigkeit erhöht hätten, sei dem durch die Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete Rechnung getragen worden. Der Umstand, auf den sich der Kläger berufe - die Mietpreisfreigabe im Landkreis Detmold -, sei aber schon vor der Bewilligung der öffentlichen Mittel eingetreten. Dieser Umstand rechtfertige die Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete nicht. Im übrigen sei schon nach der bisherigen Rechtslage die Bindung an einen früheren Verzicht auf Kostenansätze bestehen geblieben, wenn die öffentlichen Mittel erst nach der Mietpreisfreigabe bewilligt worden waren. Diese Bindung bestehe bis zur Beendigung der Eigenschaft der Wohnung als "öffentlich gefördert" fort, im Falle des Klägers bis 1971. Danach könne er die Eigenleistungsverzinsung gemäß § 10 WoBindG 1965 durch einseitige Mieterhöhungserklärung geltend machen; ein Streit sei dann vor dem Zivilgericht auszutragen. Die Frage nach der Zulässigkeit einer rückwirkenden Mieterhöhungsgenehmigung stelle sich nicht; deshalb sei der hilfsweise gestellte Feststellungsantrag gegenstandslos.

Mit seiner Revision beantragt der Kläger,

Er rügt die Verletzung des materiellen Rechts.

Die Beklagte beantragt,

II.

Die Revision ist unbegründet.

Dem Berufungsgericht ist in der Auslegung des Klagebegehrens zu folgen, über das im Berufungsverfahren zu entscheiden war. Der Kläger hatte keine Anschlußberufung eingelegt, vielmehr das erstinstanzliche Urteil verteidigt, soweit es zu seinen Gunsten ergangen war. Damit hat er das Klagebegehren in der Form verfolgt, in der das Verwaltungsgericht ihm entsprochen hatte. Soweit sein Verpflichtungsbegehren, mit dem er das Recht auf die Genehmigung einer höheren Durchschnittsmiete geltend gemacht hatte, erfolglos blieb, war der im Berufungsverfahren nicht mehr verfolgte zusätzliche Verpflichtungsantrag, der auf Genehmigung einer rückwirkenden Mieterhöhung zielte, gegenstandslos. Das zunächst hilfsweise Feststellungsbegehren ist wie folgt zu verstehen: Die begehrte Feststellung, die Beklagte dürfe keine darlehensrechtlichen Maßnahmen oder Strafmaßnahmen gegen ihn verhängen, wenn er von seinen Mietern eine rückwirkende Mieterhöhung fordere, setzt voraus, daß die Beklagte zu der beantragten Genehmigung verpflichtet ist; der Feststellungsantrag ist gegenstandslos, wenn die Genehmigung der Mieterhöhung mit Recht versagt worden ist.

Das Berufungsgericht hat die Ablehnung der beantragten Genehmigung einer Mieterhöhung mit Recht für rechtmäßig erklärt.

Der von dem Kläger geltend gemachte Genehmigungsanspruch ist nach dem jetzt geltenden Recht zu beurteilen; das in der Vergangenheit geltende Recht ist insoweit heranzuziehen, als das jetzt geltende Recht darauf verweist.

Das Berufungsgericht ist deshalb zutreffend von § 8 a WoBindG 1965 (1968) ausgegangen; jetzt ist die Vorschrift in der Gesetzesfassung vom 28. Januar 1972 (BGBl. I S. 94) - WoBindG 1965 (1972) - anzuwenden, ohne daß sich daraus ein Unterschied ergibt, da § 8 a unverändert geblieben ist.

Bei öffentlich geförderten Wohnungen ist gemäß § 8 a Abs. 2 WoBindG 1965 (1972) bei der Ermittlung der Kostenmiete von der gemäß § 72 II.WoBauG genehmigten Durchschnittsmiete auszugehen; die letztgenannte Vorschrift galt bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel in der Fassung von 1961, bei der Schlußabrechnung in der Fassung vom 1. September 1965 (BGBl. I S. 1618).

Die gemäß § 72 Abs. 1 und Abs. 2 II.WoBauG in den Fassungen von 1961 und 1965 als Kostenmiete zu genehmigende Durchschnittsmiete erhöhte sich gemäß Absatz 5 der Vorschrift, wenn sich die Aufwendungen gegenüber der im Bewilligungsverfahren eingereichten Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Grund von Umständen erhöht hatten, die der Bauherr nicht zu vertreten hatte (Satz 1); Mieterhöhungen aus diesem Grunde bedurften der Genehmigung durch die Bewilligungsstelle, wenn sich die Umstände bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens bis zu zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit geändert hatten (Satz 2).

Die Regelung des § 72 Abs. 5 II.WoBauG ist durch das Wohnungsbauänderungsgesetz 1968 vom 17. Juli 1968 (BGBl. I S. 821) unter Fortfall dieser Vorschrift durch § 8 a WoBindG 1965 (1968) ersetzt worden. Absatz 3 dieser Vorschrift sieht im Falle veränderter Umstände vor, daß die neue Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete tritt; Absatz 4 der Vorschrift fordert als Voraussetzung der Mieterhöhung eine Genehmigung der Bewilligungsstelle, wenn die veränderten Umstände, die zu erhöhten Aufwendungen geführt haben, bis zur Anerkennung der Schlußabrechnung, spätestens bis zu zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit eingetreten sind.

§ 8 a Abs. 3 und 4 WoBindG 1965 (1968/1972) rechtfertigen das Begehren des Klägers nicht. Es gilt vielmehr der Grundsatz des § 8 a Abs. 2 WoBindG 1965 (1968/1972), der schon vorher aus § 72 Abs. 2 II.WoBauG zu entnehmen war: Die preisrechtlich zulässige Miete wird auf der Grundlage der von der Bewilligungsstelle genehmigten Durchschnittsmiete gebildet. Haben sich die maßgeblichen Umstände im Zeitraum nach Anerkennung der Schlußabrechnung bzw. nach Ablauf der genannten Zwei Jahresfrist geändert mit der Folge, daß höhere Aufwendungen zu einer höheren Durchschnittsmiete führen, so darf der Bauherr (Vermieter), wenn er die Änderung der Umstände nicht zu vertreten hat, gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG 1965 (1968/1972) erhöhte Mieten auf Grund einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung fordern, ohne daß es dazu einer Genehmigung der Bewilligungsstelle bedarf; fehlt es an dieser Voraussetzung, so bleibt er an die von der Bewilligungsstelle genehmigte Durchschnittsmiete mit der Maßgabe gebunden, daß von ihr abgeleitete Einzelmieten ohne Genehmigung erhöht werden können, sofern nachträglich eingetretene Umstände oder Rechtsänderungen die Ermittlung einer höheren Durchschnittsmiete ermöglichen.

Der Kläger beruft sich nicht auf nachträglich eingetretene Umstände oder Rechtsänderungen; die Eigenkapitalzinsen, die er als Kostenansatz geltend macht, belasten ihn zwar auch in dem Zeitraum nach der letzten Genehmigung der Durchschnittsmiete; er ist aber aus dem folgenden Grunde gehindert, die Durchschnittsmiete um diesen Kostenansatz - mit oder ohne Genehmigung der Bewilligungsstelle - zu erhöhen:

Die gemäß §§ 72 Abs. 6, 105 Abs. 1 Buchst. c II.WoBauG 1961 erlassene Zweite Berechnungsverordnung - II.BV - in der Fassung vom 1. August 1963 (BGBl. I S. 593), die jetzt auf der Grundlage von § 28 WoBindG 1965 (1968) in der Fassung vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1682) - geändert durch Verordnung vom 26. Mai 1972 (BGBl. I S. 857) - gilt, enthält das Nähere über die Ermittlung der Mieten für öffentlich geförderten Wohnraum. Gemäß § 4 Abs. 1 II.BV ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den bei Antragstellung bestehenden Verhältnissen aufzustellen. Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert, so kann die Bewilligungsstelle gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 II.BV die geänderten Verhältnisse berücksichtigen; auf Antrag des Bauherrn hat sie dies zu tun. Die der Bewilligung der öffentlichen Mittel zugrunde gelegten Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen sind gemäß § 4 a Abs. 1 II.BV in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen, es sei denn, es liegt einer der dort genannten Ausnahmetatbestände vor.

§ 4 a Abs. 1 II.BV ist in der Fassung von 1963 anzuwenden, die bei Ablauf der erwähnten Zwei Jahresfrist galt; § 8 a Abs. 4 WoBindG 1965 (1972) verweist nämlich auf die Vorschriften, die in dem Zeitraum galten, für den die Genehmigung einer erhöhten Durchschnittsmiete beansprucht wird. Der vom Kläger geltend gemachte Kostenansatz für Eigenkapitalzinsen kann nicht unter die Ausnahmetatbestände § 4 a Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 4 II.BV 1963 fallen. In Nr. 3 der Vorschrift werden höhere Kostenansätze zugelassen für die Zeit, in der die Vermietung des Wohnraums infolge der Preisfreigabe nicht mehr den Mietpreisvorschriften unterliegt und eine Änderung des Kostenansatzes in dieser Verordnung zugelassen ist. Nur im Rahmen dieser Vorschrift kommt eine Ausnahme von dem "Einfrierungsgrundsatz" des § 4 a Abs. 1 II.BV 1963 in Betracht. Nach diesem Grundsatz soll der Bauherr vorbehaltlich einer abweichenden gesetzlichen Regelung an seine Kostensätze im Bewilligungsverfahren gefunden werden, weil schon im Antragsverfahren über die Eignung und Förderungswürdigkeit seines Bauvorhabens entschieden wird und diese Entscheidung nicht durch später nachgeschobene höhere Kostenansätze unterlaufen werden soll.

Das Verwaltungsgericht hat das Begehren des Klägers, nachträglich Kosten für Eigenkapitalzinsen anzusetzen, auf der Grundlage von §§ 4 a Abs. 1 Nr. 3, 20 Abs. 3 II.BV 1963 für berechtigt erklärt. Nach der letztgenannten Vorschrift dürfen für öffentlich geförderten Wohnraum, der infolge der Preisfreigabe nicht mehr den Preisvorschriften unterliegt, im Falle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung Zinsen für die Eigenleistung in einer durch § 20 Abs. 2 bestimmten Höhe auch dann angesetzt werden, wenn es im Bewilligungsverfahren an solchen Kostenansätzen fehlte oder der Antragsteller auf solche Kostenansätze verzichtet hatte.

Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß sich der Kläger entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts auf diese Vorschrift nicht berufen kann. Die Mietpreise wurden im Landkreis Detmold durch Verordnung vom 15. Oktober 1963 zum 1. November 1963 freigegeben. Die öffentlichen Mittel wurden durch Bescheid vom 16. Dezember 1963 in einem Zeitpunkt bewilligt, in dem die Mietpreise bereits freigegeben waren. In jenem Zeitpunkt galt bereits die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung von 1963. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 II.BV 1963 war der Rechtsvorgänger des Klägers in der Lage, noch vor Bewilligung der öffentlichen Mittel die Berücksichtigung von Kostenansätzen für Eigenkapitalverzinsung gemäß § 20 Abs. 3 II.BV 1963 zu verlangen, ohne daß dem ein früher erklärter Verzicht entgegengestanden hätte. Da dies nicht geschehen ist, laßt sich dieser nachträgliche Kostenansatz nicht mit der Vorschrift von § 20 Abs. 3 II.BV 1963 rechtfertigen.

Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes von § 4 a Abs. 1 Nr. 3 II.BV 1963 liegen deshalb nicht vor. Diese Vorschrift setzt - wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat - voraus, daß erst nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel der neue Kostenansatz zulässig geworden ist. Da die Kosten für die Eigenkapitalverzinsung hier schon vor der Bewilligung der öffentlichen Mittel berücksichtigt werden konnten, hat der Kläger nicht die Möglichkeit, nachträglich Kosten anzusetzen, die schon vor Abschluß des Bewilligungsverfahrens angesetzt werden konnten; er kann deshalb die Genehmigung einer entsprechend erhöhten Durchschnittsmiete nicht beanspruchen.

Der Umstand, daß die neu geschaffenen Wohnungen im Zeitpunkt der Bewilligung der öffentlichen Mittel nicht mehr der Preisbindung unterlagen, ist im übrigen unerheblich. Die Bindung an die von der Bewilligungsstelle genehmigte Kostenmiete und die Geltung des "Einfrierungsgrundsatzes" von § 4 a II.BV 1963 ergaben sich damals aus § 3 des Wohnungsbindungsgesetzes 1960 (Art. VIII des Abbaugesetzes vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389, 402]), der später durch § 8 WoBindG 1965 ersetzt worden ist.

Auf die Voraussetzungen, unter denen der Kläger die Mieten erhöhen kann, wenn die Wohnungen nicht mehr als öffentlich gefördert gelten, ist er seitens des Berufungsgerichts hingewiesen worden. Diese Frage ist ebensowenig Gegenstand des anhängigen Verfahrens wie die Frage, ob zwischenzeitlich andere Umstände eingetreten sind, die eine Mieterhöhung ohne Genehmigung der Beklagten rechtfertigen könnten. Die Entscheidung beschränkt sich auf die Frage, ob in dem Zeitraum zwischen der Mietgenehmigung von 1964 und dem Zeitpunkt nach Ablauf von zwei Jahren seit der Bezugsfertigkeit Umstände eingetreten sind, die gemäß § 8 a Abs. 4 WoBindG 1965 (1968) eine von der Beklagten zu genehmigende Mieterhöhung rechtfertigen. Diese Frage ist zu verneinen. Auf § 29 Abs. 4 WoBindG 1965 kommt es nicht an; diese 1968 außer Kraft getretene Vorschrift betraf Wohnungen, für welche die öffentlichen Mittel vor der Preisfreigabe bewilligt worden waren. Der erst 1968 in Kraft getretene § 8 b WoBindG 1965 (1968) ist unanwendbar.

Der hier letztlich entscheidende "Einfrierungsgrundsatz" bindet die Ausübung des Eigentums als Folge des Einsatzes öffentlicher Mittel; er führt nicht zu einer verfassungswidrigen entschädigungslosen Enteignung. Art. 14 GG rechtfertigt den Anspruch des Klägers nicht.

Da es an einem Genehmigungsanspruch fehlt, ist die mit dem "Hilfsantrag" der Klage aufgeworfene Rückwirkungsfrage gegenstandslos.

Die Revision war mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.