I.

Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Buxacherstraße ... in Memmingen. Die Beigeladene betreibt auf dem nach Osten angrenzenden Grundstück ein Unternehmen zur Fertigung von Kleidern. Mit dem angefochtenen Bescheid vom 26. März 1965 erteilte die Beklagte der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Erweiterung ihrer Produktionsräume unter zahlreichen Auflagen, die teilweise, insbesondere soweit sie die Vermeidung von Geräuschbelästigungen zum Gegenstand haben, den Altbau betreffen. Im Laufe des Widerspruchsverfahrens wurde die Baugenehmigung noch um die Auflage ergänzt, daß in dem Erweiterungsbau nur Nähmaschinen, dagegen keine sonstigen Anlagen aufgestellt werden dürfen, die eine Lärmbelästigung der Nachbarschaft verursachen könnten. Der inzwischen errichtete erdgeschossige Erweiterungsbau ist zwischen die beiden nach Westen gerichteten, eingeschossigen und bis auf ca. 3 m an die Grenze zum Anwesen des Klägers reichenden Querflügel des Betriebsgebäudes eingefügt worden. Der Grenzabstand des Erweiterungsbaues beträgt über der Geländeoberfläche annähernd 13 m, die Unterkellerung ist bis auf ca. 5 m an die Nachbargrenze herangeführt worden.

Für das Baugrundstück und seine Umgebung besteht kein Bebauungsplan. Die örtlichen Bauvorschriften für den Stadtetter vom 28. April 1920 erfaßten auch dieses Gebiet und bestimmten es zum ausschließlichen Wohngebiet, in dem die Errichtung neuer Anlagen, welche für die Bewohner der benachbarten Grundstücke wesentliche Gefahren, Nachteile und Belästigungen (durch Gase, Dämpfe, Gerüche, Staub, Rauch, Ruß, Wärme, Lärm, Erschütterungen und dergl.) herbeiführen können, verboten sind.

Der Kläger wendet sich gegen den Erweiterungsbau insbesondere mit der Begründung, der Betrieb der Beigeladenen liege in einem reinen Wohngebiet und seine Erweiterung sei daher unzulässig. Die Auflagen seien unzulänglich. Der Widerspruch des Klägers war erfolglos. Der Widerspruchsbescheid hält das Bauvorhaben in einem reinen Wohngebiet im Sinne des § 3 BNVO an sich für unzulässig; es habe jedoch zur Vermeidung einer offenbar nicht beabsichtigten Härte genehmigt werden können. Um gesunde Arbeitsverhältnisse zu schaffen, sei die Beigeladene gezwungen, ihre Betriebsräume entsprechend den Forderungen des Gewerbeaufsichtsamts zu erweitern. Würde sie daran gehindert, so sei die Existenz des Betriebes in Frage gestellt. Die der Erhaltung des Betriebes dienenden baulichen Verbesserungen könnten nicht daran scheitern, daß der Betrieb infolge einer ungelenkten baulichen Entwicklung in einem reinen Wohngebiet liege, das zudem erst nach der Errichtung des Betriebes der Beigeladenen im Laufe der Zeit entstanden sei. Mit dem Bauvorhaben seien keine größeren Belästigungen oder Störungen für den Kläger verbunden, als von dem bereits bestehenden Betrieb ausgingen.

Die Klage hatte ebenfalls keinen Erfolg. Auch das Verwaltungsgericht nahm einen Härtefall an. Zwar seien baurechtliche Schranken, die einer Betriebsausweitung entgegenstünden, beim Umbau eines Betriebsgebäudes nicht ohne weiteres als offenbar nicht beabsichtigte Härte im Sinne des § 24 Abs. 3 BNVO anzuerkennen; niemand könne damit rechnen, daß er einen ihm gehörigen Betrieb ohne Rücksicht auf Baubeschränkungen erweitern könne. Die Beigeladene beabsichtige aber keine Erweiterung der Produktion, sondern lediglich eine Vergrößerung ihrer Betriebsräume mit dem Ziel, die Arbeitsbedingungen zu verbessern. Durch die Inbetriebnahme des Erweiterungsbaues würde die Belästigung für die Umgebung aller Voraussicht nach verringert werden.

Auch die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Das Berufungsurteil hat im wesentlichen folgendes ausgeführt: Folge man der Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß die örtlichen Bauvorschriften für den Stadtetter vom 28. April 1920 nichtig seien, dann beurteile sich das Bauvorhaben der Beigeladenen nach § 34 BBauG. Bei der sinngemäßen Anwendung der Vorschriften der Baunutzungsverordnung könne nicht außer Betracht bleiben, daß sich im fraglichen Gebiet bereits der Betrieb der Beigeladenen befinde. Es sei aber nicht erforderlich, das bei Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung schon weitgehend bebaute Gebiet noch in eines der Baugebiete der Baunutzungsverordnung einzureihen. Der Betrieb der Beigeladenen sei 1952 mit bauaufsichtlicher Genehmigung errichtet worden und daher auch weiterhin zulässig, unabhängig davon, ob er noch handwerklichen Charakter habe oder als industrieller Fertigungsbetrieb anzusehen sei. Das besage allerdings noch nichts für die Zulässigkeit einer jeden beliebigen Betriebserweiterung. Auch an sich zulässige Anlagen dürften nach § 15 BNVO nicht genehmigt werden, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprächen; dies gelte nach § 15 Abs. 2 BNVO auch für die Erweiterung baulicher Anlagen. Allenfalls nach dieser Vorschrift wäre der genehmigte Erweiterungsbau unzulässig, wenn durch ihn die Belästigungen oder Störungen erst bis zur Unzumutbarkeit gesteigert würden oder auch eine merkliche Steigerung der bisher schon unzumutbaren Belästigungen oder Störungen zu befürchten wäre. Dies müsse verneint werden. In dem Erweiterungsbau dürften nach dem Ergänzungsbescheid nur Nähmaschinen, nicht aber sonstige Anlagen aufgestellt werden, die eine Lärmbelästigung der Nachbarschaft verursachen könnten. Der Kläger nenne als Lärmquelle nicht die Nähmaschinen, sondern die Strickmaschinen und den Strickautomaten, die aber nicht im Erweiterungsbau, sondern im nördlichen Querflügel des Altbaues untergebracht seien. Die Zweckbestimmung des Erweiterungsbaues halte sich im Rahmen der Zweckbestimmung des bisherigen Betriebes. Das Ansteigen des Personalstandes auf nunmehr über 100 Beschäftigte lasse keine andere Beurteilung zu, zumal die Beigeladene schon früher bereits 80 bis 100 Personen beschäftigt habe. Etwaige weitere unzumutbare Belästigungen oder Störungen durch den Erweiterungsbau seien nicht ersichtlich; insbesondere sei auch kein wesentlicher zusätzlicher An- und Abfahrtverkehr zu erwarten. Die den Altbau betreffenden Auflagen hätten gegenüber dem früheren Zustand keine Verschlechterung, sondern eine nicht unerhebliche Verbesserung gebracht; mit der Errichtung des Erweiterungsbaues seien keinerlei zusätzliche Belästigungen verbunden, die für den Kläger und die Umgebung nach der Eigenart des Gebietes unzumutbar, wären, insbesondere wenn man berücksichtige, daß zur Eigenart des betreffenden Baugebietes auch der seit 1952 dort rechtmäßig bestehende Betrieb der Beigeladenen gehöre. Der Kläger könne sich auch nicht auf eine durch das Vorhandensein des Betriebes der Beigeladenen bedingte Wertminderung seines Grundstücks berufen. Am Ergebnis der Entscheidung würde es nichts ändern, wenn die örtliche Bauvorschrift für den Stadtetter als rechtsgültig angesehen würde, da es sich bei dem Erweiterungsbau der Beigeladenen nicht um eine Baumaßnahme handele, die nach dieser Vorschrift verboten wäre.

Gegen nachbarschützende Bestimmungen der Bauordnung verstoße der Erweiterungsbau ebenfalls nicht.

Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision rügt der Kläger die Verletzung seiner Nachbarrechte. Zur Charakterisierung des Baugebietes lasse der Verwaltungsgerichtshof eine klare Festlegung vermissen. Der Industriebetrieb der Beigeladenen stelle in der reinen Wohnbebauung einen Fremdkörper dar und sei daher nicht geeignet, die baurechtliche Charakterisierung des fraglichen Gebiets zu beeinflussen. Denkfehlerhaft sei es, wenn der Verwaltungsgerichtshof den Betrieb der Beigeladenen wegen der Genehmigung aus dem Jahre 1952 als zulässig ansehe, obwohl jene Genehmigung wegen Verstoßes gegen die Vorschriften für den Stadtetter, die jedenfalls - unabhängig von ihrer eventuellen Nichtigkeit - die städtebauliche Entwicklung maßgebend beeinflußt hätten, rechtswidrig gewesen sei. Entscheidende Bedeutung komme der Tatsache zu, daß hier angesichts der über 100 Beschäftigten der Beigeladenen ein industrieller Fertigungsbetrieb vorliege, der als unzulässig nicht noch erweitert werden dürfe. Dadurch würde der Kläger in seinen Rechten verletzt.

Überdies habe der Verwaltungsgerichtshof lediglich ein einziges Mal den § 34 BBauG erwähnt, um alsdann fälschlich die Sache allein unter Anwendung der Baunutzungsverordnung zu entscheiden, deren § 24 Abs. 2 und 3 jedoch ungültig sei. § 34 BBauG setze lediglich Bedenklichkeit des Vorhabens voraus, verlange aber keineswegs eine unzumutbare Härte. Da das Vorhaben nicht unbedenklich sei und der Kläger jedenfalls beeinträchtigt werde, komme es darauf, ob die Beeinträchtigung unzumutbar sei, nicht mehr an; im übrigen habe der Verwaltungsgerichtshof die Vorschrift des § 15 BNVO unrichtig angewandt. Die Beeinträchtigung des Klägers zeige sich schon in dem Umstand, daß der Betrieb der Beigeladenen nach den unbestrittenen Feststellungen der Bayerischen Landesgewerbeanstalt einen im Wohngebiet unzulässigen Lärm von 57 DINPHON verursache. Bedenklich sei der Industriebetrieb der Beigeladenen, weil er mit mehr als 100 Beschäftigten in einem reinen Wohngebiet nichts zu suchen habe, unabhängig davon, ob von ihm unzumutbare Geräuschbelästigungen ausgingen.

Der Erweiterungsbau sei auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes gerechtfertigt.

Weiter macht der Kläger verschiedene Verfahrensfehler geltend, insbesondere mangelhafte Sachaufklärung. So habe er u.a. unter Beweis gestellt, ihm sei bei dem Erwerb seines Grundstücks vom damaligen Oberbürgermeister der Beklagten zugesichert worden, daß eine Erweiterung des Betriebes der Beigeladenen nicht in Betracht komme.

Der Kläger beantragt die Aufhebung der Urteile des Verwaltungsgerichtshofs und des Verwaltungsgerichts sowie der Baugenehmigung und des Widerspruchsbescheides.

Die Beklagte und die Beigeladene bitten um Zurückweisung der Revision. Sie halten das Berufungsurteil für zutreffend und vertiefen diese Auffassung durch zusätzliche Rechtsausführungen.

Der Oberbundesanwalt beteiligt sich am Verfahren. Nach seiner Auffassung hängt die Beantwortung der Frage nach der nachbarschützenden Wirkung auch im Rahmen des § 34 BBauG davon ab, ob eine trotz städtebaulicher Bedenklichkeit des Bauvorhabens erteilte Baugenehmigung in eine durch das öffentliche Baurecht gerade dem Nachbarn eingeräumte Rechtsposition eingreife. Es sei somit in jedem Fall zu prüfen, in welchem Umfang die Forderung des § 34 BBauG, daß ein Vorhaben nach der vorhandenen Bebauung unbedenklich sein müsse, auch dem Nachbarn eine geschützte Rechtsstellung einräume. Ein Bauwilliger, der innerhalb eines bebauten Ortsteils ein Vorhaben errichten möchte, könne auf Grund des § 34 BBauG davon ausgehen, daß bei weiteren Vorhaben auf einem Nachbargrundstück der Charakter des gesamten Baugebietes erhalten bleibe. Durch § 34 BBauG in Verbindung mit § 24 BNVO und z. B. § 3 BNVO sollten u.a. gesunde und ruhige Wohn Verhältnisse gewährleistet werden. Diese Vorschriften dienten daher nicht nur der städtebaulichen Gestaltung des Gebietes, sondern auch den Interessen der Grundstückseigentümer. Demgemäß habe der einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, daß die Behörde keine Vorhaben in seiner Nachbarschaft zulasse, die insoweit mit der vorhandenen Bebauung nicht in Einklang stünden.

II.

Die Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an den Verwaltungsgerichtshof.

1.

Allerdings vermag der Kläger aus § 34 BBauG keine Rechte herzuleiten. Denn diese Vorschrift vermittelt - wie der Senat in seinem Urteil vom heutigen Tage in der Sache BVerwG IV C 234.65 entschieden und näher begründet hat - dem Nachbarn kein Recht auf Aufhebung einer gegen § 34 BBauG verstoßenden Baugenehmigung. Ebensowenig wird hier der Kläger durch die Baugenehmigung in seinem durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Eigentumsrecht verletzt. Dies wäre - wie der Senat ebenfalls in dem erwähnten Urteil entschieden hat - der Fall, wenn die durch die Genehmigung zugelassene Bebauung die vorgegebene Grundstückssituation, in die auch das Grundstück des Nachbarn hineingestellt ist, nachhaltig verändern und dadurch den Nachbarn, hier also den Kläger, schwer und unerträglich treffen würde. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nicht gegeben, wie aus den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs und seiner Würdigung folgt. Danach werden die vom Betrieb der Beigeladenen ausgehenden Belästigungen oder Störungen durch den Erweiterungsbau weder zur Unerträglichkeit gesteigert, noch ist eine merkliche Steigerung der bisher etwa schon schweren Belästigungen oder Störungen zu befürchten. Nach den dem Genehmigungsbescheid beigefügten Auflagen dürfen in dem Erweiterungsbau nur Nähmaschinen, nicht hingegen sonstige Maschinen aufgestellt werden, die eine Lärmbelästigung der Nachbarschaft verursachen können. Nimmt man hinzu, daß der Verwaltungsgerichtshof seine Wertung zusammenfaßt in der Bemerkung, die den Altbau betreffenden Auflagen hätten gegenüber dem früheren Zustand keine Verschlechterung, sondern eine nicht, unerhebliche Verbesserung gebracht, dann wird deutlich, daß die Genehmigung weder hinsichtlich des Erweiterungsbaues noch insgesamt (unter Einschluß der den Altbau betreffenden Auflagen, die aus Anlaß der Genehmigung des Erweiterungsbaues auferlegt wurden.) eine nachhaltige Änderung der Situation gebracht und damit auch den Kläger nicht schwer und unerträglich getroffen hat. Bei dieser Würdigung durch den Verwaltungsgerichtshof ist es ebenfalls zutreffend, wenn dieser weiter feststellt, der Kläger könne sich nicht auf eine durch das Vorhandensein des Betriebs bedingte Wertminderung seines Grundstücks berufen, denn der Betrieb selbst ist bestandsgeschützt, der Erweiterungsbau aber wirkt sich nicht zusätzlich beeinträchtigend aus.

Die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs, die seiner Wertung zugrunde liegen, halten den Verfahrensrügen der Revision stand, ohne daß dies jedoch einer Vertiefung bedarf.

2.

Das Berufungsurteil muß nämlich aus einem anderen Grunde aufgehoben und die Sache an den Verwaltungsgerichtshof zurückverwiesen werden. Der Kläger hat sich im Verfahren vor dem Berufungsgericht darauf berufen, der frühere Oberbürgermeister der Beklagten habe ihm zugesagt, daß eine Erweiterung des Betriebs der Beigeladenen nicht in Frage komme. Der Verwaltungsgerichtshof hat diese Behauptung für unerheblich gehalten, weil der Erweiterungsbau der Beigeladenen zulässig sei und daher niemand die Nichtgenehmigung habe zusichern können. Daran ist zutreffend, daß Zusagen ihre Grenzen in entsprechenden Rechten Dritter, hier der Beigeladenen, finden, also keinen Anspruch darauf begründen können, daß einem ändern Unrecht getan werde (vgl. Beschlüsse vom 16. Dezember 1963 - BVerwG I B 162.63 - und vom 29. Januar 1955 - BVerwG I B 243.53 - [Buchholz BVerwG 21, Treu und Glauben Nr. 3]).

Eine Zusage ist jedoch rechtlich bindend dann, wenn sie das (objektive) Recht und damit auch die subjektiven Rechte Dritter in vollem Umfang wahrt, Dritte mithin in ihren Rechten - und seien es lediglich Rechte auf fehlerfreie Ermessensausübung - nicht verletzen kann. In diesem Recht auf Einhaltung einer rechtmäßigen, auch die Rechte Dritter beachtenden Zusage kann der Kläger unabhängig davon verletzt sein, daß eine rechtswidrige Erteilung der Baugenehmigung für den Erweiterungsbau als solche ihn nach dem oben Gesagten weder in subjektiven Rechten aus § 34 BBauG verletzen kann noch in sein Eigentumsrecht eingreift. Das bei einer Verletzung des § 34 BBauG für den Nachbarn fehlende subjektive Recht kann also durch eine Zusage auf Einhaltung des (objektiven) Rechts geschaffen werden. Auf Grund dieser Erwägungen kann einer etwa erteilten Zusage hier eine rechtliche Bindungswirkung zukommen; denn es läßt sich nicht ausschließen, daß die angefochtene Baugenehmigung entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs dem § 34 BBauG objektivrechtlich nicht entsprach, die Beigeladene also keinen Rechtsanspruch darauf hatte, der durch eine Zusage zugunsten des Klägers hätte in Frage gestellt werden können. Dies ergibt sich aus folgendem: Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts - eigene Feststellungen hat der Verwaltungsgerichtshof insoweit nicht getroffen - muß angenommen werden, daß die Eigenart des hier in Frage stehenden Gebiets durch Wohnbebauung gekennzeichnet und geprägt wird, ob dies der Fall ist, wird der Verwaltungsgerichtshof allerdings noch zu prüfen und festzustellen haben. Würde sich dabei diese nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts naheliegende Annahme bestätigen, so hätte der Betrieb der Beigeladenen als Fremdkörper grundsätzlich aus der Betrachtung auszuscheiden (vgl. Beschluß vom 5. April 1967 - BVerwG IV B 81.66 -, ferner Urteil vom 23. April 1969 - BVerwG IV C 12.67 -). Er könnte nur berücksichtigt werden, wenn von ihm Wirkungen ausgingen, die der Umgebung ein bestimmtes Gepräge aufdrücken (OVG Münster, Urteil vom 6. Februar 1964, Leitsatz a, in DÖV 1964, 788 Nr. 299); je nach den Umständen kann es so sein, daß eine bereits auf dem Baugrundstück vorhandene Bebauung den Gebietscharakter prägt und deshalb die Unbedenklichkeit weiterer Vorhaben zur Folge hat (Urteil vom 22. September 1967 - BVerwG IV C 109.65 - in BVerwGE 27, 341 [345]); indessen bedarf dies noch der tatsächlichen Feststellung durch den Verwaltungsgerichtshof. Geht man von dem Betrieb der Beigeladenen als einem "Fremdkörper" aus, dann kann er nicht bei der Beurteilung des Gebietscharakters berücksichtigt werden. Für den Erweiterungsbau könnte sich die Beigeladene auch nicht auf den Bestandsschutz berufen, den sie hinsichtlich ihrer bereits von früher her gewerblich genutzten Baulichkeiten genießt (vgl. Urteil vom 22. September 1967 in BVerwGE 27, 341 [343 f.]). Der hinzutretende Erweiterungsbau könnte schließlich nicht als unbedenklich im Sinne des § 34 BBauG angesehen werden im Hinblick darauf, daß er die vorhandene Situation eher verbessere als verschlechtert, nach der vorhandenen Bebauung bedenklich aber grundsätzlich nur ein Vorhaben sei, das die vorhandene Situation mehr als nur geringfügig verschlechtere (vgl. Urteile vom 23. April 1969 - BVerwG IV C 12.67, 96.67 und 15.68 -). Bei der Beurteilung des Erweiterungsbaues darf nämlich nicht außer acht gelassen werden, daß die Beigeladene durch die (früheren) Erweiterungen ihres Betriebes die betrieblichen Zustände (insbesondere was die Arbeitsbedingungen für die ständig gewachsene Belegschaft anlangt) laufend verschlechtert hatte. Der Verbesserung eben dieser Zustände soll der Erweiterungsbau dienen. Aus diesen von ihr selbst herbeigeführten Zuständen kann die Beigeladene keine Unbedenklichkeit im Sinne des § 34 BBauG herleiten, ebensowenig wie sie sich darauf z. B. als auf eine unbillige Härte im Sinne von Befreiungsvorschriften berufen könnte. Dies gilt auch dann, wenn sie eine (künftige) Produktionserweiterung in den neugewonnenen Räumen nicht beabsichtigt. Zwar mag die Beigeladene durch die ihr aus Anlaß der Genehmigung für den Erweiterungsbau erteilten Auflagen gehindert sein, bestimmte lärmerzeugende Maschinen im Erweiterungsbau aufzustellen. Abgesehen davon, daß die Beklagte nur beschränkt in der Lage sein dürfte, die Erfüllung bestimmter Auflagen zu kontrollieren und zu gewährleisten (z. B. Verbot, die Fenster während der Arbeitszeit zu öffnen), wäre die Beigeladene jedoch an einer weiteren Vergrößerung ihres Personalbestandes nicht gehindert, die erneut zu unerträglichen Arbeitsbedingungen für die Belegschaft und zur Zulassung zusätzlicher Erweiterungsbauten führen könnte, weil diese - isoliert betrachtet - die vorhandene Situation nicht oder nur geringfügig verschlechtern, ja im Gegenteil den inzwischen vorhandenen Zustand - wiederum isoliert betrachtet - nur verbessern könnte.

Das alles - was im einzelnen, wie erwähnt, noch der weiteren Aufklärung durch den Verwaltungsgerichtshof bedarf - spricht dafür, daß der Erweiterungsbau nicht unbedenklich im Sinne des § 34 BBauG ist und nicht hätte genehmigt werden dürfen, die Beigeladene mithin auch keinen Anspruch auf Genehmigung hat. Unter diesen Umständen kann es entscheidungserheblich sein, ob der frühere Oberbürgermeister der Beklagten dem Kläger - wie dieser behauptet - zugesagt hat, daß eine Erweiterung des Betriebs der Beigeladenen nicht zugelassen werden würde. Der Verwaltungsgerichtshof wird daher aufzuklären haben, ob eine Zusage des vom Kläger behaupteten Inhalts gegeben worden ist, sofern die nach dem oben Gesagten erforderlichen Ermittlungen das vom erkennenden Senat unterstellte Ergebnis haben.

[...].