1.

Das Kammergericht geht unter Berufung auf die Entscheidung des erkennenden Senats in BGHZ 17, 96 davon aus, daß die Einbeziehung des Grundstücks des Klägers in die bisher nur vorbereitende Bauleitplanung, nach der das Grundstück künftig im ganzen Umfang öffentliche Verkehrsfläche werden soll, mit ihren rein tatsächlichen Auswirkungen und auch die Bekanntgabe dieser Vorplanung an den Kläger durch Beamte der Beklagten unmittelbar in das Eigentun des Klägers nicht eingriffen, und daß deshalb diese Umstände einen enteignenden Charakter nicht hätten. Eine das Gebiet, in dem das Grundstück P.straße N. liege, betreffende allgemeine besondere Bausperre sei weder durch Verwaltungsakt noch im Wege der Gesetzgebung erlassen worden, insbesondere nicht gemäß § 18 Abs. 1 des Berliner Planungsgesetzes i.d.F. vom 22. März 1956 (GVBl S. 272), da insoweit ein endgültiger und verbindlicher Bebauungsplan von der Beklagten bisher nicht festgestellt worden sei. Zwar könne auch eine "faktische Bausperre" einen enteignenden Eingriff darstellen unter den Voraussetzungen, wie sie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25. Juni 1959 - III ZR 114/57 - (= NJW 1959, 1775 und LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 21) aufgestellt habe. Es könne hier aber offen bleiben, ob diese Voraussetzungen einer "faktischen" Bausperre im Falle des Klägers vorlägen. Denn der Kläger habe insoweit einen ihm hierdurch entstandenen und auszugleichenden Schaden nicht hinreichend dargelegt; insoweit seien auch keine Nachteile eingetreten. Denn weder seien die vom Kläger bisher gezogenen Mieten aus dem Grundstück von einer solchen "faktischen Bausperre" betroffen, noch habe sich sein Betrieb "Meteor-Werk" bisher auf dem Grundstück Pohlstraße Nr. 83 befunden. Die vom Kläger erwogene Möglichkeit der Verlegung seines Betriebes in die auf dem Grundstück noch vorhandenen Gebäude sei durch eine "faktische Bausperre" nicht verhindert worden; denn für die Durchführung einer solchen Maßnahme seien allein die Bestimmungen des materiellen öffentlichen Baurechts maßgebend. Außerdem habe der Kläger selbst vorgetragen, daß ihm Mittel zum Wiederaufbau eines Gebäudeteiles bei einer Verlegung des Betriebes nicht zur Verfügung gestanden hätten, so daß insoweit ein Aufbau für ihn nicht in Betracht gekommen sei. Auch eine Minderung des Bodenwertes des Grundstücks sei nicht eingetreten. Nach der am 1. Januar 1959 in Kraft getretenen neuen Berliner Bauordnung sei die bauliche Ausnutzung des Grund und Bodens des Grundstücke sogar überschritten. Bei städtischen Grundstücken werde der Verkehrswert nach dem Ertragswert bestimmt. Dieser Wert habe aber durch die "faktische Bausperre" keine Einbuße erlitten, da die Mieteinnahmen gleich hoch wie bisher geblieben seien. Eine Erschwerung der Verkaufsmöglichkeiten des Grundstücks sei aber, wie ausgeführt, kein Eingriff in das Objekt selbst, bedeute mithin keinen Substanzverlust des Klägers. Da die Enteignungsentschädigung keine Schadensersatzleistung sei, könne der Kläger auch nicht denjenigen Schaden ersetzt verlangen, der ihm möglicherweise dadurch entstehe, daß er den vollen Wert seines Grundstücks bei einem alsbaldigen Verkauf nicht bezahlt erhalte, so daß der (fehlende) Erlös ihm nicht gestatte, für seinen Betrieb ein anderes Grundstück zu erwerben; insoweit würde es sich um bei der Enteignungsentschädigung nicht zu berücksichtigende wirtschaftliche Schäden handeln.

2.

Die Revision des Klägers hat Erfolg, weil das Berufungsgericht bei der Begründung seines klageabweisenden Urteils folgende hier entscheidungserhebliche Umstände nicht beachtet hat:

Nach dem unstreitigen Sachverhalt hat die am 1. Januar 1959 in Kraft getretene neue Berliner Bauordnung die bisher rechtlich zulässige Bebauung von 6/10 der Grundfläche des Grundstücks derart eingeschränkt, daß nur noch 3/10 der Grundfläche bebaubar sind (vgl. Schriftsatz der Beklagten vom 12. Oktober 1959 S. 2/3). Wird aber die bauliche Benutzung eines Grundstücks, insbesondere eine bereits verwirklichte Bebauung des Grundstücks, mag sie auch - z.B. durch Versagung der Erlaubnis zum Wiederaufbau eines im Kriege zerstörten Gebäudes - vorübergehend unterbrochen sein, durch eine - wie hier - verbindliche neue Bauordnung endgültig geändert oder teilweise ausgeschlossen, so stellt dies in der Regel eine "teilweise" Eigentumsentziehung, und zwar der Substanz des Grundeigentums, dar (vgl. hierzu: Urteil des Senats in LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 24 und 25 sowie Art. 14 GG Nr. 71; ferner in WM 1958, 847; so auch schon RGZ 128, 18, 29, 33/34). Das hat zur Folge, daß für den Eigentümer ein Anspruch auf eine (im Falle der späteren Enteignung auf die hierfür zu zahlende Entschädigung anzurechnende) Enteignungsentschädigung entsteht. Diese ist nach dem Unterschied des Bodenwertes des Grundstücks vor und nach dem Eingriff (neue Bauordnung) zu bemessen, der durch den Tatrichter, gegebenenfalls nach Zuziehung eines Sachverständigen, nach § 287 ZPO festzustellen ist. Das bedeutet hier in erster Linie; Maßgebend ist, wieviel ein Bauwilliger für den Grund und Boden des Grundstücks Pohlstraße Nr. 83 bei einer baulichen Nutzung der Grundfläche von 6/10 einerseits und von 3/10 andererseits zu zahlen bereit wäre, aber entsprechend dem Sachvortrag des Klägers gegebenenfalls auch bei einer baulichen Ausnutzung zum Zwecke des Betriebes eines Gewerbes einerseits und lediglich zu Wohnzwecken andererseits. Hierbei kommt es nicht darauf an, worauf das Berufungsgericht abgehoben hat, ob dem Kläger die bisherigen Mieteinnahmen aus dem, im Gegensatz zu früher jetzt baulich nur noch beschränkt nutzbaren und genutzten Grundstück verblieben sind. Daß der Umfang und die Art der baulichen Ausnutzung eines städtischen Grundstücks für seinen Bodenwert von Bedeutung sind oder sein können, kann nach der Lebenserfahrung ernsthaft nicht in Zweifel gezogen werden.

Diesen Schaden, auf den die Revision in erster Linie abgehoben hat, bei der Prüfung des Klageanspruches und der Entscheidung über ihn zu berücksichtigen, stehen prozessuale Bedenken nicht entgegen. Denn der Klageanspruch ist nach der ihm gegebenen Begründung von vornherein auf eine Entschädigung des (teilweise) entzogenen Sachwertes des Grundstücks gerichtet. Der Kläger sieht ganz allgemein in dem gesamten Vorgehen der Beklagten, wie es sich auf Grund des hier gegebenen Sachvorhalts objektiv darstellt, eine Enteignung. Ferner hat schon das Landgericht in seinem Urteil (dort S. 6) - allerdings rechtsirrtümlich - ausgeführt, die neue Bauordnung stelle für den Kläger einen enteignenden Akt nicht dar, wie auch das Berufungsgericht diese neue Bauordnung jedenfalls in seine Begründung (BU S. 16) einbezogen hat. Mithin kann die Klage mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung zur Zeit noch nicht abgewiesen werden.

3.

Das Kammergericht hat aber auch nicht berücksichtigt, daß die von ihm unterstellte "faktische Bausperre" - von der also das Revisionsgericht auszugehen hat, unabhängig davon, daß nach dem unstreitigen Sachverhalt, viel für das Vorliegen einer solchen spricht - bereits der Beginn einer endgültigen Vollenteignung des Grundstücks sein kann, zumal auch schon die Verhängung einer "faktischen Bausperre" bei der im Enteignungsrecht grundsätzlich anzuwendenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Aufstellung eines verbindlichen Bebauungsplanes gleichgesetzt werden kann, wovon übrigens auch die Beklagte auszugehen scheint (vgl. hierzu: LM Art. 14 (Ce) GG Nr. 14 Anm. und ebenda Nr. 21; BGHZ 19, 1, 4[BGH 24.10.1955 - III ZR 121/54] = LM Art. 14 GG Nr. 48 Anm.). Der Eigentümer, dessen Grundeigentum durch ein dauerndes Bauverbot getroffen wird, das wie eine endgültige teilweise Enteignung wirkt, hat aber gleichfalls einen Anspruch auf eine Entschädigung für diesen teilweisen Substanzverlust seines Eigentums, den er durch die - wie hier - nur noch beschränkte (insbesondere bauliche) Nutzbarkeit seines Grundbesitzes erleidet, und dessen Wert durch Gegenüberstellung eines wie bisher frei bebaubaren oder anderweit frei verwendbaren Grundstückes mit einem tatsächlich nur noch (insbesondere baulich) beschränkt nutzbaren Grundstücks vom Tatrichter nach § 287 ZPO zu ermitteln ist. Darüber hinaus hat der Eigentümer in einem solchen Fall auch einen Anspruch auf eine Entschädigung wegen des Entganges der Nutzung von diesem so zu ermittelnden Entschädigungsbetrag vom Zeitpunkt des Eintritts der endgültigen Unbebaubarkeit oder der - wie hier - nur noch beschränkten Nutzbarkeit des Grundstücks an, wie der erkennende Senat in seinem, zur Aufnahme in die Amtliche Sammlung bestimmten Urteil in der Sache G. gegen Berlin vom 4. Juni 1962 - III ZR 163/61 - mit näherer Begründung, auf die hier verwiesen werden kann, ausgeführt hat.

Es wird also insoweit Aufgabe des Tatrichters sein, festzustellen, ob und gegebenenfalls von welchem Zeitpunkt an in dem Verhalten der Beklagten eine das Grundstück des Klägers treffende "faktische Bausperre" zu sehen ist. Weiterhin ist zu prüfen, ob und von wann ab die Wirkung der künftigen endgültigen Enteignung des Grundstücks schon vorverlegt ist und daher die "Bausperre" in Wirklichkeit bereits eine teilweise (nämlich im Umfange der Bausperre bestehende) Verwirklichung der künftigen endgültigen Enteignung des Grundstückes darstellt. Auf Grund dessen wird sodann der nach dem oben Dargelegten mögliche Substanzverlust des Klägers an seinem Eigentum zu ermitteln sein. Gelangt das Berufungsgericht zu einer derartigen Vorverlegung der künftigen endgültigen Enteignung, so steht dem Kläger Entschädigung für die teilweise Entziehung seines Eigentums und für die Entziehung der Nutzung hinsichtlich des teilweise bereits entzogenen Substanzverlustes zu, wie oben ausgeführt.

Gelangt das Berufungsgericht dagegen nur zu einer vorübergehenden "faktischen Bausperre", ohne daß eine Vorverlegung der künftigen Enteignung bejaht wird, so kann dem Kläger möglicherweise aus dieser vorübergehenden Bausperre ebenfalls eine Entschädigung zustehen. Wegen der Voraussetzungen, des Umfanges und der Bemessung einer solchen Entschädigung wird auf die Ausführungen des erkennenden Senats in seinem Urteil vom gleichen Tage - III ZR 203/60 - verwiesen. Einer weiteren Anwendung der dort entwickelten Grundsätze auf den vorliegenden Fall bedarf es zur Zeit nicht, weil die Möglichkeit des Vorliegens einer derartigen vorübergehenden Bausperre mangels hinreichender Sachaufteilung noch völlig ungewiß ist.

4.

In der Tatsache, daß der Kläger seinen ursprünglichen Plan der Verlegung seines Betriebes nicht durchgeführt hat oder nicht durchführen konnte, liegt ein Enteignungstatbestand nicht, wie das Kammergericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat; es fehlt, insoweit in jedem Fall an einem Eingriff in bereits vorhandene "konkrete Werte" im Sinne des Enteignungsrechts (vgl. auch hierzu das bereits erwähnte Urteil des Senats vom 4. Juni 1962 - III ZR 163/61 - sowie BGHZ 30, 338, 335[BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57]/56; 32, 338, 350/51).

5.

Nach alledem kann das klageabweisende Berufungsurteil mit der ihm vom Kammergericht gegebenen Begründung nicht gehalten werden. Da andererseits dem Revisionsgericht bei der hier gegebenen Sachlage eine abschließende Entscheidung nicht möglich ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Kammergericht zurückzuverweisen. Hierdurch erhält der Kläger zugleich die Gelegenheit, seine Klageforderung entsprechend der aufgezeigten Rechtslage gegebenenfalls neu zu berechnen.

6.

Zugleich mit der Zurückverweisung ist die Beklagte entsprechend dem vom Kläger im Revisionsverfahren zulässigerweise nach § 717 Abs. 3 ZPO gestellten Antrag zu verurteilen (vgl. hierzu Urteil des erkennenden Senats vom 11. April 1960 - III ZR 39/59 - S. 17/18), die auf Grund des aufgehobenen, vorläufig vollstreckbaren Berufungsurteils festgesetzten und unbestritten vom Kläger der Beklagten gezahlten Kosten in Höhe von 1.253,67 DM unter Hinzurechnung von Zinsen (§ 291 BGB) seit der Zahlung der Kosten zurückzuerstatten.