I.

Der Kläger erwarb durch Vertrag vom 12. November 1960 zum Zwecke der Bebauung eine Teilfläche von 363 qm aus dem Flurstück Nr. ... der Gemarkung S.. Das Grundstück liegt innerhalb des sogenannten Ortsranderschließungsgebietes, für das durch Baulinienfestsetzungsbescheid vom 5. Dezember 1960 Straßenbegrenzungslinien und vordere Bebauungsgrenzen festgesetzt worden waren. Das Flurstück Nr. ... grenzt mit seiner Längsfront an die Erschließungsstraße. Es ist rund 170 m lang und 19 m tief. Das dahinter liegende Flurstück Nr. ... hat etwa dieselben Abmessungen. Am 15. Dezember 1961 erstellte das Landratsamt einen Deckplan zum Baulinienplan. Dieser enthielt rückwärtige Bebauungsgrenzen, so daß die Baugrundstücke sich aus Teilstücken der Flurstücke Nr. ... und ... zusammensetzen. Am 9. Januar 1962 beschloß die Stadt Staffelstein, diese Änderung der Baulinienfestsetzung als Bebauungsplan zu erlassen und setzte mit Beschluß vom 7. August 1962 die verbindliche Grundstücksgröße der Parzellen auf mindestens 600 qm fest. Am 23. Januar 1963 wurde der Deckplan mit der ergänzenden Festsetzung vom 7. August 1962 als Satzung erlassen.

Das Landratsamt erteilte dem Kläger unter dem 16. Februar 1962 die Bodenverkehrsgenehmigung, die es jedoch - unter der formularmäßigen Rubrik "Auflagen" - mit folgendem Zusatz versah: "Eine bauliche Nutzung ist erst möglich, wenn entsprechend dem Bebauungsplan Teil 5 und Deckplan hierzu vom 15. Dezember 1961 die zur Schaffung eines ordnungsgemäßen Bauplatzes erforderliche Fläche aus Flurstück Nr. ... zuerworben ist."

Der Kläger hatte bereits vor dem Kauf des Grundstücks um eine Baugenehmigung für ein Einfamilienwohnhaus auf diesem Grundstück nachgesucht. Die Zurückweisung des Baugesuchs durch das Landratsamt hatte die Bezirksregierung mit Bescheid vom 4. August 1961 mit der Begründung aufgehoben, daß die Forderung der Baugenehmigungsbehörde nach einer Grundstücksgröße von mindestens 600 qm sich nicht aus dem zugrunde gelegten Baulinienplan herleiten lasse, da dieser keine Festsetzungen über Parzellierung, oder Flächenzuerwerb enthalte und die Fläche zur Bebauung vorsehe. Zur Erteilung einer Baugenehmigung wurde das Landratsamt jedoch nicht angewiesen.

Der Kläger wendet sich gegen die erteilte Auflage mit der Begründung, sein Grundstück sei - wie auch das Baugenehmigungsverfahren ergeben habe - jedenfalls zur Zeit der Entscheidung über die Bodenverkehrsgenehmigung rechtlich bebaubar gewesen. Sein Widerspruch blieb erfolglos. Im Widerspruchsbescheid wird im wesentlichen ausgeführt, das Bauvorhaben stehe den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes entgegen und verstoße daher gegen§ 33 BBauG. Die Bodenverkehrsgenehmigung habe gleichwohl nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit unter der streitigen Auflage erteilt werden können, deren Erfüllung auf zivilrechtlichem Wege möglich sei.

Das Verwaltungsgericht hob die angefochtene Nebenbestimmung auf, da sie sich nur auf das spätere Baugenehmigungsverfahren beziehe und zu Unrecht in Form einer Auflage der Bodenverkehrsgenehmigung beigefügt sei. Hierdurch laufe der Kläger Gefahr, daß die Behörde bei Nichterfüllung der Auflage die Bodenverkehrsgenehmigung zurücknehme oder das Grundbuchamt die Eintragung hiervon abhängig mache. Auf die Berufung der Staatsanwaltschaft hob der Verwaltungsgerichtshof das erstinstanzliche Urteil mit der Begründung auf, der Zusatz stelle keine Auflage, sondern lediglich einen Hinweis auf die dem Kläger schon damals bekannte und inzwischen verwirklichte Rechtslage dar, wie sie sich aus §§ 21 und 33 BBauG ergeben habe. Dem Kläger sei bereits seit der Ablehnung seines Baugesuches vom 1. Juli 1960 bekannt, daß die Stadt für das Gebiet eine Bauplatzgröße von etwa 600 qm zu fordern beabsichtigt habe. Bei Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung hätten der Deckplan vom 15. Dezember 1961 und der Stadtratsbeschluß vom 9. Januar 1962 vorgelegen, so daß der Kläger durch den Zusatz nicht in seinen Rechten beeinträchtigt sei.

Der Kläger hat die vom Senat zugelassene Revision mit dem Ziel der Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils eingelegt. Er macht geltend: Das Grundstück sei als Bauplatz erworben und als solcher im Grundbuch eingetragen worden. Die Baulandeigenschaft habe es durch die spätere Planung nicht verloren. Das Verlangen auf Zuerwerb lasse sich nicht aus der in § 20 Abs. 2 BBauG eingeräumten Befugnis herleiten, die Bodenverkehrsgenehmigung unter Auflagen zu erteilen. Wenn das Berufungsgericht die einschränkende Nebenbestimmung als Hinweis auf eine Rechtslage bezeichne, so umgehe es damit die entscheidende Frage, wie sich die "Auflage" auf den Bescheid auswirke. Zur Prüfung dieser Frage müsse daher gegebenenfalls die Klage so aufgefaßt werden, daß der ganze Bescheid als angefochten gelte. Bei der Beurteilung sei von der Rechtslage zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs auszugehen, da er - der Kläger - auf die damals gegebene Bebauungsmöglichkeit vertraut habe.

Der Beklagte tritt der Revision entgegen: Zutreffend habe das Berufungsgericht erkannt, daß der Zusatz lediglich die bauliche Nutzung der erworbenen Parzelle in Übereinstimmung mit der bestehenden und beabsichtigten Planung habe einschränken sollen. Die Behörde habe ausnahmsweise die Nebenbestimmung gewählt, um dem Kläger den Erwerb des Grundstücks überhaupt zu ermöglichen. Die Revision könne aber auch deshalb keinen Erfolg haben, weil der Zusatz wesentlicher Bestandteil der Genehmigung und nicht selbständig anfechtbar sei, wenn es sich bei dem Zusatz nicht lediglich um einen Hinweis handele.

II.

Die Revision führt zur Rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der Grunderwerb durch den Kläger der Genehmigungspflicht nach den§§ 19 ff. BBauG unterliegt. Denn bei Abschluß des Kaufvertrages am 12. November 1960 hatte der Rechtsvorgang der Genehmigung nach dem Wohnsiedlungsgesetz bedurft und über die Genehmigung war beim Inkrafttreten der §§ 19 ff. BBauG am 30. Juni 1961 noch nicht unanfechtbar entschieden. Damit sind auf das gesamte Verfahren ausschließlich die Vorschriften des Bundesbaugesetzes anzuwenden (hier § 177 Abs. 2 BBauG).

In der Beurteilung der als Auflage bezeichneten Nebenbestimmung der Bodenverkehrsgenehmigung vermag der Senat dem angefochtenen Urteil indessen nicht zu folgen. Die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung hat nach § 21 Abs. 1 BBauG zur Folge, daß die Baugenehmigung für die mit dem Rechtsvorgang bezweckte Nutzung nicht aus Gründen versagt werden darf, die bereits Gegenstand der Prüfung im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren waren. Der Umfang der Bindungswirkung ergibt sich aus § 20 BBauG. Nach dieser Bestimmung ist bereits bei Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung zu prüfen, ob der vom Antragsteller bekanntgegebenen Bauabsicht bodenrechtliche Bedenken entgegenstehen. Diese Regelung schließt sich unmittelbar an die vom Bundesverwaltungsgericht für das Wohnsiedlungsgesetz entwickelten Grundsätze an (BVerwGE 3, 351 ff; 10, 202 [207]). Sie will den Käufer davor schützen, ein Grundstück zu erwerben, auf dem er sein Bauvorhaben dann später nicht verwirklichen kann. Hieraus folgt, daß die Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung, die gleichzeitig die Bebauung auf dem erworbenen Grundstück ausschließt, dem vom Gesetz mit dem Verfahren verfolgten Zweck widerspricht und unzulässig ist (vgl. Heitzer/Oestreicher zu§ 20 BBauG Anm. 1 b; Schrödter zu§ 21 BBauG Anm. 10). Die Bindung an die Beurteilung der Bebaubarkeit für das Baugenehmigungsverfahren steht bei der Bodenverkehrsgenehmigung so im Vordergrund, daß sie auch nicht in der hier beabsichtigten Weise durch eine "Auflage" im Sinne des § 20 Abs. 2 BBauG gelockert werden kann. Als Auflagen im Sinne dieser Vorschrift kommen Gebote oder Verbote an den Käufer in Betracht, die sich auf die Art der Durchführung des Bauvorhabens beziehen (vgl. Franzen zu§ 20 BBauG Anm. III 1; Brügelmann/Grauvogel zu§ 20 BBauG Anm. 3 a dd). Das Wohnsiedlungsgesetz enthielt in § 7 eine Reihe von zulässigen Auflagen, die zwar nicht in dasBundesbaugesetz aufgenommen worden sind, aber zur Klärung des Begriffes angeführt werden sollen. Es handelte sich um die Übereignung von Grundstücksteilen für Straßenherstellung u.a., um preisrechtliche Vorbehalte und um eine Beteiligung des Antragstellers an der Erschließung (§ 7 Abs. 3 in Verbindung mit § 3 Abs. 2 WSG). Die Erteilung der Wohnsiedlungsgenehmigung selbst und die grundsätzliche Zulässigkeit der Bebauung auf dem zuübereignenden Grundstück ließen diese Einschränkungen aber unberührt. Dasselbe muß auch für die Auflagen des§ 20 Abs. 2 BBauG gelten. Denn sofern sie die Genehmigung selbst in Frage stellen und von weiteren Ereignissen oder Vorgängen abhängig machen, handelt es sich nicht um Auflagen, die - wie das Verwaltungsgericht unter Berufung auf Forsthoff zutreffend ausführt - regelmäßig selbständig durchsetzbar sind, sondern um Bedingungen. Die bedingte Erteilung einer Bodenverkehrsgenehmigung ist aber unzulässig (vgl. Brügelmann/Grauvogel und Franzen wie zuvor). Denn eine auflösende wie aufschiebende Bedingung würde das Grundbuchamt vor unzumutbare Schwierigkeiten stellen, die Berechnung der 3-Jahresfrist in § 21 BBauG unmöglich machen oder nur rückwirkend zulassen und damit den Schutzzweck der Bestimmungen zugunsten des Erwerbers vereiteln.

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die "Auflage" hier eine Bedingung darstellt oder die Bodenverkehrsgenehmigung so weit ihrer Wirkung beraubt, daß diese als nicht oder noch nicht erteilt gelten muß, der Bescheid vielmehr in Wahrheit eine (vorläufige) Ablehnung des Genehmigungsantrages enthält. In jedem Falle steht die Nebenbestimmung mit dem Gesamtinhalt des Verwaltungsakts in einem untrennbaren Zusammenhang. Die gesonderte Anfechtung und Aufhebung dieses Teils ist daher ausgeschlossen (vgl. Martens [DVBl. 1965, 428 (431)]; ablehnende Anmerkung von Schrödter [DVBl. 1964, 552] und von Schmidt [NJW 1964, 1043] zum Urteil des VG Neustadt in NJW 1964, 514 [VG Neustadt an der Weinstraße 29.10.1963 - 1 K 297/61]).

Demgegenüber wird die Auffassung des Berufungsgerichts, der Zusatz stelle lediglich einen Hinweis auf die Rechtslage dar, der dieser Nebenbestimmung nach Form und Inhalt zukommenden Bedeutung nicht gerecht. Imübrigen läßt sich auch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Versagung der Bebauungsgenehmigung nicht mit der Begründung rechtfertigen, daß die Bebauung dem Beschluß der Gemeinde zuwiderlaufe, für Baugrundstücke in diesem Gebiet eine bestimmte Mindestgröße zu fordern. Der Beschluß nach§ 33 BBauG, einen Bebauungsplan aufzustellen, bedarf zwar - entgegen der im Beschluß vom 2. März 1965 - BVerwG IV B 100.65 - beiläufig vertretenen, nunmehr von dem erkennenden Senat aufgegebenen Ansicht - zu seiner Wirksamkeit nicht der Genehmigung. Wie der I. Senat des Bundesverwaltungsgerichts in BVerwGE 20, 127 [BVerwG 17.12.1964 - I C 36.64] entschieden hat, läßt sich indessen ein Bauvorhaben nicht schon mit dem Hinweis auf einen Beschluß im Sinne des § 33 BBauG verhindern, da diese Vorschrift nur einen positiven Zulässigkeitstatbestand enthält und die zur Sicherung der Bauleitplanung zu treffenden Maßnahmen (Veränderungssperre nach §§ 14, 16 bis 18 BBauG) nicht ersetzt.

Der Verwaltungsgerichtshof wird nunmehr unter Beachtung der vorstehenden Darlegungen auch zu prüfen haben, ob der Kläger die im Revisionsverfahren bereits angedeutete Absicht verfolgen will, die Genehmigung insgesamt anzugreifen, da eine Teilanfechtung der den Verwaltungsakt einschränkenden Nebenbestimmung ausgeschlossen ist.

[...].