Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 31.07.1997, Az.: BVerwG 7 C 28/96

I.

Die Klägerin wendet sich gegen einen Bescheid des Beklagten, durch den das Eigentum an einem Grundstück nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögens fragen (Vermögensgesetz - VermG) an den Beigeladenen als den früheren Eigentümer zurückübertragen worden ist.

Nachdem der Beigeladene die DDR im Jahr 1958 ohne die zum damaligen Zeitpunkt erforderliche Genehmigung verlassen hatte, wurde das 1055 mp große, mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück zunächst unter staatliche Treuhandverwaltung gestellt und sodann im Jahr 1971 vom staatlichen Verwalter in Volkseigentum (Rechtsträger Rat der Gemeinde R.) verkauft. Die Klägerin und ihr - inzwischen verstorbener - Ehemann lebten seit 1958 als Mieter in einer der beiden Wohnungen des Hauses. Nach einem Aktenvermerk des Bürgermeisters vom 29. August 1989 beantragten sie an diesem Tag den Kauf des Gebäudes; am 13. Dezember 1989 wiederholten sie diesen Antrag schriftlich. Der Rat der Gemeinde stimmte dem Verkauf am 17. Januar 1990 zu. Der Beigeladene protestierte mit Schreiben vom 19. Januar 1990 sowie mit weiteren Schreiben gegen den beabsichtigten Verkauf und beanspruchte die Rückgabe seines früheren Eigentums. Unter dem Datum des 19. März 1990 beantragten die Klägerin und ihr Ehemann, ihnen auch das Grundstück zu verkaufen; der Rat der Gemeinde stimmte dem zu. Für das Gebäude ermittelte ein amtlicher Gutachter einen höchstzulässigen Kaufpreis von 64 100 M. Der Rat des Kreises H. erteilte hierfür am 3. April 1990 die preisrechtliche Genehmigung und setzte gleichzeitig für den Grund und Boden einen Kaufpreis von 955 M fest. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 1990 veräußerte der Rat der Gemeinde das Grundstück einschließlich Gebäude zum Preis von 65 055 M an die Klägerin und ihren Ehemann. Diese wurden am 29. Juni 1990 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Im September 1990 meldete der Beigeladene förmlich seinen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks an. Überdies beantragte er unter Berufung auf § 7 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche (Anmeldeverordnung - AnmVO) in der damals geltenden Fassung vom 11. Juli 1990 (GBl I S. 718), das Genehmigungsverfahren nach der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (Grundstücksverkehrsverordnung - GVVO) vom 15. Dezember 1977 (GBl 1978 I S. 73) wiederaufzugreifen und im Grundbuch die Eintragung eines Widerspruchs gegen das Eigentum der Erwerber zu veranlassen. Auf Antrag des Landratsamtes H. wurde der Widerspruch am 23. Mai 1991 eingetragen. Mit Bescheid vom 3. Dezember 1991 gab das Landratsamt dem Antrag des Beigeladenen auf Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens statt. Mit einem weiteren, an die Klägerin und ihren Ehemann gerichteten Bescheid vom 3. Dezember 1991 versagte das Landratsamt die Grundstücksverkehrsgenehmigung. Die von der Klägerin und ihrem Ehemann gegen beide Bescheide erhobene Beschwerde wies das Thüringer Landesamt durch bestandskräftig gewordene Entscheidung vom 25. Juni 1992 zurück.

Den Rückübertragungsantrag des Beigeladenen lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögens fragen durch Bescheid vom 10. März 1993 mit folgender Begründung ab: Zwar sei das Grundstück von einer schädigenden Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG betroffen gewesen, doch hätten die Käufer das Grundstück im Sinne des § 4 Abs. 2 und 3 VermG redlich erworben. Auf den Widerspruch des Beigeladenen hob das Landesamt zur Regelung offener Vermögens fragen diesen Bescheid durch Entscheidung vom 19. Juli 1994 auf und übertrug das Eigentum an dem streitigen Grundstück an den Beigeladenen zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Möglichkeit eines redlichen Erwerbs scheide nach der Regelung in § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG aus, weil die Veräußerung nach dem Stichtag des 18. Oktober 1989 erfolgt sei. Auf die in Buchst. a dieser Vorschrift vorgesehene Rückausnahme (Anbahnung des Erwerbs vor dem Stichtag) könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sich der am 29. August 1989 geäußerte Kaufwunsch nur auf das Gebäude unter Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an dem volkseigenen Grundstück bezogen habe und nach der damaligen Rechtslage auch nur habe beziehen können; angebahntes und abgeschlossenes Rechtsgeschäft müßten aber kongruent sein.

Mit ihrer gegen den Widerspruchsbescheid erhobenen Anfechtungsklage machte die Klägerin geltend: Die Stichtagsregelung könne ihr nicht entgegengehalten werden, weil der Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG bereits vor dem 19. Oktober 1989 aktenkundig angebahnt worden sei. Daß sich das Erwerbsinteresse zunächst nur auf das Gebäude und nicht auch auf das Grundstück gerichtet habe, sei unschädlich; für die Anwendung von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG genüge ein - hier gegebener - innerer Zusammenhang zwischen Anbahnung und Abschluß des Erwerbsgeschäfts.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 29. Februar 1996 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Klägerin könne sich nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermGüber den redlichen Erwerb berufen, weil sie und ihr Ehemann das Eigentum an dem Grundstück nicht wirksam erworben hätten. Das folge daraus, daß die nach § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB erforderliche staatliche Genehmigung des Kaufvertrages durch den Bescheid des Landratsamts vom 3. Dezember 1991 mit Rückwirkung aufgehoben worden sei.

Zur Begründung der vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassenen Revision bringt die Klägerin vor: Das Wiederaufgreifen des Genehmigungsverfahrens und der damit verbundene Wegfall der Grundstücksverkehrsgenehmigung hätten nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit des Kaufvertrages und des Eigentumserwerbs geführt. Mit dem Wiederaufgreifen und der Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch werde ohne Änderung der eigentumsrechtlichen Situation lediglich die Rechtslage bis zur Entscheidung über die vermögensrechtlichen Ansprüche offengehalten. Auch die im Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 1994 gegebene Begründung sei rechtsfehlerhaft. Schutzwürdig im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG sei jeder seinerzeit rechtlich zulässig gewesene Erwerbswunsch. Verlange man eine Identität zwischen angebahntem und abgeschlossenen Erwerbsgeschäft, gehe die genannte Vorschrift ins Leere, weil der Kauf volkseigener Grundstücke vor dem 19. Oktober 1989 rechtlich unzulässig gewesen und erst durch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157) möglich geworden sei.

Der Beklagte, der Beigeladene und der Oberbundesanwalt halten das angefochtene Urteil für zutreffend.

II.

Die Revision ist zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hat im Ergebnis zutreffend entschieden, daß die dem Restitutionsantrag des Beigeladenen stattgebende Widerspruchsentscheidung des Beklagten rechtlich nicht zu beanstanden ist.

1. Zu Recht haben der Beklagte und das Verwaltungsgericht den Beigeladenen mit Blick auf den Verkauf des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter als Berechtigten gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG angesehen. Insoweit erhebt auch die Klägerin keine Einwände.

2. Dem Rückübertragungsanspruch kann die Klägerin keinen redlichen Erwerb entgegensetzen, weil die hierfür - neben der Eintragung (a) - notwendige Grundstücksverkehrsgenehmigung für das Erwerbsgeschäft nicht erteilt worden ist (b). Nicht zu folgen ist zwar der Annahme des Verwaltungsgerichts, ein restitutionsausschließender redlicher Erwerb durch die Klägerin und ihren Ehemann im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG scheitere schon daran, daß es wegen der Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht zu einem wirksamen Übergang des Eigentums gekommen sei; im Ergebnis kommt es aber auf die Frage der Aufhebung nicht an:

Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn u.a. natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte "erworben" haben.

a) Wie der Senat mehrfach entschieden hat (vgl. Beschluß vom 29. Oktober 1993 - BVerwG 7 B 185.93 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 3; Beschluß vom 26. September 1994 - BVerwG 7 B 50.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 9; Beschluß vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 13 = VIZ 1995, 291; Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 25 = NJW 1996, 1361 [BVerwG 18.01.1996 - 7 C 20/94]), setzt ein Erwerb im Sinne dieser Vorschrift nach der hierfür maßgeblichen Rechtslage die Eintragung im Grundbuch voraus (Art. 233 § 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EGBGB; § 26 Abs. 2, § 295 Abs. 2, § 297 Abs. 2 Satz 1 ZGB-DDR; § 1 Abs. 3 Satz 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 578); § 4 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157)). Die Vollendung des Erwerbs durch die Eintragung im Grundbuch muß noch vor Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 erfolgt sein (vgl. BVerwG, Beschluß vom 20. Juni 1995 - BVerwG 7 B 117.95 - Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 19 = VIZ 1995, 527 = ZOV 1995, 374). Diese Voraussetzung ist im hier zu entscheidenden Fall erfüllt.

b) Im Ausgangspunkt geht das Verwaltungsgericht zwar zutreffend davon aus, daß der Kaufvertrag vom 17. Mai 1990 und damit auch der Erwerb des Eigentums zu seiner Wirksamkeit einer Grundstücksverkehrsgenehmigung bedurften (§ 285, § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB, § 2 Abs. 1 Buchst. a GVVO in der damals geltenden Fassung vom 15. Dezember 1977; vgl. auch BVerwG, Beschluß vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - a.a.O.). Es verkennt aber, daß die Rücknahme, der Widerruf oder die sonstige Aufhebung einer erteilten Genehmigung den Grundstückskaufvertrag und den darauf beruhenden Eigentumsübergang nicht kraft Gesetzes unwirksam machen. Denn in derartigen Fällen kann lediglich eine schuldrechtliche Rückabwicklung des trotz Aufhebung wirksam gebliebenen Rechtsgeschäfts erfolgen (vgl. im einzelnen § 7 der Grundstücksverkehrsordnung - GVO - i.d.F. der Bekanntmachung vom 20. Dezember 1993, BGBl I S. 2182, ebenso schon § 20 GVO i.d.F. der Bekanntmachung vom 3. August 1992, BGBl I S. 1477). Auch die Eintragung eines Widerspruchs gemäß § 7 Abs. 4 AnmVO ändert an der dinglichen Rechtsstellung des eingetragenen Eigentümers nichts, sondern soll lediglich den öffentlichen Glauben an die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 892 BGB) zerstören und damit zum Schutz des Anmelders eines vermögensrechtlichen Anspruchs den gutgläubigen Erwerb durch Dritte verhindern (vgl. BVerwG, Beschluß vom 26. Februar 1996 - BVerwG 7 B 344.95).

Im Ergebnis hat das Verwaltungsgericht aber zu Recht entschieden, daß die Klägerin und ihr Ehemann mit Blick auf die fehlende Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht Eigentümer des Grundstücks geworden sind und schon aus diesem Grund ein restitutionsausschließender redlicher Erwerb ausscheidet.

Zwar konnten nach Maßgabe des § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157) erstmals auch volkseigene Grundstücke von privaten Käufern erworben werden. Für den Kaufvertrag vom 17. Mai 1990 ist aber die nach § 2 Abs. 1 Buchst. a GVVO erforderliche Genehmigung zu keinem Zeitpunkt erteilt worden. Dies ergibt sich aus den beigezogenen Behördenakten und ist von den Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat ausdrücklich bestätigt worden. Daß die beiden preisrechtlichen Genehmigungen vom 3. April 1990 nicht die Wirkung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung entfalten konnten, ist schon im angefochtenen Urteil dargelegt. Eine solche Rechtswirkung hätte vorausgesetzt, daß den Käufern - was nicht der Fall war - bereits zuvor ein Nutzungsrecht an dem erworbenen Grundstück verliehen gewesen wäre (vgl. § 5 Abs. 4 der Durchführungsverordnung zum Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 15. März 1990, GBl I S. 158). Grund für diese Verfahrenserleichterung war, daß im Zuge der vorangegangenen Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts und des Gebäudekaufs (vgl. § 23 GVVO) die Übereinstimmung der beabsichtigten oder ausgeübten Grundstücksnutzung mit den Grundsätzen der sozialistischen Bodenpolitik (vgl. die Präambel sowie § 1 GVVO) bereits festgestellt war; beim bloßen Hinzuerwerb des Eigentums am Grundstück konnte sich somit die Genehmigung auf die preisrechtliche Unbedenklichkeit beschränken.

Mangels staatlicher Genehmigung des Kaufvertrags konnte daher das Grundstück nicht wirksam veräußert und übereignet werden (§ 68 Abs. 1 Nr. 4, § 285, § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB). Die Eintragung der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch widerspricht der wahren Rechtslage; diese sind lediglich Bucheigentümer geworden.

Etwas anderes folgt nicht aus dem Umstand, daß nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats ein redlicher Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG nicht die zivilrechtliche Wirksamkeit des zugrundeliegenden Rechtsgeschäfts voraussetzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - BVerwG 7 C 20.94 - a.a.O.). Entscheidend ist danach, ob dem Erwerber ungeachtet etwaiger Rechtsmängel eine Eigentümerstellung verschafft wurde, die gemessen an der Rechtswirklichkeit in der DDR unangreifbar war, so daß das Vertrauen des Erwerbers in den Bestand seiner Eigentümerstellung schutzwürdig ist. Es kann offenbleiben, wie Sachverhalte zu beurteilen sind, in denen die Veräußerung ohne die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung noch vor der Wende zu rechtsstaatlichen Verhältnissen in der DDR stattgefunden hat. Ein Vertrauen auf den Bestand der Eigentümerstellung konnte jedenfalls zu dem hier maßgebenden Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und der Eintragung im Grundbuch nicht entstehen. Denn im Mai/Juni 1990 konnte und durfte ein Erwerber nicht mehr damit rechnen, daß er trotz fehlender Grundstücksverkehrsgenehmigung faktisch unangreifbar wie ein Eigentümer angesehen und behandelt wurde.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung kann auch nicht mehr nachträglich erteilt werden, weil der Kaufvertrag infolge der Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche durch den Beigeladenen und des darauf vom Beklagten erlassenen Restitutionsbescheids endgültig genehmigungsunfähig geworden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GVO; vgl. dazu auch BVerwG, Beschluß vom 30. November 1994 - BVerwG 7 B 225.94 - Buchholz 310 § 42 VwGO Nr. 207 = VIZ 1995, 164; Beschluß vom 23. Januar 1995 - BVerwG 7 B 192.94 - a.a.O.). Dementsprechend hat das Landratsamt H. zu Recht in dem an die Klägerin und ihren Ehemann gerichteten Bescheid vom 3. Dezember 1991 die Grundstücksverkehrsgenehmigung versagt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.

Präsident des Bundesverwaltungsgerichts Dr. Franßen ist wegen Urlaubs gehindert zu unterschreiben Dr. Paetow

Dr. Paetow

Kley

Herbert

Dr. Brunn