I.

Die Beigeladene ist Eigentümerin einer 98 ha großen Landwirtschaft in Garlstedt, die sie gemeinsam mit ihrem Ehemann bewirtschaftet. Die Klägerin betreibt die Enteignung - von rd. 21 ha dieser Fläche, die zu 2,5 ha aus Weide und im übrigen aus Heide besteht und den nördlichen Abschluß des Schießübungsplatzes "Garlstedter Heide" bildet. Die betroffenen Flurstücke unterlagen seit dem 15. Mai 1945 der Beschlagnahme durch die amerikanische Besatzungsmacht und sollen auch künftig militärischen Zwecken dienen.

Die Klägerin beantragte im Dezember 1957 beim Beklagten die Durchführung eines auf Eigentumsentziehung gerichteten Enteignungsverfahrens, nachdem die vorangegangenen Verhandlungen über einen freihändigen Erwerb der Flurstücke an Meinungsverschiedenheiten über den Kaufpreis gescheitert waren. Die Klägerin hatte als Kaufpreis 91 304,69 DM geboten, die Beigeladene nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber 140 115,90 DM gefordert. Im Planprüfungs- und Entschädigungstermin erklärte sich die Beigeladene zur Begründung eines obligatorischen Nutzungsverhältnisses bereit, ohne sich jedoch zu den Einzelheiten des Vertragsinhaltes zu äußern. Die Klägerin wandte sich gegen den Abschluß eines Nutzungsvertrages mit der Begründung, daß der Verteidigungszweck auf diese Weise nicht gesichert werden könne. Daraufhin lehnte der Beklagte durch Beschluß vom 19. Dezember 1960 den Enteignungsantrag der Klägerin ab. Er begründete diese Entscheidung damit, daß, zumal die Flurstücke am Rande des Schießplatzes und außerhalb der Schießbahnen und Sicherungsbereiche lägen, die Eigentumsentziehung nicht erforderlich sei, weil sich der Beschaffungszweck durch den Abschluß der von der Beigeladenen angebotenen Nutzungsvereinbarung erreichen lasse.

Im November 1964 fanden vor dem Beklagten nähere Verhandlungen zwischen der Klägerin und der Beigeladenen über den Abschluß eines Nutzungsvertrages statt. Inhalt und. Ergebnis dieser Verhandlungen sind streitig.

Die Klägerin hat nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage mit dem - im zweiten Rechtszug so gefaßten - Antrag erhoben, den Beklagten unter Aufhebung der ergangenen Bescheide zu verpflichten, die beantragte Eigentumsentziehung zu beschließen, hilfsweise die ergangenen Bescheide aufzuheben. Sie, hat dazu im ersten und zweiten Rechtszug vorgetragen: Daß es nicht vor der Einleitung des Enteignungsverfahrens zu Verhandlungen über den Abschluß eines Nutzungsvertrages gekommen sei, berühre die Zulässigkeit der Enteignung nicht. Wolle man das Gegenteil annehmen, so sei es jedenfalls Sache des Beklagten gewesen, auf die Aufnahme derartiger Verhandlungen hinzuwirken. Im übrigen, stehe die Beschränkung auf ein Nutzungsverhältnis in ihrem, der Klägerin, Ermessen. Daß im vorliegenden Falle der Abschluß eines Nutzungsvertrages theoretisch ausreiche, sei insofern einzuräumen, als die für das Schuldrecht geltende Vertragsfreiheit nahezu jede Gestaltung zulasse. Darauf komme es jedoch nicht entscheidend an. Denn die im November 1964 mit der Beigeladenen aufgenommenen Verhandlungen seien gescheitert. Die Beigeladene habe gegenüber dem allenfalls angemessenen Betrag von 2 350 DM ein jährliches Nutzungsentgelt von 5 360 DM gefordert. Ob der Verteidigungszweck auch durch die Bestellung einer Dienstbarkeit gesichert werden könne, sei zweifelhaft. Die Prüfung dieser Frage solle vorsorglich mit dem Hilfsantrag eröffnet werden. Daß darüber nicht vor dem Abschluß des Enteignungsverfahrens gesprochen worden sei, gehe zu Lasten des Beklagten. Deshalb könne dem Hilfsantrag auch nicht etwa das Fehlen eines entsprechenden Vorverfahrens entgegengehalten werden.

Der Beklagte hat entgegnet: Er habe als Enteignungsbehörde keinen Einfluß auf das Zustandekommen und den Inhalt einer Nutzungsvereinbarung. Für ihn stelle sich im Enteignungsverfahren die Frage allein dahin, ob der beantragte schwerwiegende Eingriff ausscheide, weil sich das Ziel auch durch eine Nutzungsvereinbarung erreichen lasse. Dies treffe, was das Zustandekommen eines Vertrages angehe, solange zu, wie eine Einigung nicht offenbar ausgeschlossen sei. Das habe seinerzeit angenommen werden müssen. Die Klägerin habe sich - zumindest nach dem Akteninhalt - zunächst um den Abschluß einer Nutzungsvereinbarung überhaupt nicht bemüht und nachfolgend das Angebot der Beigeladenen ohne zureichende Begründung abgelehnt. Daß das im November 1964 von der Beigeladenen spezifizierte Angebot für die Klägerin nicht zumutar gewesen sei, könne zugestanden werden. Darauf komme es jedoch für die Entscheidung nicht an. Um die Bestellung einer Dienstbarkeit habe die Klägerin im Enteignungsverfahren nicht nachgesucht. Infolgedessen könne dieser Punkt auch nicht Gegenstand des Verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sein.

Die Beigeladene hat das Vorbringen des Beklagten unterstützt und darüber hinaus geltend gemacht: Der Verteidigungszweck erfordere keine Eigentumsentziehung, weil die Flurstücke nur auf Zeit militärischen Zwecken dienen sollten. Sie sei unverändert bereit, mit der Klägerin einen Nutzungsvertrag abzuschließen. Sie verlange lediglich ein nach den Grundsätzen des Mietrechts bemessenes Entgelt, über dessen Höhe notfalls ein Sachverständiger befinden möge. Daß die in Höhe von 5 360 DM geforderte Nutzungsentschädigung nicht unangemessen sei, zeige im übrigen der Kaufpreis, den die Klägerin seinerzeit für den freihändigen Erwerb geboten habe. Verglichen mit diesem Kaufpreis betrage die von ihr, der Beigeladenen, verlangte jährliche Nutzungsentschädigung nur etwa 5 % des Grundstückswertes.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage im wesentlichen mit der Begründung angewiesen, daß der Verteidigungszweck durch den Abschluß eines Nutzungsvertrages zu befriedigen und deshalb die Eigentumsentziehung unzulässig sei. Dem - im ersten Rechtszug auf die Verpflichtung zur Bestellung einer Dienstbarkeit gerichteten - Hilfsantrag könne wegen des insoweit fehlenden Vorverfahrens nicht nachgegangen werden.

Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Entziehung des Eigentums sei nicht zulässig, weil die Klägerin die Möglichkeit habe, den angestrebten Zweck durch die vertragliche Begründung eines Nutzungsverhältnisses zu erreichen. Die Verweisung auf den Abschluß eines Nutzungsvertrages begegne bei der hier gegebenen Sachlage keinen durchgreifenden Bedenken. Die Klägerin bestreite selbst nicht ernstlich, daß ein Nutzungsverhältnis ausreiche. Meinungsverschiedenheiten bestünden zwischen - der Klägerin und der Beigeladenen letztlich nur über das angemessene Entgelt. Die Würdigung dieser Meinungsverschiedenheit führe zu dem Ergebnis, daß die Klägerin das (letzte) Angebot der Beigeladenen nicht einfach habe ablehnen dürfen, zumal sich die Beigeladene zur Hinzuziehung eines Sachverständigen bereit erklärt habe und daher der Verhandlungsspielraum noch nicht voll ausgeschöpft sei. Zur Höhe des angemessenen Nutzungsentgeltes sei in diesem Zusammenhang grundsätzlich folgendes festzustellen: Im allgemeinen könne bei der Bemessung von den bisher gezogenen Nutzungen ausgegangen werden. Fehle es jedoch, wie z.B. bei einem Ziergarten oder Park, an derartigen Nutzungen, müsse der Grundstückswert den Berechnungsmaßstab bilden. Anzusetzen seien dann etwa die banküblichen Zinsen für langfristige Spareinlagen. Das folge aus dem Grundsatz der objektiv vollen Enteignungsentschädigung (Art. 14 Abs. 3 GG). Bei dem Abschluß eines Nutzungsvertrages trete das vereinbarte Entgelt an die Stelle der Enteignungsentschädigung. Deshalb müsse der Betroffene so gestellt werden, wie er im Falle der Eigentumsentziehung stehen würde. Anderenfalls werde der Vorrang, den die Vereinbarung eines Nutzungsverhältnisses gegenüber der Eigentumsentziehung genieße, in unvertretbarer Weise unterlaufen. Nach alledem habe folgender Satz als "Faustformel" zu gelten: "Unterschreiten die aus einem Grundstück nach Abzug der investierten Mittel gezogenen Nutzungen den banküblichen Zinserlös für ein dem Wert des Grundstücks entsprechendes Sparkapital, so tritt der hypothetische Zinserlös an die Stelle der Nutzungen". Dieser Grundsatz greife im vorliegenden Falle ein, weil die Klägerin die Flurstücke der Beigeladenen in einem Maße nutze, das für eine sinnvolle Nebennutzung der Beigeladenen keinen Raum lasse. Wie hoch sich das auf dieser Grundlage angemessene Nutzungsentgelt bestimme, sei nicht Gegenstand des anhängigen Verfahrens. Fest stehe aber jedenfalls, daß das Angebot der Klägerin der Rechtslage nicht entspreche. Selbst wenn man alle Preissteigerungen außer Betracht lasse und von einer 4 %igen Verzinsung ausgehe, überschreite der auf der Grundlage des seinerzeit angebotenen Kaufpreises errechnete. Betrag die nach Meinung der Klägerin angemessenen 2 350 DM erheblich.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision der Klägerin. Sie führt zur Begründung aus: Der Beklagte habe im Enteignungsverfahren prüfen müssen, ob der Verteidigungszweck - in Richtung auf die Eigentumsentziehung gleichwertig und zumutbar - durch den Abschluß eines Nutzungsvertrages erreicht werden könne. Mit der Feststellung, daß darüber bisher überhaupt noch nicht verhandelt worden sei, habe sich der Beklagte keinesfalls begnügen dürfen. Infolgedessen müsse zumindest dem (auf die Aufhebung der ergangenen Bescheide gerichteten) Hilfsantrag stattgegeben werden. Darüber hinaus habe das Berufungsgericht verkannt, daß die Möglichkeit einer Nutzungsvereinbarung nur unter bestimmten, hier nicht erfüllten Voraussetzungen eine Eigentumsentziehung ausschließe. Erforderlich sei nämlich, daß der Betroffene den Abschluß eines Nutzungsvertrages unter genauer Bezeichnung aller wesentlichen Vertragsmerkmale anbiete. Allein auf dieses Angebot habe sich die Prüfung der Gleichwertigkeit und Zumutbarkeit zu beziehen. Die Verweisung auf ein Nutzungsverhältnis scheide aus, wenn der vorgeschlagene Vertragsinhalt in auch nur einem Punkt unannehmbar sei. So liege es im vorliegenden Falle. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht nur auf die Meinungsverschiedenheiten über die Höhe des Nutzungsentgeltes abgestellt. Nach dem Angebot der Beigeladenen solle der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und außerdem die Verpflichtung der Klägerin vorgesehen werden, nach Ablauf des Vertrages die Flurstücke wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Beides sei nicht zumutbar, und zwar die unbestimmte Laufzeit des Vertrages deshalb nicht, weil dann das gesetzliche Kündigungsrecht eingreife. Außerdem habe die Beigeladene ein erheblich überhöhtes Nutzungsentgelt gefordert. Die vom Berufungsgericht entwickelte "Faustformel" widerspreche § 18 LBG. Nach der Entschädigungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei nur auf die Nutzungen abzustellen, die der Enteignete hätte ziehen können und auch gezogen hätte. Jenseits dieser Grenze fehle es an einem entschädigungsfähigen Sonderopfer. Nach alledem könne sie, die Klägerin, nicht auf den Abschluß eines Nutzungsvertrages verwiesen werden. Dann sei jedoch die begehrte Eigentumsentziehung geboten. Eine dingliche Sicherung des Verteidigungszweckes komme bei der hier gegebenen Sachlage nicht in Betracht. Die allenfalls denkbare Bestellung einer Dienstbarkeit reiche nicht aus, weil der Verteidigungszweck eine umfassende Benutzung der Flurstücke, nicht dagegen nur eine Benutzung in einzelnen Beziehungen erfordere.

Die Klägerin beantragt,

Der Beklagte bittet um Zurückweisung der Revision. Er erwidert: Das angefochtene Urteil sei bereits aus zwei vom Berufungsgericht nicht erörterten Gründen im Ergebnis richtig. Die Zulässigkeit einer Eigentumsentziehung im Wege der Enteignung setze voraus, daß die Klägerin vorher sachgerecht über einen freihändigen Erwerb verhandelt habe. Daran fehle es hier. Die seinerzeit als Kaufpreis angebotenen 91 304,69 DM seien offenbar unangemessen gewesen; von einem wirtschaftlich sachgerechten Verhandeln könne keine Rede sein. Der begehrten Eigentumsentziehung stehe außerdem entgegen, daß für den von der Klägerin verfolgten Zweck eine dingliche Sicherung genüge. Der von der Klägerin allein (noch) verfolgte Antrag auf Eigentumsentziehung sei daher in jedem Falle unbegründet. Überdies scheitere dieser Antrag aber auch an der möglichen Begründung eines Nutzungsverhältnisses. Abzustellen sei in zeitlicher Hinsicht auf den Abschluß des Enteignungsverfahrens. Damals habe es auf seiten der Klägerin an dem erforderlichen sachgerechten Verhandeln über diesen Punkt völlig gefehlt. Ebenso müsse das Scheitern der späteren Bemühungen zu Lasten der Klägerin gehen, weil die Beigeladene niemals auf der Höhe des von ihr geforderten Entgeltes bestanden, sondern sich ausdrücklich bereit erklärt habe, das nach den Grundsätzen des Mietrechts zu bestimmende Entgelt von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen. Die Behauptung der Klägerin, daß der letzte Einigungsversuch nicht nur an der Frage der Höhe des. Entgeltes gescheitert sei, widerspreche den vom Berufungsgericht festgestellten Tatsachen und sei daher unbeachtlich. Überdies treffe diese Behauptung auch nicht zu. Die Beigeladene habe keine unbestimmte Laufzeit des Vertrages verlangt, sondern schon frühzeitig einen auf die Dauer des Verteidigungsbedarfes erstreckten Abschluß angeboten.

Die Beigeladene hat sich im Revisionsverfahren nicht geäußert.

II.

Die Revision muß zur Zurückverweisung führen. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht und läßt sich auch nicht im Ergebnis aufrechterhalten, weil die endgültige Entscheidung von Tatsachen abhängt, zu denen das Berufungsgericht keine hinreichenden Feststellungen getroffen hat (§§ 137 Abs. 1, 144 Abs. 3 Nr. 2, Abs. 4 VwGO).

Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats davon ausgegangen, daß der Enteignungszweck durch den Abschluß eines Nutzungsvertrages im Sinne des § 12 Abs. 2 LBG nur dann "erreicht" werden kann, wenn die Regelung durch obligatorischen Vertrag als Mittel zur Erfüllung des Enteignungszwecks erstens gleichwertig geeignet und zweitens dem Enteignungsberechtigten zumutbar ist (vgl. insbesondere das Urteil vom 6. Dezember 1967 - BVerwG IV C 53.65 - [BVerwGE 28, 260]). Es hat weiter zu Recht angenommen, daß die Erfüllung der damit gestellten Voraussetzungen - von einer Ermessensentscheidung der Klägerin unabhängig - vollauf der verwaltungsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt. Das angefochtene Urteil verstößt jedoch gleichwohl deshalb gegen § 12 Abs. 2 LBG, weil es nicht zu einer abschließenden Beurteilung darüber vorgedrungen ist, daß "der erstrebte Zweck ... durch die Begründung eines Nutzungsverhältnisses erreicht werden kann". Was das Gesetz mit dieser - positiven - Formulierung fordert, ist die Gewißheit, daß es wegen der möglichen Begründung eines Nutzungsverhältnisses einer Eigentumsentziehung nicht bedarf. Das Berufungsgericht hat dagegen für die Anwendung des § 12 Abs. 2 LBG ausreichen lassen, daß nach seiner Meinung die Klägerin das letzte Angebot der Beigeladenen nicht hätte ablehnen dürfen und "der Verhandlungsspielraum, wie die Bereitschaft der Beigeladenen zur Ermittlung der Entschädigung durch einen Sachverständigen zeigt, noch nicht erschöpft ist". Darin liegt eine ungerechtfertigte Gleichsetzung zwischen dem, was - negativ - nicht ausgeschlossen ist, und dem, was die Klägerin erreichen kann. Allein die Tatsache, daß sich der mögliche Abschluß eines Nutzungsvertrages nach den bisher geführten Verhandlungen (noch) nicht ausschließen läßt, rechtfertigt die Anwendung des § 12 Abs. 2 LBG nicht. Die vom Berufungsgericht vertretene Ansicht hat nicht nur den Wortlaut, sondern auch den Sinn des § 12 Abs. 2 LBG gegen sich. Das zeigt vor allem das praktische Ergebnis. Denn die Entscheidung des Berufungsgerichts läuft letzten Endes auf eine Art Zurückverweisung der Sache an die Klägerin, d.h. darauf hinaus, daß derzeit ihrem Antrag auf Eigentumsentziehung nicht entsprochen wird. Damit bleibt als möglich offen, daß die vom Berufungsgericht geforderten weiteren Verhandlungen über den Abschluß eines Nutzungsvertrages doch wiederum nicht zu einem Erfolg führen und die Klägerin dann erneut um eine Enteignung nachsuchen muß. Gerade darin, daß derartige Verzögerungen vermieden werden, liegt aber der Sinn der in § 12 Abs. 2 LBG positiv formulierten Anforderung. Die Eigentumsentziehung soll - im Enteignungsverfahren ebenso wie im nachfolgenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren - nur dann abgelehnt werden dürfen, wenn eindeutig feststeht, daß und wie der Enteignungszweck auf andere Weise erreicht werden kann, wenn also, anders ausgedrückt, auch die Entscheidung zuungunsten der Klägerin zu einer endgültigen Bereinigung des Streitkomplexes führt. Um dahin zu gelangen, hätte (spätestens) das Berufungsgericht den Inhalt der nach seiner Meinung sowohl gleichwertigen als auch zumutbaren Nutzungsvereinbarung in den Einzelheiten klarstellen und ein sie festlegendes und zugleich die Beigeladene bindendes Angebot herbeiführen müssen. Nur auf dieser Grundlage wäre es möglich gewesen festzustellen, daß der Enteignungszweck tatsächlich durch den Abschluß eines Nutzungsvertrages "erreicht werden kann". Die insoweit bestehende Lücke läßt sich auch nicht etwa, wie der Beklagte meint, durch einen Hinweis auf die Bereitschaft der Beigeladenen schließen, das Nutzungsentgelt erforderlichenfalls durch einen Sachverständigen bestimmen zu lassen. Allein damit ist § 12 Abs. 2 LBG noch nicht Rechnung getragen. Ganz abgesehen davon, daß die Beigeladene diese Erklärung nicht unbedingt abgegeben hat, ist nichts dafür ersichtlich, weshalb sie materiell-rechtlich im Verhältnis zur Klägerin an diese Erklärung gebunden sein sollte. Außerdem genügt eine Bereitschaft der Beigeladenen, sich in der Höhe des Nutzungsentgeltes dem Gutachten eines Sachverständigen zu unterwerfen, nicht der im Rahmen des § 12 Abs. 2 LBG erforderlichen Festlegung auch aller weiteren Einzelheiten des Vertrages. Schließlich ist aber außerdem durchaus offen, nach welchen Grundsätzen der Sachverständige das Nutzungsentgelt bestimmen soll. Die Beigeladene etwa hat, zur Bedingung gemacht, daß dabei von den Grundsätzen des Mietrechts ausgegangen werden müsse. Das Berufungsgericht andererseits hat zur Ermittlung des angemessenen Nutzungsentgeltes zwar einige Hinweise gegeben, dabei jedoch einschränkend zu erkennen gegeben, daß es damit eine Entscheidung noch nicht treffen wolle. Im übrigen kommt, wie später noch auszuführen sein wird, hinzu, daß diese Hinweise nicht in allen Teilen der Rechtslage gerecht werden. Da die nach alledem bestehende Lücke eine abschließende Entscheidung im vorliegenden Revisionsverfahren ausschließt, muß die Sache zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

Ergänzend ist zu dem bisher Gesagten noch folgendes anzumerken: Der Beklagte hat der Klägerin im Laufe des Verfahrens mehrfach entgegengehalten, daß sie es vor der Einleitung des Enteignungsverfahrens an ausreichenden Verhandlungen über den Abschluß eines Nutzungsvertrages habe fehlen lassen. Dieser Einwand mag sachlich richtig sein. Er ist jedoch im Zusammenhange mit § 12 Abs. 2 LBG unerheblich. Die Klägerin trifft - anders als im Hinblick auf Verhandlungen über den freihändigen Erwerb (vgl. dazu die Urteile vom 19. Oktober 1966 - BVerwG IV C 57.65 - [MDR 1967, 241] und vom 26. April 1968 - BVerwG IV C 156.65 - [S. 9]) - keine förmliche Pflicht, vor Einleitung des Enteignungsverfahrens in Verhandlungen über den Abschluß eines Nutzungsvertrages einzutreten. Diese Erkenntnis stellt selbstverständlich nicht in Frage, daß die Klägerin mit Rücksicht auf § 12 Abs. 2 LBG gut beraten ist, wenn sie sich vor der Stellung eines Enteignungsantrages über eine Nutzungsvereinbarung Gedanken macht und nach Möglichkeit auch Verhandlungen aufnimmt. Festzuhalten ist nur, daß es sich dabei nicht um eine rechtliche Verpflichtung handelt. Das Landbeschaffungsgesetz begründet in § 11 LBG im Unterschied zum freihändigen Erwerb keine Pflicht zum Verhandeln über ein Nutzungsverhältnis. Das hat einleuchtende Gründe. Der freihändige Erwerb und die Bemühungen um ein Nutzungsverhältnis unterscheiden sich darin, daß es beim freihändigen Erwerb nur um einen anderen Weg zum gleichen Ziel (Eigentumserwerb), beim Nutzungsverhältnis dagegen um die Beschränkung auf eine im Ergebnis andere Belastung geht. Dieser Unterschied muß sich notwendig auf die Pflicht zum Verhandeln auswirken. Wenn die Klägerin um Eigentumsentziehung durch Enteignung bittet, läßt sich ihr sinnvoll entgegenhalten, daß sie dieses Ziel auch durch freihändigen Erwerb erreichen kann und sich zunächst darum zu bemühen hat. Im Gegensatz dazu kann im. Hinblick auf die Begründung eines Nutzungsverhältnisses eine entsprechende Pflicht nicht bestehen, weil es der Klägerin unbenommen bleiben muß, die Beschränkung auf ein Nutzungsverhältnis nicht für ausreichend zu halten. Die Klägerin kann nicht genötigt sein, Verhandlungen mit einem Ziel einzuleiten, das sie - ob nun zu Recht oder zu Unrecht - gar nicht erreichen will. Darin wird zugleich deutlich: Was im Zusammenhange mit den Maßnahmen nach § 12 Abs. 2 LBG im Mittelpunkt steht, ist überhaupt nicht eine Pflicht der Klägerin, sondern eine Pflicht des Beklagten. Der Beklagte muß "nach Maßgabe des Einzelfalles die Interessenlage erschöpfend aufklären, d.h. die anderweitigen Möglichkeiten der Zweckerreichung im Planprüfungstermin zur Erörterung bringen" (Urteil vom 19. Oktober 1966 [a.a.O.]). Deshalb trifft es nicht zu, wenn der Beklagte davon ausgeht, daß der Abschluß eines Nutzungsvertrages eine ihn nicht weiter, angehende Angelegenheit der Klägerin sei. Sicherlich ist richtig, daß der Beklagte selbst den Vertrag nicht abschließen und, wie § 12 Abs. 1 LBG ergibt, auch nicht im Wege der Enteignung zustande bringen kann. Das ist indessen nicht der entscheidende Punkt. Der Beklagte ist verpflichtet, im Enteignungsverfahren u.a. den Abschluß eines Nutzungsvertrages gewissermaßen zur Diskussion zu stellen. Er muß, gerade wenn die Klägerin der Meinung sein sollte, daß ein solcher Vertrag nicht ausreicht, seine etwa abweichende Ansicht erkennen lassen und auf eine Klärung des Angebotes und der Ablehnungsgründe hinwirken. Nur auf, diese Weise kann er sich eine Grundlage verschaffen, die ihn berechtigt, den auf die Eigentumsentziehung gerichteten Antrag der Klägerin wegen des möglichen Abschlusses eines Nutzungsvertrages abzulehnen. Diese Verpflichtung des Beklagten dient im übrigen auch dem Schutze der Beigeladenen. Die Behauptung der Klägerin, daß es Sache des Betroffenen sei, ein annahmefähiges Angebot vorzulegen, ist zumindest mißverständlich. Auch insoweit bestehen nämlich in erster Linie Pflichten des Beklagten. Sicherlich ist es eine Sache des Betroffenen, erkennbar zu machen, daß er einer dinglichen Belastung, einem Nutzungsvertrag usw. den Vorzug gibt. Das kann auch schwerlich anders sein, weil sich die Frage, ob eine solche Maßnahme im Vergleich zur Eigentumsentziehung wirklich den milderen Eingriff enthält, ausschlaggebend bestimmt nach der "Interessenlage des Betroffenen, wie er selbst sie versteht und bewertet" (Urteil vom 19. Oktober 1966 - BVerwG IV C 57.65 - [S. 14]; insoweit in MDR 1967, 241 nicht abgedruckt). Aber diese Pflicht des Betroffenen zur "Initiative" würde mißverstanden, wenn man mit ihr die Vorstellung verbinden wollte, daß der Beklagte sich dabei nur auf die Entgegennahme von Erklärungen beschränken dürfe. Sieht man weniger auf den formalen Zusammenhang und mehr auf die Sache, so zeigt sich, daß auch insoweit in erster Linie der Beklagte zur Aktivität verpflichtet ist. Er muß in Richtung auf § 12 Abs. 2 LBGr umfassend und einschließlich des "Rechtsgespräches" die erforderliche Aufklärung herbeiführen. Dazu gehört, was den Abschluß eines Nutzungsvertrages anbelangt, ganz allgemein, die einzelnen Bedingungen des Vertrages herauszuarbeiten, die Standpunkte der Beteiligten, genau zu ermitteln und insbesondere klarzustellen, wo für sie die Grenzen des Entgegenkommens liegen. Eine entsprechende Verpflichtung trifft, weil nur dies der Regelung des § 12 Abs. 2 LBG entspricht, die im etwa nachfolgenden Streitverfahren angerufenen Verwaltungsgerichte.

Der Beklagte hält das angefochtene Urteil für deshalb jedenfalls im Ergebnis richtig, weil erstens die Klägerin sich vor der Einleitung des Enteignungsverfahrens nicht gehörig um den freihändigen Erwerb der Flurstücke bemüht habe, und weil zweitens der Enteignungszweck durch eine dingliche Belastung zu erreichen und deshalb die von der Klägerin allein (noch) begehrte Eigentumsentziehung auch aus diesem Grunde unstatthaft sei. Diesem Vorbringen ist zuzugeben, daß zu beiden Punkten durch das angefochtene Urteil nicht alle Zweifel ausgeräumt werden. Dennoch ist für eine Entscheidung nach § 144 Abs. 4 VwGO kein Raum, weil sich auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen die vom Beklagten aufgeworfenen Fragen doch andererseits auch nicht in dem von ihm befürworteten Sinne abschließend beantworten lassen.

Zu den Anforderungen, die an die gebotenen Verhandlungen über einen freihändigen Erwerb zu stellen sind, hat der erkennende Senat in seinem Urteil vom 19. Oktober 1966 folgendes ausgeführt: "Die Forderung, über den freihändigen Erwerb zu verhandeln, hätte keinen praktischen Wert und deshalb auch keinen Sinn, wenn damit nur das formale Verhandeln gemeint wäre. Die Pflicht zum Verhandeln kann nur als Pflicht zu ernstlichem, d.h. einem wirtschaftlich sachgerechten Verhandeln verstanden werden ... Ein derart wirtschaftlich sachgerechtes Verhandeln ist dann gegeben, wenn das Vertragsangebot der Beigeladenen [damals die jetzige Klägerin] seinem allgemeinen Inhalt nach der jeweiligen Sachlage entspricht und sich in der Höhe des Kaufpreises, auf entsprechende Ermittlungen gestützt, am objektiven Wert des Grundstücks orientiert. Ob es diesen Wert exakt trifft, ist dagegen nicht erheblich. Der objektive Wert eines Grundstücks ist ständigen Wandlungen unterworfen und seine Bestimmung ist auch in sich von einer Vielzahl von Bewertungsfaktoren abhängig, über deren Heranziehung zumeist unterschiedliche Auffassungen möglich und vertretbar sind. In diesem Rahmen kann, aber muß sich auch ein wirtschaftlich sachgerechtes Verhandeln bewegen." An dieser Auffassung ist festzuhalten. Ob die Klägerin den daraus hervorgehenden Anforderungen genügt hat, wird das Berufungsgericht hoch prüfen müssen. Die bisher getroffenen, sich auf die Wiedergabe der Höhe von Gebot und Forderung beschränkenden Feststellungen reichen zur Beurteilung nicht aus. Allein die Differenz zwischen Gebot und Forderung ergibt entgegen der Auffassung des Beklagten nicht, daß es die Klägerin an einem wirtschaftlich sachgerechten Verhandeln hat fehlen lassen. Im übrigen besteht Anlaß, erneut zu unterstreichen, daß es in diesem Zusammenhange entscheidend nur auf die Vertretbarkeit des Gebotes der Klägerin ankommt, nicht aber darauf, ob man bei einer anderen - vielleicht ebenso vertretbaren - Bewertung auch zu einem nicht unerheblich höheren Betrag kommen kann.

Was andererseits die Verweisung der Klägerin auf eine dingliche Belastung des Grundstücks anlangt, ist davon aus zugehen, daß bei der hier gegebenen Sachlage sowohl ein Erbbaurecht als auch ein Nießbrauch ausscheiden. Ein Erbbaurecht kommt nicht in Betracht, weil die Klägerin keine Bebauung der Flurstücke beabsichtigt. Für einen Nießbrauch ist kein Raum, weil die Klägerin nicht nur "die Nutzungen der Sache ziehen" (§ 1020 Abs. 1 BGB), sondern eine Benutzung von eigener Art betreiben will und infolgedessen die den Nießbraucher treffende Pflicht, "die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechtzuerhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft zu verfahren" (§ 1036 Abs. 2 BGB), mit dem von der Klägerin verfolgten Zweck nicht vereinbar ist. Zweifeln ließe sich allenfalls daran, ob den Interessen der Klägerin nicht mit der Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu genügen ist. Dazu ist zu sagen: Die Klägerin hat im ersten Rechtszug hilfsweise um eine solche Dienstbarkeit mit der Berechtigung gebeten, "die Flurstücke für Zwecke des § 1 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 LBG ... benutzen" zu dürfen. Mit diesem Inhalt kann eine Dienstbarkeit nicht bestellt werden. Eine Dienstbarkeit gewährt nur das Recht, "das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen" (§ 1090 Abs. 1 BGB). Beziehungen in diesem Sinne sind jedoch nicht Zwecke in dem umfassenden Sinne des § 1 Abs. 1 LBG. Diese Feststellung schließt freilich nicht aus, daß sich die Klägerin evtl. ... auf die Bestellung einer Dienstbarkeit verweisen lassen muß... Denn der Umstand, daß die Klägerin mit ihrem Antrag auf umfassende Zwecke abgestellt hat, erweist nicht, daß sie nicht auch bestimmte Beziehungen, in denen das Grundstück benutzt werden soll, bezeichnen könnte. Selbst wenn das unterstellt wird, ist jedoch weiter zu beachten, daß nach allgemeiner Auffassung bei einer Dienstbarkeit die Belastung nur einen Umfang erreichen darf, der eine Nutzung durch den Eigentümer zumindest nicht vollauf ausschließt (vgl. dazu im einzelnen Denecke im EGR-Kommentar zum BGB, 10. Auflage, § 1018 Anm. 7; Baur in Soergel-Siebert, BGB, § 1018 Rdnrn. 3 und 12; Wolff-Kaiser, Sachenrecht, 10. Auflage S. 434; Westermann, Lehrbuch des Sachenrechts, 3. Auflage S. 587). Ob dies im vorliegenden Falle möglich ist, wird das Berufungsgericht noch zu prüfen haben. Sollte es - wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhange bemerkt - auch bei näherer Sachaufklärung dabei bleiben, daß "die Klägerin das Grundstück so in Anspruch nimmt, daß für eine sinnvolle Nebennutzung der Beigeladenen kein Raum bleibt", würde daran die Verweisung auf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit scheitern müssen.

Auf die Frage, ob die vom Berufungsgericht entwickelte "Faustformel" für die Höhe eines etwa zu vereinbarenden Nutzungsentgeltes bestimmend zu sein hat, kommt es für die Entscheidung im Revisionsverfahren nicht an. Da ihre Bedeutung für das weitere Verfahren jedoch auf der Hand liegt, besteht Anlaß klarzustellen, daß der erkennende Senat die einschlägigen Ausführungen des Berufungsgerichts nicht uneingeschränkt zu billigen vermag. Der "Faustformel" des Berufungsgerichts ist - insoweit mit der Klägerin - entgegenzuhalten, daß auch der Grundsatz der "objektiv vollen Enteignungsentschädigung" die Gewährung einer Entschädigung dort nicht erfordert,- wo es in Wahrheit an Einem wirtschaftlichen Opfer fehlt. Zu diesem Ergebnis würde jedoch die schematische Anwendung jener "Faustformel" führen. Allerdings ist andererseits gegen die von der Klägerin vertretene Auffassung zu sagen, daß auch eine isolierte Festlegung auf den Umfang der dem Betroffenen entgehenden Nutzungen dem Zusammenhang nicht gerecht wird. Sicherlich kann der zu entschädigende Substanzverlust, d.h. die Einbuße, die am Sachobjekt selbst eintritt, im Ausschluß der Nutzbarkeit bestehen und dann der Wert dieser Nutzbarkeit auszugleichen sein (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juni 1959 - III ZR 22.0/57 - in BGHZ 30, 338 [BGH 25.06.1959 - III ZR 220/57] [351 f.] und Urteil vom 4. Juni 1962 - III ZR 163/61 - in BGHZ 37, 269 [274]). Das ist jedoch ein erst sekundärer Gesichtspunkt. In erster Linie kommt es auf den unmittelbaren Substanzverlust an. Dieser unmittelbare Substanzverlust meint die von der Nutzung unabhängige Minderung des Verkehrswertes. Die Gewährung nur einer "Anerkennungsgebühr", von der die Klägerin gelegentlich gesprochen hat, reicht deshalb auch nur dann aus, wenn das Grundstück sowohl in seinem Ertragswert als auch in seinem Verkehrswert keine Einschränkung erfährt (vgl. Pagendarm in Wertpapier-Mitteilungen 1965, Sonderbeilage 5 S. 19 mit Nachweisen sowie BGH, Urteil vom 8. Mai 1967 - III ZR 148/65 - in DRiZ 1967, 308 [309] mit weiteren Nachweisen). Für die Frage der Minderung des Verkehrswertes ist wesentlich, "ob und in welchem Umfang der Wert der Grundstücke als Vermögenssubstanz durch die Belastung ... eine Beeinträchtigung erfahren hat, welchen Wert also der gesunde Grundstücksverkehr dem Gelände mit einer solchen Belastung im Gegensatz zu demselben Grundstück ohne Belastung beimißt" (BGH, Urteil vom 8. Mai 1967 [a.a.O.]). Auf dieser Grundlage, aber auch nur in diesem Rahmen erweist sich die vom Berufungsgericht entwickelte Faustformel als immerhin relativ richtig: Sollten die Flurstücke der Beigeladenen durch die Begründung eines Nutzungsverhältnisses nicht nur (vorübergehend) im Verkehrswert sinken, sondern (für diese Zeit) praktisch unverkäuflich werden, würde dies als Ausdruck des geminderten Verkehrswertes zu einer Entschädigung und dementsprechend auch einem angemessenen Nutzungsentgelt bis hin zur Höhe der Verzinsung des Verkehrswertes führen können. Dagegen könnte die Klägerin dann auch nicht einwenden, daß es an einer Unverkäuflichkeit deshalb fehle, weil sie selbst zu einem Erwerb der Flurstücke bereit sei. Denn erstens ist diese Bereitschaft der Klägerin nicht Ausdruck des gesunden - allgemeinen - Geschäftsverkehrs. Zweitens und vor allem aber würde, darin ist dem angefochtenen Urteil beizupflichten, eine andere Lösung den Vorrang unterlaufen, der dem Nutzungsverhältnis gegenüber der Eigentumsentziehung von § 12 Abs. 2 LBG beigelegt worden ist. Wird daher im Wege der Enteignung (bzw. mittelbar durch die Begründung eines Nutzungsverhältnisses) ein Grundstück belastet, dessen Nutzbarkeit dadurch - weil nicht gestört oder nicht vorhanden - keine Beeinträchtigung erfährt, so ist unter dem Gesichtspunkt des Substanzverlustes die (vorübergehende) Minderung des Verkehrswertes auszugleichen. Das kann unter Umständen - freilich nur im Extremfall - auf die Verzinsung des ohne die Belastung erzielbaren Kaufpreises hinauslaufen, dann nämlich, wenn das Grundstück durch die Belastung vorübergehend dem Rechtsverkehr entzogen wird.