Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Beklagte sei dem Kläger gemäß § 19 BNotO zum Schadensersatz verpflichtet, weil er ihn im Hinblick auf die Rechte der Vereinsbank N. nicht zutreffend beraten habe. In Höhe der Zuzahlung von 9.735 DM zu Gunsten der Allianz sei zwar dem Kläger durch das Verhalten des Beklagten kein Schaden entstanden, da er, wovon das Berufungsgericht überzeugt ist, diesen Betrag auch dann zum Zwecke der Vertragsdurchführung aufgewandt hätte, wenn der Beklagte ihn noch rechtzeitig vor Befriedigung der Staatsbank und der Sparkasse darüber unterrichtet hätte, daß der Kaufpreisrest nicht zur Befriedigung aller Grundpfandgläubiger ausreiche, deren Belastungen gelöscht werden sollten.

Jedoch sei, so führt das Berufungsgericht aus, hinsichtlich des von der Vereinsbank N. beanspruchten Betrages von 37.716,61 DM eine Zuzahlung seitens des Klägers vermeidbar gewesen, was der Beklagte übersehen habe. Dieser hätte nämlich zwei Möglichkeiten gehabt, die Entstehung einer Eigentümergrundschuld zu verhindern. Einmal hätte er versuchen können, die A. dazu zu bewegen, ihre Hypothek gegen Zahlung der ihr geschuldeten 122.458 DM an den Kläger abzutreten. Sollte sie dazu nicht bereit gewesen sein, dann hätte er zunächst, was er gemäß § 15 GBO gekonnt hätte, nur den Antrag auf Eigentumsumschreibung und auf Löschung des der Staatsbank zustehenden Grund Pfandrechts und der einen Grundschuld der Sparkasse stellen müssen. Denn dann hätte der Kläger nach Eintragung der Eigentumsänderung sein Ablösungsrecht gegenüber der A. gemäß § 1142 BGB geltend machen können.

Der Beklagte könne den Kläger nicht auf eine etwaige anderweitige Ersatzmöglichkeit verweisen, da hier ein Verwahrungsgeschäft i.S. von § 23 BNotO gegeben sei.

I.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1.

Mit Recht wendet sich die Revision bereits gegen die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe zunächst beim Grundbuchamt nur den Antrag auf Eigentumsumschreibung und auf Löschung der zwei Grundsschulden stellen können und habe so auch verfahren müssen, wenn er seine Amtspflichten nicht habe schuldhaft verletzen wollen.

Es ist schon zweifelhaft, ob dieser vom Berufungsgericht dem Beklagten angesonnene Weg überhaupt gangbar war. Denn in § 3 des Kaufvertrages hatten die Vertragsparteien den Notar angewiesen, von der Vertragsurkunde zum Zwecke der Eigentumsumschreibung erst dann Gebrauch zu machen, wenn die zur Löschung vorgesehenen Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht waren. Es kann dahinstehen, ob, wie das Berufungsgericht meint, eine solche Vertragsfassung die Auslegung gestattet, die hierin erwähnte Löschung der Grundpfandrechte sei keine unbedingte Voraussetzung der Eigentumsumschreibung, sondern gebe nur die Vorstellung aller Beteiligten über die zweckmäßige Reihenfolge an, so daß dann, wenn Schwierigkeiten eintreten, der Zweck des Vertrages auch eine Auslegung dahin erfordern könne, zuerst die Eigentumsumschreibung vorzunehmen. Denn auch wenn man mit dem Berufungsgericht annimmt, eine solche Vertragsauslegung sei möglich und ihr hätte sich auch bei richtiger Sachbehandlung das Grundbuchamt anschliessen müssen, so kann gegen den Notar kein Schuldvorwurf erhoben werden, wenn er diese Möglichkeit nicht erkannt und nicht versucht hat, sie zu verwirklichen. Gewiß war er verpflichtet, den "sichersten Weg" zu wählen, um das von den Vertragsparteien erstrebte Ziel zu erreichen (vgl. BGHZ 27, 274, 276; Senatsurteil vom 24.2.1976 - VI ZR 118/74 - VersR 1976, 730, 731 m.w.Nachw.). Was aber der sicherste Weg in diesem Sinne ist, läßt sich schon nicht allgemein bestimmen (vgl. zur Anwaltshaftung Senatsurteil vom 20. Februar 1975 -VI ZR 129/73 - VersR 1975, 540, 541 = AnwBl 1975, 359, 361). Jedenfalls ist bei der Beurteilung der Schuldfrage davon auszugehen, daß der beklagte Notar in der damaligen konkreten Situation den vom Berufungsgericht angenommenen Weg, die Entstehung der Eigentümergrundschuld für den Verkäufer zu vermeiden, nicht als den "sichersten" erkennen konnte und ansehen mußte. Es war nämlich sehr fraglich, ob dieser Weg wahrscheinlich und damit auch "sicher" zu dem anzustrebenden Ziel führte. Denn er konnte nicht davon ausgehen, daß er beim Grundbuchamt sofort mit einer solchen Vertragsauslegung die Eigentumsumschreibung erreichte; da diese Auslegung nicht auf der Hand lag, mußte er damit rechnen, daß er erst im Beschwerdeverfahren zum Ziel kam. Dieser Verlust an Zeit konnte aber in seinen Augen neue Gefahren heraufbeschwören, so daß er einer solchen Möglichkeit der Gefahrenabwendung nicht nachzugehen brauchte (vgl. auch Daimer/Reithaann, Die Prüfungs- und Belehrungspflicht des Notars, 4. Aufl. Rdnr. 160; Seybold/Hornig, BNotO, 5. Aufl. § 19, Rdnr. 26). Der Notar ist ohnehin nur verpflichtet, den "sichersten und gefahrlosesten" Weg zu wählen (Senatsurteil vom 13. Nov. 1973 - VI ZR 145/71 - VersR 1974, 336, 337). Gefahrloser war jedenfalls die vom Berufungsgericht nicht erörterte Möglichkeit der nachträglichen Änderung des § 3 des Kaufvertrages (siehe dazu unter III. 3).

2.

Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht weiter an, eine für den Kläger bestehende Möglichkeit, auf andere Weise Ersatz seines Schadens zu erlangen, stehe der Schadensersatzpflicht des nur fahrlässig handelnden Beklagten nicht entgegen.

Die vom Berufungsgericht verlangte Einreichung des Vertrages zum Zwecke der Eigentumsumschreibung und die Belehrung über diese Möglichkeit der Schadensabwendung hätte nicht zu dem vom Beklagten übernommenen Verwahrungsgeschäft bezüglich des Kaufpreises gehört (§ 23 BNotO); damit hatte sie nichts zu tun. Sie ist aber auch nicht den Geschäften zuzurechnen, die in § 24 BNotO als "sonstige Betreuung auf dem Gebiet vorsorgender Rechtspflege" zusammengefaßt sind, und in deren Rahmen ebenso wie bei den Verwahrungsgeschäften die Haftungssubsidiarität eines Notars gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO im Verhältnis zwischen ihm und seinem Auftraggeber nicht gilt. Die Amtspflicht, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang als verletzt ansieht, ist vielmehr eine unselbständige, mit der Beurkundungstätigkeit des beklagten Notars eng zusammenhängende Pflicht (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 1973 - VI ZR 2/72 - VersR 1973, 443, 445 m.w.Nachw.; vgl. auch Daimer/Reithmann, a.a.O., Rdnr. 253). Denn die Einreichung eines Eintragungsantrages beim Grundbuchamt ist eine Tätigkeit, die der Notar in Erfüllung bestehender Amtspflichten aus Anlaß des Urkundsgeschäfts entfaltet. Sie ist damit nur Teil dieses Urkundsgeschäfts und keine sonstige Betreuung der Beteiligten im Sinne des § 24 BNotO (vgl. BGH, Urteil vom 27. Sept. 1962 - III ZR 83/61 = VersR 1962, 1177, 1181). Dasselbe gilt dann aber auch für den unterlassenen Hinweis des Notars über eine bestimmte Formulierung des Eintragungsantrags.

II.

Die Verurteilung des Beklagten läßt sich im gegenwärtigen Zeitpunkt auch nicht mit anderer Begründung rechtfertigen.

1.

Gegen den Beklagten kann kein Vorwurf daraus hergeleitet werden, daß er die Pfändung der künftig für den Verkäufer D. entstehenden Eigentümergrundschuld als Hindernis bei der Enthaftung des Grundstücks angesehen hat. Es bestehen zwar Bedenken, ob eine solche Pfändung zulässig ist, und zwar auch dann, wenn sie, wie möglicherweise im Streitfalle, zusammen mit der Pfändung einer angeblich bereits teilweise - durch Rückzahlung der der Hypothek zugrundeliegenden Forderung - entstandenen Eigentümergrundschuld erfolgt (vgl. Staudinger/Scherübl, BGB, 11. Aufl. § 1163 Rdnr. 6; Palandt/Bassenge, BGB, 36. Aufl. § 1163 Anm. 5c; vgl. auch BGHZ 53, 60, 64 und RGZ 145, 343, 353). Doch braucht dieser Frage hier nicht näher nachgegangen zu werden. Jedenfalls kann es dem Beklagten im Hinblick darauf, daß einige Oberlandesgerichte und teilweise auch das Schrifttum eine solche Pfändung für zulässig halten (vgl. KG JW 1932, 3191; OLG Celle, JR 1956, 145; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 19. Aufl., § 857, Anm. II 6 a; Stöber, Forderungspfändung, 4. Aufl. S. 637), nicht zum Verschulden gereichen, daß er es unversucht gelassen hat, die A. von der Unzulässigkeit der Pfändung zu überzeugen.

Aus den getroffenen Feststellungen ergibt sich auch nicht, daß etwa zugunsten der von dem Kläger übernommenen, an zweiter Stelle stehenden Grundschuld der Sparkasse bezüglich der an erster Stelle stehenden Hypothek der Allianz eine Löschungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war, die eine Eigentümergrundschuld des Verkäufers nicht hätte zur Entstehung kommen lassen.

2.

Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten liegt auch nicht darin, daß er die A. nicht dazu veranlaßt hat, gegen Zahlung von 122.458,- DM ihre Hypothek an den Kläger abzutreten. Das Berufungsgericht weist zutreffend darauf hin, daß sich die A. hätte weigern können, eine solche Abtretung vorzunehmen, da der Kläger keinen Anspruch darauf hatte. Nachdem die A. dem Beklagten die klare Anweisung erteilt hatte, von ihrer Löschungsbewilligung nur Gebrauch zu machen, wenn auch die 37.716,61 DM an die Vereinsbank N. gezahlt würden, konnte er vernünftigerweise nicht damit rechnen, daß sie der Abtretung der Hypothek zustimmen und sich damit in Auseinandersetzungen mit der Vereinsbank N. einlassen würde. Der nicht unternommene Versuch, die Abtretung zu erreichen, stellt sich in einer solchen Lage jedenfalls nicht als schuldhafte Amtspflichtverletzung des Beklagten dar.

3.

Der Beklagte könnte allerdings dann seine Amtspflicht schuldhaft verletzt haben, wenn er - worauf die Revisionserwiderung mit Recht hinweist - nicht versucht hätte, die Kaufvertragsparteien zu einer nachträglichen Änderung des § 3 des Kaufvertrages zu veranlassen. Er hätte damit entgegen seiner Auffassung nicht gegen die Pflichten verstoßen, die ihm gegenüber der A. aus dem mit der Hereinnahme ihrer Löschungsbewilligung entstandenen Treuhandverhältnis erwachsen waren. Hätte diese nämlich geglaubt, sich im Interesse der Vereinsbank N. gegen eine Eigentumsübertragung vor Hypothekenlöschung wenden zu sollen, so hätte sie damit gegen Treu und Glauben verstoßen, da sie nicht einerseits die Zahlung des Klägers annehmen, andererseits aber die Hypothekenlöschung verhindern oder erschweren durfte (vgl. dazu Roll, MittBayNot 1964, 365, 367). Aber auch hier wird zu bedenken sein, daß der Beklagte befürchten konnte, durch eine Auseinandersetzung mit der A. ihm bedrohlich erscheinenden Zeitverlust zu erleiden. Vor allem läßt sich aufgrund der bisherigen Feststellungen nicht verläßlich beurteilen, ob sich eine solche Änderung des Vertrages erreichen ließ und ob etwa sogar der Kläger den Beklagten dazu gedrängt hatte.

Im übrigen würde eine insoweit vom Beklagten begangene Amtspflicht Verletzung ebenfalls nur zu seiner subsidiären Haftung führen, wie dies oben näher ausgeführt ist.

4.

Der Beklagte hat zwar, wie das Berufungsgericht an sich zutreffend ausführt, dadurch seine Amtspflichten verletzt, daß er den vom Kläger erhaltenen Kaufpreis bereits teilweise zur Ablösung von Grund Pfandrechten benutzte, ehe er einen Überblick über die Gesamtvalutierung aller eingetragenen Belastungen hatte und ehe nicht sichergestellt war, daß der Verkäufer den etwa außer dem Restkaufpreis zur Tilgung noch erforderlichen Betrag aufbringen werde. Gegenüber einem hieraus entstandenen Ersatzanspruch könnte sich der Beklagte auch nicht auf seine nur subsidiäre Haftung berufen, da - wie ausgeführt - für Verwahrungsgeschäfte das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO nicht gilt.

Das Berufungsgericht hat jedoch festgestellt, die vorzeitige Auszahlung der hinterlegten Beträge sei nicht ursächlich für den Schaden des Klägers gewesen. Dies beruht auf der Überzeugung des Tatrichters, daß sich der Kläger auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung für die Durchführung des Kaufvertrages unter Zuzahlung der noch ftir die Ablösung der A.-Hypothek erforderlichen 9.735,- DM entschieden hätte. Die gegen diese tatrichterliche Würdigung von der Revisionserwiderung vorgebrachten Bedenken greifen nicht durch. Da der Kläger im Falle einer Vertragsauflösung seine Aufwendungen für die Maklerprovision und die Notarkosten verloren und infolge seiner Grunderwerbsteuervorauszahlung (bis zur Rückerstattung des gezahlten Betrages) noch einen Zinsverlust erlitten hätte, wäre es, wie das Berufungsgericht fehlerfrei ausführt, nach der Lebenserfahrung unwahrscheinlich, daß er die fehlenden 9.735,- DM nicht nachgeschossen hätte.

Das Berufungsgericht konnte von seinem Standpunkt aus in diesem Zusammenhang den von der Vereinsbank N. beanspruchten Betrag von 37.716,61 DM unberücksichtigt lassen, da dieser in der Tat hätte gespart werden können, wenn der Beklagte die Entstehung einer Eigentümergrundschuld für den Verkäufer D. vermieden hätte. Sollte sich jedoch ergeben, daß den Beklagten an deren Entstehung kein Verschulden trifft, so bleibt zu prüfen, ob der Kläger am Vertrag auch dann festgehalten hätte, wenn er vor Ablösung des ersten Grundpfandrechts davon erfahren hätte, daß insgesamt 47.441,61 DM fehlten. Dafür könnte sprechen, wenn er bei der Aushandlung des Vertrages beim Makler durch Drückung des Kaufpreises eine Lage herbeiführte, die es wahrscheinlich machte, daß er noch weitere Beträge nachschießen mußte, falls er das Grundstück erwerben wollte.

III.

Bei dieser Sachlage muß das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. Ihm wurde gleichzeitig die Entscheidung über die Kosten der Revision übertragen.