I.

Die Überlegungen, mit denen das Berufungsgericht eine Provisionspflicht der Beklagten dem Grunde nach bejaht hat, halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

1.

Nach § 6 b des Vertrages vom 21. März 1980 sollte eine Maklergebühr auch dann bezahlt werden, wenn "ein anderer als der angebotene Vertrag ... mit dem vom Makler beigebrachten Interessenten zustande kommt". Das Berufungsgericht versteht die Klausel dahin, daß zur Entstehung des Provisionsanspruchs der Abschluß irgend eines beliebigen Vertrags nicht genügt, sondern nur der eines solchen, der mit dem ursprünglich geplanten wirtschaftlich gleichwertig ist. Auch die Revision hält diese für die Beklagte günstige Auslegung für zutreffend; sie meint jedoch, daß das Berufungsgericht zu Unrecht eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit bejaht habe.

Mit diesen Ausführungen kann sie im Revisionsverfahren nicht gehört werden. Die zwischen den Parteien zustande gekommenen Verträge sind Individualvereinbarungen, deren Auslegung revisionsrichterlich nicht voll nachprüfbar ist. Das gilt nicht nur für die Auslegung im eigentlichen Sinne, d.h. für die Feststellung des Sinnes der Willenserklärung, sondern auch für die Subsumtion der vorgetragenen oder festgestellten Tatsachen unter die in der Willenserklärung verwandten Begriffe.

Der Bundesgerichtshof hat sich zwar in einer Reihe von Entscheidungen zu der Frage geäußert, unter welchen Voraussetzungen Verträge als wirtschaftlich gleichwertig angesehen werden können (vgl. etwa die Urteile vom 9. Mai 1957 - II ZR 6/56- vom 8. Dezember 1976 - IV ZR 141/74, vom 30. November 1983 - IVa ZR 58/82 - WM 1984, 342 und vom 12. Dezember 1984 - IVa ZR 216/82 - MDR 1985, 390). Das geschah jedoch nur im Rahmen der Auslegung des § 652 BGB, nicht im Hinblick auf individuelle Parteivereinbarungen.

Wenn die Parteien eine Provisionspflicht für wirtschaftlich gleichwertige Verträge vereinbart haben, so muß ihre Abmachung nicht notwendigerweise im Sinne der Rechtsprechung zur wirtschaftlichen Identität zu verstehen sein. Im Gegenteil: Der Umstand, daß die Parteien hier eine ausdrückliche Vertragsbestimmung für erforderlich gehalten haben, spricht eher dafür, daß sie die Provisionspflicht über den gesetzlichen Rahmen erweitern, zumindest aber eine von dem Gesetz unabhängige, eigenständige Regelung der Provisionspflicht treffen wollten.

Die Prüfung des Revisionsgerichts beschränkt sich demnach darauf, ob der Tatrichter bei der Auslegung gegen allgemeine Auslegungsgrundsätze, gegen die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen hat. In dieser Hinsicht ist nichts zu beanstanden.

2.

Die Revision macht in diesem Zusammenhang geltend, der Verkauf der unbebauten Grundstücke sei nur dann mit dem Verkauf von Hausgrundstücken gleichwertig, wenn sich die Käufer beim Kauf verpflichtet hätten, den Hausbau nur mit der Beklagten zu tätigen; es sei jedoch weder vorgetragen noch festgestellt, daß die unstreitig zustande gekommenen Generalunternehmerverträge gleichzeitig mit dem Hauskauf zustande gekommen seien. Auch diese Rüge ist nicht begründet. In den Vorinstanzen sind alle Beteiligten als selbstverständlich davon ausgegangen, daß der Verkauf der Grundstücke vom Abschluß des Generalunternehmervertrages abhängig gemacht wurde. Bereits in der Klageschrift hatte die Klägerin ausgeführt, sie habe der Beklagten den Interessenten Dr. Minninger zugeführt, mit dem (bzw. mit dessen Gesellschaften) über eine Vielzahl von Objekten Grunderwerbs- und Bauleistungsverträge abgeschlossen worden seien. Hier wird ersichtlich vorausgesetzt, daß der Grundstückskauf jeweils mit einem Bauleistungsvertrag gekoppelt war. Die Beklagte hat niemals behauptet, daß dies bei einzelnen Grundstücken anders gewesen sei. In der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 1982 (Bl. 120 f d.A.) hat der Geschäftsführer der Beklagten die Zahl der verkauften Grundstücke mit 59 angegeben. Mit dieser Erklärung sollte der Auskunftsanspruch der Klägerin erfüllt werden, der wiederum der Vorbereitung der Provisionsklage diente. Wenn hinsichtlich eines dieser Häuser die Voraussetzungen für eine Provisionspflicht nicht gegeben gewesen wären, hätte es nahegelegen, darauf hinzuweisen; dies ist jedoch nicht geschehen. Das Berufungsgericht durfte daher ohne Rechtsverstoß annehmen, daß die Grundstücke nur an solche Erwerber verkauft wurden, die sich auch zum Abschluß eines Bauleistungsvertrages verpflichteten. Sollte dies unzutreffend sein, so steht es der Beklagten frei, nach der aus anderen Gründen notwendigen Zurückverweisung (s. weiter unten Ziff. II 4) ihr Vorbringen klarzustellen und zu ergänzen.

3.

Die Revision bezweifelt, daß die Klägerin überhaupt eine Maklertätigkeit ausgeübt habe. Auch damit kann sie keinen Erfolg haben. Es steht fest, daß der Interessent Dr. M. der Beklagten von der Klägerin benannt worden ist. Diese hat damit eine Nachweistätigkeit ausgeübt. Diese bezog sich zwar zunächst nur auf die Eigentumswohnungen, nicht auf die Einfamilienhäuser. Sie war jedoch auch für den Erwerb der Häuser ursächlich; denn erst die Klägerin hat die Beklagte mit Dr. M. zusammengebracht; ohne die von ihr hergestellten Kontakte hätte Dr. Minninger auch keinen Vertrag über die Einfamilienhäuser geschlossen. Der Kausalzusammenhang allein genügt allerdings grundsätzlich noch nicht zur Entstehung eines Provisionsanspruchs nach § 652 BGB; die Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung), die zum Abschluß des Hauptvertrages geführt hat, muß gerade auf die Herbeiführung dieses Vertrages gerichtet gewesen sein; ob das hier der Fall war, ist in tatsächlicher Hinsicht zwischen den Parteien streitig. Das Berufungsgericht hat diesen Punkt jedoch für nicht aufklärungsbedürftig gehalten, da nach seiner tatrichterlichen Überzeugung die Beklagte durch den Vertrag vom 21.3.1980 sich auch hinsichtlich der Einfamilienhäuser zu einer Provisionszahlung verpflichtet habe. Das ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Ein Makler kann den provisionsauslösenden Nachweis gleichzeitig mit Vertragsschluß liefern; auch ein Vertrag, in dem ein Interessent nachträglich für einen bereits erbrachten Nachweis eine Provision verspricht, ist als Maklervertrag möglich (vgl. Kollhosser in MK § 516 Rdn. 17; Mühl bei Soergel, BGB 11. Aufl. Vorbem. vor § 516 Rdn. 11).

Im Rahmen eines solchen Vertrages kann eine Provision auch für Maklertätigkeiten versprochen werden, die nach § 652 BGB keine Provisionspflicht begründen würden. Unerheblich ist es, daß nicht Dr. M. oder eine Gesellschaft, an der er beteiligt war, die Grundstücke erworben hat. Wirtschaftlich gesehen war es so, daß die Gesellschaften des Dr. M. die Grundstücke erwarben und dann weiter veräußerten; daß der Eigentumsübergang unmittelbar von der Beklagten auf die Interessenten stattfand, ist nach der Auslegung, die das Berufungsgericht Ziff. 6 b des Vertrages gegeben hat, belanglos. Die Klägerin konnte nicht im Zweifel darüber sein, daß Dr. M. die Grundstücke nicht für den eigenen Bedarf erwerben wollte; ebenso mußte sie sich bei ihrer Erfahrung in Immobilienangelegenheiten sagen, daß man zur Übertragung des Eigentums auf die Interessenten den billigsten Weg wählen und nicht unnötige Notariats- und Grundbuchkosten entstehen lassen würde.

4.

Die Beklagte kommt in der Revisionsbegründung auf ihren früheren Vortrag zurück, die Provision aus dem Vertrag vom 21. März 1980 sei nicht zusätzlich zu derjenigen aus dem Vertrag vom 13. März 1980 zu zahlen, der Provisionsanspruch aus dem Vertrag vom 21. März 1980 habe vielmehr nach dem Willen der Parteien nur dann zum Zuge kommen sollen, wenn der Klägerin aus dem Vertrag vom 13. März 1980 kein Provisionsanspruch erwachse. Dieses Vorbringen ist vom Berufungsgericht tatrichterlich geprüft und für unbegründet befunden worden. Die Revision macht nicht geltend, daß das Berufungsgericht bei der Auslegung einen wesentlichen Umstand übersehen habe; sie rügt deshalb nur eine Verletzung der Denkgesetze. Aus ihren Ausführungen ergibt sich indes ein solcher Verstoß nicht; sie stellen nichts anderes dar als einen unzulässigen Angriff auf die tatrichterliche Beweiswürdigung. Der Beklagten ist es unbenommen, die von ihr in tatsächlicher Hinsicht geäußerten Bedenken nach der Zurückverweisung dem Berufungsgericht vorzutragen.

II.

Soweit die Revision die Entscheidung des Berufungsgerichts über die Höhe des Provisionsanspruchs angreift, kann ihr ein Erfolg nicht versagt bleiben.

1.

Die Revision wendet sich dagegen, daß das Berufungsgericht § 316 BGB angewandt hat. Sie meint, diese Gesetzesvorschrift komme nur bei gegenseitigen Verträgen zum Zuge; um einen solchen handle es sich aber bei dem Maklervertrag nicht. Zu dieser Frage hat der Senat bereits im Urteil vom 13. März 1985 - IVa ZR 211/82 - (WM 1985, 811; zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), Stellung genommen. Er hat sich zwar dort der herrschenden Lehre angeschlossen, nach der Maklerverträge nicht als gegenseitig verpflichtende Verträge anzusehen sind. Er ist der Auffassung entgegengetreten, daß sich der Anwendungsbereich des § 316 BGB auf gegenseitige Verträge beschränke, eine Ansicht, die weder im Wortlaut noch in der Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift eine Stütze findet und die auch von ihren Anhängern nicht konsequent durchgehalten wird. Bei Maklerverträgen ist allerdings die Sondervorschrift des § 653 Abs. 2 zu beachten; nur wo diese Gesetzesbestimmung nicht eingreift, kann § 316 BGB zum Zuge kommen.

Im vorliegenden Fall kann die Provision der Klägerin nicht nach § 653 Abs. 2 BGB bestimmt werden. In der Vereinbarung vom 21. März 1980 hatten die Parteien eine unter dem ortsüblichen Satz liegende Provision (3.000,- DM pro Haus) vereinbart. Selbst dieser Betrag erschien der Beklagten zu hoch, und sie verlangte deshalb eine Aufhebung der Provisionsvereinbarung. Diesem Wunsch hat die Klägerin zwar nach den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgegeben; sie ist jedoch der Beklagten dadurch entgegengekommen, daß sie sich bereit erklärte, über die Höhe der Provision unter Berücksichtigung des Ausgangs der Kaufverhandlungen mit Dr. M. erneut zu verhandeln. Es wäre nun widersinnig, wenn dieses Zugeständnis der Klägerin dazu führen würde, daß von der Beklagten die höhere ortsübliche Provision zu zahlen wäre. Es liegt demnach die Annahme nahe, daß die Parteien die Anwendung des § 653 Abs. 2 BGB stillschweigend ausgeschlossen haben. Davon geht ersichtlich auch das Berufungsgericht aus. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

2.

Die Heranziehung des § 316 BGB erscheint jedoch aus einem anderen Grunde als rechtsfehlerhaft. Diese Gesetzesvorschrift ist dann nicht anwendbar, wenn der Vertrag zwar keine ausdrückliche Bestimmung der Höhe der Gegenleistung enthält, wenn sich diese aber im Wege der Auslegung (auch der ergänzenden) aus dem Vertrag entnehmen läßt. Es ist auch nicht erforderlich, daß die Auslegung zu einem festen Provisionssatz führt; es genügt, daß die Parteien sich auf eine bestimmte Methode für die Errechnung der Vergütung geeinigt haben. So war es aber hier nach den Feststellungen des Berufungsgerichts. Danach waren sich die Parteien darüber einig, daß sich die Provision am Verkaufsergebnis orientieren sollte; soweit dieses Ergebnis den ursprünglichen Erwartungen entsprach, sollte es bei der Provision von 3.000,- DM verbleiben; anderenfalls sollte sie entsprechend herabgesetzt werden. Die Festsetzung der Provision war also entgegen § 316 BGB nicht dem - nur durch Billigkeitsgrundsätzen beschränkten - Ermessen der Klägerin überlassen. Die Vereinbarung war zwar nicht so bestimmt, daß sie Zweifel über die Höhe der tatsächlich geschuldeten Provision von vornherein ausschloß. Soweit sich die Parteien nicht einigen konnten, war jedoch der Provisionssatz nicht - wie nach § 316 ZPO - von der Klägerin zu bestimmen, sondern vom Gericht durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung zu ermitteln (Urteil vom 21. Dezember 1977 - V ZR 179/75 - LM BGB § 157 [Ge] Nr. 28).

Dieser Rechtsfehler berührt jedoch die Entscheidung des Berufungsgerichts im Endergebnis nicht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war es der Beklagten gelungen, das ursprünglich erwartete Verkaufsergebnis zu erzielen, so daß die Voraussetzungen vorlagen, unter denen die Klägerin die ursprünglich vereinbarte Provision verlangen konnte.

3.

Dennoch muß das Berufungsurteil aufgehoben werden, weil die Feststellung, die Klägerin habe ihr ursprüngliches Verhandlungsziel erreicht, auf rechtsfehlerhafte Weise zustandegekommen ist. Das Berufungsgericht stützt sich dabei vor allem darauf, daß die Beklagte den Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 7. Dezember 1982 nicht substantiiert entgegengetreten sei. Die Revision beanstandet dies; sie macht geltend, daß die Ausführungen, die das Berufungsgericht im Auge gehabt habe (S. 12 des genannten Schriftsatzes = Bl. 143 ff der Akten), sich nicht auf die Einfamilienhäuser, um die es im vorliegenden Rechtsstreit geht, sondern auf die Eigentumswohnungen beziehen. Das ist zwar nicht im vollen Umfang, aber doch teilweise zutreffend. An der genannten Stelle setzt sich die Klägerin zunächst mit der Behauptung der Beklagten auseinander, Dr. M. sei ein Nachlaß von 4,75% auf den Kaufpreis gewährt worden (Bl. 143 der Akten unten). Dies stellt eine Antwort auf den Vortrag auf Seite 7 des Schriftsatzes der Beklagten vom 22. November 1982 (Bl. 129 der Akten) dar. Dort ist aber von einem Preisnachlaß für die Einfamilienhäuser die Rede. Auch die Erwiderung der Klägerin muß deshalb auf die Einfamilienhäuser bezogen werden. Im folgenden Satz wird bemerkt, daß der Nachlaßprozentsatz erstmals im Schreiben der Beklagten vom 22. September 1980 erwähnt werde. Auch dieses Schreiben betrifft die Einfamilienhäuser. Anders ist es jedoch mit dem nächsten Satz, der folgenden Wortlaut hat:

"Vorsorglich mag auch insoweit gegenüber den Ausführungen im Schriftsatz der Beklagten vom 22.11.1982 richtig gestellt werden, daß bereits in der Besprechung zwischen den Beteiligten (dem Geschäftsführer S. auf Seiten der Beklagten, Dr. M. und den Geschäftsführern der Klägerin, P. und S.) im Büro von Herrn Dr. M. in Köln am 26.3.1980 eindeutig klar gestellt war, daß nicht etwa seitens der Beklagten gegenüber dem Erwerbsinteressenten Dr. M. irgendein "Nachlaß" (geschweige denn von einem Prozentsatz in Höhe von 4,75%, von welcher Ausgangsvorstellung eigentlich?) die Rede war, sondern im Gegenteil die Beklagte gegenüber dem Erwerbsinteressenten Dr. M. neuerdings entgegen der im Angebotsschreiben der Klägerin vom 21.3.1980 unterbreiteten Kaufpreisvorstellung von 10.8 Millionen Deutsche Mark (für die Eigentumswohnungen) ihre neuerliche Kaufpreisvorstellung von 11,5 Mill. Deutsche Mark entgegengesetzt hat, nämlich weil die Beklagten angesichts der Erwerbsvorstellungen von Dr. M. nunmehr auch die anfallende Zwischenfinanzierung ihrerseits bestreiten sollte."

Diese Ausführungen beziehen sich - im Gegensatz zu den vorhergehenden Sätzen - auf die Eigentumswohnungen und nicht auf die Einfamilienhäuser. Denn einmal ist in dem Satz ausdrücklich von Eigentumswohnungen die Rede; zum anderen beruft sich die Klägerin auf das Angebotsschreiben vom 21.3.1980 (gemeint ist offensichtlich das Schreiben vom 13. März 1980 - Bl. 84 der Akten, in dem für die Eigentumswohnungen ein Preis von rund 10,8 Millionen DM geboten wurde. Im folgenden Absatz ist von einem Verhandlungspolster von über 350.000,- DM die Rede; die Klägerin verwies insoweit auf ihr Schreiben vom 25. April 1980 (Bl. 148 der Akten), das ebenfalls die Eigentumswohnungen zum Gegenstand hatte. Das Berufungsgericht bezieht nun auf Seite 31 seines Urteils sowohl die Behauptung über die Erhöhung des Kaufpreises von 10,8 Millionen DM auf 11,5 Millionen IM als auch die über das Verhandlungspolster von 350.000,- DM auf die Einfamilienhäuser; es setzt sich dadurch mit dem aus dem Tatbestand und den dort in Bezug genommenen Schriftsätzen ersichtlichen Sachvortrag in Widerspruch.

Läßt man von den Ausführungen der Klägerin auf Blatt 143 letzter Absatz und Blatt 144 diejenigen Stellen außer Betracht, die sich auf die Eigentumswohnungen beziehen, dann kann man aus ihnen lediglich entnehmen, daß die Klägerin die Behauptung der Beklagten über einen Nachlaß von 4,75% bestreiten wollte. In dieser Hinsicht war eine Gegenerklärung der Beklagten nicht erforderlich; denn daß ein Nachlaß in dieser Höhe gewährt worden sei, hatte sie bereits im Schriftsatz vom 22. November 1982 auf Seite 7 (Bl. 129 der Akten) behauptet und unter Beweis gestellt.

Das Berufungsgericht hätte daher diesen Punkt aufklären müssen.