I.

Die Kläger begehren eine Entschädigung nach dem Reparationsschädengesetz - RepG - wegen von ihnen erbrachter Leistungen zur Abwendung der Rückerstattung.

Mit notariellem Vertrag vom 13. Februar 1939 hatten sie von ihren jüdischen Nachbarn ein in M., H.straße ..., belegenes Einfamilienhausgrundstück sowie ein Stück Ackerland erworben. Der zum 1. Januar 1935 festgestellte Einheitswert betrug für das Hausgrundstück 3.030,- RM und für das Ackerland 70,- RM. Als Kaufpreis wurde der dem Einheitswert entsprechende Betrag von 3.100,- RM vereinbart. Die Genehmigung zur Veräußerung des Grundbesitzes nach § 8 der Verordnung über den Einsatz des jüdischen Vermögens vom 3. Dezember 1938 (RGBl. I S. 1709) wurde mit der Auflage erteilt, daß von den Erwerbern gemäß § 15 Abs. 1 der Verordnung eine Ausgleichszahlung von 350,- RM zugunsten des Reiches gezahlt wird. Mit Schreiben vom 23. August 1939 beantragten die Kläger, ihnen die Ausgleichsabgabe im Wege der Billigkeit zu erlassen, weil der vereinbarte Kaufpreis nicht zu niedrig sei und auch ihre persönlichen Verhältnisse eine Niederschlagung rechtfertigten. Daraufhin wurde die den Klägern auferlegte Ausgleichsabgabe mit Bescheid des Regierungspräsidenten in K. vom 14. Oktober 1939 gestrichen.

Das wegen der vorgenannten Grundstücke anhängig gewesene Rückerstattungsverfahren endete durch den am 3. November 1949 zwischen den Klägern und der Jewish Restitution Successor Organization (IRSO) geschlossenen Vergleich, wonach die Kläger zur Abfindung aller Rückerstattungsansprüche den Betrag von 3.000,- DM zu zahlen hatten und zahlten.

Durch Bescheid vom 16. Februar 1978 lehnte das Ausgleichsamt des Beklagten die Anträge der Kläger auf Entschädigung nach dem Reparationsschädengesetz ab, weil wegen der von ihnen anläßlich des Grundstückserwerbs verlangten Arisierungsabgabe die nicht widerlegte Vermutung bestehe, daß der Kaufpreis nicht angemessen gewesen sei. Die Beschwerde der Kläger blieb erfolglos. Der Beschwerdeausschuß meinte, die gegen die Entrichtung eines angemessenen Kaufpreises sprechende tatsächliche Vermutung bestehe fort, weil die Ausgleichsabgabe allein wegen der wirtschaftlichen Notlage der Kläger gestrichen worden sei.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 25. Mai 1984 den Beklagten verpflichtet, die Kläger für den geltend gemachten Rückerstattungsschaden zu entschädigen. Zur Begründung ist im wesentlichen ausgeführt:

Die beiden Grundstücke seien nicht ohne angemessene Gegenleistung erworben worden. Die Kläger hätten zumindest den Kaufpreis in Höhe von 3.100,- RM gezahlt. Dieser Kaufpreis sei im Sinne des § 15 Abs. 2 Satz 4 RepG angemessen, weil er mindestens 90 vom Hundert des gemeinen Wertes (Verkehrswertes) des der Rückerstattung unterliegenden Grundvermögens entsprochen habe. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung könne von dem Erfahrungssatz ausgegangen werden, daß bei Grundstücken der Einheitswert in der Regel die unterste Grenze des Verkehrswertes, nämlich 90 vom Hundert des gemeinen Wertes, darstellt. Bei dem Einfamilienhausgrundstück begründeten zudem die für die Einheitsbewertung maßgebenden Bewertungsvorschriften in besonderem Maße eine Vermutung dafür, daß der Kaufpreis in Höhe des auf den 1. Januar 1935 festgestellten Einheitswertes von 3.030,- RM einem mäßigen Verkehrswert dieses Grundstücks entsprochen habe. Denn die steuerliche Bewertung von Einfamilienhäusern sei grundsätzlich durch Vergleich mit Kaufpreisen erfolgt, die für ähnliche Grundstücke tatsächlich gezahlt worden seien.

Die Festsetzung einer Arisierungsabgabe begründe keine Vermutung für eine Unangemessenheit der Gegenleistung. Vielmehr spreche deren Streichung dafür, daß zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Grundstücke kein erheblicher Unterschied bestand. Weder dem Antrags schreiben der Kläger vom 23. August 1939 noch dem daraufhin ergangenen Bescheid des Regierungspräsidenten in K. vom 14. Oktober 1939 sei zu entnehmen, daß die Ausgleichsabgabe lediglich wegen der persönlichen Verhältnisse der Kläger gestrichen wurde. Nach dem Durchführungserlaß vom 6. Februar 1939 zum Einsatz jüdischen Vermögens (RMBliV 1939 S. 265, Abschnitt IV Nr. 1 Abs. 4) hätten ungerechtfertigte Gewinne aus dem Erwerb jüdischen Vermögens allein nach sachlichen Gesichtspunkten, ohne Rücksicht auf die Person des Erwerbers, erfaßt werden müssen. Die Streichung der Ausgleichsabgabe spreche deshalb dafür, daß die Angemessenheit des Kaufpreises von der seinerzeit zuständigen Behörde nach sachlichen Gesichtspunkten geprüft und bejaht wurde.

Gegen dieses Urteil hat der Beteiligte die - vom Senat zugelassene Revision eingelegt und geltend gemacht, das Verwaltungsgericht habe es zu Unrecht unterlassen, den in erster Linie maßgebenden Verkehrswert beider Grundstücke zu ermitteln und hieran die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen.

Der Beteiligte beantragt,

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil mit Rechtsausführungen und beantragen,

Der Beklagte ist im Revisionsverfahren nicht gemäß § 67 Abs. 1 VwGO vertreten.

II.

Die Revision des Beteiligten erweist sich als begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht.

Nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b RepG sind Rückerstattungsschäden im Sinne des § 5 RepG von einer Entschädigung ausgeschlossen, wenn das der Rückerstattung unterliegende Wirtschaftsgut ohne angemessene Gegenleistung erworben worden war. Angemessen ist die Gegenleistung, wenn sie mindestens 90 vom Hundert des gemeinen Werts (Verkehrswerts) des der Rückerstattung unterliegenden Wirtschaftsguts betrug oder bei einem Grundstückserwerb dem im Zeitpunkt des Erwerbs preisrechtlich zulässigen Höchstpreis entsprach (§ 15 Abs. 2 Satz 4 RepG). Das angefochtene Urteil verletzt § 15 Abs. 2 Satz 4 RepG, soweit das Verwaltungsgericht aufgrund seiner bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen von der Entschädigungsfähigkeit der Schäden ausgegangen ist, die den Klägern durch die erbrachten Leistungen zur Abwendung der Rückerstattung im Sinne der § 5 Nr. 1, § 7 RepG entstanden sind.

Maßgebend für die Beurteilung, ob für das der Rückerstattung unterliegende Wirtschaftsgut eine angemessene Gegenleistung erbracht wurde, ist der Verkehrswert (gemeine Wert) des Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs. Nach § 10 Abs. 2 BewG (in der nach § 72 Abs. 2 RepG maßgebenden Fassung) wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das angefochtene Urteil enthält keine tatsächlichen Feststellungen, aus denen sich der gemeine Wert des Einfamilienhausgrundstücks sowie des Stücks Ackerland im Jahre 1939 ermitteln ließe. Das Verwaltungsgericht hat auch nicht festgestellt, daß dieser nicht mehr ermittelbar sei. Einer Ermittlung des Verkehrswerts war das Verwaltungsgericht entgegen seiner Auffassung nicht deshalb enthoben, weil der Einheitswert beider Grundstücke bekannt ist. Diese Einheitswertfeststellung bezieht sich zum einen auf die Verhältnisse zum 1. Januar 1935, nicht aber auf das Erwerbsjahr 1939. Zum anderen kann der Auffassung, daß die insbesondere für Einfamilienhausgrundstücke geltenden steuerlichen Bewertungsvorschriften in besonderem Maße eine Vermutung für die Angemessenheit auch des von den Klägern gezahlten Kaufpreises begründeten, ebenfalls nicht gefolgt werden. Diese auf bewertungsrechtliche Vorschriften gestützte Auffassung des Verwaltungsgerichts hätte sich allenfalls vertreten lassen, wenn für den hier maßgeblichen Zeitpunkt Kaufpreise für ähnliche Grundstücke bekannt gewesen wären. Derartige Vergleichspreise sind vom Verwaltungsgericht jedoch nicht festgestellt worden. Zu Unrecht beruft sich das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang auf einen nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats geltenden Erfahrungssatz des Inhalts, daß bei Grundstücken der Einheitswert in der Regel die unterste Grenze des Verkehrswerts, nämlich 90 vom Hundert des gemeinen Werts, darstellt. § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b RepG schließt die Entschädigung für das jeweilige zu einem unangemessenen Kaufpreis erworbene Wirtschaftsgut aus; die Vergleichsberechnung durch Gegenüberstellung des Verkehrswertes und der Gegenleistung ist daher in bezug auf das jeweilige der Rückerstattung unterliegende Wirtschaftsgut durchzuführen. Der vom Verwaltungsgericht angeführte Erfahrungssatz greift deshalb nur ein, wenn sich im Einzelfall der Verkehrswert des jeweiligen Wirtschaftsgutes - wie etwa bei Vertreibungsschäden oder bei durch Kriegssachschäden zerstörten Grundstücken - nicht mehr feststellen läßt. Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats bilden demzufolge der Einheitswert oder der Ersatzeinheitswert eines Grundstücks lediglich einen Hilfsmaßstab für die Beurteilung der Angemessenheit der Gegenleistung, wenn der Verkehrswert sich nicht mehr auf andere Weise, insbesondere durch Sachverständigengutachten, ermitteln läßt (vgl. Urteile vom 9. November 1972 - BVerwG 3 C 41.71 - [BVerwGE 41, 145 = ZLA 1973, 61], vom 16. Mai 1974 - BVerwG 3 C 67.73 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 28 = ZLA 1974, 171], vom 13. Juni 1975 - BVerwG 3 C 56.74 - [BVerwGE 48, 363 = Buchholz 427.207 § 2 Nr. 33 = ZLA. 1976, 37] und vom 27. November 1975 - BVerwG 3 C 9.75 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 36 = ZLA 1976, 83]). Dies hat das Verwaltungsgericht verkannt.

Das angefochtene Urteil beruht auch auf der Verletzung des § 15 Abs. 2 Satz 4 RepG. Auf die Ermittlung des Verkehrswertes - als Vergleichsmaßstab für die Angemessenheit der Gegenleistung - kann zwar in der Regel dann verzichtet werden, wenn im Zusammenhang mit dem Erwerb eine Ausgleichszahlung geleistet wurde und die deswegen bestehende tatsächliche Vermutung, daß die erbrachte Gegenleistung unangemessen war, vom Erwerber nicht erschüttert werden kann (vgl. Urteile vom 7. Dezember 1972 - BVerwG 3 C 65.70 - [Buchholz 427.207 § 2 Nr. 20] und vom 23. September 1982 - BVerwG 3 C 20.81 - [Buchholz 427.7 § 15 Nr. 13]; Beschluß vom 18. Juni 1980 - BVerwG 3 CB 73.78 - [Buchholz 427.207 § 1 Nr. 44]). Nach den mit der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil steht indessen fest, daß die zunächst von den Klägern verlangte Ausgleichsabgabe nachträglich gestrichen wurde. Es kann offenbleiben, ob dies wegen der persönlichen (wirtschaftlichen) Verhältnisse der Kläger, wie der Beteiligte in der Revisionsinstanz erneut geltend gemacht hat, oder - so das Verwaltungsgericht - aus sachlichen Gründen geschehen ist. Denn selbst wenn die Ausführungen im angefochtenen Urteil dahin zu verstehen sein sollten, daß nach Auffassung der seinerzeit zuständigen Behörde die sachlichen Voraussetzungen für die Erhebung einer Ausgleichsabgabe nicht vorgelegen hätten, so wäre dieser Umstand für sich allein ungeeignet, die Angemessenheit des Kaufpreises darzutun. Die Nichterhebung einer Arisierungsabgabe begründet keine tatsächliche Vermutung dahin, daß der Erwerber jüdischen Vermögens eine dem Verkehrswert in etwa entsprechende Gegenleistung erbracht hat. Zur Erfassung ungerechtfertigter Gewinne aus dem Erwerb jüdischen Vermögens war eine Ausgleichsabgabe zu erheben, "wenn zwischen dem Kaufpreis und einem mäßigen Verkehrswert ein erheblicher Unterschied" bestand (vgl. Durchführungserlaß, Abschnitt IV Nr. 2). Der "mäßige" Verkehrswert lag etwa 10 vom Hundert unter dem eigentlichen Verkehrswert (vgl. Urteil vom 25. Oktober 1968 - BVerwG 5 C 40.67 - [BVerwGE 30, 319 [BVerwG 25.10.1968 - V C 40/67]] und vom 7. Dezember 1972 - BVerwG 3 C 65.70 - [a.a.O.]). Hiernach ist nicht auszuschließen, daß ein etwaiger Gewinn "aus sachlichen Gesichtspunkten" nicht durch Erhebung einer Ausgleichsabgabe erfaßt wurde, wenn der vereinbarte Kaufpreis zwar unter dem "mäßigen" Verkehrswert (Mindestverkehrswert) lag, der Unterschiedsbetrag aber als nicht erheblich erachtet wurde. Demzufolge läßt die Nichterhebung einer Ausgleichsabgabe keinen zwingenden Rückschluß auf die Angemessenheit der Gegenleistung zu.

Das angefochtene Urteil ist hiernach aufzuheben und die Sache an das Verwaltungsgericht zu erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen, damit das Verwaltungsgericht die noch fehlenden tatsächlichen Feststellungen zur Höhe des Verkehrswertes, soweit dieser noch ermittelbar ist, sowie auch zur Höhe der von den Klägern erbrachten Gegenleistungen nachholt. Dabei wird hinsichtlich der Höhe des Verkehrswertes gegebenenfalls zu berücksichtigen sein daß nach dem Vortrag der Kläger das Einfamilienhaus im Zeitpunkt des Erwerbs Schäden aufwies und hierdurch Reparaturaufwendungen notwendig wurden, daß ferner die auf dem Grundstück lastende Hauszinssteuer von ihnen abgelöst wurde. Dies sind Umstände, die den Verkehrswert des erworbenen Grundstücks beeinflussen können. Als Gegenleistung hat das Verwaltungsgericht einen Kaufpreis von mindestens 3.100,- RM berücksichtigt. Ob die Kläger den Veräußerern außerdem vor Abschluß des Kaufvertrages zur Ablösung zweier Hypotheken einen Betrag von 300,- RM gezahlt haben, wie sie behaupten, hat das Verwaltungsgericht - von seiner Rechtsauffassung her zu Recht - nicht geprüft. Sollte das Verwaltungsgericht feststellen, daß der vereinbarte Kaufpreis von 3.100,- DM unter 90 vom Hundert des Verkehrswertes liegt, wird es gegebenenfalls auch dieser Behauptung der Kläger nachzugehen haben.