Bundesgerichtshof
Urt. v. 14.11.1990, Az.: IV ZR 36/90
Ungerechtfertigte Bereicherung um eine Maklerprovision; Erbringung von Maklerdiensten durch einen Verwalter eines gemeinschaftlichen Wohnungseigentums; Notwendigkeit der Zustimmung durch den Verwalter bei der Veräußerung von Wohnungseigentum
Bibliographie
- Gericht
- BGH
- Datum
- 14.11.1990
- Aktenzeichen
- IV ZR 36/90
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 1990, 19048
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- [keine Angabe]
Verfahrensgang
- vorgehend
- OLG Karlsruhe - 29.12.1989
Rechtsgrundlage
Fundstellen
- WuM 1991, 46 (Volltext mit red. LS)
- ZMR 1991, 71-72 (Volltext mit amtl. LS)
Der Zivilsenat IV des Bundesgerichtshofes hat
durch
den Vorsitzenden Richter Bundschuh und
die Richter Dehner, Dr. Zopfs, Dr. Ritter und Römer
auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 1990
für Recht erkannt:
Tenor:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 13. Zivilsenats in Freiburg des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 29. Dezember 1989 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 17. August 1988 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten beider Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Tatbestand
Die Beklagte, eine Immobilienfirma, ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage... . Nach der Teilungserklärung bedarf die Weiterveräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Beklagten als Verwalterin.
Am 17. März 1987 unterschrieb die Klägerin ein als "Vereinbarung" bezeichnetes Formular der Beklagten. Darin wurde festgehalten, daß die Beklagte der Klägerin eine Eigentumswohnung in dem Objekt angeboten und diese die Beklagte gebührenpflichtig beauftragt hatte, einen Notartermin zur Protokollierung eines Kaufvertrages zu vereinbaren. Für die Vermittlung des am 25. März 1987 geschlossenen Kaufvertrages, aufgrund dessen die Klägerin und ihr jetziger Ehemann die Wohnung erworben haben, zahlte die Klägerin der Rechnung der Beklagten entsprechend eine Maklerprovision von 6.412,50 DM. Diesen Betrag verlangt die Klägerin von der Beklagten zurück. Sie meint, die Beklagte habe wegen wirtschaftlicher Verflechtung mit dem Verkäufer W. der Eigentumswohnung keine Maklertätigkeit entfalten können. Sie habe es als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich in der Hand, ob es zur Veräußerung komme, weil diese von ihrer Zustimmung abhänge.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg. Die Beklagte ist um die an sie gezahlte Maklerprovision ungerechtfertigt bereichert.
1.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Beklagte sei durch ihre Stellung als Verwalterin des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums nicht gehindert gewesen, Maklerdienste für die Klägerin zu erbringen. Der Umstand, daß die Veräußerung des Wohnungseigentums nach der Teilungserklärung grundsätzlich der Zustimmung der Beklagten als Verwalterin bedurft habe, stehe einer echten Maklertätigkeit nicht entgegen. Der Zustimmungsvorbehalt stelle letztlich nicht mehr dar als ein Vetorecht zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer. Die Beklagte habe ihre Zustimmung nur unter bestimmten, engen Voraussetzungen verweigern können. Durch die in der Teilungserklärung vorgesehene Möglichkeit, die Zustimmung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung zu ersetzen, sei jedenfalls dem weitgehend vorgebeugt gewesen, daß die Beklagte zugunsten der Klägerin Druck auf den veräußerungswilligen Eigentümer W. hätte ausüben können.
2.
Diese Ausführungen stehen nicht im Einklang mit der Senatsrechtsprechung. Der Leitsatz des allerdings erst nach dem Erlaß des Berufungsurteils ergangenen Senatsurteils vom 26. September 1990 (IV ZR 226/89 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) lautet:
Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes abhängig ist, kann wegen des demgemäß institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein.
Unter Hinweis auf die Rechtsprechung zur Verflechtung (Urteil vom 22.3.1978 - IV ZR 175/76 - WM 1978, 711) wird weiter ausgeführt, daß eine den Provisionsanspruch ausschließende Verflechtung dann gegeben ist, wenn das Zustanentnehmen. Die Vereinbarung, aus der allein sich ihre Provisionsverpflichtung ergab, hat die Klägerin unstreitig acht Tage vor dem notariellen Kaufvertrag unterzeichnet. Die Beklagte behauptet nicht, sie bei dieser Gelegenheit über ihre Stellung als Verwalterin informiert zu haben. Auch § 814 BGB steht dem Rückzahlungsanspruch nicht entgegen, weil dafür Kenntnis der Rechtslage erforderlich gewesen wäre (Senatsurteil vom 23.10.1980 - IVa ZR 45/80 - NJW 1981, 277 - LM BGB § 652 Nr. 70 unter I 5 a).
