Die Revision ist begründet.

1.

Das Berufungsgericht legt die Vereinbarung vom 14. Dezember 1957 dahin aus, daß der Kläger nach fristloser Kündigung des Geschäftsführerverhältnisses berechtigt sein sollte, den Geschäftswert des Ladens der Eheleute R. zu nutzen. Es hält zwar die entschädigungslose Überlassung des Geschäfts rechtlich nicht für unbedenklich, weil eine Verletzung des § 138 BGB nicht ausgeschlossen werben könne, meint aber, eine weitere Sachaufklärung in Dieser Richtung sei nicht erforderlich, weil ein Schadensersatzanspruch des Klägers auch dann nicht gegeben sei, wenn die Vereinbarung als wirksam angesehen werde.

Für den Revisionsrechtszug ist somit zu unterstellen, daß der Vertrag vom 14. Dezember 1957 und die ihn ergänzende Vereinbarung vom 18. Dezember 1957 nicht gemäß § 138 BGB nichtig sind.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts muß der Schadenersatzanspruch des Klägers bereits Deshalb scheitern, weil weder die Beklagten in die Rechte und Pflichten des von dem Kläger behaupteten Mietverhältnisses eingetreten, noch die Voraussetzungen für die Berechtigung zur eigenen Führung des Geschäfts durch den Kläger nachgewiesen seien.

Diese Annahme des Berufungsgerichts wird von der Revision mit Recht angegriffen.

a)

Das Berufungsgericht will die Vorschriften der §§ 571, 578 BGB nicht zugunsten des Klägers eingreifen lassen.

aa)

Daß das Berufungsgericht § 571 BGB hier nicht für anwendbar hält, laßt jedenfalls im Ergebnis einen Rechtsirrtum nicht erkennen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob eine Überlassung an den Mieter im Sinne der erwähnten Vorschrift, wie das Berufungsgericht annimmt, nur dann zu bejahen, ist, wenn dem Mieter im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges an dem Grundstück der unmittelbare Besitz verschafft war oder ihm wenigstens die Mieträume in einer Weise zur Verfügung gestellt wurden, die es ihm ermöglichste, sie ohne weiteres zu übernehmen. Auch wenn der von dem Kläger und der Revision vertretenen Auffassung gefolgt wird, es genüge mittelbarer Besitz des Mieters, gilt nichts anderes, In dem nach § 571 BGB maßgebenden Zeitpunkt der Eintragung der Beklagten in das Grundbuch (vgl. Staudinger BGB 11. Aufl. § 571 Nr. 11) war der Kläger nicht mittelbarer Besitzer des Ladenraumes. Die Eheleute R. hatten sich spätestens Anfang Januar 1958 von den Vereinbarungen, die sie mit dem Kläger getroffen hatten, losgesagt, also sogar noch vor dem Verkauf und der Auflassung des Grundstücks an die Beklagten. Dadurch war das Besitzmittlungsverhältnis zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. fortgefallen, das jedenfalls dann, wenn der mittelbare Besitz - wie hier - auf schuldrechtlichen Beziehungen beruht, die vom Willen der Beteiligten abhängig sind, einen entsprechenden Besitzwillen beider Teile voraussetzt (RGZ 135.75.78; BGHZ 9, 73, 78 [BGH 20.02.1953 - V ZR 72/51]BGH Urt. v. 16. Oktober 1953 - V ZR 120/52 - LM BGB § 868 Nr. 4). Die Eheleute R. übten in des seit Anfang Januar 1958 nicht mehr Besitz für den Kläger aus, sondern sie besaßen den Ladenraum nunmehr als unmittelbare Eigenbesitzer oder, nach dem Verkauf des Grundstücks, allenfalls als Besitzmittler der Beklagten.

bb)

Dagegen hält das Berufungsgericht § 578 BGB zu Unrecht für unanwendbar. Nach dieser Vorschrift gilt dann, wenn der Vermieter das Grundstück vor der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, das gleiche wie im Falle des § 571 Abs. 1 BGB, sofern der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen übernommen hat. Hier enthielt der notarielle Kaufvertrag zwischen den Beklagten und R. die Bestimmung, daß die Rechte und Pflichten aus Miet- und sonstigen Verträgen auf die Käufer übergehen sollten. Die Beklagten hatten also nach dem Wortlaut der notariellen Urkunde dem Rasmussen als Vermieter gegenüber die Erfüllung der Verpflichtungen ausdrücklich übernommen, die sich aus von R. abgeschlossenen Mietverträgen ergaben. Ist aber der Vertrag in Diesem Sinne zu verstehen, wie ihn ersichtlich das Berufungsgericht aufgefaßt hat, so tritt die sich aus § 571 Abs. 1 BGB ergebende Rechtsfolge ein, ohne daß es Darauf ankommt, ob die Beklagten, was sie in Abrede stellen, von den Verträgen, die zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. abgeschlossen worden waren, Kenntnis hatten (vgl. Staudinger a.a.O. § 571 Nr. 8; Erman, BGB 3. Aufl. § 571 Anm. 4 b, § 578 Anm. 1).

Das Berufungsgericht will hier Deshalb § 578 BGB nicht anwenden, weil sich ein Übergang der Pflichten auf den Grundstückserwerber nur dann rechtfertigen lasse, wenn die zwischen dem Veräußerer und einem Dritten getroffene Vereinbarung auf eine Besitzverschaffung hinstrebe. Das sei aber nur dann der Fall, so meint das Berufungsgericht, wenn der Zeitpunkt der Überlassung befristet sei. In der Vereinbarung zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. vom 14. Dezember 1957 sei dagegen die Überlassung der Ladenräume zeitlich nicht festgelegt. Sie sei vielmehr mit einem Gestaltungsrecht des Klägers, welches auf seinen Geschäftsbeziehungen zu den Eheleuten R. beruhte, in Verbindung gebracht. Nach Ansicht des Berufungsgerichts soll § 578 BGB Diesen Fall nicht treffen.

Diesen Gedankengängen des Berufungsgerichts vermag der erkennende Senat nicht zu folgen. Aus dem Wortlaut des § 578 BGB läßt sich die von dem Berufungsgericht für richtig gehaltene einschränkende Auslegung nicht rechtfertigen. Auch aus dem Sinn und Zweck dieser Bestimmung ergibt sie sich nicht. § 578 BGB verweist ausdrücklich auf § 571 Abs. 1 BGB. In dieser Vorschrift ist angeordnet, daß der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten eintritt. Irgend eine Begrenzung hinsichtlich Dieser Pflichten ist aus der gesetzlichen Regelung nicht zu entnehmen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts muß der Erwerber daher auch solche sich aus einem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen erfüllen, die gegenüber einem Mieter erst nach Ausübung eines Gestaltungsrechts durch Diesen bestehen.

Zudem konnte hier der Kläger aufgrund des Sachverhalts, wie ihn das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, die Herausgabe des Ladens im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Beklagten verlangen, ohne daß es noch einer Kündigung des Geschäftsführerverhältnisses gegenüber den Eheleuten R. bedurft hätte. Das Berufungsgericht unterstellt zwar in seinen weiteren Erwägungen, der Kläger sei berechtigt gewesen, gemäß Nr. 5 des Mietvertrages vom 14. Dezember 1957 die Geschäftsführung der Eheleute R. wegen Verletzung der Verträge vom 28. März bezw. 6. November 1957 fristlos zu kündigen. Es berücksichtigt in des nicht, daß die Eheleute R. sich ihrerseits unstreitig bereits vor dem Verkauf des Grundstücks von den erwähnten Vereinbarungen mit dem Kläger losgesagt und ihre Geschäftsführertätigkeit für den Kläger schon Anfang Januar beendet hatten, Angesichts Dieses Verhaltens der Eheleute R. bestand ein Geschäftsführerverhältnis nicht mehr, so daß der Kläger nach Wortlaut und Sinn des Vertrages vom 14. Dezember 1957, Dessen Wirksamkeit für den Revisionsrechtszug zu unterstellen ist, sofort die Einräumung des Besitzes an dem Laden verlangen konnte, ohne noch eine Kündigung aussprechen zu müssen. Der Kläger hatte also ein unbefristetes Recht auf Überlassung der Mieträume bereits vor dem Erwerb des Grundstücks durch die Beklagten, so daß auch aus diesem Grunde die von dem Berufungsgericht geäußerten Bedenken gegen die Anwendung des § 578 BGB nicht durchgreifen können.

b)

Das Berufungsgericht verneint weiter ein Recht des Klägers, das Geschäft der Eheleute R. in den Mieträumen fortzuführen oder ein ähnliches Geschäft in ihnen zu betreiben, Deshalb, weil der am 9. Januar 1958 zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. abgeschlossene Vergleich ergebe, daß dem Kläger ein solches Recht nicht mehr zustehen sollte. Aus den Zugeständnissen des Klägers in dem Vergleich folge jedenfalls, so hat das Berufungsgericht angenommen, daß er sich so behandeln lassen müsse, als sei die in Nr. 3 der Vereinbarung vom 18. Dezember 1957 geregelte Bedingung ausgefallen.

Wie der Revision zuzugeben ist, halten auch diese Erwägungen des Berufungsgerichts einer rechtlichen Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat bei seiner Auslegung des Inhalts des Vergleichs nicht den gesamten, im wesentlichen unstreitigen Tatsachenstoff berücksichtigt und den Sinn der Vereinbarung vom 18. Dezember 1957 mißverstanden.

aa)

Die Revision macht mit Recht geltend, daß die Auslegung des Vergleichs durch das Berufungsgericht praktisch zu dem Ergebnis führt, der Kläger habe auf das ihm in dem Vertrage vom 14. Dezember 1957 eingeräumte Recht verzichtet, den Laden als Mieter zu nutzen und ihn durch eigene Beauftragte betreiben zu lassen. Ein entsprechender Verzichtswille des Klägers kann nicht, vermutet werden. Das Berufungsgericht läßt unerörtert, aus welchem Grunde der Kläger, der nach dem Inhalt der mit den Eheleuten R. abgeschlossenen Vorträge erheblich daran interessiert war, daß von ihm gelieferte Ware in dem Geschäft verkauft wurde, Anlaß zu einem entsprechenden Entgegenkommen gehabt haben sollte, das ihm die Möglichkeit nahm, für die Zukunft Umsätze in dem Laden zu erzielen.

bb)

Eine sachgerechte Auslegung des Vergleichs muß die ganze Sachlage berücksichtigen, die zu der Zeit bestand, als der Vergleich abgeschlossen wurde. Wie das Berufungsgericht entsprechend dem Vortrag des Klägers unterstellt, so daß der erkennende Senat hiervon ausgehen muß, hatten die Eheleute R. die schon vorher vertragsuntreu gewesen waren, in der Zeit vom 15. Dezember 1957 bis Anfang Januar 1958 ihre Vertragspflichten erneut dadurch verletzt, daß sie Verkaufserlöse nicht ordnungsgemäß abführten. Mit Rücksicht auf diese erneuten Vertragsverstöße hatten die Eheleute R. dem Kläger in der "Erklärung" vom 5. Januar 1958 das Recht eingeräumt, die von ihm gelieferte Ware am 6. Januar 1958 herauszunehmen, falls es ihnen nicht gelang, die Bürgschaft mindestens eines solventen Bürgen beizubringen. Sie konnten jedoch keinen Bürgen finden und waren entgegen ihrer Zusage auch nicht bereit, die Ware des Klägers an diesen herauszugeben. Die Eheleute R. hatten sich dem Kläger gegenüber also ganz offenbar ins Unrecht gesetzt. Der Kläger mußte befürchten, daß die Eheleute R. auch weiterhin nicht zu den geschlossenen Verträgen stehen und seine Waren veräußern würden, ohne den Erlös an ihn abzuführen. Ihm mußte daher vordringlich darum zu tun sein, zunächst die noch vorhandene Ware herauszuerhalten. Diesem Zweck sollte die von ihm beantragte einstweilige Verfügung dienen. Wie die Revision zutreffend hervorhebt, wurde der Vergleich in dem von dem Kläger anhängig gemachten Verfahren "zur Erledigung des Antrags" geschlossen. Schon diese Fassung, die das Berufungsgericht unerwähnt läßt, erweckt Zweifel an der Richtigkeit der Annahme, daß der Kläger in dem Vergleich auf Rechte verzichten wollte, die ihm aus dem Mietvertrag gegen die Eheleute R. zustanden.

cc)

Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß der Wortlaut des Vergleichs keinen Hinweis enthält, der es rechtfertigt, ihn dahin auszulegen, daß Nr. 2 der Vereinbarung vom 18. Dezember 1957 aufgehoben werden sollte. Es meint jedoch, im Ergebnis sei dies deshalb geschehen, weil sich der Kläger anstelle der in Nr. 2 der Vereinbarung vom 18. Dezember 1957 den Eheleuten R. zugestandenen Abwendung der Folgen aus Nr. 5 der Vereinbarung vom 14. Dezember 1957 durch Zahlung der gesamten Schuld binnen zwei Wochen nunmehr mit einer hypothekarischen Sicherheit und einem Tilgungsversprechen der Eheleute R. begnügt habe.

Diese Darlegungen sind ersichtlich durch Rechtsirrtum beeinflußt. Nr. 2 der Abmachung vom 18. Dezember 1957 bezieht sich ihrem klaren Wortlaut nach nur auf die Abwendung der Folgen einer fristlosen Kündigung des Geschäftsführerverhältnisses. Waren die Eheleute R. vertragsuntreu gewesen, so hatten sie durch fristgerechte Ausgleichung des Fehlbetrages Gelegenheit, dem Kläger die Möglichkeit der Kündigung des Handelsvertreterverhältnisses zu nehmen, wie das Berufungsgericht die entsprechenden Beziehungen zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. rechtlich einordnet (BU 23). Die Ausgleichung des Fehlbetrages hatte also nur zur Folge, daß die Eheleute R. weiter Geschäftsführer des Klägers in dem Laden blieben. Der übrige Inhalt der zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. abgeschlossenen Verträge blieb dagegen unberührt, das gilt insbesondere für die Vereinbarungen über die Vermietung des Ladens. Diese Rechtslage hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Wäre den Eheleuten R. das Recht eingeräumt gewesen, sich durch Ausgleichung eines Fehlbetrages von dem Vertrage vom 14. Dezember 1957 und den früheren Vereinbarungen endgültig zu lösen, so würde eine Auslegung des Vergleichs, wie sie das Berufungsgericht für richtig hält, möglicherweise nicht beanstandet werden können. Wird aber von dem wirklichen Inhalt des Vertrages vom 14. Dezember 1957 und der übrigen Vereinbarungen zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. ausgegangen, deren Wirksamkeit für den Revisionsrechtszug zu unterstellen ist, so wird die Auslegung des Berufungsgerichts der Interessenlage nicht gerecht. Insbesondere fehlt es an jeder Begründung für die Annahme, daß der Kläger, nachdem sich die Eheleute R. nicht an die Vereinbarung vom 5. Januar 1958 gehalten und sich sogar ausdrücklich von den mit dem Kläger abgeschlossenen Verträgen losgesagt hatten, seine Rechte aus dem Mietvertrag völlig preisgegeben haben und den Eheleuten Rasmussen in der Weise entgegen-gekommen sein soll, wie das Berufungsgericht dem Sinn des Vergleichs entnehmen zu können glaubt, obwohl es selbst erkannt hat, daß der Wortlaut einen derart weitgehenden Verzicht des Klägers nicht enthält.

dd)

Wie die Revision zutreffend rügt, ist das Berufungsgericht auch insofern einem Irrtum unterlegen, als es ausführt, der Umstand, daß die Eintragung der im Vergleich vorgesehenen Hypothek für den Kläger nicht erfolgt ist, beruhe nicht auf Handlungen der Eheleute R.. Der Ehemann R. hatte in dem Vergleich die Eintragung der Hypothek im Grundbuch des ihm damals gehörenden Grundstücks bewilligt und beantragt. Er durfte daher die Eintragung nicht vereiteln und mußte dafür sorgen, daß die Hypothek eingetragen wurde, bevor die Beklagten das Grundstück erwarben. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war also ein pflichtwidriges Verhalten des Ehemanns R. Ursache dafür, daß es nicht zur Eintragung der Hypothek für den Kläger kam.

3.

Wegen der Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Anwendung des § 578 BGB und bei der Auslegung des Vergleichs vom 9. Januar 1958 muß daher das Berufungsurteil aufgehoben werden, ohne daß es noch eines Eingehens auf die Verfahrensrüge der Revision bedarf, der Kläger sei durch die Auslegung des Vergleichs seitens des Berufungsgerichts überrascht worden.

Da eine weitere tatsächliche Würdigung erforderlich ist, die dem erkennenden Senat versagt ist, muß die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. In der neuen Verhandlung wird das Berufungsgericht gegebenenfalls folgenden Gesichtspunkten Beachtung zu schenken haben:

a)

In erster Linie wird erneut zu prüfen sein, ob der gerichtliche Vergleich vom 9. Januar 1958 zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. dahin auszulegen ist, daß der Kläger auf Ansprüche aus dem Mietvertrag mit den Eheleuten R. verzichtet habe. In diesem Zusammenhang kann auch dem von dem Berufungsgericht nicht erörterten Umstand Bedeutung zukommen, daß der Kläger die Beklagten erst mit Schreiben vom 28. April 1958 zur Überlassung des Ladenraumes aufgefordert und sodann mit der Klage auf Herausgabe des Ladens noch bis zum 23. August 1958 gewartet hat. Dieses Verhalten des Klägers wird dem Berufungsgericht Anlaß zu der Prüfung geben müssen, ob daraus rückschließend entnommen werden kann, daß auch der Kläger selbst den Vergleich vom 9. Januar 1958 zunächst als eine abschließende Regelung der gesamten Beziehungen der Beteiligten angesehen habe. Für die Auslegung wird es darauf ankommen, ob die Eheleute R. den Vergleich so auffassen durften und ob der Kläger nach Treu und Glauben gehalten war, bei den Vergleichsverhandlungen zum Ausdruck zu bringen, daß er noch auf seine Rechte zurückgreifen werde. "den Laden durch eigene Beauftragte betreiben zu lassen" (Vertrag vom 14. Dezember 1957). Dabei wird auch nicht außer acht gelassen werden dürfen, daß eine alsbaldige Klarstellung für die Eheleute R. von größtem Interesse war, weil sie vernünftigerweise den Laden nicht schließen konnten, sondern es für sie darauf ankam, daß der Laden weiter betrieben wurde. Angesichts dieser Interessenlage ist somit die Prüfung unerläßlich, ob der Kläger mehr als drei Monate warten durfte, bis er mit seiner Forderung auf Überlassung des Ladens hervortrat.

b)

Sollte das Berufungsgericht dagegen nunmehr den Vergleich dahin auslegen, daß durch ihn Ansprüche des Klägers gegen die Eheleute R. aus den Mietverträgen nicht ausgeschlossen waren, wird es bei der Entscheidung der Frage, ob die Beklagten in die Verpflichtungen der Eheleute R. eingetreten sind, auf das im Tatbestand des angefochtenen Urteils wiedergegebene Vorbringen der Beklagten einzugehen haben, sie hätten bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages und im Zeitpunkt ihrer Eintragung als Eigentümer keine Kenntnis der zwischen dem Kläger und den Eheleuten R. abgeschlossenen Mietverträge gehabt; die Bestimmung in § 3 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages beziehe sich lediglich auf das Mietverhältnis über eine Wohnung im Hause Brackstraße 1. Die Erfüllungsübernahme gemäß § 578 BGB setzt eine entsprechende Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber voraus. Sollten also R. und die Beklagten darüber einig gewesen sein, daß durch die Vereinbarung in Nr. 3 Absatz 2 des notariellen Kaufvertrages entgegen deren Wortlaut nur die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung übernommen wurde, so könnte § 578 BGB nicht eingreifen.

c)

Auf die Frage, ob die Beklagten gemäß § 578 BGB in die Verpflichtungen der Eheleute R. aus den Mietverträgen mit dem Kläger eingetreten sind, würde es möglicherweise allerdings dann nicht ankommen, wenn die Beklagten (oder jedenfalls der Beklagte zu 1), wie der Kläger behauptet hat, über die Einzelheiten der vertraglichen Beziehungen zwischen dem Kläger und R. unterrichtet waren, als sie den Grundstückskaufvertrag mit Rasmussen abschlossen. In diesem Falle könnte dem Kläger ein Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB zustehen.

Die Entscheidung über die Kosten der Revision hängt von der Endentscheidung in der Sache selbst ab. Sie ist deshalb dem Berufungsgericht übertragen worden.

Der Senat hält es für angebracht, von der Vorschrift des § 565 Absatz 1 Satz 2 ZPO Gebrauch zu machen und die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zu verweisen.