Bundesverwaltungsgericht
Beschl. v. 25.06.1997, Az.: BVerwG 7 B 198/97

Die Kläger beanspruchen die Rückübertragung eines Hausgrundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögens fragen - VermG -. Das Verwaltungsgericht hat ihrer Klage unter Aufhebung der ablehnenden Behördenentscheidungen stattgegeben, weil der Vermögenswert von einer Maßnahme gemäß § 1 Abs. 2 VermG betroffen gewesen sei und die Beigeladenen - die das Haus und das Grundstück zwischenzeitlich erworben hatten - sich nicht auf ihre Redlichkeit berufen könnten.

Die Beschwerden des Beklagten und der Beigeladenen gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil bleiben ohne Erfolg. Die Rechtssache weist weder die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf (1), noch sind die gerügten Verfahrensfehler im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO erkennbar (2).

1. Die Beschwerdeführer halten sinngemäß für klärungsbedürftig, ob die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG voraussetzt, daß das angebahnte Rechtsgeschäft zum Zeitpunkt des Kaufantrages rechtlich zulässig war. Diese Frage verleiht der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung, weil sie sich in einem Revisionsverfahren nur in beschränktem Umfange stellen würde und insoweit bereits geklärt ist.

a) Das Verwaltungsgericht hat sich zwar auf den Standpunkt gestellt, daß die Beigeladenen sich auf Aktivitäten zur Anbahnung des Rechtsgeschäfts aus der Zeit vor der Überführung des Grundstücks in Volkseigentum nicht berufen könnten, weil Erwerbsabsichten, die nach der Rechtsordnung der DDR im Zeitpunkt des bekundeten Kaufinteresses nicht zu verwirklichen gewesen seien, keine Grundlage eines schützenswerten Vertrauens für den Erwerb nach dem maßgeblichen Stichtag sein könnten. Es hat jedoch hinzugefügt, daß hier das Grundstück sogar erst nach dem Stichtag in Volkseigentum überführt worden sei. In einem Revisionsverfahren entscheidungserheblich wäre somit nur die Frage, ob die Anwendung des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG voraussetzt, daß das angebahnte Rechtsgeschäft im Zeitpunkt des Stichtages rechtlich zulässig gewesen wäre.

Diese Frage hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 29. August 1996 - BVerwG 7 C 6.96 - (Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 34) bejaht; denn es war die erklärte Absicht des Gesetzgebers, ausschließlich denjenigen zu schützen, der sich (in der Regel als Mieter) bereits vor dem 19. Oktober 1989 ernsthaft um einen rechtlich zulässigen Erwerb des Eigentums an einem volkseigenen Gebäude bemüht hatte (vgl. BTDrucks 12/2480 S. 44). Allein diese Auslegung wird auch dem Sinn der abgemilderten Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. a VermG gerecht. Dieser besteht darin, dem Bestandsschutzinteresse des redlichen Erwerbers den Vorrang vor dem Restitutionsinteresse des Alteigentümers einzuräumen, wenn er - zum einen - sein Erwerbsinteresse bereits zu einem Zeitpunkt bekundet hat, zu dem sich der Alteigentümer noch keine konkrete Hoffnung auf Wiederherstellung seiner früheren Rechtsposition machen konnte, und - zum anderen - seinem Erwerbsanliegen aus Gründen, auf die er keinen Einfluß hatte, nicht rechtzeitig, d.h. bis zum Honecker-Rücktritt am 18. Oktober 1989, entsprochen wurde. Dieser Gesetzeszweck greift jedenfalls dann nicht, wenn der beantragte Erwerb aus Volkseigentum bis zum Stichtag bereits aus Rechtsgründen ausschied, weil das Grundstück sich - wie hier - noch in Privateigentum befand und daher der angestrebte Gebäudekauf schon deswegen rechtlich nicht möglich war (vgl. § 289 Abs. 1 ZGB); denn ein schutzwürdiges Bestandsinteresse des Erwerbers setzt zumindest voraus, daß der Kaufgegenstand als solcher seinerzeit überhaupt in der vorgesehenen Weise erworben werden konnte.

2. Ebensowenig liegen die von den Beschwerdeführern gerügten Verfahrensmängel vor. Insoweit beanstanden sie, daß das Verwaltungsgericht im Hinblick auf § 4 Abs. 2 Satz 2 Buchst. c VermG nicht hinreichend aufgeklärt habe, in welchem Umfange die Beigeladenen Investitionen in das Haus vorgenommen hätten.

Diese Rüge ist nicht berechtigt. Da insoweit in der mündlichen Verhandlung von den Beteiligten keine Beweisanträge gestellt worden sind, läge ein Verstoß gegen die gerichtliche Sachaufklärungspflicht des § 86 Abs. 1 VwGO nur vor, wenn sich dem Gericht weitere Ermittlungen in der von den Beschwerdeführern gewünschten Richtung hätten aufdrängen müssen. Dafür gibt es keine Anhaltspunkte. Das Verwaltungsgericht hat von den Beigeladenen vor dem 19. Oktober 1989 in wesentlichem Umfange getätigte werterhöhende oder substanzerhaltende Investitionen vor allem deswegen nicht feststellen können, weil

- die Arbeiten, soweit sie durchgeführt worden seien, einschließlich des verwendeten Materials ausweislich der vorgelegten Belege abgerechnet und bezahlt worden seien,

- diese Zahlungen aus den auf das Grundstück aufgenommenen Krediten geleistet worden seien,

- der Vortrag, die Beigeladenen hätten durch Eigenleistungen eine Altlast abzutragen gehabt, unsubstantiiert und angesichts des Wertgutachtens des Sachverständigen V. vom 1. Oktober 1989 nicht nachvollziehbar sei,

- die Beigeladene zu 1 in der mündlichen Verhandlung selbst zum Ausdruck gebracht habe, daß der Kaufpreis von 9 400 M, dessen Grundlage das Wertermittlungsgutachten vom 1. Oktober 1989 gewesen sei, durchaus dem Wert des Hauses entsprochen habe, was nicht in Einklang mit angeblichen Investitionen in Höhe von 80 000 M (Eigenleistungen) sowie zusätzlichen 14 400 M (durch auf das Haus aufgenommene Kredite finanziert) zu vereinbaren sei.

Dieser Argumentation halten die Beschwerdeführer im wesentlichen entgegen, die Beigeladenen hätten mit Schriftsatz vom 8. Oktober 1996 die vorgenommenen Arbeiten im einzelnen bezeichnet, dafür Zeugen benannt und den Wert der Instandsetzungsarbeiten bereits mit Schriftsatz vom 29. November 1995 mit 70 000 bis 80 000 M beziffert. Dies mußte dem Gericht jedoch keine Veranlassung geben, die Zeugen, deren Vernehmung zu beantragen in der mündlichen Verhandlung versäumt worden ist, von sich aus zu hören. Angesichts des Wertgutachtens, das - wie der Vertreter der Beigeladenen in dem erwähnten Schriftsatz vom 8. Oktober 1996 (Seite 2, letzter Absatz) nochmals selbst betont hatte - auf einer Besichtigung vom September 1989 beruhen sollte, der ausgereichten Kredite in Höhe von insgesamt 14 400 M und fehlender differenzierter Angaben über den genauen Zeitpunkt, die Art und die Finanzierung der nicht gegenüber dem VEB Gebäudewirtschaft abgerechneten Arbeiten und Materialien, bot das Vorbringen des Beklagten und der Beigeladenen keine hinreichende Substanz für eine solche Beweisaufnahme. In Wahrheit hätten die schriftlich angeregten Zeugenvernehmungen zunächst nur dem Zweck dienen können, den nicht nachvollziehbaren Vortrag der Beigeladenen erst schlüssig zu machen. Selbst mit der Nichtzulassungsbeschwerde setzen sich die Ungereimtheiten fort, wenn die Beigeladenen nunmehr erstmals und entgegen ausdrücklichem früheren Vortrag behaupten, das Gutachten sei im Widerspruch zu den in ihm selbst enthaltenen Angaben auf eine Besichtigung zurückzuführen, die schon im Mai 1989 stattgefunden habe.

Die Beigeladenen rügen auch zu Unrecht, daß die gerichtlichen Schlußfolgerungen für sie überraschend gekommen seien. Die Kläger hatten bereits mit Schriftsatz vom 7. Januar 1997 darauf hingewiesen, daß die vor dem 18. Oktober 1989 nach den vorgelegten Unterlagen nachvollziehbar durchgeführten Arbeiten sämtlich gegenüber dem VEB Gebäudewirtschaft abgerechnet worden seien und sich für die behauptete Abarbeitung einer Hypothekenbelastung keinerlei Anhaltspunkte ergäben. Trotz dieses Vertrages haben die Beigeladenen keine Anstrengungen unternommen, die aufgezeigten Unklarheiten auszuräumen und ihrem Vortrag zusätzliche Substanz zu verleihen. Deshalb konnten sie auch nicht überrascht sein, daß das Verwaltungsgericht den Argumenten der Kläger gefolgt ist.

Selbst mit der Begründung ihrer Nichtzulassungsbeschwerde setzen die Beigeladenen ihre die maßgeblichen Umstände verdunkelnde Vortragsweise fort. So führen sie beispielsweise an, einen Kredit von 45 000 M aufgenommen zu haben, um die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen zu ergreifen, obwohl die Kläger bereits in der Vorinstanz (Schriftsatz vom 15. September 1995 - Bl. 62 ff. (66)) darauf hingewiesen haben, daß zur Sicherung eines Darlehens in dieser Höhe erst am 25. Juni 1990 eine Hypothek im Grundbuch eingetragen worden und mit den damit finanzierten Investitionen offenbar erst nach dem Stichtag begonnen worden sei. Das haben die Beigeladenen dann auch indirekt eingeräumt, indem sie unter dem 8. Oktober 1996 (Bl. 178 der Akten) erklärt haben, nach den im Schriftsatz geltend gemachten Arbeiten "weitere Renovierungsmaßnahmen ergriffen und hierfür Geldmittel in Höhe von ca. 45 000 (Ost-)Mark aufgenommen" zu haben. Dennoch behaupten sie nunmehr erstmals im Widerspruch zum mutmaßlichen Zeitpunkt des abgeschlossenen Kreditgeschäfts, auch diese Arbeiten bereits im Oktober 1989 abgeschlossen zu haben und dies - was nicht zutrifft - bereits in der Vorinstanz vorgetragen zu haben. Die Folgen einer solchen Prozeßführung lassen sich nicht mit dem nachträglich gegenüber dem Verwaltungsgericht erhobenen Vorwurf einer unzureichenden Sachaufklärung oder sogar einer Überraschungsentscheidung wieder beseitigen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 3 und 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 ZPO sowie aus § 159 Satz 2 VwGO; die Streitwertfestsetzung beruht auf § 14 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.

Dr. Franßen

Dr. Bardenhewer

Kley