Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 23.01.1997, Az.: BVerwG 7 C 19/96

I.

Die Klägerin zu 1 war Eigentümerin des mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstücks B.-Straße 97 in Berlin-F. Im Jahre 1986 verzichtete sie gegenüber dem Magistrat von Berlin "aus Altersgründen" auf das Eigentum an dem Grundstück, das daraufhin zum 1. April 1986 in Volkseigentum, Rechtsträger VEB Kommunale Wohnungsverwaltung K., übernommen wurde.

Im Jahre 1990 beantragte die Klägerin zu 1 die Rückübertragung des Grundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG). Durch Vertrag vom 23. Juni 1992 übertrug sie je ein Viertel ihres Rückübertragungsanspruchs auf den Kläger zu 2 und ihren Sohn Günther M. Im Jahre 1993 verstarb Herr Günther M. und wurde von seiner Tochter und seiner Ehefrau, den früheren Klägerinnen zu 3 und 4, beerbt.

Mit Bescheid vom 11. Juni 1993 lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögens fragen den Rückübertragungsantrag der Klägerin zu 1 mit der Begründung ab, zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts habe keine zur Rückübertragung führende ökonomische Zwangslage im Sinne von § 1 Abs. 2 VermG vorgelegen.

Gegen die Ablehnung des Restitutionsantrags haben die Kläger - einschließlich der früheren Klägerinnen zu 3 und 4 - nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage erhoben und vorgetragen, das ehemalige Mietwohnhaus der Klägerin zu 1 sei im Jahre 1986 in einem Maße reparaturbedürftig gewesen, daß die Überschuldung des Grundstücks unmittelbar bevorgestanden habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen Urteil abgewiesen und seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt begründet: Der zur Rechtfertigung des Klagebegehrens allein in Betracht kommende Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG sei nicht erfüllt. Das zurückverlangte Grundstück sei zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts der Klägerin zu 1 nicht überschuldet gewesen; ebensowenig habe seine Überschuldung unmittelbar bevorgestanden. Ein dringender konkreter Instandsetzungsbedarf derart, daß die hierfür aufzuwendenden Kosten den Zeitwert des Grundstücks voraussichtlich überstiegen hätten, habe nicht bestanden. Zwar habe sich das Mietwohnhaus im Jahre 1986 in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden. Angesichts der in der früheren DDR herrschenden Wohnverhältnisse sei der Instandsetzungsbedarf aber nicht besonders vordringlich gewesen; dies gehe schon aus dem Umstand hervor, daß in der Zeit nach Übernahme des Hauses in die Rechtsträgerschaft des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung die Wohnungen weiterhin vermietet und bewohnt gewesen seien, ohne daß nennenswerte Instandsetzungsarbeiten stattgefunden hätten. Das von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegte Gutachten des Ingenieurs F. trage nichts zu einer anderen Bewertung bei. Es schildere den im Jahr 1992 aufgelaufenen Reparaturstau, berücksichtige jedoch nicht die Tatsache der allgemeinen Wohnverhältnisse, die einem im Jahre 1986 im Bereich von Wasserrohren, Schornsteinen, Dach und Balkonen reparaturbedürftigen Haus nicht die Bewohnbarkeit genommen hätten. Zwingend zur Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit als Wohnraum gebotene, unaufschiebbar notwendige konkrete Maßnahmen, die allein im Rahmen des § 1 Abs. 2 VermG berücksichtigungsfähig seien, seien auch sonst, etwa in Form einer behördlichen Anordnung, nicht ersichtlich.

Gegen dieses Urteil richten sich die Revisionen der Klägerin zu 1 und des Klägers zu 2, mit denen sie den von der Klägerin zu 1 angemeldeten Restitutionsanspruch weiterverfolgen. Sie sind der Ansicht, das Verwaltungsgericht habe die Unaufschiebbarkeit der Instandsetzungsmaßnahmen zu Unrecht nicht aus der Sicht eines verständigen Hauseigentümers beurteilt. Bei richtiger Beurteilung ergebe sich ein Reparaturaufwand, der den Zeitwert des zurückverlangten Grundstücks bei weitem überstiegen habe.

Der Beklagte führt aus, es sei nicht erwiesen, daß zur Überschuldung des Grundstücks führende unaufschiebbare Instandsetzungsmaßnahmen angestanden hätten.

II.

Die Revisionen der Klägerin zu 1 und des Klägers zu 2 sind begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht. Da die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur Entscheidung über das Klagebegehren nicht ausreichen, ist das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

1. Die Klägerin zu 1 und der Kläger zu 2 sind berechtigt, den von der Klägerin zu 1 angemeldeten Restitutionsanspruch auch ohne Mitwirkung der früheren Klägerinnen zu 3 und 4 im Revisionsverfahren weiterzuverfolgen. Wie sich aus den nachfolgenden Ausführungen ergibt, ist aufgrund der Abtretungsvereinbarung vom 23. Juni 1992, mit der die Klägerin zu 1 ihren Restitutionsanspruch zu je einem Viertel an den Kläger zu 2 und den Rechtsvorgänger der früheren Klägerinnen zu 3 und 4 abgetreten hat, an diesem Anspruch eine Gemeinschaft nach Bruchteilen im Sinne von §§ 741 ff. BGB entstanden. Auf solche den Berechtigten gemeinschaftlich zustehenden Ansprüche ist § 432 Abs. 1 BGB anzuwenden, wonach der jeweilige Anspruch von jedem einzelnen Berechtigten mit dem Ziel geltend gemacht werden kann, daß die geschuldete Leistung an alle Berechtigten erbracht wird (vgl. BGHZ 106, 222 (226) [BGH 15.12.1988 - V ZB 9/88];  121, 22 (25) [BGH 10.12.1992 - I ZR 186/90]). Treten - wie im vorliegenden Revisionsverfahren - mehrere einzelne Berechtigte nebeneinander als Kläger auf, so bilden sie eine einfache Streitgenossenschaft (vgl. Beschluß des Senats vom 9. Oktober 1995 - BVerwG 7 AV 8.95 - VIZ 1996, 37).

Die Abtretungsvereinbarung vom 23. Juni 1992 ist formell wirksam. Zwar ist diese Vereinbarung nicht, wie dies in § 3 Abs. 1 Satz 2, 3. Halbsatz VermG für die Abtretung eines Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstücks vorgeschrieben ist, notariell beurkundet. Dieses Formerfordernis ist jedoch erst durch Art. 1 Nr. 3 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (BGBl I S. 1257), das am 22. Juli 1992 in Kraft getreten ist, in das Vermögensgesetz eingefügt worden. Bis zu diesem Zeitpunkt war die Abtretung von Rückübertragungsansprüchen an keine Form gebunden. Allerdings verloren nach Art. 14 Abs. 1 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erklärte Abtretungen ihre Wirksamkeit, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten von dem Inkrafttreten dieses Gesetzes an bei dem Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen angezeigt wurden, in dessen Bezirk der betroffene Gegenstand liegt. Diese Anzeige ist hier bereits kurz nach dem Abschluß der Vereinbarung vom 23. Juni 1992, nämlich mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigten der Kläger vom 26. Juni 1992, erfolgt. Die Wirksamkeitsvoraussetzung des Art. 14 Abs. 1 des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes ist auch dann erfüllt, wenn die erforderliche Anzeige schon vor dem Inkrafttreten des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes bei der Behörde eingegangen ist.

Die Abtretungsvereinbarung vom 23. Juni 1992 ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Der Anspruch auf Restitution eines Grundstücks ist nach § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG nicht nur insgesamt, sondern auch zu Bruchteilen abtretbar. Denn ebenso wie das Grundeigentum mehreren Personen nach ideellen Bruchteilen zustehen kann (§§ 1008 ff. BGB), kann auch an einem Restitutionsanspruch, der an den Entzug dieses Eigentums anknüpft und auf dessen Wiederherstellung gerichtet ist (vgl. § 34 Abs. 1 VermG), eine Gemeinschaft nach Bruchteilen im Sinne der §§ 741 ff. BGB bestehen. Infolgedessen ist der Restitutionsberechtigte und künftige Grundstückseigentümer nicht gehindert, durch teilweise Abtretung seines Restitutionsanspruchs bereits an diesem Anspruch eine solche Gemeinschaft zu begründen. Die so begründete Bruchteilsgemeinschaft am Restitutionsanspruch setzt sich im Falle der Unanfechtbarkeit des Restitutionsbescheids als Miteigentum an dem restituierten Grundstück mit denselben Anteilen und Berechtigten fort; das Miteigentum nach §§ 1008 ff. BGB ist nur eine Sonderform der Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB (vgl. Palandt, BGB, 56. Aufl. 1997, § 741 Anm. 3).

2. Das Verwaltungsgericht hat den mit der Klage geltend gemachten Restitutionsanspruch rechtsfehlerhaft verneint.

Gemäß § 1 Abs. 2 VermG - nur dieser Schädigungstatbestand kommt im vorliegenden Fall in Betracht - gilt das Vermögensgesetz auch für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und dadurch eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Diese Regelung eröffnet nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. etwa Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - VIZ 1996, 514 m.w.N.) einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohngrundstücken zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum als wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat. Infolge der ausdrücklichen gesetzlichen Gleichstellung der "unmittelbar bevorstehenden" mit der "eingetretenen" Überschuldung sind bei der gebotenen Gegenüberstellung des Zeitwerts des Grundstücks und der Verbindlichkeiten fiktiv auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverlusts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzbarkeit der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären, aber vom Eigentümer aufgrund der ökonomischen Zwangslage unterlassen wurden. Zu dem Merkmal der Unaufschiebbarkeit der Instandsetzungsmaßnahmen hat der erkennende Senat in seinem Urteil vom 16. März 1995 - BVerwG 7 C 39.93 - (BVerwGE 98, 87 (96 f.) [BVerwG 16.03.1995 - 7 C 39/93]) klarstellend bemerkt, daß die Anforderungen insoweit nicht überspannt werden dürfen. Ziel der Maßnahmen mußte es zwar sein, die Nutzbarkeit zu erhalten; sie mußten aber nicht in dem Sinne unabweisbar gewesen sein, daß andernfalls unmittelbar die Unbewohnbarkeit gedroht hätte. Notwendig im Gesetzes sinne waren die Maßnahmen vielmehr auch dann, wenn in absehbarer Zeit die bestimmungsgemäße Nutzung des Hauses gefährdet oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparatur zu erwarten gewesen wäre. Die sachliche Notwendigkeit von Instandsetzungsmaßnahmen ist demnach aus der Sicht des verständigen Hauseigentümers zu beurteilen.

Auf der Grundlage dieser Auslegung des § 1 Abs. 2 VermG ergibt sich, daß das Verwaltungsgericht an die in die Überschuldungsbilanz einzustellenden unaufschiebbaren Instandsetzungsmaßnahmen einen zu strengen Maßstab angelegt hat.

Zwar ist es zugunsten der Kläger davon ausgegangen, daß sich das ehemalige Mietwohnhaus der Klägerin zu 1 zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hat. Es hat jedoch vor dem Hintergrund der allgemeinen Verhältnisse in der DDR den damaligen Instandsetzungsbedarf als nicht besonders vordringlich beurteilt; diese Beurteilung hat es allein aus dem Umstand hergeleitet, daß das Haus nach seiner Übernahme in Volkseigentum weiterhin bewohnt wurde, ohne daß nennenswerte Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen worden wären. Die von den Klägern im Verwaltungsverfahren vorgelegte gutachtliche Stellungnahme des Ingenieurs F. hat es deswegen als unerheblich bezeichnet, weil darin außer acht geblieben sei, daß Schäden und Baumängel im Bereich von Wasserrohren, Schornsteinen, Dach und Balkonen dem schadhaften Gebäude angesichts der allgemeinen Wohnverhältnisse in der DDR nicht die Bewohnbarkeit genommen haben müßten. Auch im übrigen seien zwingend zur Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit als Wohnraum gebotene, unaufschiebbar notwendige konkrete Maßnahmen, die allein im Rahmen von § 1 Abs. 2 VermG berücksichtigungsfähig seien, nicht zu erkennen.

Diese Ausführungen zeigen, daß das Verwaltungsgericht nur solche Instandsetzungsmaßnahmen als unaufschiebbar ansehen wollte, die erforderlich waren, um eine drohende Unbewohnbarkeit des Gebäudes abzuwenden. Diesen Beurteilungsmaßstab hat der Senat in seinem erwähnten Urteil vom 16. März 1995 (a.a.O.) ausdrücklich als mit § 1 Abs. 2 VermG unvereinbar verworfen; stattdessen hat er die Sicht des verständigen Hauseigentümers für maßgeblich erklärt, der - ausreichende finanzielle Mittel vorausgesetzt - Instandsetzungsarbeiten in aller Regel zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt durchführen läßt als unmittelbar vor dem Eintritt der Unbewohnbarkeit des Gebäudes.

Das Verwaltungsgericht hat, von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig, nicht aufgeklärt, in welcher Hinsicht das ehemalige Mietwohnhaus der Klägerin zu 1 renovierungsbedürftig war, welche Instandsetzungsmaßnahmen aus der Sicht eines verständigen Hauseigentümers unaufschiebbar waren und welchen Kostenaufwand sie erfordert hätten. Da die Feststellung einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung des Grundstücks von der Klärung dieser Fragen abhängt und sich die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig erweist (§ 144 Abs. 4 VwGO), muß sein Urteil gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO aufgehoben und der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden, um ihm Gelegenheit zu geben, die dem Revisionsgericht gemäß § 137 Abs. 2 VwGO verwehrten Tatsachenfeststellungen nachzuholen.

Dr. Franßen

Dr. Bardenhewer

Kley

Herbert

Dr. Brunn