Bundesverwaltungsgericht
Urt. v. 27.10.1995, Az.: BVerwG 7 C 56/94

I.

Der Kläger begehrt die Rückübertragung des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks K.-Straße 37 in S. (Sachsen-Anhalt) nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG). Er ist Alleinerbe seiner Eltern, die im Jahre 1955 bzw. 1959 das Gebiet der DDR ohne die damals erforderliche Genehmigung verlassen hatten. Das Grundstück wurde im Jahr 1968 unter staatliche Verwaltung gestellt und der Rat der Gemeinde S. als staatlicher Treuhänder eingesetzt. Mit Vertrag vom 14. September 1969 veräußerte der staatliche Verwalter das Grundstück an die Eheleute F. Nach dem Tod des letztverstorbenen Ehemannes verkauften dessen Erben das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 11. Januar 1990 an die Beigeladenen, die am 22. März 1990 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden.

Mit Bescheid vom 7. Mai 1991 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf Rückübertragung des Grundstücks mit der Begründung ab, durch den Verkauf des staatlichen Treuhänders im Jahr 1969 hätten die Eheleute F. in restitutionsausschließender Weise redlich Eigentum an dem Vermögenswert erworben; auf den zweiten Erwerbsvorgang komme es insoweit nicht an.

Der nach erfolglosem Widerspruch erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht mit folgender Begründung statt: Der aus § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG herzuleitende Anspruch auf Rückübertragung sei nicht aufgrund redlichen Erwerbs (§ 4 Abs. 2 VermG) ausgeschlossen. Maßgebend sei der letzte Erwerbsvorgang. Da der Kaufvertrag mit den Beigeladenen nach dem 18. Oktober 1989 abgeschlossen worden sei, greife die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG mit der Folge ein, daß ein redlicher Erwerb von vornherein ausscheide.

Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision tragen die Beigeladenen vor: Bei mehreren Erwerbsvorgängen komme es für den Tatbestand des § 4 Abs. 2 VermG auf den ersten redlichen Erwerb an. Im übrigen sei die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG auf Rechtsgeschäfte zwischen Privaten nicht anzuwenden.

Der Kläger und der Beklagte verteidigen das angefochtene Urteil.

Der Oberbundesanwalt vertritt die Auffassung, daß § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG keine Anwendung auf Fälle finde, in denen der gegenwärtige Rechtsinhaber nach dem 18. Oktober 1989 von einem redlichen Zwischenerwerber erworben habe.

II.

Die Revision ist begründet. Zu Unrecht hat das Verwaltungsgericht die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG auf den Rechtserwerb der Beigeladenen angewendet. Da in der Sache noch weitere tatsächliche Ermittlungen zur Redlichkeit des Erwerbs anzustellen sind, ist sie zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuverweisen (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

Der Kläger ist als Erbe seiner Eltern Berechtigter im Sinne des § 2 Abs. 1 VermG, da das streitbefangene Grundstück von einem staatlichen Verwalter an Dritte veräußert wurde (vgl. § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG). Ein Anspruch auf Rückgabe besteht aber nicht, wenn er nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VermG). Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist dies der Fall, wenn u.a. natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Nach Satz 2 der Vorschrift gilt dies - von hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen - bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden nicht, sofern das dem Erwerb zugrundeliegende Rechtsgeschäft nach dem 18. Oktober 1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen worden ist. In derartigen Fällen versagt also das Gesetz auch einem an sich redlichen Erwerber jeglichen Vertrauensschutz, so daß der Rückübertragungsanspruch durchgreift.

In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des erkennenden Senats (Beschluß vom 23. Juni 1995 - BVerwG 7 C 13.94 - NJW 1995, 2740 = ZOV 1995, 380) ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß es bei mehrfachem Erwerb des von einer Maßnahme gemäß § 1 VermG betroffenen Vermögenswertes auf die Redlichkeit des letzten Erwerbsvorgangs ankommt. Denn die Vorschriften über den redlichen Erwerb sollen den Interessenkonflikt zwischen dem geschädigten ursprünglichen und dem gegenwärtigen Rechtsinhaber regeln. Daraus ergibt sich, daß grundsätzlich die Stichtagsregelung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG anzuwenden ist, wenn der gegenwärtige Rechtsinhaber das seinem Erwerb zugrundeliegende Rechtsgeschäft nach dem 18. Oktober 1989 ohne Zustimmung des Berechtigten geschlossen hat. Das gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der betreffende Vermögenswert am Stichtag von dem seinerzeitigen Rechtsinhaber (Zwischenerwerber) bereits redlich erworben worden war und nach dem Stichtag nicht ein erneuter Entziehungstatbestand im Sinne des § 1 VermG verwirklicht wurde. Für diese Auslegung des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG sind folgende Erwägungen maßgebend:

Der Stichtagsregelung liegt die Wertung des Gesetzgebers zugrunde, daß mit Beginn der durch den Rücktritt des Staatsratsvorsitzenden Honecker eingeleiteten politischen und gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR kein berechtigtes Vertrauen mehr auf den Bestand solcher Rechtsgeschäfte entstehen konnte, die potentiell restitutionsbelastete Grundstücke und Gebäude betrafen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. November 1993 - BVerwG 7 C 7.93 - BVerwGE 94, 279). Die am 18. Oktober 1989 bestehende oder sich nach diesem Zeitpunkt noch ergebende Restitutionslage soll nicht zu Lasten des geschädigten ursprünglichen Rechtsinhabers durch einen Erwerb in der Umbruchzeit zunichte gemacht werden können. Das betrifft in erster Linie die Veräußerungen volkseigener Grundstücke und Gebäude, unter denen sich besonders häufig restitutionsbelastete Objekte befanden. Zahlenmäßig im Vordergrund stehen die Veräußerungen nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl I S. 157). Aber auch zwischen dem 19. Oktober 1989 und dem Inkrafttreten des genannten Gesetzes am 19. März 1990 hat es Verkäufe aus Volkseigentum an private Dritte gegeben, die vom Regelungszweck des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG erfaßt werden, nämlich beispielsweise die Veräußerungen volkseigener Gebäude nach dem Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl I S. 578) unter gleichzeitiger Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts an dem volkseigenen Grundstück (vgl. BVerwG, Beschluß vom 24. Mai 1995 - BVerwG 7 B 51.95 - NJW 1995, 2738 = VIZ 1995, 524 = ZOV 1995, 316).

Entgegen der Ansicht der Revision kann der Anwendungsbereich der Stichtagsregelung nicht auf den Erwerb von volkseigenen Grundstücken und Gebäuden beschränkt werden. Dem steht nicht nur der Wortlaut des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG, sondern insbesondere auch der Zweck der Regelung entgegen. Denn auch Veräußerungen von in privatem Eigentum stehenden Objekten können eine am Stichtag bestehende oder danach entstandene Restitutionslage zunichte machen und sollen deshalb einem redlichen Erwerb nicht zugänglich sein. Dabei handelt es sich einmal um Veräußerungen durch einen privaten Eigentümer, der seinerseits das Eigentum unredlich erworben hatte und deshalb ohne den nachfolgenden Erwerbsvorgang selbst einem Rückübertragungsanspruch des geschädigten ursprünglichen Eigentümers ausgesetzt gewesen wäre. Zum anderen betrifft dies Fälle, in denen mit einem nach dem Stichtag erfolgten Verkauf von Privat an Privat erstmals oder erneut eine Schädigungsmaßnahme im Sinne des § 1 VermG verbunden war. Typisches Beispiel sind die als unlautere Machenschaft gemäß § 1 Abs. 3 VermG zu bewertenden ausreisebedingten Zwangsverkäufe oder Veräußerungen durch den staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG, wenn der Kaufvertrag nach dem 18. Oktober 1989 geschlossen wurde. Hier muß sich der private Erwerber, selbst wenn er persönlich redlich gewesen sein sollte, die Stichtagsregelung entgegenhalten lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Juni 1994 - BVerwG 7 C 24.93 - BVerwGE 96, 178 <182>[BVerwG 30.06.1994 - 7 C 24/93] = NJW 1994, 2713).

Demgegenüber greift die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG nach ihrem Regelungszweck nicht ein, wenn durch den Erwerb aufgrund eines nach dem 18. Oktober 1989 geschlossenen Rechtsgeschäfts keine Restitutionslage beseitigt werden konnte. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer (Zwischenerwerber) das Eigentum an dem Grundstück oder Gebäude redlich erworben hatte und deshalb ohne eine spätere Weiterveräußerung, die nicht selbst einen Schädigungstatbestand im Sinne des § 1 VermG erfüllte, ein Rückübertragungsanspruch gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen gewesen wäre. Bei derartigen Sachverhalten fehlt es an einer inneren Rechtfertigung dafür, den Interessenkonflikt zwischen dem restitutionsberechtigten ursprünglichen und dem gegenwärtigen Rechtsinhaber (Letzterwerber) mit Hilfe der Stichtagsregelung einseitig zu Lasten des Letztgenannten zu lösen. Vielmehr muß es hier bei der Grundregel des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG und damit bei der individuellen Überprüfung der Redlichkeit des letzten Erwerbsvorgangs bleiben. Andernfalls käme es ohne sachlich einleuchtenden Grund zu einer unterschiedlichen Behandlung von Rückübertragungsansprüchen je nach dem, ob ein bereits redlich erworbener Vermögenswert - gewissermaßen zufällig und ohne Berührung mit dem Zweck des Vermögensgesetzes - noch einmal veräußert worden ist oder nicht.

In Fällen des Verkaufs von Privat an Privat nach dem Stichtag ist deshalb grundsätzlich eine zweifache Redlichkeitsprüfung erforderlich. Zunächst ist festzustellen, ob der Verkäufer (Zwischenerwerber) sein Eigentum redlich erworben hatte. Ist dies der Fall, kommt es für den Ausschluß des Rückübertragungsanspruchs auf die Redlichkeit des letzten Erwerbsvorgangs an. Diese wird in aller Regel zu bejahen sein, weil es nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen denkbar ist, daß der von einem redlichen Zwischenerwerber erwerbende Käufer unredlich im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 VermG gewesen sein könnte. Behörden und Gerichte brauchen also nur bei Vorliegen greifbarer Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit in dieser Richtung zu ermitteln. Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn sich der letzte Erwerbsvorgang seinerseits als Maßnahme im Sinne des § 1 VermG darstellt; hier kommt, wie oben dargelegt, von vornherein die Stichtagsregelung zum Zuge, ohne daß es noch auf die Redlichkeit des Zwischen- und des Letzterwerbs ankäme.

Da das Verwaltungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, die Redlichkeit des Zwischenerwerbs und - soweit überhaupt geboten - des Letzterwerbs nicht geprüft hat, ist die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Zur Klarstellung weist der Senat darauf hin, daß es auf die Redlichkeit des Zwischenerwerbs durch die Eheleute F. und nicht etwa auf die Redlichkeit der Erben als Verkäufer ankommt; denn die Erben sind in vollem Umfang in die Rechtsstellung des Erblassers eingerückt (vgl. Beschluß vom 8. Dezember 1994 - BVerwG 7 B 180.94 -, VIZ 1995, 163; BVerfG, VIZ 1995, 343).