Die Revision des Beigeladenen vermag einen Rechtsfehler des Berufungsurteils nicht aufzuweisen. Nach den getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hält sich die Fremdenverkehrssatzung des Beigeladenen nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB. § 22 Abs. 2 BauGB ermächtigt die Gemeinde nicht, für das gesamte Gemeindegebiet eine Fremdenverkehrssatzung zu erlassen, soweit nicht jeweils die Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB gegeben sind. Die in § 22 Abs. 2 BauGB enthaltene Ermächtigung bedarf zwar der Auslegung. Diese ist möglich und führt zur Bestätigung der vom Berufungsgericht vertretenen Rechtsauffassung:

Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder in einer sonstigen Satzung bestimmen, daß für die im Gebiet des Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung gelegenen Grundstücke ein Vorbehalt im Sinne des § 22 Abs. 1 BauGB besteht. Geht die Gemeinde in dieser Weise vor, bedarf es der in § 22 Abs. 5 BauGB vorgesehenen Genehmigungsentscheidung. Durch diese Verfahrensweise wird - wie in der Satzung des Beigeladenen auch geschehen - die Begründung und die Teilung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. Nur die erteilte Genehmigung eröffnet die Möglichkeit, im Zusammenwirken mit der grundbuchamtlichen Eintragung Wohnungseigentum zu begründen (vgl. § 22 Abs. 7 Satz 1 BauGB).

§ 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB selbst enthält keine unmittelbare Aussage darüber, wie der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung zu bestimmen ist. Daraus folgt nicht, daß der Gemeinde durch § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB - etwa ähnlich wie durch § 1 Abs. 3 BauGB - ein planerisches Ermessen eingeräumt ist, das sich nur an der städtebaulichen Entwicklung auszurichten hätte. Vielmehr ergibt das systematische Zusammenspiel der in § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB enthaltenen Ermächtigungsgrundlage mit den weiteren, in § 22 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauGB genannten inhaltlichen Voraussetzungen, daß die Gemeinde ihrer Entscheidung sachliche Kriterien zugrunde zu legen hat, die der Gesetzgeber einer planerischen Beurteilung bewußt entzogen hat. Hierauf hat sich auch der Inhalt der besonders hevorgehobenen Begründungspflicht des § 22 Abs. 11 Satz 2 BauGB zu beziehen.

Die inhaltliche Begrenzung der Ermächtigung zeigt bereits der Wortlaut des § 22 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauGB mit hinreichender Deutlichkeit auf. Nach § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB ist Voraussetzung der in § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffneten Bestimmung, daß durch die Begründung oder Teilung der Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine vorhandene oder doch vorgesehene Zweckbestimmung des Gebiets - nämlich des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung - für den Fremdenverkehr und dadurch die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt werden kann. Es bedarf an dieser Stelle keiner näheren Erörterung, mit welcher Intensität die Beeinträchtigung als naheliegend oder nur als wahrscheinlich zu beurteilen ist; denn soweit eine derartige von § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB umschriebene Lage nicht angenommen werden kann, schließt schon dies eine Ermächtigung der Gemeinde aus, eine Fremdenverkehrssatzung zur Sicherung der Fremdenverkehrsfunktionen zu erlassen. Dieser Zusammenhang der Sätze 1 und 2 des § 22 Abs. 2 BauGB zeigt damit bereits auf, daß die nach § 22 Abs. 1 BauGB durch Verordnung der Landesregierung ermächtigte Gemeinde nicht die in der Verordnung enthaltene Gebietsbezeichnung ohne weiteres übernehmen darf. Sie ist vielmehr durch § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB gehalten, in eine konkretisierende Betrachtung darüber einzutreten, ob in dem von ihr vorgesehenen Geltungsbereich des Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung tatsächlich von einer möglichen Beeinträchtigung der Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch für die geordnete städtebauliche Entwicklung auszugehen ist.

Der Gesetzgeber hat es bei dieser ersten Beschränkung der Ermächtigungsgrundlage nicht bewenden lassen. Er hat in § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB des weiteren präzisiert, unter welchen gebietsbezogenen Voraussetzungen die in § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB tatbestandsmäßig erforderliche Zweckbestimmung anzunehmen sei. Dabei hat er den Gedanken der bereits vorhandenen oder erst vorgesehenen Zweckbestimmung, wie sie in § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB als Voraussetzung der Ermächtigungsausübung bestimmt ist, typisierend in drei genau umschriebenen Fallbereichen aufgenommen. Er hat dadurch eine weitere, und zwar wiederum gebietsbezogene Einschränkung der Ermächtigungsgrundlage des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB vorgenommen. Das ist für das Verständnis des § 22 Abs. 2 BauGB insgesamt bestimmend.

§ 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB versteht sich selbst als eine abschließende Regelung. Unter Berücksichtigung üblicher Gesetzessprache ist auffällig, daß der Gsetzgeber nicht - wie sonst anderweitig - etwa mit der Wendung "insbesondere" den Charakter gesetzgeberischer Beispiele andeutet. Ein entsprechender Verweis fehlt, wie er beispielsweise in § 5 Abs. 2 BauGB im Gegensatz zu § 9 Abs. 1 BauGB benutzt wird. Nach der Wortwahl des Gesetzgebers mag sich hier eine sachgerechte Wortauslegung vielleicht nicht allein richten, um nicht von sprachlichen Zufälligkeiten abhängig zu sein. Es ist indes der erkennbare systematische Zusammenhang selbst, der Zweifel darüber ausschließt, daß § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB sich abschließend versteht.

Die angeführten drei Fallbereiche stimmen inhaltlich sehr genau mit der nach § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB als vorhanden oder vorgesehen vorausgesetzten Zweckbestimmung des Gebiets überein, für das ein Genehmigungsvorbehalt zulässig nur bestimmt werden darf. Eine Zweckbestimmung ist als erstes anzunehmen für Kurgebiete, für Gebiete für die Fremdenbeherbergung und für Wochenend- und Ferienhausgebiete, wenn dies im Bebauungsplan entsprechend festgesetzt ist. Damit knüpft der Gesetzgeber in offenkundiger Parallelität an Gebietsbezeichnungen an, die ihm aus dem System der Baunutzungsverordnung als Art der baulichen Nutzung geläufig waren (vgl. § 11 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 und 4 BauNVO). Die Festsetzungen im Bebauungsplan sind entweder bereits "vollzogen", dann liegt eine vorhandene Zweckbestimmung vor, oder sie bedürfen noch der baulichen Umsetzung; dann ist die Nutzung als Zweckbestimmung jedenfalls vorgesehen. In beiden Fällen übernimmt der Bebauungsplan die Gewähr für die städtebauliche Zwecksetzung und schafft damit den unmittelbaren Bezug zu der in § 22 Abs. 2 Satz 2 BauGB zugrunde gelegten "geordneten städtebaulichen Entwicklung" im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.

Bei dem zweiten Bereich, den § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB erfaßt, handelt es sich der Sache nach um faktische Baugebiete im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, wiederum also um die Art der baulichen Nutzung. Hier ergibt sich die bereits vorhandene Zweckbestimmung aus der tatsächlich bestehenden Nutzungsstruktur des betrachteten Gebiets. Auch hier ist die Zweckbestimmung nicht erst mit einer Regelung nach § 22 Abs. 2 Satz 1 BauGB konzeptionell und damit konstitutiv zu treffen, sondern der Gemeinde durch die tatsächlich vorhandene städtebauliche und spezifisch fremdenverkehrsbezogene Siedlungsstruktur objektiv vorgegeben. Die Gemeinde knüpft mit ihrer Regelung nach § 22 Abs. 2 BauGB an diese Struktur an, ohne sie dadurch indes erstmals zu bestimmen.

§ 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB nimmt schließlich für einen dritten Bereich eine Zweckbestimmung als ein Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktionen an, wenn dieses Gebiet durch Beherbergungsbetriebe oder Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt ist. Auch für dieses "sonstige" Gebiet wird erkennbar mit der ausdrücklich geforderten Prägung an eine bereits vorgegebene, nicht erst durch eine Fremdenverkehrssatzung zu schaffende, spezifisch fremdenverkehrsbezogene Siedlungsstruktur angeknüpft. Sie besitzt ihr Schwergewicht gerade in der Fremdenbeherbergung, also nicht in irgendeiner anderen Fremdenverkehrsfunktion. Damit hat der Gesetzgeber - hier unter Begrenzung auf spezifische Funktionen - eine gewisse Ausweitung auf Gebiete mit Wohnbebauung und Betriebe der Fremdenbeherbergung ermöglichen wollen, mag diese Nutzungsstruktur durch Festsetzungen eines Bebauungsplans oder durch vorhandene Bebauung oder Nutzung tatsächlich geprägt sein. Das letzte könnte etwa auch der Fall einer siedlungstypischen Streubesiedlung sein, die damit durchaus eine organische Siedlungsstruktur - selbst im Außenbereich (§ 35 BauGB) - aufweisen kann. Auf Einzelheiten einer derartigen Nutzung im Außenbereich braucht hier nicht eingegangen zu werden.

Die ersichtliche Differenzierung der in § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB genannten Bereiche, für welche die vorausgesetzte Zweckbestimmung anzunehmen ist, schließt es bereits nach Wortlaut und innerer Systematik aus, nur von einer beispielhaften Typisierung auszugehen. Vielmehr liegt eine so deutliche gebietsbezogene Präzisierung vor, daß ein anderweitiges Verständnis nicht möglich ist. Es ist die Absicht der gesetzlichen Regelung, die in den genannten Gebieten vorhandene oder anderweitig vorgesehene Nutzungsweise zugunsten der Aufrechterhaltung oder Weiterentwicklung einer Fremdenverkehrsfunktion zu sichern. Insoweit hat sich der Gesetzgeber für eine nur gebietsbezogene und konkrete Sicherung bestimmter Gebiete der Gemeinde entschieden. Der dagegen vorgebrachten Auffassung, § 22 Abs. 2 BauGB wolle eine pauschale Sicherung der Fremdenverkehrsgemeinden ermöglichen, steht die Differenziertheit der Sätze 2 und 3 des § 22 Abs. 2 BauGB offensichtlich entgegen. Diese Regelungen wären anderenfalls überflüssig. Die "sonstige Satzung" gehört nicht zu den in § 1 Abs. 2 BauGB genannten Instrumenten der Bauleitplanung (vgl. auch BVerwG, Beschluß vom 30. September 1992 - BVerwG 4 NB 35.92 - Buchholz 406.11 § 14 BauGB Nr. 20 = NVwZ 1993, 473 zur Veränderungssperre).

Dieses Verständnis des § 22 Abs. 2 BauGB, wie es sich nach Wortsinn und vielfältiger Systematik ergibt, wird durch die Entstehungsgeschichte nachdrücklich bestätigt. Das Berufungsgericht hat darauf zutreffend hingewiesen. Im Bericht des zuständigen Ausschusses des Bundestages wird betont, "daß mit der Ausgestaltung des § 22 die wesentlichen Problemfälle in den Fremdenverkehrsorten erfaßt werden, die Vorschrift darüber hinaus aber nicht angewandt werden kann. Es muß sich stets um Sondergebiete handeln (Kurgebiete, Gebiete für die Fremdenbeherbergung, Wochenend- und Ferienhausgebiete) oder um sonstige Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktionen, die durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind. Das Sicherungsinstrument ist damit auf überwiegend bebaute Bereiche beschränkt" (BT-Drucks. 10/6166 S. 143 zu § 22 BauGB). Der vom Oberbundesanwalt angeführten weiteren Textstelle des Regierungsentwurfs kommt dagegen kein Erkenntniswert zu (vgl. BT-Drucks. 10/4630 S. 79). Der Gesetzgeber war sich bewußt, daß er mit § 22 BauGB keine in jeder Hinsicht umfassende Lösung der Sicherung gewachsener Fremdenverkehrsgemeinden erreichen könne. Er hat sich auf die in § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB benannten Problembereiche beschränken wollen.

Auch die Zwecksetzung der Regelung, und zwar im Zusammenhang mit der grundrechtlichen Ausgangslage, steht der von dem Beigeladenen und von dem Beklagten vertretenen weiten Auslegung deutlich entgegen. § 22 BauGB stellt eine Inhaltsbestimmung des Grundeigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. Verfassungsrechtliche Bedenken bestehen hiergegen zwar nicht (vgl. BVerwG, Beschluß vom 21. April 1994 - BVerwG 4 B 193.93 - UPR 1994, 306; ebenso VGH Baden-Württemberg ESVGH 43, 52 = ZfBR 1993, 241; OVG Schleswig SchlHA 1993, 277). Gleichwohl führt der satzungsrechtlich ausgelöste Genehmigungsvorbehalt nach § 22 Abs. 5 BauGB zu einer sehr fühlbaren Einschränkung in der freien Verfügbarkeit und Nutzbarkeit des Eigentums. Das ist dann gerechtfertigt, wenn öffentliche Belange dies zu rechtfertigen vermögen. Den bestehenden Interessenkonflikt hat der Gesetzgeber in § 22 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauGB typisierend daran gebunden, daß die Zweckbestimmung näher bezeichneter Gebiete gerade in ihrer Fremdenverkehrsfunktion beeinträchtigt werden kann. Nur für jene Gebietsteile der Gemeinde, in denen diese Gefahr für die geordnete städtebauliche Entwicklung angenommen werden kann, soll das private Interesse an der Begründung und der Teilung von Wohnungseigentum zurückstehen. Insoweit hat der Gesetzgeber mit § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB die ihm durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG aufgetragene Qualifizierungskompetenz in legitimer Weise wahrgenommen (vgl. allg. hierzu BVerfGE 52, 1 (27 ff.); 58, 300 (351); 70, 191 (199 ff.); 79, 174 (192); 84, 382 (384 f.); 87, 114 (138 f.)). Dabei hat der Gesetzgeber eine bewertende Abwägung der Interessen vorgenommen. Ihm war - wie dargelegt - durchaus bewußt, daß er mit § 22 BauGB eine perfekte Lösung nicht erreichen könne, um dem Problem der schleichenden Umstrukturierung einer Gemeinde durch den Bau von Zweitwohnungen in jeder Hinsicht wirksam zu begegnen. Er hat den Gemeinden im Zusammenwirken mit der politischen Entscheidung der jeweiligen Landesregierung nur die Möglichkeit eröffnen wollen, in bestimmten Kernbereichen des Fremdenverkehrs der Gefahr einer Überfremdung, dem Problem einer gestörten sozialen Infrastruktur und den finanziellen und städtebaulich nicht vertretbaren Belastungen einer nicht ausgenutzten, gleichwohl vorzuhaltenden Infrastruktur zu begegnen. Die in § 22 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauGB normierten Begrenzungen wären unverständlich, hätte der Gesetzgeber die Gemeinden ermächtigen wollen, im Bereich des Wohnungseigentums eine allgemeine "Veränderungssperre" erlassen zu können. Der danach grundrechtlich erheblichen Zielsetzung des § 22 Abs. 2 BauGB entspricht es, wenn die Gemeinden den Genehmigungsvorbehalt nur soweit auszulösen befugt sind, wie eine Gefährdung, welche die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum gerade in ihren auf Fremdenverkehr ausgerichteten Gebietsteilen betrifft, erwartet werden kann. Der einzelne Grundeigentümer braucht sich nicht darauf verweisen zu lassen, daß die Gefährdungslage für das jeweilige Gebiet im konkreten Genehmigungsverfahren geprüft werde. Die dagegen gerichteten Erwägungen, die auf einen umfassenderen Schutz von Fremdenverkehrsgemeinden mit teilweise auch anderen Zielsetzungen drängen, mögen rechtspolitisch verständlich sein; sie haben indes in § 22 BauGB, der letztlich funktional Eingriffscharakter besitzt, keinen Ausdruck gefunden.

Ist danach der rechtliche Ansatz des Berufungsgerichts zu billigen, ist es nicht rechtsfehlerhaft, wenn das Gericht feststellt, daß die Satzung des Beigeladenen Gebiete erfasse, für welche die Voraussetzungen des § 22 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauGB eindeutig nicht gegeben seien. Die insoweit getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen das rechtliche Ergebnis. Seine tatrichterliche Würdigung ist im Revisionsverfahren bindend. Der Beigeladene hat Verfahrensrügen, welche die tatrichterlichen Feststellungen in Zweifel ziehen könnten, nicht erhoben (§ 137 Abs. 2 VwGO).