I.

Die Klägerin stellte bis zum Jahre 1975 Betonfertigteile für Mehrfamilienhäuser und Nichtwohnbauten in ihrem Werk in ..., her. Sie war wirtschaftliche Eigentümerin der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen, während das Grundstück sich im Eigentum von Herrn ... befand.

Den Antrag der Klägerin, ihr die Grundsteuer für die Jahre 1975 (6.505,52 DM) und 1976 (7.156,08 DM) zu erlassen, weil sie ihren Betrieb auf dem vorgenannten Grundstück Ende 1974 wegen erheblicher Verluste im wesentlichen eingestellt hatte, lehnte der Beklagte ab. Die nach erfolglosem Vorverfahren von der Klägerin mit den Begehren erhobene Klage, den Beklagten unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide zu verpflichten, die Grundsteuer für die Jahre 1975 und 1976 in Höhe von 10.929,20 DM zu erlassen, hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 16. November 1978 abgewiesen.

Im Laufe des Berufungsverfahrens hat der Beklagte die Grundsteuer für 1976 auf 5.814,64 DM ermäßigt, nachdem das Finanzamt den Einheitswert wegen der Stillegung des Betriebes zum 1. Januar 1976 herabgesetzt hatte.

Das Berufungsgericht hat durch Urteil vom 25. Mai 1981 den Beklagten unter teilweiser Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung und der entgegenstehenden Bescheide verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 1976 in Höhe von 5.724,86 DM zu erlassen; im übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Für das Jahr 1975 sei ein Erlaßanspruch mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 33 GrStG nicht gegeben. Zwar liege eine Minderausnutzung des in diesen Jahr noch eigengewerblich genutzten Grundstücks vor, doch scheitere ein Erlaß daran, daß die Klägerin die Minderausnutzung zu vertreten habe. Zu vertreten im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG habe ein Grundsteuerpflichtiger eine Ertragsminderung, wenn er auf ihren Eintritt in zumutbarer Weise habe Einfluß nehmen können, wenn sie ihm also nicht von außen auf gezwungen worden sei, er sie vielmehr durch geeignete Maßnahmen habe verhindern können. Dies sei bei der Klägerin der Fall, denn sie habe es versäumt, ihren Betrieb rechtzeitig den Konjunkturwandel anzupassen. Ihre Verluste in den Jahren 1970 bis 1974 seien nicht auf äußere Einflüsse zurückzuführen, sondern hätten ihren Grund in betrieblichen Gegebenheiten, die in ihren Verantwortungsbereich fielen.

Hingegen sei der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 1976 gemäß § 33 GrStG in Höhe von 5.724,86 DM zu erlassen. In diesem Jahr sei der Rohertrag des Grundstücks um 100 v.H. gemindert gewesen. Denn die Klägerin habe 1976 aus dem Grundstück keine Miete oder Pacht erzielt. Hierauf sei abzustellen, weil das Grundstück vom 1. Januar 1976 an nicht mehr als eigengewerblich genutztes Grundstück, sondern als Miet- bzw. Pachtgrundstück anzusehen sei. Ein zunächst eigengewerblich genutztes Grundstück werde nicht erst dann zu einem Mietgrundstück, wenn es erstmals vermietet worden sei, sondern bereits dann, wenn der Eigentümer die eigengewerbliche Nutzung vollständig und auf Dauer aufgegeben habe und nicht mehr beabsichtige, den Betrieb irgendwann wieder aufzunehmen. Die Klägerin habe zum Jahresende 1975 endgültig ihren Betrieb auf dem Grundstück eingestellt, dies ergebe sich vor allem aus der Demontage und dem Verkauf fast aller Maschinen. Die Beendigung der eigengewerblichen Nutzung sei vom Finanzamt durch Herabsetzung des Einheitswertes berücksichtigt worden; es habe das Grundstück seit dem 1. Januar 1976 als stilliegendes Fabrikgrundstück behandelt.

Der völlige Ausfall von Mieterträgen im Jahre 1976 führe zu einem Anspruch auf Erlaß nicht nur von vier Fünfteln, sondern der gesamten Grundsteuer. Die Beschränkung des Erlasses gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auf vier Fünftel der Ertragsminderung sei darauf zurückzuführen, daß die auf den Boden entfallende Steuer stets entrichtet werden solle. Sie werde in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG pauschal mit 20 v.H. angesetzt. Diese Einschränkung könne jedoch im Falle der Klägerin nicht gelten. Der für die Klägerin angesetzte Einheitswert enthalte keinen Bodenwertanteil, weil die Klägerin nur wirtschaftliche Eigentümerin der Gebäude, nicht jedoch des Grund und Bodens gewesen sei. In einem solchen Fall sei die Grundsteuer in voller Höhe der Minderausnutzung zu erlassen, damit der Eigentümer der Gebäude nicht schlechter gestellt werde als ein normaler Grundeigentümer. Gleichwohl sei hier der Klägerin nicht die gesamte für 1976 angefallene Grundsteuer in Höhe von 5.814,64 DM zu erlassen, sondern nur ein Betrag von 5.724,86 DM. Dies folge aus dem eingeschränkten Klageantrag, der für das Jahr 1976 nur einen Erlaß in dieser Höhe umfasse.

Die Klägerin habe die Ertragsminderung nicht zu vertreten. Sie habe sich in ausreichender Weise um eine andere Nutzung des Grundstücks bemüht. Die von der Klägerin vorgelegten Unterlagen zeigten, daß sie und der Grundstückseigentümer sich intensiv um den Verkauf und auch um eine Verpachtung bemüht und alles getan hätten, um eine Verwendung für das Grundstück zu finden. Daß diese Bemühungen erst 1979 zum Erfolg geführt hätten, habe nicht am Verhalten der Klägerin gelegen, sondern an von ihr nicht zu beeinflussenden rechtlichen und wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Die Klägerin habe den Ausfall des Rohertrages im Jahre 1976 auch nicht deswegen zu vertreten, weil die Einstellung des Betriebes Ende 1975 in ihren Verantwortungsbereich gefallen sei. Zwar sei der Wegfall des Rohertrages im Jahre 1976 eine Folge der Betriebseinstellung. Dennoch erscheine es nicht gerechtfertigt, die Verantwortlichkeit der Klägerin so weit auszudehnen, daß sie der Betriebseinstellung wegen auch den Ertragsausfall im Jahre 1976 zu vertreten habe.

Der Erlaß scheitere schließlich auch nicht an § 33 Abs. 5 GrStG. Danach sei eine Ertragsminderung kein Erlaßgrund, wenn sie für den Erlaßzeitraum durch Fortschreibung berücksichtigt werden könne. Zwar sei es denkbar, diesem Wortlaut zu entnehmen, daß mit der Möglichkeit der Wertfortschreibung, die im Falle der Klägerin bestanden habe, jeder Erlaßanspruch entfalle. Dabei bleibe aber unberücksichtigt, daß die Wertfortschreibung nur zu einer wesentlich geringeren Hinderung der Grundsteuer führen könne als der Erlaß. Ein völliger Ausschluß des Erlasses bei einer vorgenommenen Wertfortschreibung habe zur Folge, daß der Eigentümer wesentlich besser stünde, wenn keine Wertfortschreibung möglich wäre, weil z.B. die Minderausnutzung nur 95 v.H. und nicht 100 v.H. betrage. Da die Klägerin die mögliche Wertfortschreibung erreicht habe, sei ihr die Grundsteuer im Umfang des Klageantrages zu erlassen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Verletzung des § 33 GrStG rügt und die Zurückweisung der Berufung der Klägerin unter teilweiser Aufhebung des Berufungsurteils auch insoweit begehrt, als ihr stattgegeben worden ist.

Die Klägerin tritt der Revision entgegen.

Der Oberbundesanwalt beim Bundesverwaltungsgericht beteiligt sich am Verfahren.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil verletzt kein Bundesrecht (§§ 144 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO).

Das Berufungsgericht hat entschieden, der Beklagte sei gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) - GrStG - verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahr 1976 wegen einer wesentlichen Ertragsminderung in der beantragten Höhe von 5.724,86 DM zu erlassen. Auf der Grundlage seiner vom Beklagten nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen tatsächlichen Feststellungen entspricht das der Rechtslage.

Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, das Entstehen eines Erlaßanspruchs der Klägerin sei nicht vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG abhängig. Da die Klägerin ihren Betrieb auf dem in Rede stehenden, als bebaut bewerteten Grundstück bis Ende 1975 endgültig eingestellt habe, sei das Grundstück im Erlaßzeitraum (vgl. § 34 Abs. 1 Satz 1 GrStG) mangels eigengewerblicher Nutzung "nur" als bebautes Grundstück im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu qualifizieren. Diese Auffassung ist nicht zu beanstanden. § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG bezieht sich - soweit hier von Interesse - auf die "eigengewerblich genutzten" bebauten Grundstücke und macht mit diesem Wortlaut deutlich, daß abzustellen ist auf ein tatsächliches Moment ("genutzt"), d.h. auf die faktische Ausübung einer eigengewerblichen Tätigkeit auf dem Grundstück. Hat derjenige, dem der auf dem Grundstück ausgeübte Betrieb bei der Einheitsbewertung zugerechnet worden ist, die gewerbliche Tätigkeit vollständig und auf Dauer aufgegeben, was etwa durch die Demontage und den Verkauf der dem Betrieb dienenden Maschinen zum Ausdruck kommen kann, so verliert das entsprechende Grundstück die Eigenschaft "eigengewerblich genutzt".

Entgegen der Ansicht des Beklagten läßt sich dafür, ob ein Grundstück eigengewerblich genutzt wird, oder genauer: wie lange ein Grundstück als eigengewerblich genutzt im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG zu gelten hat, nichts aus der gemäß § 180 Abs. 1 Nr. 1 der Abgabenordnung vom 16. März 1976 (BGBl. I S. 613) nach Maßgabe des Bewertungsgesetzes vom 26. September 1974 (BGBl. I S. 2369) - BewG - vorzunehmenden Feststellung des Einheitswertes herleiten. Dies gilt schon deshalb, weil - wie sich aus § 75 Abs. 3 BewG ergibt - die Bewertung eines Geschäftsgrundstücks unabhängig davon ist, ob es eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken dient. Der Einheitswertbescheid ist mithin nicht geeignet, eine für das Grundsteuerrecht verbindliche Aussage über das Merkmal "eigengewerblich genutzt" zu machen.

Hat ein - wie im vorliegenden Fall - als bebaut bewertetes Grundstück infolge der endgültigen Aufgabe des zuvor auf ihm ausgeübten Betriebs die Eigenschaft "eigengewerblich genutzt" verloren, so richtet sich das Entstehen eines Erlaßanspruchs wegen einer wesentlichen Ertragsminderung ausschlaggebend nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Insoweit ist es grundsätzlich unerheblich, ob das betreffende Grundstück nunmehr ein Miet- oder Pachtgrundstück ist und ob es als solches im Hinblick auf die Eigenart oder den Zustand seiner baulichen Anlagen "objektiv" vermietbar oder verpachtbar ist. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG knüpft weder an ein Miet- oder Pachtgrundstück noch an dessen Vermiet- oder Verpachtbarkeit, sondern daran an, daß das Grundstück bebaut ist. Er differenziert - mit anderen Worten - nicht, ob ein bebautes Grundstück einen Ertrag nur durch Eigennutzung oder durch Vermietung oder Verpachtung erbringt bzw. erbringen kann. Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, hat Einfluß auf dessen Bewertung (vgl. §§ 72 f BewG einerseits und §§ 74 f BewG andererseits) und findet somit Eingang in den Einheitswertbescheid. In diesem Zusammenhang gewinnt der Einheitswertbescheid Bedeutung dahin, daß für das Grundsteuerrecht ein Grundstück so lange als bebaut gilt und deshalb als Gegenstand eines Erlasses nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Betracht kommt, wie es als bebautes Grundstück bewertet ist.

Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch, wenn es meint, die Klägerin habe die Ertragsminderung im Jahre 1976 nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten, weil sie sich (zusammen mit dem Grundstückseigentümer) intensiv um einen Verkauf und eine Verpachtung bemüht und alles getan habe, das Grundstück wieder einer ertragbringenden Verwendung zuzuführen. Denn ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflußbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihn zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Welche Umstände ein Steuerpflichtiger zu vertreten hat, ist durch Auslegung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu ermitteln. Für eine solche Gesetzesauslegung ist maßgebend der objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den die Vorschrift hineingestellt ist (BVerfG, u.a.Urteil vom 21. Mai 1952 - 2 BvH 2/52 - BVerfGE 1, 299 [312] undBeschluß vom 15. Dezember 1959 - 1 BvL 10/55 - BVerfGE 10, 234 [244]). Zwar hat der Gesetzgeber darauf verzichtet, beispielhaft bestimmte Umstände in den Gesetzestext aufzunehmen, die der Steuerschuldner zu vertreten hat. Gleichwohl geben die Worte "nicht zu vertreten hat" in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG im Zusammenhang mit den allgemeinen Sprachgebrauch einen Hinweis auf die Umstände, auf die hier abzuheben ist. Denn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig vom Willen des "Betroffenen" eintreten. Dagegen hat der "Betroffene" im allgemeinen für Umstände einzustehen, die er selbst aufgrund eigener Willensentschließung herbeigeführt hat oder deren Eintritt er in ihm zumutbarer Weise hätte verhindern können.

Diese durch den Wortlaut des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nahegelegte Auslegung des Merkmals "nicht zu vertreten hat" wird bestätigt durch den Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift hineingestellt ist. Die Grundsteuer ist ihrem Wesen nach eine ertragsunabhängige Objektsteuer, d.h. auf die Einziehung der Grundsteuer hat es grundsätzlich keinen Einfluß, ob das Steuerobjekt einen Ertrag abwirft oder nicht. Diesen Grundsatz der Ertragsunabhängigkeit hat der Gesetzgeber durch die Bestimmung des § 33 GrStG für die dort geregelten Fälle durchbrochen. Er hat damit seiner Auffassung Ausdruck verliehen, in bestimmten Ausnahmefällen sei eine wesentliche Ertragsminderung als derart belastend anzusehen, daß die Einziehung der unverkürzten Grundsteuer für den Abgabenpflichtigen nicht mehr zumutbar ist. Von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung aber kann keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder er es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten.

Beizupflichten ist dem Berufungsgericht ferner in der Annahme, bei der Beantwortung der Frage, ob die Klägerin die Ertragsminderung im Jahre 1976 zu vertreten hat, müsse unberücksichtigt bleiben, daß diese letztlich eine Folge der von der Klägerin zu vertretenden, bereits früher erfolgten Betriebseinstellung sei. Diese vom Beklagten beanstandete "Zäsur" ergibt sich aus der Regelung des § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG, nach der "maßgebend für die Entscheidung über den Erlaß ... die Verhältnisse des Erlaßzeitraums" sind. Im Erlaßzeitraum, d.h. im Jahre 1976, war das Grundstück - wie gesagt - nicht mehr eigengewerblich genutzt. Daher ist für die Entscheidung über den Erlaß der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles das unerheblich, was sich auf die frühere eigengewerbliche Nutzung bezieht, also z.B. unerheblich, aus welchen Gründen seinerzeit die eigengewerbliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und ob der Inhaber die Betriebseinstellung zu vertreten hat. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang allein, ob die Klägerin es zu vertreten hat, daß das bebaute Grundstück im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG im Jahre 1976 mangels einer anderweitigen Verwendung ertraglos geblieben ist. Das ist auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zu verneinen.

Zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, daß der Klägerin, da sie wirtschaftliche Eigentümerin der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen, nicht aber Eigentümerin des Grundstücks war, die Grundsteuer für das Jahr 1976 im Hinblick auf die festgestellte Ertragsminderung in Höhe von 100 v.H. des beantragten Umfangs, nicht jedoch nur - dem Wortlaut des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG entsprechend - zu vier Fünfteln des Prozentsatzes der Ertragsminderung zu erlassen ist. Der Gesetzgeber ist bei der Formulierung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG davon ausgegangen, daß bei bebauten (ebenso wie bei unbebauten) Grundstücken stets der Teil der Grundsteuer entrichtet werden soll, der auf den Grund und Boden entfällt, und er hat pauschalierend unterstellt, daß bei bebauten Grundstücken ein Fünftel der entstehenden Grundsteuer dem entspricht, was die Besteuerung allein des Grund und Bodens ausmacht (vgl. dazu, BT-Drucks. VI/3418 S. 95). Da bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden der Einheitswert und damit auch der Steuermeßbetrag nur das Gebäude ohne Grund und Boden erfaßt (vgl. § 94 BewG), die für den wirtschaftlichen Eigentümer eines Gebäudes entstehende Grundsteuer sich also nur auf den Gebäudewert bezieht, ist es nicht gerechtfertigt, den von ihm begehrten Erlaß der auf die Einbehaltung der Grundsteuer für den Grund und Boden ausgerichteten Beschränkung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu unterwerfen. Anderenfalls würde er ohne sachlich einleuchtenden Grund schlechter gestellt als ein Steuerpflichtiger, der sowohl Eigentümer des Gebäudes als auch des Grund und Bodens ist. Bei diesem nämlich kann gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG der Grundsteuererlaß (nach Abzug des auf den Grund und Boden entfallenden Anteils von einem Fünftel der entstandenen Grundsteuer) den gesamten sich auf das Eigentum am Gebäude beziehenden Anteil von vier Fünfteln der Grundsteuerschuld umfassen.

Schließlich ist gegen die Ansicht des Berufungsgerichts nichts zu erinnern, der begehrte Erlaß scheitere auch nicht an § 33 Abs. 5 GrStG, die Klägerin habe nämlich die mögliche Fortschreibung des Einheitswerts erreicht und dies sei durch eine Reduzierung der Grundsteuer bereits berücksichtigt.

Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist "eine Ertragsminderung ... kein Erlaßgrund, wenn sie für den Erlaßzeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können". Aus diesem Wortlaut könnte gefolgert werden, daß immer dann, wenn eine Fortschreibung des Einheitswerts in Betracht kommt, ein Grundsteuererlaß im vollen Umfang ausgeschlossen sei. Eine solche Schlußfolgerung ist jedoch nicht gerechtfertigt. Der Gesetzgeber hat durch die Regelung des § 33 Abs. 5 GrStG lediglich verhindern wollen, daß einem Grundsteuerpflichtigen auch insoweit ein Erlaßanspruch entsteht, als er eine Grundsteuerreduzierung über eine Wertfortschreibung erreicht hat oder hätte erreichen können. Wenn und soweit eine Wertfortschreibung und in der Folge eine Grundsteuerreduzierung möglich ist, soll der Steuerpflichtige gehindert sein, "ersatzweise das gleiche Ergebnis über einen Grundsteuererlaß" zu erzielen (vgl. BT-Drucks. VI/3418 S. 96). Löst ein zur Ertragsminderung führender Grund keine Fortschreibungsmöglichkeit aus, steht § 33 Abs. 5 GrStG dem Entstehen eines Erlaßanspruchs nicht entgegen. Löst er hingegen eine Fortschreibungsmöglichkeit aus, ist dieser Weg zu beschreiten. Führt dieser Weg dazu oder hätte er bei rechtzeitiger Stellung des Fortschreibungsantrages dazu führen können, daß eine Grundsteuerentlastung im gleichen oder gar höheren Umfang als durch einen Grundsteuererlaß erreichbar eintritt, hat es dabei sein Bewenden, ein Grundsteuererlaß ist dann durch § 33 Abs. 5 GrStG ausgeschlossen. Geht die durch einen Grundsteuererlaß erreichbare Grundsteuerentlastung - wie hier - über die durch eine Fortschreibung des Einheitswerts mögliche hinaus, so wird der Grundsteuererlaß für die "überschießende" Entlastung durch § 33 Abs. 5 GrStG nicht versperrt, insoweit kann vielmehr noch ein Erlaßanspruch entstehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.