I.

Der Kläger ist Landwirt und Eigentümer eines im Grundbuch der beigeladenen Gemeinde eingetragenen etwa 23 ha großen Hofes.

Im Jahre 1964 beantragte er die Baugenehmigung für ein Landarbeiterhaus, das seine Tochter bewohnen sollte. Die Behörde lehnte mit der Begründung ab, seine Tochter, deren Ehemann in H. beschäftigt sei, stehe nicht in einem geregelten und versicherungspflichtigen (landwirtschaftlichen) Arbeitsverhältnis zum Kläger. Der Kläger erhob Widerspruch, nahm ihn aber zurück, nachdem ihm im Widerspruchsverfahren in Aussicht gestellt worden war, unter Umständen würde die Errichtung eines Altenteilerhauses genehmigt werden, wenn das für die Errichtung des Hauses vorgesehene Grundstück nicht verselbständigt würde.

Im Mai 1965 schloß der Kläger in notarieller Form mit seinem Sohn einen Hofübergabevertrag. Der Vertrag enthält die Bestimmung, daß eine 1.500 qm große Fläche von einem zur Hofstelle gehörenden Flurstück, das an den Hofübernehmer mit aufgelassen werden sollte, abgeteilt und im Grundbuch als selbständiges Grundstück im Bestandsverzeichnis eingetragen werden soll. Der Vertrag läßt ernennen, daß auf diesem Trennstück für den Kläger ein Altenteilerhaus errichtet werden soll und enthält in diesem Zusammenhang eine Verpflichtungserklärung des Übernehmers, das zur Errichtung dieses Altenteilerhauses zu bildende Grundstück nicht vom Grundbuch des Hofes abzuschreiben. Das für die Teilung bestimmte Grundstück liegt im Außenbereich der beigeladenen Gemeinde und wurde bisher landwirtschaftlich genutzt.

Anschließend beantragte der Kläger Bodenverkehrsgenehmigung für den vorstehend beschriebenen Rechtsvorgang. Die Genehmigung wurde versagt, der Widerspruch des Klägers zurückgewiesen. Im verwaltungsgerichtlichen Überprüfungsverfahren verpflichtete das Verwaltungsgericht entsprechend dem Antrag des Klägers die Behörde, die Bodenverkehrsgenehmigung zu der beantragten Teilung auszusprechen; das Oberverwaltungsgericht hob dieses Urteil auf und wies die Klage ab.

Bereits während des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht erhielt der Kläger Baugenehmigung für die Errichtung des geplanten Altenteilerhauses; das Haus war bei der vom Oberverwaltungsgericht durchgeführten Ortsbesichtigung auf dem abzubeilenden Grundstück nahezu fertig ausgeführt. Bei der Ortsbesichtigung hat der Kläger erklärt, das Haus, das nur über eine Küche und ein Bad verfügt, solle von ihm und der Familie seiner Tochter bewohnt werden. Er sei verwitwet und werde von seiner Tochter in diesem Haus versorgt.

Das Urteil des Oberverwaltungsgerichts enthält im wesentlichen folgende Begründung:

Gegenstand des streitigen Bodenverkehrsgenehmigungsantrages sei lediglich die mit einer Verpflichtung des Übernehmers, auf dem Vertragsgrundstück ein weiteres Gebäude zu errichten, verbundene Grundstücksteilung. Das Teilungsgrundstück liege im landwirtschaftlich genutzten Außenbereich. Nach dem Inhalt des Übertragungsvertrages sei die Errichtung eines nicht privilegierten Bauvorhabens auf dem Trenngrundstück beabsichtigt. Von einem im Rahmen des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Bundesbaugesetz, - BBauG - privilegierten Altenteilerhauses könne nämlich rechtlich nur dann gesprochen werden, wenn das Gebäude für den ständigen Generationswechsel zur Verfügung stehe. Es müsse deshalb eng mit dem Hof verknüpft bleiben und dürfe nicht frei veräußerungsfähig sein. Es könne also auf der Grundlage der Privilegierung nur dann zugelassen werden, wenn eine so enge Verknüpfung mit dem Hofgrundstück bestehe, daß eine etwaige Veräußerung der Altenteilerstelle nur unter einer Beteiligung der Bodenverkehrsgenehmigungsbehörde nach §§ 19, 20 BBauG möglich sei. Diesen Sicherungsvoraussetzungen genüge das Vorhaben des Klägers nicht. Mit einer bodenverkehrsrechtlichen Genehmigung würde eine Zersiedlung der Landschaft mit einem Vorhaben eintreten, das auf verselbständigten Grundstück errichtet und - etwa nach dem Tode des Altenteilers - beliebig an Dritte veräußert werden könne. Diese Erkenntnis werde nicht durch die vom Sohn des Klägers im Übertragungsvertrag eingegangene Verpflichtung, das Grundstück nicht von dem Grundbuch des Hofes abzuschreiben, in Frage gestellt. Diese Verpflichtung wirke nur rein zivilrechtlich zwischen den Vertragsparteien. Auch eine Genehmigung der Kreislandwirtschaftsbehörde nach dem Grundstücksverkehrsgesetz habe keine bauplanungsrechtliche Wirkung.

Müsse aber ein Altenteilerhaus so eng mit dem eigentlichen Hofgrundstück verbunden bleiben, daß seine freie Weiterveräußerung ohne Kontrolle der Bodenverkehrsgenehmigungsbehörde nicht möglich sei, sei das Vorhaben als sonstiges nicht privilegiertes Vorhaben zu beurteilen. Mit ihm wäre ein Ansatzpunk für eine - nicht landwirtschaftliche - Splittersiedlung geschaffen. Auch die Eigenart der Landschaft, die im betreffenden Bereich nur durch zwei Bauernhöfe und die sich daran anschließende freie Natur geprägt werde, wäre durch Bebauung mit einem reinen Wohnhaus beeinträchtigt.

Auch im Zusammenhang mit der während des verwaltungsgerichtlichen Überprüfungsverfahrens ausgesprochenen Baugenehmigung und ihrer Nutzung ergebe sich keine andere Beurteilung. Diese Umstände seien zwar als solche in der vorliegenden Entscheidung über eine Verpflichtungsklage als neue Tatsachen berücksichtigungsfähig. Sie hätten aber letzten Endes auf die rechtliche Beurteilung keinen Einfluß. Der Antrag auf Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung sei zu einem Zeitpunkt gestellt worden, in dem weder ein Vorhaben genehmigt noch verwirklicht gewesen sei. Dadurch unterscheide sich der hier zu beurteilende Fall grundlegend von den Verhältnissen; die beim Urteil des Oberverwaltungsgerichts vom 14. Januar 1965 (bestätigt durch Urteil des Bundesverwaltungsgerichts BVerwGE 29, 86 ff. [BVerwG 31.01.1968 - IV C 170/65]) zu bewerten gewesen seien. Dort sei dagegen eine Entprivilegierung bereits seit langer Zeit infolge Nichtbenutzens eingetreten gewesen und eine erneute privilegierte Nutzung habe nach Lage der Sache nicht in Frage gestanden. Der Antrag des Klägers, dessen ursprünglicher Inhalt auch heute maßgebend sei, gehe also auf eine Teilung zum Zwecke der Bebauung mit einem nicht privilegierten Vorhaben. Mit diesem Antrag stehe der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung in engem Zusammenhang; mit ihm sei lediglich der Zweck der Teilung, die geplante Bebauung, vorgezogen worden. Der Kläger habe mit dem während des Rechtsstreits über die Bodenverkehrsgenehmigung gestellten Bauantrag seine Teilungsabsicht nicht aufgegeben. Der Bodenverkehrsantrag und der Bauantrag bildeten deshalb bei natürlicher Betrachtungsweise eine Handlungseinheit.

Das Oberverwaltungsgericht verkenne nicht, daß seine Entscheidung sich auf die für betriebswirtschaftliche Zwecke erforderlichen Kreditaufnahmen nachteilig auswirken könne. Diese Nachteile müßten aber die mit der Kreditgewährung an die Landwirtschaft befaßten Behörden und Kreditinstitute durch geeignete Lockerung der Kreditgewährungsbestimmungen ausgleichen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Revision des Klägers.

Er beantragt,

Sein Hilfsantrag geht dahin,

Gerügt wird die Verletzung des § 25 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit §§ 19, 21, 29 des Bundesbaugesetzes. Das angefochtene Urteil habe zu Unrecht bei der Auslegung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 Bundesbaugesetz die Heranziehung von § 1 der Höfeordnung und § 9 des Grundstücksverkehrsgesetzes abgelehnt. Es habe rechtsfehlerhaft eine enge Verknüpfung des Altenteilerhauses mit der Hofstelle gefordert. An das Merkmal, daß eine freie Veräußerung unmöglich sein müsse, könne das Tatbestandsmerkmal "dient" (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG) nicht geknüpft werden. Auf alle Fälle sei aber der Hilfsantrag gerechtfertigt, auf dessen Stellung im Berufungsverfahren das Oberverwaltungsgericht hätte hinwirken können und müssen. Der Kläger habe von sich aus alles getan, wenn er im Überlassungsvertrag sich verpflichtet habe, das Altenteilerhaus nicht aus dem Hof verband herauszulösen und nicht zu veräußern.

Der Beklagte beantragt

Das Oberverwaltungsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, daß der ursprüngliche Antrag des Klägers, die Teilung zum Zweck der Bebauung zu genehmigen, mit dem späteren Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung bei natürlicher Betrachtungsweise eine Handlungseinheit bilde. Daraus ergebe sich, daß bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit des Teilungsantrages nur von der ursprünglichen geplanten Bebauung auszugehen sei. Dann könne aber eine Bodenverkehrsgenehmigung nicht in Frage kommen, denn die vom Kläger beabsichtigte Bebauung sei weder privilegiert noch mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar. Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts, daß das Vorhaben des Klägers nicht die Errichtung eines Altenteilerhauses bezwecke, sei nach der überzeugenden Begründung im angefochtenen Urteil deshalb richtig, weil die enge Verknüpfung mit dem Hofgrundstück fehle. Die vom Kläger aus der Versagung der Bodenverkehrsgenehmigung gezogenen rechtlichen Folgerungen gehörten dem wirtschaftlichen bzw. dem privatrechtlichen Bereich an.

Der am Verfahren beteiligte Oberbundesanwalt hält das angefochtene Urteil insofern nicht für richtig, als es die Anerkennung eines - privilegierten - Altenteilerhauses davon abhängig macht, daß es nicht auf einem von der Hofstelle abgetrennten selbständigen Grundstück errichtet wird. Eine grundbuchmäßige Einheit zwischen dem eigentlichen Betriebsgrundstück und dem Grundstück, auf dem ein Altenteilerhaus errichtet werde, fordere § 35 Abs. 1 Nr. 1 Bundesbaugesetz nicht. Etwaigen Umgehungsversuchen, bei denen nur der Bau eines Altenteilerhauses vorgeschoben werde, um in Wirklichkeit ein Wohnhaus für einen Betriebsfremden zu errichten, könne im Baugenehmigungsverfahren durch genaue Prüfung der Verkehrsüblichkeit des Vorhabens nach Größe, innerer und äußerer Ausstattung begegnet werden. Für die angebotene Auslegung sprächen auch die vom Kläger in den Vordergrund gestellten wirtschaftlichen Erwägungen im Hinblick auf die Erleichterung bei der Kreditaufnahme Bei der Prüfung der Vereinbarkeit des vom Kläger der Bodenverkehrsgenehmigung unterstellten Teilungsvorgangs mit öffentlichen Belangen im Sinne des § 35 Abs. 3 Bundesbaugesetz sei der Entscheidung des Senats in BVerwGE 29, 86 ff. [BVerwG 31.01.1968 - IV C 170/65] zu folgen. Die Entprivilegierung sei eine Folge der mit der Teilung bezweckten Nutzungsänderung. Dieser mit dem Rechtsvorgang verfolgte Zweck biete aber nach § 20 Bundesbaugesetz keine Möglichkeit, eine Teilungsgenehmigung zu versagen.

Der ebenfalls beteiligte S.-H. V. d. ö. I. hält die entscheidungserhebliche Erkenntnis des angefochtenen Urteils, daß der Antrag des Klägers auf eine Teilung zum Zwecke einer nicht privilegierten Bebauung gerichtet sei, für richtig. Dieser Schluß ergebe sich bereits aus dem vorangegangenen Baugenehmigungsantrag für die Errichtung eines Landarbeiterhauses für seine Tochter. Richtig sei auch die Erkenntnis des angefochtenen Urteils, daß ein Bauvorhaben als Altenteilerhaus nur dann privilegiert sei, wenn es auf dem ungeteilten Hofgrundstück errichtet werde. Das angefochtene Urteil sei damit hinsichtlich des Hauptantrages richtig. Dagegen könne dem Hilfsantrag, der keinen verfahrensrechtlichen Bedenken begegne, ein Erfolg nicht versagt werden. Der Kläger habe ein entscheidendes wirtschaftliches Interesse daran geltend gemacht, daß die für die Errichtung eines Altenteilerhauses erforderlichen Kredite nicht das gesamte Hofgrundstück belasten und damit eine für betriebswirtschaftliche Zwecke erforderliche Kreditaufnahme erschweren. Diesen Interessen könnte durch entsprechende Auflagen in der Bodenverkehrsgenehmigung dahin, daß das abgetrennte Altenteilergrundstück nicht veräußert werden dürfe, ohne Verletzung des Gesetzes Rechnung getragen werden.

II.

Die Überprüfung des angefochtenen Urteils ergibt folgendes:

a)

Zum Hauptantrag:

Soweit das Oberverwaltungsgericht seine rechtliche Prüfung im Bodenverkehrsgenehmigungsverfahren auf die zweite Alternative der gesetzlichen Regelung der Versagungsgründe des § 20 Bundesbaugesetz abgestellt hat, vermag ihm der Senat nicht zu folgen. Es trifft zu, daß der Bodenverkehrsgenehmigungsantrag zunächst auf die beabsichtigte "bauliche Nutzung" durch Errichtung eines Altenteilerhauses auf dem im Zeitpunkt der Antragstellung noch unbebauten Grundstück des Klägers gestützt war. Diese Antragsgrundlage ist aber im Laufe des gerichtlichen Überprüfungsverfahrens durch die Erteilung der Baugenehmigung und ihre Nutzung durch den Kläger überholt worden. Daß diese Umstände bei der hier zu beurteilenden Verpflichtungsklage als neue Tatsachen berücksichtigt werden müssen, hat das angefochtene Urteil auf Seite 15 Ziffer 3 zutreffend dargetan. Mit Eintritt dieser neuen Tatsachen ergibt sich aber bodenverkehrsrechtlich die Rechtsfolge, daß die streitige Bodenverkehrsgenehmigung nunmehr ausschließlich für die Teilung eines Grundstückes, das bebaut ist (1. Alternative von § 19 Abs. 2 Nr. 2), begehrt wird. Dies ist nunmehr der zu beurteilende "Rechtsvorgang". Im Rahmen der Anwendung des § 20 Bundesbaugesetz darf also die Genehmigung nur dann versagt werden, wenn der Rechtsvorgang, nämlich die Teilung des mit einem Altenteilerhaus bebauten Grundstücks im Außenbereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar wäre. Die anhand des berichtigten materiell-rechtlichen Ausgangspunktes vorgenommene Prüfung ergibt aber, daß auch unter diesem neuer, rechtlichen Gesichtspunkt die mit dem Hauptantrag vom Kläger begehrte uneingeschränkte Teilungsgenehmigung im Hinblick auf die mit ihr entstehenden Rechtsfolgen der geordneten städtebaulichen Entwicklung widersprechen würde. Ob dies bereits aus der Erkenntnis abgeleitet werden kann, daß mit der Teilung ein bodenverkehrsrechtlich frei veräußerliches Altenteilergrundstück geschaffen und damit das Altenteilerhaus latent entprivilegiert würde, mag dahingestellt bleiben. Auf alle Fälle scheidet die Erteilung einer uneingeschränkten Teilungsgenehmigung bodenverkehrsrechtlich aus folgenden Überlegungen aus: Der für die Genehmigung von Altenteilerhäusern im Außenbereich in § 35 Abs. 1 Nr. 1 Bundesbaugesetz geschaffene Ansprach setzt voraus, daß der Bau den Betriebsbedarf des Hof komplexes auf die Dauer des Betriebs sichert. Eine durch die Teilung ermöglichte Entprivilegierung würde aber einen Anspruch auf die Zulassung eines weiteren Altenteilerhauses - oder in der forgesetzten Geschlechterfolge weiterer Häuser für den Fall entstehen lassen, daß ein neuer Altenteiler im Hofbetrieb untergebracht werden muß und, was nach erfolgter Teilung von den Behörden nicht mehr verhindert werden kann, zu dieser Zeit das erste Altenteilerhaus bereits endgültig entprivilegiert ist. Damit würde die Teilung einen Anspruchstatbestand auslösen, der sich im Widerspruch zu § 25 Bundesbaugesetz auf eine mehrfache privilegierte Bedarfsdeckung richten und damit letztlich zur Folge haben würde, daß - über die Privilegierung - sonstige Vorhaben im Außenbereich durchgesetzt werden könnten. Rechtsvorgänge, die mit derartigen unmittelbar durch die Teilung entstehenden Anspruchsänderungen verbunden sind, widersprechen aber nach den im Ergebnis - auch gegenüber der zurechtgerückten materiell-rechtlichen Betrachtung - richtig bleibenden eingehenden Ausführungen des angefochtenen Urteils der geordneten städtebaulichen Entwicklung.

Im Grundsatz ist in diesem Zusammenhang auch der Auseinandersetzung des Oberverwaltungsgerichts mit der Entscheidung des Senats in BVerwGE 29, 86 ff. [BVerwG 31.01.1968 - IV C 170/65] zu folgen. In diesem Fall war - dies hat das Oberverwaltungsgericht ausdrücklich im einzelnen auf Seite 16 und 17 seiner Entscheidung ausgeführt - eine Entprivilegierung zu beurteilen, die bereits seit langem (infolge Nichtbenutzens) eingetreten war; eine erneute privilegierte Nutzung kam nach Lage der Sache nicht in Betracht. Im vorliegenden Fall besteht aber die rein landwirtschaftliche Nutzung des Hofes in dem unberührten ländlichen Außenbereich fort. Dies schließt eine Vereinbarkeit einer uneingeschränkten Teilungsgenehmigung, wie sie der Kläger im Hauptantrag nach wie vor verfolgt, mit §§ 20, 35 Abs. 1 Nrn. 1, 2 und 3 Bundesbaugesetz aus.

b)

Zum Hilfsantrag:

Gegen die Zulässigkeit des Hilfsantrages bestehen keine Bedenken. Er enthält keine gemäß § 142 VwGO im Revisionsverfahren unzulässigen Klagänderungen, ist vielmehr als eine Beschränkung des Klagantrages in der Hauptsache gemäß § 268 Nr. 2 ZPO anzusehen, der nach § 173 VwGO auch im vorliegenden Verfahren Anwendung findet.

Im Hinblick auf die während des gerichtlichen Überprüfungsverfahrens eingetretene Rechtsänderung (Novellierung der Landesbauordnung) hatte der zulässige Antrag auch Erfolg. Eine Gewährleistung der geordneten städtebaulichen Entwicklung ist auch dann gesichert, wenn die Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung davon abhängig gemacht wird, daß der Kläger unter Nutzung der Möglichkeiten der inzwischen in Kraft getretenen neuen Landesbauordnung in Ausführung der von ihm im Übertragungsvertrag mit seinem Sohn enthaltenen Verpflichtung, das Grundstück des Altenteilerhauses nicht von dem Grundbuch des Hofes abzuschreiben, eine darauf gerichtete öffentliche Last auf dem Grundstück übernimmt. Damit wäre die vom Oberverwaltungsgericht bei seiner Auseinandersetzung mit den angebotenen Lösungsversuchen vermißte öffentlich-rechtliche - und nicht nur zivilrechtlich unter den Parteien wirkende - Sicherung gewährleistet. Die Einzelheiten der vom Kläger zu übernehmenden öffentlichen Last werden von der aufgrund der Rechtsauffassung des Revisionsgerichts zur Neubescheidung verpflichteten Bodenverkehrsgenehmigungsbehörde im Benehmen mit den Beteiligten zu prüfen sein.

Bei der Verteilung der Kostenlast auf der Grundlage von § 155 Abs. 1 VwGO ist der Senat im Vordergrund von der Überlegung ausgegangen, daß ein Erfolg im Rahmen des Hilfsantrages des Klägers erst durch die im Laufe des gerichtlichen Überprüfungsverfahrens eingetretene Änderung der Landesbauordnung ermöglicht wurde, und das angefochtene Urteil im Ergebnis trotz der teilweise unrichtigen materiellen Ausgangsbeurteilung hinsichtlich des Hauptantrages bestätigt werden mußte.

Die Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes beruht auf § 189 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 74 BVerwGG.