I.

Der Kläger errichtete ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel ein im Dezember 1956 bezugsfertig gewordenes Eigenheim. Das aus Erdgeschoß und Dachgeschoß bestehende Haus hat eine, nutzbare Wohnfläche von 184,29 qm, von der auf das Erdgeschoß 143,42 qm und auf das Dachgeschoß 40,87 qm entfallen. Im Erdgeschoß ist der aus vier Personen bestehende Haushalt des Klägers untergebracht. Das Dachgeschoß besteht aus drei Räumen und einem WC; in dem als Küche vorgesehenen Raum sind die Anschlüsse für eine Kochgelegenheit (Herd), ein Waschbecken und ein Bad vorhanden. Der Kläger benutzt die Dachgeschoßräume als Büroräume einer Firma, deren Mitinhaber und Geschäftsführer er ist.

Durch notariellen Vertrag vom 22. Dezember 1956 bestellten der Kläger und seine Ehefrau zugunsten seiner Mutter ein unentgeltliches lebenslängliches Wohnrecht an der Dachgeschoßwohnung; sie erklärten, den Antrag auf Eintragung dieses Wohnrechts in das Grundbuch zu gegebener Zeit selbst oder durch die Berechtigte stellen lassen zu wollen und diese hiermit zur Stellung dieses Antrags ausdrücklich zu beauftragen. Der Antrag wurde nicht gestellt, die Mutter blieb in ihrer bisherigen Wohnung.

Der Antrag des Klägers auf Anerkennung je einer Wohnung im Erdgeschoß und im Dachgeschoß als steuerbegünstigt wurde abgelehnt. Einspruch, Klage und Berufung hatten keinen Erfolg. In den Gründen des Berufungsurteils ist im wesentlichen ausgeführt: Die Räume im Dachgeschoß seien keine selbständige Wohnung, weil der Kläger sie mehr als zwei Jahre seit der Fertigstellung des Hauses nicht zur Führung eines eigenen Haushalts geeignet gemacht habe. Da die Mutter des Klägers die für sie bestimmte Wohnung innerhalb der auf die Fertigstellung folgenden zwei Jahre nicht bezogen habe, sei die als zweite Wohnung des Familienheims bestimmte Wohnung nicht in absehbarer Zeit ihrer Bestimmung zugeführt worden. Die Voraussetzungen der Grundstücksvergünstigung, hätten im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und am 1. April des darauffolgenden Jahres vorliegen müssen. Unbegründet sei auch der hilfsweise gestellte Antrag des Klägers, den Anerkennungsbescheid für das Erdgeschoß zu erteilen; denn bei Hinzurechnung der im Dachgeschoß vorhandenen Räume sei die Wohnflächenhöchstgrenze für die Gewährung der Grundsteuervergünstigung überschritten.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger die vom Bundesverwaltungsgericht zugelassene Revision eingelegt, er rügt die Verletzung des materiellen Rechts. Der Beklagte ist der Revision entgegengetreten.

II.

Die Revision ist unbegründet.

Die Anerkennung des von dem Kläger gebauten Familienheims als steuerbegünstigt richtet sich nach § 82 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -, das im vorliegenden Fall anzuwenden ist in der Fassung vom 1. August 1961 (BGBl. I S. 1122); maßgeblich sind die in § 82 in Verbindung mit § 39 dieser Gesetzesfassung festgelegten Wohnflächengrenzen.

Gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a und b II. WoBauG sind die Wohnflächengrenzen verschieden je nachdem, ob es sich um Familienheime mit nur einer Wohnung oder um Familienheime mit zwei Wohnungen handelt. Ist das Haus des Klägers ein Familienheim mit zwei Wohnungen, dann beträgt die Wohnflächengrenze 192 qm; diese wird durch die Gesamtwohnfläche von 184,29 qm nicht überschritten. Ist das Haus des Klägers ein Familienheim mit nur einer Wohnung, dann beträgt die Wohnflächengrenze 144 qm; wegen der Überschreitung dieser Wohnflächengrenze wäre die Anerkennung als steuerbegünstigt ausgeschlossen.

Das Haus des Klägers ist ein Familienheim mit nur einer Wohnung.

Die im Antrag des Klägers als zweite Wohnung bezeichneten Räume des Dachgeschosses konnten durch die Beschaffung und den Anschluß einer Kochgelegenheit (Herd), eines Waschbeckens und einer Badeeinrichtung in dem als Küche vorgesehenen Raum jederzeit so eingerichtet werden, daß darin ein selbständiger Haushalt geführt werden konnte. Solange diese Einrichtungsgegenstände nicht beschafft und angeschlossen wurden, konnte darin kein selbständiger Haushalt geführt werden. Mit Einschluß des als Küche vorgesehenen Raumes konnten die Räume aber ohne weiteres für andere Zwecke, insbesondere als Erweiterung der Eigentümerwohnung oder für gewerbliche Zwecke, verwendet werden. Die bauliche Gestaltung des Hauses ließ somit die Möglichkeit offen, es als Familienheim mit nur einer Wohnung oder als Familienheim mit zwoi Wohnungen zu verwenden.

Auch der notarielle Vertrag, den der Kläger über die Einräumung eines Wohnrechts an seine Mutter geschlossen hat, ließ es offen, ob und wann diese Räume als zweite Wohnung Verwendung finden sollten. Nach dem Wortlaut des Vertrags wurde die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch zwar in Aussicht genommen; es blieb aber der Mutter überlassen, dies zu beantragen. Die Entscheidung darüber, wann seine Mutter von ihrem Wohnrecht Gebrauch machen werde und ob sie überhaupt jemals davon Gebrauch machen werde, hat der Kläger in die Hand seiner Muster gelegt. Diese hat die Wohnung nicht bezogen und nicht einmal den Antrag auf Eintragung ihres Wohnrechts in das Grundbuch gestellt, obwohl seit dem Abschluß des Vertrages und seit der Bezugsfertigkeit des Hauses fast zehn Jahre verstrichen sind. Bestand unter den Beteiligten, wie der Kläger selbst vorträgt, Einverständnis darüber, daß die jetzt 79jährige Mutter ihre eigene Wohnung aufgeben und in das Haus des Klägers ziehen werde, wenn sie einmal pflegebedürftig werde, dann ist die Schlußfolgerung berechtigt, daß sie wegen ihrer Pflegebedürftigkeit in den Haushalt des Klägers aufgenommen worden wäre und deshalb in den Dachgeschoßräumen keinen eigenen Haushalt geführt hätte. Es kommt hinzu, daß der Kläger seit der Bezugsfertigkeit des Hauses das Dachgeschoß für gewerbliche Zwecke des Unternehmens, dessen Mitinhaber und Geschäftsführer er ist, verwendet hat. Alle diese Umstände sprechen trotz der Anschlußmöglichkeiten für Küche und Bad und trotz des im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit abgeschlossenen Vertrages über die Einräumung eines Wohnrechts an seine Mutter dagegen, daß der Kläger die Räume des Dachgeschosses als zweite Wohnung seines Familienheims bestimmt hat.

Die zweite Wohnung eines Familienheims muß zum Bewohnen durch einen anderen als den Inhaber der Eigentümerwohnung und dessen Haushaltsangehörige bestimmt sein. Das folgt aus § 9 Abs. 1 II. WoBauG: Danach ist ein Eigenheim ein im Eigentum einer natürlichen Person stehendes Grundstück mit einem Wohngebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, von denen eine Wohnung zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist. Diese Begriffsbestimmung gilt nach der Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG auch für Familienheime, wenn diese Eigenheime und nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Ausdrücklich ist die Zweckbestimmung in § 9 Abs. 1 II. WoBauG allerdings nur für die Eigentümerwohnung ausgesprochen, nicht auch für die zweite Wohnung. Das Erfordernis der Zweckbestimmung auch für die zweite Wohnung ergibt sich aber aus dem Sinn dieser Vorschrift. Das Unterscheidungsmerkmal beider Wohnungen liegt nicht in dem Vorhandensein oder Fehlen einer Zweckbestimmung, sondern in ihrer Beziehung zum Eigentum am Grundstück; die Eigentümerwohnung und die zweite Wohnung eines Eigenheims unterscheiden sich nach ihrem Wohnzweck dadurch, daß die eine bestimmt ist zum Bewohnen durch den Eigentümer oder seine Angehörigen, die andere - so muß dem Sinne nach ergänzt werden - durch andere als den Eigentümer oder solche Angehörige, die an seiner Stelle die "Eigentümerwohnung" bewohnen. Der Inhaber der zweiten Wohnung kann ein Angehöriger des Eigentümers oder eine dritte Person sein; er "bewohnt" die zweite Wohnung aber nur dann, wenn er darin einen von dem Haushalt der Eigentümerwohnung getrennten Haushalt führt.

Der Einbau einer zweiten Wohnung in das Familienheim soll dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu entlasten. Er wird gesetzlich gefördert dadurch, daß gegenüber dem Familienheim mit nur einer Wohnung die Wohnflächengrenze erweitert und die Grundsteuervergünstigung für die größere Gesamtwohnfläche gewährt wird. Wie die öffentliche Förderung des Wohnungsbaus im allgemeinen dient auch die Förderung des Einbaus einer zweiten Wohnung dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ausgesprochenen Ziel, "die Wohnungsnot, namentlich auch der Wohnungsuchenden mit geringem Einkommen, zu beseitigen". Im Interesse der Wohnungsuchenden mit geringem Einkommen ist in § 85 II. WoBauG eine Preisbindung angeordnet, die für die zweite Wohnung eines Familienheimes wirksam wird, wenn sie durch Vermietung genutzt wird. Darüber hinaus dient die Förderung des Einbaus einer zweiten Wohnung dem in § 1 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ebenfalls ausgesprochenen Ziel der Förderung des Baues von Familienheimen, "weite Kreise des Volkes durch Bildung von Einzeleigentum, besonders in der Form von Familienheimen, mit dem Grund und Boden zu verbinden". Dieses besondere Ziel wird vor allem dadurch erreicht, daß der Einbau einer zweiten Wohnung in der Regel dem Bauherrn die Finanzierung seines Bauvorhabens erleichtert; das allgemeine Ziel der Wohungsbauförderung, den Wohnungsmarkt zu entlasten, bleibt hiervon unberührt.

Die Zweckbestimmung der zweiten Wohnung trifft der Eigentümer; seine Sache ist es, die zweite Wohnung seines Familienheims "zum Bewohnen" durch andere zu bestimmen. Bezieht er die eine Wohnung mit seiner Familie, dann bringt er damit in schlüssiger Weise ihre Zweckbestimmung als Eigentümerwohnung zum Ausdruck. Seine Bestimmung des Zweckes der zweiten Wohnung bringt er in schlüssiger Weise zum Ausdruck dadurch, daß er sie einem Dritten zur Führung eines von seinem eigenen Haushalt getrennten Haushalts - entgeltlich oder unentgeltlich - überläßt oder sich hierzu verpflichtet. Dem Ziel der öffentlichen Wohnungsbauförderung, den Wohnungsmarkt zu entlasten, dient die Verpflichtung des Eigentümers zur Überlassung der zweiten Wohnung aber nur dann, wenn den Umständen nach damit zu rechnen ist, daß der in Aussicht genommene Wohnungsbenutzer sie tatsächlich bezieht. Die Einräumung eines Wohnrechts an einen Dritten, dem es überlassen bleibt, ob er davon Gebrauch machen will oder nicht, ist deshalb für sich allein noch keine für die Anerkennung als Familienheim mit zwei Wohnungen ausreichende Zweckbestimmung der zweiten Wohnung. Würde sie ausreichen, dann könnte auf diese Weise die gesetzliche Wohnflächengrenze für Familienheime mit nur einer Wohnung umgangen werden in Fällen, in denen der Bauherr damit rechnet, daß ihm die zweite Wohnung tatsächlich für seinen eigenen Haushalt oder für andere eigene Zwecke zur Verfügung stehen werde.

Die Bestimmung der zweiten Wohnung eines Familienheims zum Bewohnen durch einen anderen ist zu treffen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Hauses. Sie ist innerhalb angemessener Zeit auszuführen. Angemessen ist die Zeit, die den Umständen nach erforderlich ist, um die zweite Wohnung ihrer Zweckbestimmung zuzuführen; es darf nicht ungewiß bleiben, ob und wann dies geschieht.

Soll ein Familienheim mit zwei Wohnungen geschaffen werden, dann wird dies in der Regel schon in der Bauplanung vorgesehen. In der Regel wird auch schon vor dem Baubeginn der künftige Mieter der zweiten Wohnung feststehen und zwar insbesondere dann, wenn dieser durch seinen Baukostenzuschuß oder ein zu seinen Gunsten dem Bauherrn gewährtes öffentliches Darlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens beitragen soll. Im Abschluß des Mietvertrages oder - auf Grund eines Bewilligungsbescheides mit entsprechender Auflage - des Darlehnsvertrages liegt dann die vom Bauherrn vorzunehmende Bestimmung des Zweckes der zweiten Wohnung. Für die Eigentümerwohnung wird die Zweckbestimmung spätestens vorgenommen bei ihrem Bezüge (vgl. Urteil vom 16. Dezember 1965 - BVerwG VIII C 82.62 -, NJW 1966 S. 995). Steht der künftige Inhaber der zweiten Wohnung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit aus besonderen Gründen noch nicht fest, dann kann dem Bauherrn für deren Verwendung zur Führung eines selbständigen Haushalts ein Zeitraum belassen werden, innerhalb dessen es den Umständen nach möglich ist, die Wohnung durch Vermieten oder in anderer Weise dem Wohnzweck zuzuführen. Dieser Zeitraum wird je nach der Lage des Einzelfalls verschieden lang sein, im allgemeinen aber nur wenige Monate betragen. Die zweite Wohnung darf aber, wenn der Zweck der gesetzlichen Förderung ihres Einbaues erreicht und eine Umgehung der Wohnflächengrenzen vermieden werden soll, nicht auf unbestimmte Zeit "auf Vorrat" gehalten werden, sei es daß sie leer steht, sei es daß sie durch den Eigentümer selbst, entweder für Wohnzwecke oder, wie im vorliegenden Falle, für gewerbliche Zwecke, benutzt wird.

Der Kläger hat demnach für die Dachgeschoßräume weder die für das Vorliegen einer zweiten Wohnung erforderliche Zweckbestimmung getroffen, noch sie innerhalb angemessener Zeit dem Zweck, zur Führung eines selbständigen Haushalts bewohnt zu werden, zugeführt.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, daß, seinem Hilfsantrag entsprechend, wenigstens die Erdgeschoßwohnung als steuerbegünstigt anerkannt wird.

Die gewerbliche Nutzung der Dachgeschoßräume ist nicht einer Zweckbestimmung für andere als Wohnzwecke gleichzusetzen, die die Folge hätte, daß nur der Wohnflächenanteil der Erdgeschoßwohnung berücksichtigt und insofern eine teilweise Steuervergünstigung gewährt würde. Es handelt sich vielmehr um eine gewerbliche Mitbenutzung der Wohnräume durch den Bauherrn. Gemäß § 82 Abs. 5 II. WoBauG ist zwar eine Wohnung, die zu gewerblichen Zwecken mitbenutzt wird, als steuerbegünstigt anzuerkennen, wenn nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche ausschließlich gewerblichen Zwecken dient. Die gewerblichen Zwecken dienenden Räume des Dachgeschosses machen im vorliegenden Falle nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche aus. Voraussetzung ist aber auch in diesem Falle, daß die Gesamtwohnfläche innerhalb der für Familienheime mit nur einer Wohnung bestimmten Wohnflächengrenze liegt. Ist das Haus des Klägers rechtlich ein Familienheim mit nur einer Wohnung, dann sind auch die Räume des Dachgeschosses in die Berechnung der Gesamtwohnfläche einzubeziehen. Daß die Mehrfläche im Sinne des § 82 Abs. 2 Buchst. b II. WoBauG zur angemessenen Berücksichtigung der beruflichen Bedürfnisse des Klägers erforderlich ist, ist nicht geltend gemacht und auch nicht ersichtlich.

Die Revision war daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.