Die Revision der Kläger ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seines Urteils im Wesentlichen ausgeführt:

Die Darlehensverträge der Prozessparteien vom 16. November 1992 seien entgegen der Ansicht der Kläger wirksam. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen ihnen und der Geschäftsbesorgerin sowie die damit verbundene Abschlussvollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz unwirksam seien. Die Nichtigkeit der Vollmacht würde lediglich zur Folge haben, dass die Darlehensverträge von der Geschäftsbesorgerin als voll machtloser Vertreterin der Kläger mit der Beklagten abgeschlossen worden wären. In diesem Falle hätten sie die schwebend unwirksamen Vertragsabschlüsse ihr gegenüber zumindest konkludent genehmigt, indem die vereinbarten Rückzahlungsraten über einen Zeitraum von rund sechs Jahren vorbehaltlos geleistet worden seien.

Auch bestehe kein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht hinsichtlich der erworbenen Immobilie. Die Beklagte habe angesichts der Einkommensverhältnisse der Kläger erwarten dürfen, dass diese die Angemessenheit des Kaufpreises selbst prüften. Abgesehen davon könne von einer sittenwidrigen Überteuerung des Appartements keine Rede sein. Auch ein Überschreiten der Kreditgeberrolle durch die Beklagte liege nicht vor.

II.

Diese Ausführungen halten in einem wesentlichen Punkt rechtlicher Überprüfung nicht stand.

1.

Der Revision kann jedoch nicht gefolgt werden, soweit sie meint, den Klägern stehe entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach den Grundsätzen vorvertraglicher Haftung ein Schadensersatzanspruch in Höhe des für den Kauf der Immobilie aufgewandten Betrages von 94.912,76 DM gegen die Beklagte zu.

a)

Wie auch die Revision nicht verkennt, ist eine kreditgebende Bank nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft lediglich unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich vorvertragliche Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen oder Verhältnissen in Verbindung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwer wiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 18. April 1988 - II ZR 251/87, WM 1988, 895, 898; Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR 300/90, WM 1992, 133, vom 17. Dezember 1991 - XI ZR 8/91, WM 1992, 216, 217 [BGH 17.12.1991 - XI ZR 8/91], vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902 [BGH 31.03.1992 - XI ZR 70/91], vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1246, vom 12. November 2002 - XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160, 161, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921 und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1713[BGH 03.06.2003 - XI ZR 289/02]; s. auch BGH, Urteil vom 21. Juli 2003 - II ZR 387/02, WM 2003, 1762, 1763[BGH 21.07.2003 - II ZR 387/02], zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

b)

Das Berufungsgericht hat zu Recht keine derartigen besonderen Umstände oder Verhältnisse festgestellt, die eine vorvertragliche Aufklärungs- und Hinweispflicht der Beklagten begründen könnten.

aa)

Der Einwand der Revision, eine Haftung der Beklagten aus culpa in contrahendo ergebe sich wegen des unterlassenen Hinweises auf den sittenwidrig überhöhten Kaufpreis für das Hotel-Appartement und ihres konkreten Wissensvorsprungs gegenüber den Klägern, greift nicht.

(1)

Der Bundesgerichtshof bejaht zwar eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der Bank, wenn sie bei einem Vergleich von Kaufpreis und Wert des zu finanzierenden Objekts von einer gegen die guten Sitten verstoßenden Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st.Rspr., siehe Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247 m.w.Nachw., vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62 und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 921). Nicht jedes, auch nicht jedes grobe Äquivalenzmissverhältnis führt aber angesichts der weiten schuldrechtlichen Verpflichtungsfreiheit gemäß § 138 Abs. 1 BGB zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies grundsätzlich erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGHZ 146, 298, 302  ff. m.w.Nachw.; Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, a.a.O. und vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, a.a.O.). Ein solches Missverhältnis lässt sich hier - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - schon dem eigenen Sachvortrag der Kläger nicht entnehmen.

(2)

Die Ausführungen der Revision, den tatsächlichen, auf das von den Klägern erworbene Hotel-Appartement entfallenden Aufwendungen von 77.806,84 DM stehe eine Vergütung von 149.432,25 DM gegenüber, sind schon im Ansatz verfehlt. Der Wert eines Hotel-Appartements hängt nicht entscheidend von den vorgenommenen Aufwendungen, sondern von dessen Ertragswert ab. Für diesen sind nicht nur die Ausstattung des einzelnen Appartements, sondern insbesondere auch die Lage des Hotels, die Attraktivität der Hoteleinrichtungen wie Lobby, Restaurant, Bar, Pool, Sauna, Fitnessräume etc., das Marketingkonzept, der Erfolg von Werbemaßnahmen und besonderen Veranstaltungen des Hotels sowie der Service von großer Bedeutung. Die umfangreichen Ausführungen der Kläger über die Gestehungskosten der Hotelanlage, deren teilweise anteilige Umlegung auf das Appartement der Kläger und die Bestimmung des Wertes anhand dessen, liegen deshalb neben der Sache. Erst recht erlauben sie nicht den Schluss, der Beklagten sei bei Abschluss der Darlehensverträge ein etwaiges grobes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Hotel-Appartements bekannt gewesen. Das gilt besonders, da die künftige Entwicklung des in Sachsen-Anhalt gelegenen, noch zu errichtenden großen Hotels im Jahre 1992 nur schwer einzuschätzen war.

bb)

Entgegen der Ansicht der Revision kann eine Aufklärungs- und Hinweispflicht der Beklagten auch nicht damit begründet werden, sie habe vom Fehlen einer vergütungspflichtigen Vermittlungsleistung gewusst. Selbst wenn die Geschäftsbesorgerin bereits vor der Beauftragung durch die Kläger über geschäftliche Kontakte zur Beklagten verfügt und den Abschluss der vorliegenden Darlehensverträge ganz oder weitgehend vorbereitet gehabt haben sollte, durften die Kläger, die sich nicht um die aus steuerlichen Gründen erwünschte Fremdfinanzierung der Immobilie kümmern wollten, nicht erwarten, die tatsächlich erbrachte Vermittlungsleistung provisionsfrei zu erhalten.

cc)

Die Beklagte musste die Kläger schließlich auch nicht auf die vermeintliche Gefahr hinweisen, dass der Generalunternehmer den auf die Bauleistungen entfallenden Teil der Vergütung möglicherweise nicht an die Handwerker weiterleite. Eine Schadensersatzverpflichtung der Beklagten besteht schon deshalb nicht, weil sich das - angebliche - Risiko nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht verwirklicht hat.

2.

Dem Berufungsgericht kann aber - wie die Revision zu Recht rügt - nicht gefolgt werden, soweit es die von der Geschäftsbesorgerin geschlossenen Darlehensverträge auch im Falle der Unwirksamkeit der Vollmacht als wirksam angesehen hat. In der mehrjährigen vorbehaltlosen Bedienung der Darlehen durch die Kläger liegt keine konkludente Genehmigung gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB.

a)

Auf der Grundlage des in der Revisionsinstanz als richtig zu unterstellenden Vorbringens der Kläger, die Geschäftsbesorgerin sei nicht im Besitz einer Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG, ist von der Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht der Geschäftsbesorgerin auszugehen.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung des Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells für den Käufer besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig (BGHZ 145, 265, 269  ff.; Senatsurteile vom 18. September 2001 - XI ZR 321/00, WM 2001, 2113, 2114[LG Flensburg 26.02.1999 - 6 O 13/98]; f., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 919, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065[BGH 25.03.2003 - XI ZR 227/02] und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711[BGH 03.06.2003 - XI ZR 289/02] m.w.Nachw.: zum Erwerb einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauherrenmodells). Im vorliegenden Streitfall oblag der Geschäftsbesorgerin nach dem Vertragsinhalt nicht die Wahrnehmung wirtschaftlicher Belange, wie z.B. die Prüfung der Rentabilität und Zweckmäßigkeit der Investitionsentscheidung. Vielmehr stellt die ihr eingeräumte Befugnis, ein ganzes Bündel von Verträgen für die Kläger abzuschließen, eine gewichtige rechtsbesorgende Tätigkeit dar, die über das hinausgeht, was bei Geschäftsbesorgungen wirtschaftlicher Art allgemein üblich ist und gewöhnlich nicht als Betätigung auf rechtlichem Gebiet empfunden wird (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 1987 - I ZR 31/85, NJW 1987, 3005).

Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlussvollmacht, ohne dass es darauf ankommt, ob sie und das Grundgeschäft nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 BGB verbunden sind.

Nach Auffassung des III. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 11. Oktober 2001 - III ZR 182/00, WM 2001, 2260, 2261[BGH 18.07.2000 - X ZR 62/98]; f.) führt der Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB unmittelbar und ohne weiteres auch zur Nichtigkeit der umfassenden Vollmacht, weil nur so das Ziel des Gesetzgebers, den Rechtsuchenden möglichst umfassend vor unsachgemäßer Beratung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden kann. Dem hat sich der erkennende Senat bereits in seinen Urteilen vom 18. März 2003 (XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920) und vom 25. März 2003 (XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065) [BGH 25.03.2003 - XI ZR 227/02] angeschlossen (siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695[BGH 29.04.2003 - XI ZR 201/02]; zustimmend ferner BGH, Urteile vom 16. Dezember 2002 - II ZR 109/01, WM 2003, 247, 249, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen, und vom 26. März 2003 - IV ZR 222/02, WM 2003, 914, 915[BGH 26.03.2003 - IV ZR 222/02], zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

b)

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Darlehensverträge nicht durch konkludente Genehmigung der Kläger gemäß §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB wirksam geworden.

aa)

Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten aus der maßgebenden Sicht des Erklärungsempfängers der Wille zum Ausdruck kommt, das bisher als unverbindlich angesehene Rechtsgeschäft verbindlich zu machen (st.Rspr., siehe z.B. Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232 m.w.Nachw., vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1275 und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1696) [BGH 29.04.2003 - XI ZR 201/02]. Ein Erklärungsbewusstsein des Betroffenen ist dazu nicht unbedingt erforderlich; vielmehr reicht es aus, dass er bei pflichtgemäßer Sorgfalt gemäß § 276 BGB a.F. hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (st.Rspr., siehe z.B. BGHZ 109, 171, 177; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, a.a.O. und vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, a.a.O.).

bb)

So ist es hier jedoch nicht: Den vor dem Jahre 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages und der damit verbundenen Vollmacht des Geschäftsbesorgers (Treuhänders) gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte. Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGHZ 145, 265, 275  f.) hat deshalb sogar bei einem Notar, der im Dezember 1993 ein Angebot zum Abschluss eines gegen Art. 1 § 1 RBerG verstoßenden Geschäftsbesorgungsvertrages beurkundet hatte, ein Verschulden verneint. Vor diesem Hintergrund liegt es fern, anzunehmen, dass die Kläger bei den vorbehaltlosen Zahlungen der vereinbarten Darlehensraten von 1992 bis 1998 von einer schwebenden Unwirksamkeit der Verträge mit der Beklagten ausgehen mussten und ein sorgfältiger Erklärungsempfänger ihr vertragsgemäßes Verhalten als konkludente Genehmigung im Sinne der §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB auffassen durfte (vgl. dazu bereits Senatsurteil vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1696) [BGH 29.04.2003 - XI ZR 201/02].

III.

Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO a.F.). Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand ist die Vollmacht der Geschäftsbesorgerin gegenüber der Beklagten nicht nach § 172 Abs. 1 BGB als wirksam zu behandeln.

1.

Allerdings sind die § 171 und § 172 BGB sowie die allgemeinen Grundsätze über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht - anders als die Revision meint - auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und gemäß § 134 BGB nichtig ist. Die §§ 171 bis 173 BGB sowie die Regeln über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht sind Anwendungsfälle des allgemeinen Rechtsgrundsatzes, dass derjenige, der einem gutgläubigen Dritten gegenüber zurechenbar den Rechtsschein einer Bevollmächtigung eines anderen setzt, sich so behandeln lassen muss, als habe er dem anderen wirksam Vollmacht erteilt (vgl. BGHZ 102, 60, 64[BGH 15.10.1987 - III ZR 235/86]; Senatsurteile vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274  f. und vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065[BGH 25.03.2003 - XI ZR 227/02]; f.). Dies gilt, soweit gesetzgeberische Wertungen nicht entgegenstehen, grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, aus welchen Gründen sich die Bevollmächtigung eines anderen im konkreten Einzelfall als nichtig erweist (vgl. BGHZ 144, 223, 230; Senatsurteil vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232). Nur so kann dem Schutz des Vertragsgegners und des Rechtsverkehrs, den die allgemeine Rechtsscheinhaftung bezweckt, ausreichend Rechnung getragen werden (Senatsurteile vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1065[BGH 25.03.2003 - XI ZR 227/02]; f. und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711) [BGH 03.06.2003 - XI ZR 289/02]. Die gegenteiligen Ausführungen der Revision enthalten keine neuen Gesichtspunkte und geben zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass.

Auch stehen einer Anwendung der §§ 171, 172 BGB keine anderen Hinderungsgründe entgegen. Zwar ist die finanzierende Bank bei einer Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung des Vertreters weder nach diesen Vorschriften noch nach den allgemeinen Regeln über die Duldungs- und Anscheinsvollmacht schutzwürdig. Für ein gesetzwidriges Verhalten der Beklagten fehlt aber entgegen der Ansicht der Revision jeder Anhaltspunkt. Die von ihr geschlossenen Darlehensverträge dienten nicht der verbotenen Rechtsbesorgung, sondern allein dem zulässigen Zweck des Erwerbes des Hotel-Appartements durch die Kläger (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, a.a.O. S. 1712 f. m.w.Nachw.).

2.

§ 172 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, dass der Beklagten spätestens bei Abschluss der Darlehensverträge vom 16. November 1992 entweder das Original oder eine Ausfertigung der die Geschäftsbesorgerin als Vertreterin der Kläger ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vom 21. Oktober 1992 vorlag (vgl. BGHZ 102, 60, 63[BGH 15.10.1987 - III ZR 235/86]; Senatsurteile vom 22. Oktober 1996 - XI ZR 249/95, WM 1996, 2230, 2232, vom 14. Mai 2002 - XI ZR 155/01, WM 2002, 1273, 1274, vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920, vom 25. März 2003 - XI ZR 227/02, WM 2003, 1064, 1066[BGH 25.03.2003 - XI ZR 227/02], vom 29. April 2003 - XI ZR 201/02, ZIP 2003, 1692, 1695[BGH 29.04.2003 - XI ZR 201/02] und vom 3. Juni 2003 - XI ZR 289/02, WM 2003, 1710, 1711) [BGH 03.06.2003 - XI ZR 289/02]. Die Prozessparteien haben dazu streitig vorgetragen. Tatsächliche Feststellungen hat das Berufungsgericht insoweit - nach seiner Auffassung konsequent - nicht getroffen.

IV.

Das Urteil des Berufungsgerichts war somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).