Bundesgerichtshof
Urt. v. 03.05.1996, Az.: BLw 6/96

I. Mit notariellem Vertrag vom 13. Januar 1995 verkaufte der Beteiligte zu 2 an den Beteiligten zu 1 mehrere landwirtschaftliche Grundstücke in M zum Preis von insgesamt 47.000 DM. In Ziffer IX des Vertrages wurde der Urkundsnotar bevollmächtigt, "im Namen der Beteiligten die erforderlichen Anträge auf Erteilung der Genehmigungen und Ausstellung von Negativzeugnissen zu stellen, die ergehenden Bescheide für die Beteiligten in Empfang zu nehmen und erforderlichenfalls Rechtsmittel einzulegen, wenn die Genehmigungen nicht ohne Bedingungen oder Auflagen erteilt werden sollten".

Der 28 Jahre alte Beteiligte zu 1 ist Nichtlandwirt, hat den Beruf eines Kfz-Schlossers erlernt und diesen in einer LPG bis zum Jahre 1986 ausgeübt. Nach Ableistung des Wehrdienstes betrieb er zunächst einen Handel mit Lebensmitteln und Freizeitartikeln und führt derzeit ein Speditionsgeschäft. Ab dem 1. Januar 1996 will er den in L gelegenen Familienbesitz mit einer Fläche von 11, 7 ha zusammen mit seinem Vater, einem Dipl. -Landwirt, bewirtschaften und die verfahrensgegenständlichen Grundstücke im Jahre 2002 (nach Auslaufen eines entsprechenden Pachtvertrages mit einer Agrargenossenschaft) in diesen Betrieb mit einbeziehen, um so im Rahmen eines ökologisch betriebenen Vollerwerbsbetriebes Vorzugsmilch und Rindfleisch direkt zu vermarkten.

Nach Eingang des vom Notar gestellten Antrags auf Genehmigung des Grundstückkaufvertrages am 30. Januar 1995 verlängerte das Staatliche Amt für Landwirtschaft N mit Zwischenbescheid vom 21. Februar 1995 die Prüfungsfrist auf drei Monate. Dieser Bescheid wurde den Beteiligten zu 1 und 2 am 27. Februar 1995 bzw. am 23. Februar 1995 zugestellt.

Nachdem ein in M ansässiger Wiedereinrichter sein Erwerbsinteresse an den Kaufgrundstücken zum Zwecke des Kartoffelanbaus für einen Preis von 60.000 DM bis 65.000 DM bekundet hatte, erklärte die Beteiligte zu 3 mit Schreiben vom 21. April 1995, gerichtet an die Siedlungsbehörde, sie übe das gesetzliche Vorkaufsrecht aus. Die Siedlungsbehörde leitete diese Erklärung mit Schreiben vom 27. April 1995 an die Genehmigungsbehörde weiter, welche bereits am 21. April 1995 unmittelbar durch die Beteiligte zu 3 über die Ausübung des Vorkaufsrechts unterrichtet worden war.

Mit Bescheid vom 25. April 1995, dem Notar und dem Beteiligten zu 2 zugestellt am 26. April 1995, teilte das Staatliche Amt für Landwirtschaft N mit, daß die Beteiligte zu 3 das Vorkaufsrecht ausgeübt habe und führte weiter aus, daß der Grundstückskaufvertrag nicht genehmigt werden könne, da der Erwerber kein Landwirt sei.

Dagegen hat der Beteiligte zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Landwirtschaftsgericht hat die Einwendungen des Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1.

II. Das Beschwerdegericht nimmt an, die am 30. Januar 1995 beginnende Genehmigungsfrist sei durch die Zustellung des Zwischenbescheids im Februar 1995 auf drei Monate verlängert worden. Insoweit bedürfe keiner Prüfung, ob dieser Zwischenbescheid auch dem Notar zugegangen sei, weil weder dessen gesetzlich vermutete Empfangsermächtigung nach § 3 Abs. 2 GrdstVG noch die ihm nach dem Vertrag (Ziff. IX) erteilte Bevollmächtigung die Möglichkeit einer rechtswirksamen Zustellung an die Beteiligten persönlich beseitigt habe. Eine schriftliche Vollmacht der Vertragsparteien (§ 8 Abs. 1 S. 2 SächsVerwZG) habe der Notar nicht vorgelegt. Die Beteiligten selbst hätten auch nicht gebeten, den Zwischenbescheid dem Notar zuzustellen. Mit Zustellung des Bescheids vom 25. April 1995 am 26. April 1995 an den Notar und den Beteiligten zu 2 sei das Vorkaufsrecht fristgerecht ausgeübt und gleichzeitig mitgeteilt worden, daß die Genehmigung zum Kaufvertrag hätte versagt werden müssen. Dies sei auch zu Recht geschehen, denn die Veräußerung der Kaufgrundstücke an den Beteiligten zu 1 stelle eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens dar.

III. Die zulässige Rechtsbeschwerde (vgl. auch § 24 Abs. 1 LwVG) hat Erfolg.

Es kommt nicht mehr darauf an, ob die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG) vorliegen, denn diese Genehmigung gilt durch Fristablauf als erteilt (§ 6 Abs. 2 GrdstVG). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, die Genehmigungsfrist sei durch Zwischenbescheid wirksam auf drei Monate verlängert worden (§ 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG). Es verkennt, daß im vorliegenden Fall nur ein dem Notar erteilter Zwischenbescheid die Genehmigungsfrist hätte verlängern können, dieser Bescheid aber vor Ablauf der Monatsfrist (§ 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG) nachweisbar nur an die Beteiligten zu 1 und 2 zugestellt worden ist.

Der Zwischenbescheid ist eine verfahrensleitende Verfügung der Genehmigungsbehörde, die zwar der Anfechtung durch die Beteiligten entzogen ist (Senatsbeschl. v. 4. Februar 1964, V BLw 31/63, RdL 1964, 122, 124), aber jedenfalls nur dann eine Fristverlängerung bewirken und den Eintritt der Genehmigungsfiktion verhindern kann, wenn er innerhalb der laufenden Frist zugeht (BGHZ 123, 1 [BGH 03.06.1993 - III ZR 104/92]). Ob er von Gesetzes wegen förmlich zugestellt werden mußte (verneinend BGHZ 123, 1, 5) [BGH 03.06.1993 - III ZR 104/92], mag offenbleiben. Weil aus den genannten Gründen der Zugangszeitpunkt sicherzustellen war, hatte die Genehmigungsbehörde aus gutem Grund eine förmliche Zustellung angeordnet. Insoweit gilt § 1 Abs. 3 SächsVerwZG. Auch bei lediglich behördlich angeordneter Zustellung muß die Behörde aber die hierfür vorgeschriebene Förmlichkeiten beachten, auch wenn sie berechtigt gewesen wäre, den Zwischenbescheid statt in der gewählten Form auch formlos bekanntzugeben. Der Senat folgt insoweit der allgemeinen Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. BSG, NVwZ 90, 1108; OVG Rheinland-Pfalz, DVBl 83, 955; OVG Schleswig, DVBl 93, 890; Knack, VwVfG, 4. Aufl., § 41 Rdn. 51; Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 41 Rdn. 25; Meyer/Borgs, VwVfG, 2. Aufl., § 41 Rdn. 38; Obermeyer, VwVfG, 2. Aufl., § 41 Rdn. 85; Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 4. Aufl., § 41 Rdn. 15). Das bedeutet, daß Zustellungen zwingend an einen Bevollmächtigten zu richten sind, wenn er eine schriftliche Vollmacht vorgelegt hat (vgl. § 8 Abs. 1 S. 2 SächsVwZG; OVG Rheinland-Pfalz, aaO.; Drescher, NVwZ 1988, 680, 683 ff; BVerwG, NJW 1988, 1612). Dies bezweifelt wohl auch das Beschwerdegericht nicht. Es will § 8 Abs. 1 S. 2 SächsVerwZG (wortgleich mit § 8 Abs. 1 S. 2 VwZG des Bundes) deshalb nicht anwenden, weil der Notar keine (gesonderte) Vollmacht vorgelegt habe. Diese auch von Bendel (AgrarR 1978, 108) vertretene Ansicht ist unzutreffend. Der Notar ist von den Beteiligten in Ziffer IX des Kaufvertrages nicht nur bevollmächtigt worden (vgl. § 167 Abs. 1 BGB) die notwendigen Genehmigungsanträge zu stellen, sondern ausdrücklich auch dazu, die "ergehenden Bescheide für die Beteiligten in Empfang zu nehmen". Insoweit handelt es sich um eine beurkundete Vollmacht, die die Schriftform ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB). Da der Kaufvertrag im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach dem Grundstückverkehrsgesetz vorgelegt wird und der Behörde seinem ganzen Inhalt nach zur Kenntnis gelangt, ist kein vernünftiger Grund dafür erkennbar, warum diese Art der Vollmachterteilung und ihres förmlichen Nachweises durch Vorlage des Kaufvertrages nicht den Erfordernissen von § 8 Abs. 1 S. 2 SächsVerwZG genügen soll. Sollte dazu auch eine Vorlage der Vollmacht durch den Bevollmächtigten selbst erforderlich sein, so wäre diese Voraussetzung hier auch gegeben, weil der Notar den zu genehmigenden Vertrag selbst zusammen mit seinem Genehmigungsantrag vorgelegt hatte. Die unter Verstoß gegen die genannte Vorschrift vorgenommene Zustellung an die Beteiligten ist damit unwirksam (vgl. BVerwG, NJW 1988, 1612; OLG Stuttgart, AgrarR 1973, 372, 373; Engelhardt/App, VwVG und VwZG, 4. Aufl., § 8 VwZG, Anm. 2 c m.w.N.). Dieser Zustellungsmangel hätte allenfalls geheilt werden können, wenn der Notar rechtzeitig (vor Ablauf des Monats Februar 1995) den Zwischenbescheid erhalten hätte (§ 9 Abs. 1 SächsVerwZG). Dies hat das Beschwerdegericht nicht festgestellt. Es erübrigt sich insoweit auch eine Zurückverweisung an das Beschwerdegericht zu weiteren Feststellungen. Die Genehmigungsbehörde selbst hat vorgetragen, daß die Zwischenbescheide den Vertragsbeteiligten direkt übersandt worden seien. Zu den Akten gelangt ist zwar auch die Kopie eines an den Notar gerichteten Zwischenbescheids, ein Zustellungsnachweis hierfür fehlt. Der Notar hat auf Anfrage der Genehmigungsbehörde mitgeteilt, bei ihm sei ein entsprechendes Schreiben nicht eingegangen.

Die vorstehend dargelegte Rechtsauffassung ist auch kein unnötiger Formalismus. Die Beteiligten haben über die umfassende Bevollmächtigung des Notars im Kaufvertrag der Behörde deutlich zu erkennen gegeben, daß dieser für die Durchführung des Genehmigungsverfahrens allein und voll verantwortlich sein soll. In seiner Hand sollen alle Vorgänge des Genehmigungsverfahrens zusammenlaufen. Darauf müssen sich die Beteiligten auch verlassen können. Daß der Zwischenbescheid nicht durch ein Rechtsmittel angefochten werden kann, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Dieser Bescheid hat für die materielle Rechtslage erhebliche Auswirkungen, und sein Ausbleiben innerhalb der gesetzlichen Frist kann den Notar, in der Annahme, der Kaufvertrag gelte als genehmigt, zu weittragenden Maßnahmen, etwa der Fälligstellung des Kaufpreises oder dessen Auszahlung an den Veräußerer, veranlassen, falls die Vertragsbeteiligten an die Grundstücksverkehrsgenehmigung entsprechende Folgen geknüpft haben (vgl. auch OLG Celle, AgrarR 1978, 107, 108).

Da der Senat die Wirksamkeit des Zwischenbescheids schon nach § 8 Abs. 1 S. 2 SächsVerwZG verneint, bedarf keiner Entscheidung, ob sich dieses Ergebnis auch über eine entsprechende Anwendung von § 176 ZPO auf das Verwaltungsverfahren ergäbe (vgl. z.B. OLG Köln, AgrarR 1979, 235) oder ob sich allein über die gesetzlich vermutete Vollmacht (§ 3 Abs. 2 S. 2 GrdstVG) begründen ließe, daß der Zwischenbescheid zwingend dem Urkundsnotar mitgeteilt werden muß (so OLG Celle, RdL 1980, 44; zustimmend auch Barnstedt/Steffen, LwVG, 5. Aufl., § 21 Rdn. 53).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 44, 45 LwVG. Der Geschäftswert ergibt sich aus § 36 Abs. 1 S. 1 LwVG i.V. mit § 20 KostO.