Bundesgerichtshof
Urt. v. 15.10.1992, Az.: IX ZR 43/92
Keine Deliktsanspruchsverjährung vor Anspruchsentstehung; Eintritt eines Vermögensschaden; Notaramtshaftungsansprüche; Kenntnis der Schadenstatumstände; Notarbelehrungspflicht; Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 GrdstVG, § 19 BBauG; Genehmigungsversagen für gleichartige Verträge; Notar als Erfüllungsgehilfe bei Beurkundung; Feststellungsinteresse vor Schadenseintritt
Bibliographie
- Gericht
- BGH
- Datum
- 15.10.1992
- Aktenzeichen
- IX ZR 43/92
- Entscheidungsform
- Urteil
- Referenz
- WKRS 1992, 14614
- Entscheidungsname
- [keine Angabe]
- ECLI
- [keine Angabe]
Rechtsgrundlagen
Fundstellen
- BGHWarn 1992, 671-672
- JurBüro 1993, 208 (Kurzinformation)
- MDR 1993, 693-695 (Volltext mit amtl. LS)
- NJ 1993, 143 (amtl. Leitsatz)
- NJW 1993, 648-654 (Volltext mit amtl. LS)
- WM 1993, 251-260 (Volltext mit amtl. LS)
Amtlicher Leitsatz
1. Die Verjährung gem. § 852 Abs. 1 BGB beginnt nicht, solange nicht der Schadensersatzanspruch entstanden ist. Das setzt im Fall eines Delikts gegen das Vermögen regelmäßig den Eintritt eines Vermögensschadens - nicht nur einer Gefährdung - voraus.
2. Beurkundet ein Notar mehrere Kaufverträge desselben Verkäufers mit verschiedenen Käufern über unterschiedliche Teile eines Grundstücks, so beginnt die Verjährung von Amtshaftungsansprüchen grundsätzlich für jeden Vertrag gesondert.
3. Die durch § 852 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Kenntnis muß u. a. diejenigen Tatumstände erfassen, aus denen sich ein Schaden ergibt.
4. Zur Pflicht des Notars, über die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 GrdstVG und nach § 19 BBauG zu belehren.
5. Zur zivilrechtlichen Auswirkung der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 GrdstVG und § 19 Abs. 2 BBauG auf Grundstückskaufverträge, wenn die Genehmigung - nur - für andere, gleichartige Verträge versagt worden ist.
6. Im Rahmen der Beurkundungstätigkeit ist der Notar nicht Erfüllungsgehilfe eines Beteiligten (Abgrenzung zu BGHZ 62, 119 (121 ff.) = VersR 74, 574 (575) und BGH VersR 84, 384 = NJW 84, 1748).
7. Ein Feststellungsinteresse für einen künftigen Anspruch auf Ersatz eines allgemeinen Vermögensschadens besteht regelmäßig nicht, solange der Eintritt irgendeines Schadens noch ungewiß ist und keine Verjährungsfrist läuft.
Tatbestand:
Der Kläger und der Bauunternehmer W. P. waren je zur Hälfte Eigentümer eines unbebauten, 43.359 qm großen Grundstücks auf der Insel A. Auf Veranlassung des Maklers M. sollte es zu Verkaufszwecken in 48 Teilstücke parzelliert werden. Er vereinbarte 1977 mit den beiden Eigentümern, daß er mit demjenigen Teil der zu erzielenden Kaufpreise vergütet werden sollte, der 14 DM je qm überstieg.
In der Folgezeit wurden nahezu alle Kaufverträge vor dem beklagten Notar beurkundet. Unter anderem schlossen der Kläger und P. - jeweils vertreten durch den von ihnen bevollmächtigten Bürovorsteher des Beklagten oder eine von jenem bestellte Untervertreterin - unter Einschaltung des - Beklagten Kaufverträge mit Frau Dr. K., Eheleuten F. und U. Fi. Nach § 5 Abs. 2 (Satz 1) dieser Verträge hatten die Verkäufer den Käufern bekanntgegeben, daß eine Baugenehmigung für das Kaufobjekt auf absehbare Zeit nicht erteilt werde. Die Vertragskosten, Grunderwerbsteuer und anteilige Vermessungskosten sollten von den Käufern getragen werden (§§ 6 Abs. 2 und 7 Abs. 1 der Verträge). Diese zahlten die Kaufpreise auf ein Anderkonto des Beklagten, der sie vereinbarungsgemäß an die Verkäufer oder den Makler M. auszahlte, sobald der Eintragung erstrangiger Auflassungsvormerkungen keine Hindernisse entgegenstanden (§ 2 Abs. 3 der Verträge). Das zuständige Grundbuchamt verweigerte eine Eigentumsumschreibung ohne Genehmigung nach § 2 GrdstVG. Das Amt für Land- und Wasserwirtschaft lehnte diese Genehmigung, die nur für Verträge mit anderen Käufern ersucht worden war, ab; Anträge auf gerichtliche Entscheidung hiergegen und Rechtsmittel blieben ohne Erfolg.
Daraufhin nahmen die drei genannten Käufer in den Jahren 1986 und 1987 den Kläger und P. gerichtlich auf Rückabwicklung der Kaufverträge in Anspruch. Die Verkäufer wurden rechtskräftig zur Zahlung von 27.446,75 DM an Fi., von 19.235,16 DM an die Eheleute F. und von 16.868 DM - jeweils nebst Zinsen - an Frau Dr. K. verurteilt. Die Beträge wurden nach Darstellung des Klägers teilweise von seiner Ehefrau für ihn gezahlt. P. und M. sind zahlungsunfähig. Mit der am 1. November 1989 eingereichten und am 20. Dezember 1989 zugestellten Klage verlangt der Kläger vom beklagten Notar Schadensersatz. Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 16.089,29 DM an den Kläger und von 21.034,97 DM - jeweils nebst Zinsen - an dessen Ehefrau verurteilt; weiter hat es festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger die gesamten materiellen Schäden zu ersetzen, die ihm aufgrund der durch Amtspflichtverletzungen des Beklagten ausgelösten Rückabwicklungen der von ihm beurkundeten Vertragsverhältnisse bezüglich der Verkäufe von Teilparzellen aus dem Gesamtgrundstück noch in Zukunft entstehen werden. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die - in zweiter Instanz noch erweiterte - Klage wegen Verjährung abgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision des Klägers.
Entscheidungsgründe
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
A. Der Kläger wirft dem Beklagten schlüssig eine fahrlässige Amtspflichtverletzung (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO) vor.
I. Gemäß § 18 BeurkG soll der Notar die Beteiligten auf die erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder etwa darüber bestehende Zweifel hinweisen. Seine danach geschuldete Tätigkeit beschränkt sich nicht auf einen allgemeinen Hinweis, sondern die konkret in Betracht kommenden Genehmigungen sind einzeln aufzuzählen (Amtliche Begründung der Bundesregierung zu dem Entwurf eines Beurkundungsgesetzes, BT-Drucks. V/3282 S. 32; Arndt, Bundesnotarordnung 2. Aufl. § 18 BeurkG Anm. 1 als Anh. zu § 19 BNotO; Jansen, FGG 2. Aufl. Bd. III § 18 BeurkG Rdn. 1). Die Beteiligten sind auch mindestens darüber aufzuklären, wie weit das Rechtsgeschäft bis zur Erteilung der Genehmigung nicht durchgeführt werden kann (vgl. Reithmann/Röll/Geßele, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung 5. Aufl. Rdn. 482; Riedel/ Feil, BeurkG § 18 Anm. 4, S. 262; Mecke/Lerch, BeurkG 2. Aufl. § 18 Rdn. 1; vgl. auch Haegele aaO. Rdn. 84), sowie über die Folgen ihrer endgültigen Versagung, falls die Vertragserfüllung - wie hier - schon vorher eingeleitet werden soll (vgl. Huhn/v. Schuckmann, BeurkG 2. Aufl. § 18 Rdn. 1; Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 12. Aufl. Teil B § 18 BeurkG Rdn. 18; Weingärtner, Dienstordnung für Notare 5. Aufl. Rdn. 476).
1. Nach dem unstreitigen Parteivortrag bedurften die Kaufverträge mit allen drei hier fraglichen Käufern der behördlichen Genehmigung im Sinne von § 3 Abs. 1 GrdstVG.
a) Unabhängig davon, daß die verkaufte Grasfläche tatsächlich brachlag, hätte sie in landwirtschaftliche Kultur genommen werden können, so daß sie als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 1 Abs. 1 und 2 GrdstVG galt (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 14. Mai 1981 - V BLw 30/80, DNotZ 1981, 769, 770; Lange, GrdstVG 2. Aufl. § 1 Anm. 3; Ehrenforth, Reichssiedlungsgesetz und Grundstückverkehrsgesetz§ 1 GrdstVG Anm. 1, 3 b; Wöhrmann, Das Grundstückverkehrsgesetz §§ 1 Rdn. 2). Die verhältnismäßig geringe Fläche der drei verkauften Trennstücke (jeweils rund 773 qm) schloß die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG nicht aus. Zwar erfordert gemäß Art. 1 Nr. 2 des Schleswig-Holsteinischen Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Durchführung des Grundstückverkehrsgesetzes vom 22. November 1976 (GVBl S. 274) i. V. m. § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG die Veräußerung von Grundstücken, die nicht größer als 0,5 ha sind, keine Genehmigung. Jedoch ist unter dem Gesichtspunkt des Umgehungsgeschäfts auch der Verkauf kleinerer Teilflächen genehmigungsbedürftig, wenn mehrere Trennstücke eines die Freifläche übersteigenden Grundstücks gleichzeitig oder nacheinander veräußert werden, die einzelnen Rechtsgeschäfte in einem inneren Zusammenhang stehen und nach einem einheitlichen Plan durchgeführt werden (BGHZ 21, 221, 224 f; BGH, Beschl. v. 8. Dezember 1959 - V BLw 19/59, MDR 1960, 214, 215; v. 22. September 1988 - BLw 1/88, bestätigt durch Beschl. des BVerfG v. 17. Januar 1989 - 1 BvR 1515/88; vgl. auch BGH, Beschl. v. 3. Mai 1957 - V BLw 2/57, RdL 1957, 173, 176; v. 6. Februar 1962 - V BLw 27/61, MDR 1962, 389, 390).
Davon ist hier nach dem übereinstimmenden Parteivortrag auszugehen, weil der Makler M. die Parzellierung und Veräußerung für die Verkäufer einheitlich geplant und in Angriff genommen hat.
b) Über das Genehmigungserfordernis nach § 2 GrdstVG hatte der Beklagte bei allen Kaufverträgen zu belehren. Ein Hinweis auf diese Genehmigungsbedürftigkeit ist regelmäßig angebracht, wenn nicht aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Notar sonst bekannt ist, daß es sich nicht um ein der landwirtschaftlichen Nutzung unterliegendes Grundstück handelt (Reithmann/Röll/Geßele aaO. Rdn. 382, 386).
aa) Der Beklagte hat über diese erforderliche Genehmigung unstreitig vor oder bei der Beurkundung nicht belehrt (Bl. 98 GA). Die Kaufverträge enthielten zwar (in § 8 Abs. 1 Satz 1) jeweils die Vermerke: "Der beurkundende Notar wies die Vertragsparteien auf die zur Durchführung dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen und weiter auf das mögliche gesetzliche Vorkaufsrecht nach dem Bundesbaugesetz hin"; der gemäß § 19 BeurkG erforderliche Hinweis auf die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sowie derjenige auf die §§ 1365, 419 BGB schließen sich an. Abgesehen davon, daß ein so pauschaler Vermerk wie der in § 8 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages nicht den Anforderungen des § 18 BeurkG entspricht - dieser hat jeweils einzeln wiederzugeben, über welches Genehmigungserfordernis belehrt wurde (Keidel/Kuntze/Winkler aaO. § 18 Rdn. 21; Haug, Die Amtshaftung des Notars Rdn. 502; vgl. auch Pikalo/Bendel, Grundstücksverkehrsgesetz § 2 Anm. E III 4) -, ist er inhaltlich nicht i. S. von § 418 ZPO aussage- oder beweiskräftig (vgl. Haug aaO. Rdn. 590, 835).
bb) Von der Belehrung hat der Beklagte nach eigenen Angaben abgesehen, weil er jeden einzelnen Verkauf wegen der geringen Größe des jeweils veräußerten Trennstücks für genehmigungsfrei gehalten hat. Das war fahrlässig. Der Beklagte wußte, daß ein der Größe nach von § 2 GrdstVG erfaßtes Gesamtgrundstück in 48 kleine Parzellen aufgeteilt und dann verkauft werden sollte. Daß auf solche Weise nicht ein zur Erhaltung der Landwirtschaft eingeführtes, im öffentlichen Interesse liegendes Genehmigungserfordernis umgangen werden kann (siehe oben a), mußte er bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt erkennen. Der Notar hat bei der Prüfung einer Rechtsfrage die Rechtsprechung der obersten Gerichte - die in den amtlichen Sammlungen und den für seine Amtstätigkeit wesentlichen Zeitschriften veröffentlicht ist - und die üblichen Erläuterungsbücher auszuwerten (Senatsurt. v. 9. Juli 1992 - IX ZR 209/91, WM 1992, 1662, 1665 m.A. Haug EWiR § 19 BNotO 1/92, 983). In den Jahren 1977 bis 1980, als der Beklagte die hier fraglichen Verträge beurkundete, waren die beiden erstgenannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Umgehungsgeschäften unter Ausnutzung von Freigrenzen (oben a) veröffentlicht. Das Reichsgericht (Strafsenat - in Recht 1930 Nr. 1594) und verschiedene Oberlandesgerichte hatten zuvor genauso entschieden (KG JW 1919, 50 f; OLG Koblenz RdL 1949, 248, 249; OLG Bamberg RdL 1957, S. 53 Nr. 3; BayObLGZ 1957, 9, 15 f; vgl. auch Guggumos SJZ 1949, 52, 53). Die Problematik der sogenannten "Ketten-" oder "Zerstückelungsgeschäfte" war in sämtlichen Erläuterungsbüchern zum Grundstückverkehrsgesetz im gleichen Sinne erörtert (vgl. Wöhrmann aaO. § 2 Rdn. 35 f, 61; Vorwerk/v. Spreckelsen, Grundstückverkehrsgesetz § 2 Rdn. 31 ff; Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr 3. Aufl. Rdn. 9, 112; Pikalo/Bendel aaO. § 1 Anm. E I 2 k dd u. § 2 Anm. F III 21; Ehrenforth aaO. § 1 GrdstVG Anm. 2 d, S. 347 f; Lange aaO. § 9 Anm. 4 a, S. 175; Treutlein/Crusius, Kommentar zum Grundstückverkehrsgesetz § 2 Anm. 4 d u. 5 a; ferner Haegele, Grundbuchrecht 5. Aufl., 1975, Rdn. 2337 g). In der Deutschen Notar-Zeitschrift war sie wiederholt ausführlich behandelt worden (Bestgen DNotZ 1955, 237, 241 f; Herminghausen DNotZ 1962, 450, 477 ff). Danach hätten sich dem Beklagten mindestens erhebliche Zweifel an der Genehmigungsfreiheit für die vorliegenden Einzelfälle aufdrängen müssen. Das verpflichtete ihn zur Belehrung gemäß § 18 BeurkG (vgl. auch Ertel MittBayNot 1964, 101, 103).
2. Ferner war zur Erfüllung des Kaufvertrages vom 18. Dezember 1980 mit Fi. eine Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 BBauG erforderlich. Auch darüber hat der Beklagte unstreitig nicht belehrt.
a) Während die zeitlich früheren Kaufverträge noch unter der Geltung des § 19 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BBauG in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl I S. 2256 ff) abgeschlossen wurden und hiernach schon der Umstand, daß der (verkaufende) Eigentümer seinerseits eine Bebauung nicht beabsichtigte, die genehmigungsfreie Trennung ebenso ermöglichte (BVerwGE 50, 311, 318 ff) wie ein Verschweigen der Bebauungsabsicht durch beide Vertragsteile die genehmigungsfreie Auflassung (BVerwG NJW 1964, 1976 f; BayObLG NJW 1966, 1414 f; Haegele, Grundstücksverkehr aaO. Rdn. 426, 429), wurden diese Bestimmungen mit Wirkung vom 1. August 1979 neu gefaßt. Gemäß § 19 Abs. 1 Nr. 3 BBauG in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung von Verfahren und zur Erleichterung von Investitionsvorhaben im Städtebaurecht vom 6. Juli 1979 (BGBl I 949, 950) bedurfte die Teilung eines Grundstücks im Außenbereich der Genehmigung bereits dann, wenn die Teilung objektiv zum Zwecke der Bebauung - sei es auch durch den Käufer - vorgenommen wurde (BVerwG NJW 1985, 1354 f).
Das kam hier nach den - zwar spekulativen und rechtlich nicht abgesicherten - Erwartungen der Käufer ernsthaft in Betracht. Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hat deshalb durch rechtskräftigen Beschluß vom 3. September 1985 (1 OVG A 201/81) bestätigt, daß das nach § 23 Abs. 2 BBauG beantragte Negativattest nicht auszustellen war.
b) Über das Erfordernis einer Teilungsgenehmigung nach § 19 BBauG (jetzt: BauGB) hat der Notar bei Kaufverträgen über Teilgrundstücke regelmäßig zu belehren (Reithmann/Röll/Geßele aaO. Rdn. 383; Haegele, Beschränkungen im Grundstücksverkehr aaO. Rdn. 474 f; Haug aaO. Rdn. 503; vgl. auch BGH, Urt. v. 21. Oktober 1980 - VI ZR 230/79, DNotZ 1981, 515, 519). Der Beklagte wußte unstreitig, daß die hier aufzuteilenden und zu verkaufenden Parzellen im Außenbereich lagen. Er mußte im Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages mit Fi. - Dezember 1980 - auch mindestens damit rechnen, daß die Genehmigungsbedürftigkeit seit der Novellierung des Bundesbaugesetzes im Jahre 1979 nicht mehr von der urkundlich erklärten Bebauungsabsicht der Vertragsteile abhing (siehe oben a). Einen allgemeinen Hinweis auf die insoweit veränderte Rechtslage hatte die Schriftleitung der Deutschen Notar-Zeitschrift vorher erteilt (DNotZ 1979, 449, 450).
3. Die Belehrungspflicht gemäß § 18 BeurkG oblag dem Notar nur gegenüber (allen) "Beteiligten", also den Erschienenen (§ 6 Abs. 2 BeurkG). Der Kläger wurde beim Abschluß aller Kaufverträge oder der Abgabe seiner Angebotserklärungen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 30. Juni 1981 - VI ZR 197/79, DNotZ 1981, 773 f) entweder durch den Bürovorsteher des Beklagten oder eine Unterbevollmächtigte vertreten. Aufgrund der §§ 666, 665 Satz 2 BGB ist im Zweifel davon auszugehen, daß die Beauftragten die wesentliche Information über die Genehmigungsbedürftigkeit aufgrund einer Belehrung des Beklagten an die Verkäufer weitergeleitet und deren Entscheidung vor dem ersten Vertragsschluß abgewartet hätten.
Es kann deshalb offenbleiben, ob der Beklagte die Verkäufer selbst - als "andere" i. S. von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO (vgl. Senatsurt. v. 21. Januar 1988 - IX ZR 252/86, WM 1988, 545, 547; Haug aaO. Rdn. 17) - aus dem Gesichtspunkt der Betreuungspflicht (§ 14 Abs. 1 BNotO) über die Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages hätte belehren oder mindestens auf ihrem persönlichen Erscheinen hätte bestehen müssen. Das würde voraussetzen, daß er mit einer Gefährdung der Verkäufer hätte rechnen müssen (vgl. Haug aaO. Rdn. 412 - 414, 534 ff m.w.N.), insbesondere wenn die jeweils erschienenen Stellvertreter den ihnen erteilten Hinweis erkennbar nicht an den Kläger und den Miteigentümer vor dem Vertragsschluß weitergeleitet hätten.
4. Unstreitig hätte der Kläger vom Vertragsschluß abgesehen, wenn er über die Genehmigungsbedürftigkeit aufgeklärt worden wäre (Bl. 10 GA).
5. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO) hat der Kläger wegen derjenigen Schäden nicht, deren Ersatz er hier verlangt.
Im Innenverhältnis hat er von den vereinbarten Kaufpreisen nur die Teile bis zur Höchstgrenze von 14 DM je zur Hälfte erhalten. Die andere Hälfte floß dem Mitverkäufer P. zu, der aus den höheren Quadratmeterpreisen zu errechnende jeweilige Kaufpreisrest dem Makler M. Im Außenverhältnis ist der Kläger jedoch gesamtschuldnerisch mit P. zur Rückgewähr der gesamten Kaufpreise - teilweise zuzüglich Aufwendungsersatz - an die drei Käufer verurteilt worden. Soweit er deswegen höhere Beträge zahlen mußte, als er selbst erlangt hat, sind ihm durch den Abschluß der Verträge Vermögensnachteile erwachsen.
In diesem Umfang kann er von P. und M. keinen Ausgleich erlangen, weil beide unstreitig zahlungsunfähig sind.
II. Dieses Klagevorbringen bestreitet der Beklagte nicht in rechtserheblicher Weise.
Entgegen seiner Ansicht ist es für die Berechtigung der Klage unerheblich, daß der Mitverkäufer P. nicht ebenfalls klagt. Mehrere Verkäufer, die Grundstücksverträge von einem Notar beurkunden lassen, sind keine notwendigen Streitgenossen i. S. von § 62 ZPO oder Mitgläubiger (§ 432 BGB) im Falle einer Regreßklage gegen den Notar. Jeder Berechtigte hat - gegebenenfalls je nach dem Ausmaß seiner persönlichen Schädigung - einen eigenen - Schadensersatzanspruch aus § 19 BNotO, über den unabhängig von demjenigen des anderen entschieden werden kann. Von mehreren durch eine einzige unerlaubte Handlung Verletzten kann Grundsätzlich jeder den eigenen Schaden selbst geltend machen.
B. Zur Verjährung:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Klageabweisung ausgeführt:
Die dreijährige Verjährungsfrist nach § 852 Abs. 1 BGB habe zu laufen begonnen, als dem Kläger der Bescheid des Amtes für Land- und Wasserwirtschaft vom 3. April 1986 vier Tage später zugestellt worden sei, mit dem es die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz verweigerte. Zu dieser Zeit habe der Kläger die erforderliche Tatsachenkenntnis gehabt. Denn bereits mit Schreiben vom 19. April 1982 habe der Beklagte mitgeteilt, das zuständige Amtsgericht, Abteilung für Landwirtschaftssachen, habe ebenfalls eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG für erforderlich gehalten; dagegen laufe die sofortige Beschwerde beim Oberlandesgericht; dieses habe in einem vergleichbaren Fall bereits einmal entschieden, daß eine Genehmigung beizubringen sei: "Das könnte bedeuten, daß sämtliche Verträge zurückabgewickelt werden müssen."
Die Käufer F. und Fi. hätten im Dezember 1985 den Rücktritt von den Kaufverträgen erklärt, Frau Dr. K. sei im Mai 1986 gefolgt. Deshalb hätte sich dem Kläger die Erkenntnis aufdrängen müssen, daß mit der Durchführbarkeit der Verträge nicht mehr gerechnet werden könne. Es sei ihm zuzumuten gewesen, mit einigermaßen sicherer Aussicht auf Erfolg wenigstens eine Feststellungsklage gegen den Beklagten zu erheben.
II. Dagegen rügt die Revision: Die Kenntnis des Klägers vom Schaden hänge davon ab, welchen er ersetzt verlange. Hier bestehe der Schaden darin, daß die Käufer Fi., F. und Dr. K. - im Gegensatz zu den anderen 45 Käufern - die Rückabwicklung ihrer Kaufverträge gerichtlich gegen den Kläger durchgesetzt hätten. Dieser Schaden sei keinesfalls vor Verkündung der ersten Urteile in jenen Prozessen am 21. November 1986 entstanden. Richtiger Ansicht nach sei sogar auf die Rechtskraft abzustellen, also auf die Entscheidung, mit welcher der Bundesgerichtshof erst am 22. September 1988 die Verweigerung einer Genehmigung gemäß § 2 GrdstVG bestätigt habe. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht ein bloßes "Kennenmüssen" ausreichen lassen. Im übrigen habe sich das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit gegen den Makler M. nicht vor Eintritt seiner Vermögenslosigkeit herausgestellt.
III. Gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO, § 852 Abs. 1 BGB verjährt der Anspruch gegen einen Notar auf Ersatz des aus einer Amtspflichtverletzung entstandenen Schadens regelmäßig in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, in welchem der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt.
1. Danach könnten die Klageansprüche hier nur verjährt sein, wenn die Frist spätestens am 31. Oktober 1986 zu laufen begonnen hätte. Denn durch die am 1. November 1989 eingereichte Klage ist die Frist mit Wirkung von diesem Tage an unterbrochen worden (§ 209 Abs. 1 BGB). Die Klage ist noch "demnächst" im Sinne von § 270 Abs. 3 ZPO zugestellt worden. Den erforderlichen Kostenvorschuß hat der Kläger bis zum 10. November 1989 eingezahlt. Die Verzögerung der Zustellung bis zum 20. Dezember 1989 beruhte allein darauf, daß sich zwei Zivilkammern des Landgerichts über ihre Zuständigkeit stritten, also auf Gründen, die der Kläger nicht zu verantworten hat.
2. § 852 Abs. 1 BGB setzt voraus, daß ein Schadensersatzanspruch überhaupt entstanden ist (RG JW 1915, 594, 595; BGH, Urt. v. 8. Oktober 1957 - VI ZR 212/56, NJW 1957, 1926; Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91, WM 1992, 1742; BGB-RGRK/Kreft, 12. Aufl. § 852 Rdn. 1; Enneccerus/Lehmann, Recht der Schuldverhältnisse 15. Bearbeitung § 251 1 a, S. 1006). Die rechtliche Möglichkeit, auf Feststellung einer Pflicht zur Leistung eines zukünftigen Schadensersatzes zu klagen (dazu unten C I), bestimmt - entgegen der Meinung des Beklagten - nicht schon den Zeitpunkt der Schadensentstehung (BGHZ 100, 228, 232; Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 268/91, WM 1992, 1738, 1740, z.V.b. in BGHZ); denn erst zukünftiger Schaden ist noch nicht entstanden i. S. von § 198 Satz 1 BGB (Soergel/Walter, BGB 12. Aufl. § 198 Rdn. 2). Gerade der Schadenseintritt ist das Ereignis, von dem an der Geschädigte mit Ersatzansprüchen und hierfür laufenden Fristen rechnen muß.
a) Bei einer Amtspflichtverletzung, die sich allgemein gegen das Vermögen richtet, ist ein Schaden entstanden, wenn die Vermögenslage des Betroffenen infolge der Handlung im Vergleich mit dem früheren Vermögensstand schlechter geworden ist (BGHZ 100, 228, 231; 114, 150, 152 f; Senatsurt. v. 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695, 699; v. 9. Juli 1992 - IX ZR 50/91, NJW 1992, 2828, 2829). Hierzu genügt es, daß die Verschlechterung sich wenigstens dem Grunde nach verwirklicht hat, mag ihre Höhe auch noch nicht beziffert werden können; in diesem Falle ist gegebenenfalls eine Feststellungsklage zu erheben (RG JW 1907, S. 302 Nr. 5; BGHZ 100, 228, 231 m.N.; 114, 150, 153; Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91, aaO. S. 1743). Ferner muß nicht feststehen, ob der Nachteil auf Dauer bestehenbleibt und damit endgültig wird (RG JW 1935, 776; BGHZ 100, 228, 231 m.N.; 114, 150, 153; BGH, Urt. v. 11. April 1960 - III ZR 76/59, WM 1960, 883, 886; Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 268/91, aaO. S. 1739; v. 9. Juli 1992 - IX ZR 50/91IX ZR 50/91, aaO.). Ist dagegen noch offen, ob pflichtwidriges, ein Risiko begründendes Verhalten zu einem Schaden führt, ist ein Ersatzanspruch noch nicht entstanden, so daß eine Verjährungsfrist nicht in Lauf gesetzt wird (BGHZ 100, 228, 232; Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 174/91, aaO.; v. 9. Juli 1992 - IX ZR 50/91, aaO.; Palandt/Heinrichs, BGB 51. Aufl. § 198 Rdn. 10). Es handelt sich dann erst um eine bloße Gefährdung einer Rechtsposition, die jedenfalls für das Entstehen eines vermögensrechtlichen Regreßanspruchs gegen einen Dritten - entgegen der Meinung des Beklagten - noch nicht einem Schaden gleichsteht (vgl. Senatsurt. v. 2. Juli 1992 - IX ZR 268/91, aaO. S. 1740). Dabei schlägt sich die risikobehaftete Lage regelmäßig noch nicht in der Bewertung des Gesamtvermögens negativ nieder, solange jene sich nicht - wie etwa bei einer Rangverschlechterung im Grundbuch (vgl. dazu BGH, Urt. v. 26. Oktober 1982 - VI ZR 318/80, WM 1982, 1404, 1405; Senatsurt. v. 31. Oktober 1985 - IX ZR 13/85, NJW 1986, 1866, 1867) oder dem sonstigen Verlust einer dinglichen Sicherung (vgl. BGH, Urt. v. 14. März 1963 - III ZR 176/61, VersR 1963, 923) - rechtlich verfestigt hat.
Hat eine einzige, in sich abgeschlossene Verletzungshandlung mehrere Schadensfolgen ausgelöst, so kann allerdings die Verjährungsfrist nach dem Grundsatz der Schadenseinheit auch für nachträglich auftretende, zunächst also nur drohende, aber nicht unvorhersehbare Folgen beginnen, sobald irgendein (Teil-)Schaden schon entstanden ist (BGHZ 100, 228, 231 f m.N.; BGH, Urt. v. 20. Oktober 1959 - VI ZR 166/58, NJW 1960, 380; v. 20. Dezember 1977 - VI ZR 190/75, WM 1978, 331, 332; Senatsurt. v. 1. Februar 1990 - IX ZR 81/89, WM 1990, 815, 816 m.N.; v. 20. Juni 1991 - IX ZR 226/90, NJW 1991, 2833, 2835 m.N.; v. 9. Juli 1992 - IX ZR 50/91 aaO.).
b) Haben sich hingegen mehrere selbständige Handlungen des Schädigers ausgewirkt, so beginnt die Verjährungsfrist regelmäßig mit den jeweils dadurch verursachten Schäden gesondert zu laufen (RGZ 134, 335, 339 f; RG JW 1934, 1494, 1495; BGHZ 71, 86, 94 [BGH 14.02.1978 - X ZR 19/76]; BGH, Urt. v. 26. Juni 1972 - III ZR 16/70, LM § 852 BGB Nr. 43; v. 4. März 1977 - V ZR 236/75, WM 1977, 788; v. 31. Oktober 1980 - V ZR 140/79, NJW 1981, 573; v. 26. Januar 1984 - I ZR 195/81, VersR 1984, 982, 984). Beurkundet ein Notar mehrere Kaufverträge ein und desselben Verkäufers mit unterschiedlichen Käufern, können Schadensersatzansprüche wegen hierbei begangener Amtspflichtverletzungen jeweils zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu verjähren beginnen.
3. Die Voraussetzungen für einen Schadenseintritt vor November 1986 sind hier für keine der Beurkundungen festgestellt.
a) Ein Schaden konnte dem Kläger frühestens entstehen, als die Käufer zum Ausdruck brachten, sich von den beurkundeten Verträgen lösen zu wollen.
aa) Zwar waren die einzelnen Verkaufsgeschäfte von Anfang an im Hinblick auf § 2 GrdstVG (siehe oben A I 1 a) nicht genehmigungsfähig, weil sie zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung oder Aufteilung der agrarisch zu nutzenden Gesamtfläche geführt hätten (§ 9 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG; vgl. dazu OLG Celle RdL 1962, 266, 267; 1963, 208, 209).
bb) Jedoch führt die Genehmigungsbedürftigkeit nach dieser Bestimmung für sich nur zu einer schwebenden Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts (Lange aaO. § 2 Anm. 16; Ehrenforth aaO. § 2 Anm. 1 a, b; Wöhrmann aaO. § 2 Rdn. 26; Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr aaO. Rdn. 3; Herminghausen aaO. S. 592, 599; Vorwerk/v. Spreckelsen aaO. § 2 Rdn. 15; Palandt/Bassenge, BGB 51. Aufl. Überblick Rdn. 23 vor § 873; vgl. auch RGZ 108, 91, 94; 123, 327, 329 f; 154, 304, 306; BGH, Urt. v. 13. Juli 1951 - III ZR 22/50, LM § 986 BGB Nr. 1 unter I 1; v. 6. Oktober 1978 - V ZR 21l/77, DNotZ 1979, 306 f). Endgültig unwirksam wird es erst mit der rechtsbeständigen Verweigerung der Genehmigung (Pikalo/Bendel, GrdstVG § 2 Anm. E I 1 u. III 1 c; Ehrenforth aaO. § 2 Anm. 1 f; Wöhrmann aaO. § 2 Rdn. 29; Haegele aaO. Rdn. 7; vgl. auch BGH, Urt. v. 11. April 1960 - III ZR 76/59, WM 1960, 883, 885 unter II 3). Bis zur Entscheidung über die Genehmigung kann sich grundsätzlich kein Vertragsteil einseitig vom Rechtsgeschäft lösen (Lange aaO. § 2 Anm. 18; Ehrenforth aaO. § 2 Anm. 1 c; Wöhrmann aaO. Rdn. 27 f; Herminghausen aaO.; Vorwerk/v. Spreckelsen aaO. Rdn. 49 f; Pikalo/Bendel aaO. § 2 Anm. E III 2 a aa; vgl. auch RGZ 98, 244, 246; 103, 104, 106; 106, 320, 323; BGH, Beschl. v. 3. Mai 1957 - V BLw 50/56, RdL 1957, 21l). So lange werden keine Verzugsfolgen allein dadurch ausgelöst, daß die genehmigungsbedürftigen Hauptpflichten nicht erbracht werden (Haegele aaO. Rdn. 6; Pikalo/Bendel aaO. § 2 Anm. E III 1 b S. 259; vgl. auch RG DNotZ 1926, 196 f; ferner RGZ 168, 261, 266 f; OLG Koblenz NJW 1988, 3099 [OLG Koblenz 06.05.1988 - 2 U 240/87]). Weiter greift § 323 oder § 325 BGB nicht ein, wenn die Genehmigung nicht erteilt werden darf, weil - von der Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG abgesehen - schon das Verpflichtungsgeschäft selbst (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG) im Falle der verweigerten Genehmigung unwirksam wäre. Schadensersatzansprüche können dann daraus, von Täuschungsfällen abgesehen, regelmäßig nicht geltend gemacht werden (Haegele aaO. Rdn. 7 a.E.).
Die zu einem anderen, inhaltlich vergleichbaren Verträge verweigerte Genehmigung übt keine unmittelbaren Wirkungen über diesen Vertrag hinaus aus. Das ist schon deswegen ausgeschlossen, weil jeder einzelne Vertrag, dessen Genehmigung beantragt ist, gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG als genehmigt gilt, wenn ein Bescheid nicht binnen einer bestimmten Frist gerade dem jeweiligen Veräußerer (vgl. hierzu BGH, Beschl. v. 12. Mai 1979 - V BLw 3/78, Leitsatz in RPfleger 1979, 193) zugestellt wird.
cc) Allerdings ist der Erwerber rechtlich nicht ohne weiteres gehalten, einen unbegrenzt langen Schwebezustand hinzunehmen (§ 242 BGB). Jedoch wirkt eine außergewöhnliche Verzögerung nicht automatisch auf den schwebend unwirksamen Vertrag ein. Erforderlich ist aus Gründen der Rechtsklarheit vielmehr wenigstens eine gestaltende Erklärung des einen Teils, daß er am Vertrage endgültig nicht mehr festhalten wolle (vgl. §§ 108 Abs. 2, 177 Abs. 2, 182 Abs. 1, 1365 Abs. 3 und 4, 1829 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB sowie BGHZ 101, 143, 150).
Das ist zugleich Voraussetzung für den Eintritt eines Schadens, der, wie hier, aus dem Scheitern eines zunächst nur schwebend unwirksamen Vertrages hergeleitet werden soll. Solange nicht feststeht, daß wenigstens ein Beteiligter sich vom Rechtsgeschäft lösen will - etwa weil er die Hoffnung auf einen Wegfall des Hindernisses aufgegeben hat -, liegt für den anderen erst eine Vermögensgefährdung vor, die zivilrechtlich noch nicht einem Schaden gleichsteht.
dd) Eine solche Erklärung hat die Käuferin Dr. K. (Kaufvertrag abgeschlossen am 11. /25. August 1977) mit Schreiben vom 12. März und 21. April 1986 (BA 3 O 336/87 LG Flensburg Bl. 31-33) abgegeben. Sie stellen äußerlich zwar lediglich ein einseitiges Angebot auf einvernehmliche Abfindung aufgrund einer vermeintlich ohne weiteres eingetretenen Unmöglichkeit (§ 325 BGB) dar, ließen aber den Willen der Käuferin, den rechtlichen Schwebezustand zu beenden, hinreichend erkennen.
Nach dem vorliegenden Sachverhalt ist davon auszugehen, daß der Rücktritt berechtigt war. Die Treuepflicht der Beteiligten, die ein dem Grundstückverkehrsgesetz unterliegendes Rechtsgeschäft abgeschlossen haben, findet eine Grenze, wenn ihnen wegen des Eintritts außergewöhnlicher neuer Umstände oder des Bekanntwerdens bislang unbekannter erheblicher Gesichtspunkte ein Festhalten am Vertrage nicht mehr zugemutet werden kann (Pikalo/Bendel aaO. § 2 Anm. E III 2 a bb; Herminghausen aaO. S. 600; Ehrenforth aaO. § 2 Anm. 1 c; vgl. auch § 10 Abs. 2 Satz 1 GrdstVG). Dazu kann eine außergewöhnlich lange Dauer des Genehmigungsverfahrens zwar nicht allein ausreichen (Pikalo/Bendel aaO. § 2 Anm. E III 2 a cc), wohl aber unter weiteren Umständen, wenn dadurch das Erreichen des Vertragszwecks gefährdet wird (vgl. Palandt/Heinrichs aaO. § 275 Rdn. 31 i.V.m. Rdn. 18). Trotz der selbständigen Antragsberechtigung eines jeden Vertragsteils (§ 3 Abs. 2 Satz 1 GrdstVG), der gesetzlich vorgeschriebenen recht kurzen Bearbeitungsfrist (§ 6 Abs. 1 GrdstVG), der Möglichkeit einer fiktiven Genehmigung (§ 6 Abs. 2 GrdstVG) und der Gebührenfreiheit (§ 23 GrdstVG) genügt es dazu, daß ein Antrag im Einzelfalle aussichtslos erscheint. Insbesondere wenn, wie hier, ein Genehmigungsantrag wegen eines schwebenden Musterverfahrens zunächst zurückgestellt wurde, sodann die Genehmigung in diesem Musterverfahren in letzter Gerichtsinstanz aus sachlichen Gründen verweigert wird und die Genehmigungsbehörde einen neu gestellten weiteren Antrag frist- und formgerecht zurückweist, ist davon auszugehen, daß sie die Vorschriften des § 6 Abs. 1 und 2 GrdstVG beachten wird. Bei der gebotenen wertenden Betrachtungsweise besteht dann keine ins Gewicht fallende Möglichkeit der Genehmigung mehr.
ee) Die Eheleute (Abschluß des Kaufvertrages am 22. November/5. Dezember 1977) haben zwar schon mit Schreiben vom 11. Dezember 1985 den Rücktritt vom Kaufvertrage erklärt.
Sie haben ihn aber allein darauf gestützt, daß das Landesamt für Vor- und Frühgeschichte von Schleswig-Holstein das gekaufte Grundstück im Jahre 1980 in das Buch für Bodendenkmale eingetragen hat. In das Grundstück ragte nämlich ein vorgeschichtlicher Grabhügel hinein. Ein unter diesem Gesichtspunkt erfolgter Rücktritt ist für die hier zu prüfende Verjährungsfrage unerheblich. Ein - verjährbarer - Ersatzanspruch gegen den Beklagten kann dem Kläger lediglich entstanden sein, sofern der den Schaden auslösende Umstand überhaupt eine Haftung des Beklagten begründete. Das ist hinsichtlich des Denkmals nicht dargetan. Nur wenn dem Beklagten die fragliche Bodenbeschaffenheit beim Vertragsschluß wenigstens erkennbar gewesen wäre, hätte er darüber belehren müssen.
Erst durch das Anwaltsschreiben vom 18. März 1986 (BA 3 O 231/86 Bl. 58) sowie in der Klageschrift vom 18. Juni 1986 haben die Käufer F. ihr Rücktrittsverlangen auch auf Erforderlichkeit und Fehlen der Genehmigung nach § 2 GrdstVG gestützt.
ff) Der Käufer Fi. (Abschluß des Kaufvertrages vom 18. Dezember 1980) hat erstmals mit Schreiben vom 2. April 1985 (Beiakte 3 O 58/86 Bl. 24-26) die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.
aaa) Er hat dies jedoch allein darauf gestützt, daß eine Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 BBauG nicht erteilt werden würde (siehe oben A I 2 a).
Die endgültige Versagung der Teilungsgenehmigung kann die Erfüllung eines Grundstückskaufvertrages i. S. der §§ 323 ff BGB nachträglich unmöglich machen (BGHZ 37, 233, 240 [BGH 20.06.1962 - V ZR 219/60]; BGH, Urt. v. 7. Februar 1969 - V ZR 12/65, NJW 1969, 873 f). Jedoch führt sie - entgegen der Meinung des Landgerichts Flensburg im Vorprozeß und anders als nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG - nicht zu einer Nichtigkeit des Kaufvertrages selbst, weil nicht das Verpflichtungsgeschäft als solches genehmigungsbedürftig ist, sondern nur die Grundstücksteilung als Voraussetzung für dessen Erfüllung (vgl. Palandt/Heinrichs aaO. § 275 Rdn. 32, 34). Im hier fraglichen Falle ist die Teilungsgenehmigung nicht endgültig verweigert worden. Die rechtsbeständige Ablehnung des beantragten "Negativattests" gemäß § 23 Abs