I.

Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß der Kläger nicht berechtigt war, die Kaufpreisforderung durch Aufrechnung oder Verrechnung zu tilgen. Es hat eine vom Kläger behauptete Zustimmung der Beklagten zu einer derartigen Verrechnung als nicht nachgewiesen erachtet. Da der Kläger sich somit zu Unrecht geweigert habe, den Kaufpreis an die Beklagte zu zahlen, habe diese ihre Erklärung, mit der sie dem Kläger im September 1986 einen Anspruch auf Herausgabe der Löschungsbewilligung gegen Zahlung von 159.500,00 DM eingeräumt habe, im März 1987 wirksam widerrufen. Deshalb habe die Beklagte den Kläger zu Recht in voller Höhe aus der Grundschuld in Anspruch genommen.

II.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1.

Das Berufungsgericht geht ersichtlich davon aus, daß die Beklagte dem Kläger einen Anspruch auf Freistellung von den Grundschulden eingeräumt hat, soweit diese über den vom Kläger geschuldeten Betrag von 159.500,00 DM hinausgingen. Das wird vom Berufungsgericht zwar nicht näher begründet, begegnet im Ergebnis jedoch keinen Bedenken. Durch die Aufteilung des Grundstücks in vier Wohnungseigentumsrechte sind die zunächst am Grundstück bestellten Grundschulden der Beklagten zu Gesamtgrundschulden geworden, die gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1132 Abs. 1 BGB jedes Wohnungseigentum in voller Höhe belasteten (vgl. BGH, Urt. v. 28. Mai 1976 - V ZR 203/75, NJW 1976, 2340, 2341). Da in derartigen Fällen nach dem Willen aller Beteiligten der einzelne Käufer jeweils nur für einen seiner Kaufpreisschuld entsprechenden Teilbetrag der Gesamtgrundschuld haften soll, ist es üblich, daß der Grundschuldgläubiger sich dem einzelnen Käufer gegenüber zumindest schuldrechtlich zu einer entsprechenden Freistellung von der dinglichen Haftung verpflichtet (vgl. BGH, Urt. v. 28. Mai 1976 a.a.O. S. 2342; v. 10. Juni 1983 - V ZR 252/80, NJW 1984, 169, 170; Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden 4. Aufl. Rdnr. 7.22). Gibt der Gläubiger die Freistellungserklärung gegenüber dem Verkäufer der einzelnen Wohneinheiten (seinem Schuldner) ab, so wird damit in der Regel ein berechtigender Vertrag zugunsten Dritter begründet (vgl. BGH aaO).

Das Berufungsgericht hat hier zwar keine näheren Feststellungen darüber getroffen, ob die Beklagte die Freistellungserklärung gegenüber der Verkäuferin abgegeben und sodann zu deren Erfüllung dem Notar am 12. September 1986 die Löschungsbewilligungen geschickt hat oder ob die Freistellungserklärung in dem an den Notar gerichteten Schreiben vom 12. September 1986 zu sehen ist. Im Ergebnis ist jedoch davon auszugehen, daß die Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet ist, ihn nur wegen des Betrages von 159.500,00 DM aus der dinglichen Haftung für die Grundschulden in Anspruch zu nehmen.

2.

Daran ist die Beklagte entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nach wie vor gebunden. Die Freistellungserklärung ist nicht frei widerruflich. Die Beklagte kann den Freistellungsanspruch des Klägers auch nicht ohne seine Zustimmung durch Vereinbarung mit der Verkäuferin wieder aufheben (vgl. § 328 Abs. 2 BGB). Eine derartige Befugnis der Vertragschließenden ist nach dem Zweck des Vertrages ausgeschlossen. Die Entlassung aus einer über den geschuldeten Kaufpreis hinausgehenden dinglichen Gesamthaftung ist für den Käufer einer Immobilie von ausschlaggebender Bedeutung. Er hat ein berechtigtes Interesse daran, aus der dinglichen Haftung nur bis zur Höhe seiner Kaufpreisverpflichtung in Anspruch genommen zu werden. Auf der anderen Seite ist kein berechtigtes Interesse des Verkäufers oder des Darlehensgebers anzuerkennen, den einzelnen Käufer auch für die Verbindlichkeiten der übrigen Käufer oder für sonstige Schulden des Verkäufers, die ebenfalls durch die Gesamtgrundschuld abgesichert sein mögen, haften zu lassen.

Das Berufungsurteil läßt nicht erkennen, aufgrund welcher rechtlichen Erwägungen das Berufungsgericht den Widerruf der Freistellungserklärung für beachtlich hält. Es verweist lediglich darauf, daß der Kläger sich zu Unrecht geweigert habe, den Betrag von 159.500,00 DM an die Beklagte zu zahlen. Dieses Verhalten des Klägers vermag jedoch einen Widerruf der Freistellungserklärung nicht zu rechtfertigen, Damit hat der Kläger auch nicht etwa seinen Freistellungsanspruch nach § 242 BGB verwirkt. Die Nichtzahlung des Kaufpreises von 159.500,00 DM - entgegen den in Nr. VI 2 des Kaufvertrages genannten Voraussetzungen - berührte die berechtigten Interessen der Beklagten nur in Höhe dieses Betrages. Sie gab ihr das Recht, die dingliche Haftung des Klägers wegen dieses Betrages in Anspruch zu nehmen. Es fehlt aber jeder rechtfertigende Grund dafür, daß die Beklagte den Kläger nunmehr - gleichsam zur Strafe - zusätzlich für völlig andere Schulden der Verkäuferin haften läßt, die möglicherweise ebenfalls von der Zweckerklärung der Grundschulden umfaßt sind. Dazu befugte sie auch nicht eine unberechtigte Zahlungsverweigerung des Klägers.

3.

Der Freistellungsanspruch des Klägers ist - ebenso wie ein Rückgewähranspruch - darauf gerichtet, daß die Beklagte auf den über 159.500,00 DM hinausgehenden Teil der Grundschulden verzichtet, insoweit die Löschung bewilligt oder die Grundschulden an den Kläger abtritt (vgl. auch BGH, Urt. v. 10. Juni 1983 - V ZR 252/80, NJW 1984, 169, 170). Nachdem die Grundschuld über 300.000,00 DM, aus der die Beklagte die Zwangsversteigerung betrieben hat, durch den Zuschlag erloschen ist, setzt sich diese Forderung an dem auf die Grundschuld entfallenden Versteigerungserlös fort (vgl. BGH, Urt. v. 29. September 1989 - V ZR 326/87, WM 1989, 1862, 1863). Aufgrund dessen kommt ein Zahlungsanspruch des Klägers in Höhe von 7.000,00 DM in Betracht. Die vorrangigen Grundschulden über 100.000,00 DM und 170.000,00 DM sind jedoch durch den Zuschlag nicht erloschen, sondern vom Ersteher übernommen worden. Insoweit käme ein Verzicht der Beklagten auf die Grundschulden nicht dem Kläger, sondern dem Ersteher zugute. Deshalb ist der Freistellungsanspruch des Klägers insoweit durch Teilabtretung der Grundschuld Nr. 2 über 170.000,00 DM zu erfüllen, die als letztrangiges Recht bestehengeblieben ist.

Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben.

III.

Eine Entscheidung in der Sache ist dem Senat aufgrund des bisher festgestellten Sachverhalts nicht möglich.

1.

Der Kläger begehrt in erster Linie die Zahlung eines Betrages von 117.500,00 DM als Schadensersatz. Diesen Anspruch leitet er daraus her, daß die Beklagte das Zwangsversteigerungsverfahren in treu- und rechtswidriger Weise weiterbetrieben habe, obwohl ihr der geschuldete Betrag angeboten worden sei. Wenn der Kläger entsprechend seiner Behauptung am 24. August 1989 die Zahlung des Betrages von 159.500,00 DM zuzüglich Zinsen angeboten hat, kann die Beklagte sich schadensersatzpflichtig gemacht haben, indem sie gleichwohl auf ihrer formalen Position beharrte und die Versteigerung wegen der gesamten ihr zustehenden Grundschuldrechte weiterbetrieb. Hierzu hat das Berufungsgericht bisher keine Feststellungen getroffen.

2.

Soweit der Kläger entsprechend einem bereits im ersten Rechtszug angekündigten Hilfsantrag Zahlung von 7.000,00 DM und im übrigen - teilweise - Abtretung der bestehengebliebenen Grundschulden begehrt, ist ihm Gelegenheit zur Stellung eines entsprechenden Antrages zu geben.

3.

Hinsichtlich beider möglichen Ansprüche bedarf die Frage der Verzinsung der Kaufpreisschuld des Klägers weiterer Feststellungen.

Die Beklagte hat geltend gemacht, es sei ihr nicht zuzumuten, völlig auf eine Verzinsung des Betrages von 159.500,00 DM zu verzichten. Sie habe ihrer Kalkulation die Erwartung zugrunde gelegt, daß der Kaufpreis im Rahmen der im Kaufvertrag festgelegten Fälligkeiten spätestens Anfang 1987 bei ihr einging. Statt dessen sei ihr der Betrag erst durch die am 6. September 1989 beendete Zwangsversteigerung zugeflossen. Deshalb müßten ihr zumindest die Grundschuldzinsen von 18 % pro Jahr zugebilligt werden.

Dieser Einwand legt die Prüfung nahe, ob die Freistellungserklärung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahin ausgelegt werden kann, daß im Falle einer erheblich verspäteten Zahlung die dingliche Haftung des Klägers sich auch auf eine Verzinsung des geschuldeten Kaufpreises erstreckt. Hierzu fehlen bisher die nötigen Feststellungen.

Insbesondere dürften im Falle einer entsprechenden Auslegung nicht die Grundschuldzinsen maßgeblich sein, sondern die zwischen der Beklagten und der Verkäuferin vereinbarten Darlehenszinsen. Auch deren Höhe ist bisher nicht festgestellt.

4.

Zur Nachholung der erforderlichen tatrichterlichen Feststellungen wird die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.