Bundesgerichtshof
Urt. v. 27.09.1991, Az.: V ZR 191/90

Das Berufungsgericht läßt offen, ob die Landwirtschaftskammer den Kaufvertrag unter der Auflage oder unter der Bedingung des Tausches genehmigt hat. Es hält den Anspruch der Kläger auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises schon deshalb für unbegründet, weil eine Durchführung des von den Beklagten beabsichtigten Tausches des Kaufgrundstücks nicht mehr in Betracht komme und damit die Geschäftsgrundlage des Vertrages weggefallen sei.

Dagegen wendet sich die Revision zu Recht.

1. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (Senatsurt. v. 20. März 1981, V ZR 71/80, NJW 1981, 1551, 1552 [BGH 20.03.1981 - V ZR 81/80]; BGHZ 84, 1, 8 [BGH 29.04.1982 - III ZR 154/80]/9; 89, 226, 231). Vorliegend hingegen haben die Parteien denjenigen Umstand, den das Berufungsgericht als Geschäftsgrundlage ansieht, nämlich den von den Beklagten beabsichtigten Verwendungszweck des Kaufgrundstücks, ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht. Eine Störung dieses Zwecks läßt sich daher nicht unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage beurteilen. Vielmehr ist durch - notfalls ergänzende - Auslegung zu ermitteln, welche Bedeutung und Tragweite der Zweckvereinbarung zukommt. Maßgebend ist, ob die Parteien angenommen hatten, durch diese Vereinbarung das normalerweise den Käufer treffende Risiko zweckentsprechender Verwendbarkeit des sachmangelfreien Grundstücks zu Lasten des Verkäufers geregelt zu haben (BGHZ 74, 370, 376). Auch unter diesem Aspekt jedoch hätte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Zweckabrede Gewicht, wenn sie fehlerfrei wäre. Das aber ist nicht der Fall.

Das Berufungsgericht meint, die Kläger hätten die Zweckvereinbarung nur dahin verstehen können, daß der Kaufvertrag mit der Durchführung des Tausches "stehen und fallen" sollte. Diese Auslegung leitet es in erster Linie aus dem Umstand her, daß die Beklagten bei Kaufabschluß, wie den Klägern bekannt gewesen sei, noch nicht mit dem Landwirt K. über den Tausch verhandelt hatten. Damit vernachlässigt der Tatrichter unter Verstoß gegen den anerkannten Grundsatz einer möglichst nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (BGH, Urt. v. 3. Dezember 1980, VIII ZR 300/79, NJW 1981, 1549, 1550; Senatsurt. v. 7. Juni 1991, V ZR 175/90, NJW 1991, 2488, 2489) jedoch die Interessenlage der Kläger, was die Revision zutreffend rügt.

Der Kaufvertrag bedurfte nach § 2 Abs. 1 GrdstVG behördlicher Genehmigung. Im Zweifel erstreckte sich das Interesse der Kläger nur darauf, daß die Genehmigung erteilt und mithin der Vertrag wirksam wird. Denn das darüber hinausgehende Risiko, ob alsdann den Beklagten der beabsichtigte Tausch des Kaufgrundstücks gelang, hätte - wie dargelegt - allein sie getroffen. Aus der bloßen Kenntnis, daß die tatsächliche Möglichkeit des Tausches und dessen Modalitäten von den Beklagten erst noch geklärt werden mußten, durfte daher das Berufungsgericht nicht ohne weiteres schließen, die Kläger hätten die Zweckvereinbarung nur dahin verstehen können, daß von der Durchführung des Tausches der Bestand des Kaufvertrages abhängig sein solle. Für eine solche einseitig die Belange der Käufer beachtende Auslegung war hier schon deshalb kein Raum, weil die Vereinbarung, wie die Revision geltend macht, dazu gedient haben kann, die Herbeiführung der Genehmigung zu erleichtern. Denn da die Genehmigung, wovon das Berufungsgericht selbst ausgeht, jedenfalls nur zu dem von den Beklagten beabsichtigten Erwerbszweck zu erwarten war, mußte er aus der Vertragsurkunde hervorgehen, damit der darin zu dem Genehmigungsantrag ermächtigte Notar diesen Zweck belegen konnte.

Das Berufungsgericht meint allerdings, notwendig gewesen sei auch die Erklärung gegenüber der Landwirtschaftskammer, der Kaufvertrag solle mit der Durchführung des Tausches "stehen und fallen". Dazu ist festgestellt, dies sei so im Genehmigungsverfahren erklärt worden und auch nötig gewesen, weil sonst mit der Genehmigung nicht hätte gerechnet werden können, was die Kläger selbst eingeräumt hätten. Damit ist jedoch nicht zugleich als Inhalt des Zugeständnisses festgestellt, daß die Parteien eine derartige Erklärung schon in dem maßgebenden Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - und nicht erst aus einer durch den Verlauf des Genehmigungsverfahrens bedingten Sicht - für erforderlich gehalten haben. Dem angefochtenen Urteil ist auch nicht zu entnehmen, daß etwa die Kläger selbst, und nicht nur die Beklagten, im Genehmigungsverfahren geäußert haben, der Kaufvertrag solle mit der Durchführung des Tausches "stehen und fallen". Somit sind keine Indizien festgestellt, die den Schluß zulassen könnten, auch die Kläger hätten den Vertragszweck tatsächlich in diesem Sinne verstanden (falsa demonstratio).

2. Die tatrichterliche Auslegung der Zweckvereinbarung ist mithin nicht tragfähig. Einer Zurückverweisung der Sache aus diesem Grunde bedarf es indes nicht, weil tatsächliche Feststellungen nicht mehr zu erwarten sind und daher das Revisionsgericht zur Auslegung berechtigt ist (BGHZ 65, 107, 112 [BGH 25.09.1975 - VII ZR 179/73];  109, 19, 22). Diese führt zu dem Ergebnis, daß eine Umverteilung des den Beklagten zufallenden Verwendungsrisikos nicht gewollt war.

Die Zweckabrede läßt nicht schon aus sich heraus erkennen, daß dadurch dem Risiko einer Zweckverfehlung zugunsten der Beklagten Rechnung getragen werden sollte; denn der Vertrag enthält keine hierauf bezogene Rechtsfolgenregelung. Es ist auch den Umständen nach nicht ersichtlich, was die Kläger hätte veranlassen können, die Beklagten von dem Verwendungsrisiko zu entlasten. Der von den Beklagten mit dem Kauf verfolgte Zweck ist auf Verlangen der Kläger vertraglich festgelegt worden. Das ist unstreitig, wie sich aus dem im Tatbestand des Berufungsurteils ergänzend in Bezug genommenen schriftsätzlichen Vortrag der Parteien ergibt. Haben aber gerade die Verkäufer Wert darauf gelegt, den Verwendungszweck des Kaufgrundstücks zum Vertragsinhalt zu machen, so spricht das deutlich für eine jedenfalls auch ihren eigenen Interessen dienende Zielrichtung der Vereinbarung. Beiden Parteien kam es darauf an, die nach § 2 Abs. 1 GrdstVG nötige Genehmigung des Vertrages zu erreichen. Dafür aber konnte im Hinblick darauf, daß die Beklagten keine Landwirte waren, die Art des Erwerbszwecks ausschlaggebende Bedeutung haben, was sich auch als richtig herausgestellt hat. Die Aufnahme dieses Zwecks in den Vertrag läßt sich folglich - entsprechend dem Vorbringen der Kläger - damit erklären, daß hierdurch die Erteilung der Genehmigung gefördert werden sollte. Daß die Klausel auch den Sinn haben sollte, das nach erteilter Genehmigung verbleibende Risiko einer Zweckverfehlung den Beklagten abzunehmen, hätten diese darlegen und unter Beweis stellen müssen (BGHZ 74, 370, 376). Dem genügt ihr Sachvortrag nicht.

3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 563 ZPO).

Die Berechtigung des Kaufpreisanspruchs hängt davon ab, ob die Genehmigung des Vertrages - was das Berufungsgericht offengelassen hat - unter der Bedingung oder lediglich unter der Auflage einer Erfüllung des Kaufzwecks erteilt worden ist. Denn im Falle einer Bedingung wäre erst mit deren Eintritt die Genehmigung und mithin auch der Kaufvertrag wirksam geworden. Die Folge wäre hier die endgültige Unwirksamkeit des Kaufvertrages, weil der bezweckte Tausch unstreitig nicht mehr möglich ist. Indessen ist der Vertrag nicht unter einer Bedingung, sondern unter einer Auflage genehmigt worden.

Der Genehmigungsbescheid vom 16. September 1987 ist allerdings mehrdeutig, weil die dort formularmäßig aufgeführten Alternativen der Genehmigung unter einer "Auflage (§ 10 GrdstVG)" oder unter einer "Bedingung (§ 11 GrdstVG)" gleichermaßen unterstrichen worden sind, andererseits aber die Begründung des Bescheids nur auf "obige Auflage" verweist. Er ist jedoch auslegungsfähig. Es handelt sich um einen Verwaltungsakt, dessen Auslegung darauf abzustellen ist, wie er nach seinem objektiven Erklärungswert von einem verständigen Empfänger - hier von dem nach dem Vertrag empfangsberechtigten Notar - verstanden werden konnte (BGH, Urt. v. 17. Mai 1984, III ZR 86/83, NJW 1985, 1335, 1336). Der Bescheid war dahin zu verstehen, daß die Genehmigung unter einer Auflage und nicht unter einer Bedingung erteilt worden ist. Dies ergab sich aus seiner Begründung, die auf "obige Auflage" verwies. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ließ der Bescheid nicht die Deutung zu, daß die Erfüllung der Auflage zugleich Bedingung der Genehmigung sei. Zwar kann ein als Auflage bezeichnetes Erfordernis auch einmal so ausgestaltet sein, daß sich die Auflage in Wahrheit als Bedingung darstellt (sogenannte bedingende Auflage, vgl. BayObLGZ 1958, 177, 181; Lange, GrdstVG, 2. Aufl., § 10 Anm. 4); in einem solchen Sinne konnte der Bescheid nach seinem Erklärungsinhalt aber nicht aufgefaßt werden. Denn die Formulierung "Auflage (§ 10 GrdstVG) /Bedingung (§ 11 GrdstVG)" und die hierauf bezogene Anmerkung "Nichtzutreffendes streichen" ließen bei verständiger Betrachtungsweise erkennen, daß es sich - was nach § 9 GrdstVG so auch nur möglich ist - um Alternativen handelte und daß daher nur die eine oder die andere von beiden gemeint sein konnte. Gerade deshalb war aus der auf "obige Auflage" verweisenden Begründung des Bescheids zu ersehen, daß eine Auflage und keine Bedingung gewollt war. Diese Auslegung steht auch im Einklang mit der Rechtslage, weil die den Beklagten zur Auflage gemachte Verwirklichung des Vertragszwecks - eines Tausches des Kaufgrundstücks - nach § 11 GrdstVG nicht Gegenstand einer Bedingung sein kann.

Demgemäß enthielt der Genehmigungsbescheid lediglich eine offenbare Unrichtigkeit, indem das Wort "Bedingung" unterstrichen und nicht durchgestrichen worden ist. Ob die dazu in dem Schreiben des Geschäftsführers der Landwirtschaftskammer an den Notar vom 19. Januar 1989 gegebene "Klarstellung", daß der Fehler auf ein Schreibversehen zurückzuführen sei, die Bedeutung einer Berichtigung gemäß § 42 VwVfG hatte, kann dahinstehen, weil dem Bescheid schon aus sich heraus keine Bedingung, sondern eine Auflage zu entnehmen war.

4. Damit ist der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO).

Durch Erteilung der Genehmigung ist der Kaufvertrag wirksam geworden. Die Kläger haben deshalb Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 115.000 DM. Sie sind allerdings nicht berechtigt, Zahlung an sich selbst zu verlangen, wie mit dem Hauptantrag geltend gemacht. Denn nach § 2 des Kaufvertrages ist der Kaufpreis auf ein vom Notar zu benennendes Anderkonto zu leisten und den Klägern erst nach Eigentumsumschreibung auszuzahlen. Daher können sie Vorleistung des Kaufpreises nur an den Notar verlangen. Dem entspricht indessen der erste Hilfsantrag, der zwar nicht aus dem Tatbestand des Berufungsurteils hervorgeht, aber ausweislich des - nach § 314 Satz 2 ZPO vorrangigen Sitzungsprotokolls vom 21. Juni 1990 in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht gestellt worden ist.

Die Beklagten sind mithin als Gesamtschuldner (§ 427 BGB) zur Zahlung des Kaufpreises von 115.000 DM auf Notaranderkonto verpflichtet. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus § 291 HGB, wobei der Senat den Antrag - entsprechend dieser Bestimmung - dahin versteht, daß mit den seit "Klagezustellung" verlangten Zinsen solche seit Zustellung des Hilfsantrages (6. Dezember 1989) gemeint sind.

Die Kostenentscheidung für die erste Instanz beruht auf den §§ 92 Abs. 2, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die Kosten der Berufungsinstanz folgt aus § 97 Abs. 2 ZPO. Nach dieser Vorschrift müssen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens der obsiegenden Partei ganz oder teilweise auferlegt werden, wenn sie infolge eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie schon in einem früheren Rechtszug hätte geltend machen können. So liegen die Dinge hier, weil die Klage nur nach dem erst in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag Erfolg hat. Der Senat hält es für angemessen, die Kosten nicht in vollem Umfang den Klägern aufzuerlegen, sondern gegeneinander aufzuheben, da der Streit der Parteien in erster Linie um die Wirksamkeit des Kaufvertrages und nicht darum ging, an wen der Kaufpreis zu leisten ist.

Die Kostenentscheidung für das Revisionsverfahren ergibt sich aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2, 100 Abs. 4 ZPO.