Bundesgerichtshof
Urt. v. 22.05.1989, Az.: VIII ZR 192/88

A) Soweit die Kläger den auf § 91 a ZPO beruhenden Teil der Kostenentscheidung angreifen, der die in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärte Räumungsklage betrifft, ist ihre Revision unzulässig. In Fällen der Teilerledigung endet der Instanzenzug hinsichtlich der Kosten, die sich auf den erledigten Teil erstrecken, nach dem Grundgedanken des § 567 Abs. 3 ZPO auch dann beim Oberlandesgericht, wenn - wie hier - durch Urteil einheitlich über die gesamten Kosten befunden wurde und gegen dieses Urteil im übrigen zulässigerweise Revision eingelegt wird (BGH Urteile vom 24. Februar 1967 - V ZR 110/65 = WM 1967, 533 und vom 28. April 1972 = BGHZ 58, 341, 342).

Daran vermag vorliegend nichts zu ändern, daß das Berufungsgericht die Revision gegen das angefochtene Urteil uneingeschränkt zugelassen hat. Ein an sich unstatthaftes Rechtsmittel bleibt auch dann unzulässig, wenn es von der Vorinstanz zugelassen wird.

B) Soweit die Revision im übrigen zulässig ist, hat sie auch sachlich Erfolg.

I. Die auf Zahlung rückständigen Mietzinses gerichtete Klage hat das Berufungsgericht mit der Begründung abgewiesen, Inhaber der Mietzinsforderungen seien nicht die Kläger, sondern die neue Zwischenvermieterin, nämlich die D.-KG. Der zwischen den Beklagten und der früheren Zwischenvermieterin, der G., geschlossene Mietvertrag sei rückwirkend ab 1. Januar 1986 in entsprechender Anwendung des § 571 BGB auf die D.-KG »übergegangen«. Zwar regele § 571 Abs. 1 BGB ausdrücklich nur den Fall, daß die Mietsache nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert worden sei. Eine Anwendung dieser Bestimmung sei aber erst recht geboten, wenn ein Eigentumswechsel nicht eingetreten sei, wohl aber ein Wechsel des Generalanmieters. Bei der hier vorliegenden gewerblichen Zwischenvermietung handele es sich um eine - bei der Schaffung des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht absehbare - neue Form der Vermietung. Sie sei dadurch gekennzeichnet, daß Anleger im Hinblick auf steuerliche Vorteile ihr Kapital zur Errichtung oder zum Erwerb von Eigentumswohnungen einsetzten, die sie nicht selbst bewohnen wollten, sondern deren Nutzung, und zwar zur Untervermietung, sie einem gewerblichen Vermietungsunternehmen (Generalanmieter) überließen, das dem Anleger langfristig feste Mieteinnahmen garantiere und den Verwaltungsaufwand abnehme, seinerseits aber keinen Mieterschutz genieße. Andererseits bestünden zwischen Hauptvermieter (Anleger) und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen, so daß bei einer leicht herbeizuführenden Beendigung des Generalmietvertrages der Untermieter schutzlos dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters aus § 556 Abs. 3 BGB ausgesetzt wäre. In den Fällen der Beendigung eines Generalanmietvertrages sei der Untermieter indessen ebenso schutzwürdig wie ein Mieter, dessen Vermieter das Eigentum an der Mietsache übertrage. Zur Erhaltung des sozialen Mietrechts sei daher bei Einschaltung von gewerblichen Zwischenvermietern die analoge Anwendung des § 571 BGB geboten, zumal da Untermietverhältnisse, die von einem gewerblichen Zwischenvermieter abgeleitet würden, in jeder Hinsicht einem Hauptmietverhältnis gleichzuachten seien.

Eine Befugnis der Kläger, die der D.-KG zustehenden Mietzinsansprüche in eigenem Namen geltend zu machen, sei nicht gegeben. Die Voraussetzungen einer zulässigen gewillkürten Prozeßstandschaft lägen nicht vor. Zwar hätten die Kläger in zweiter Instanz behauptet, sie seien von der D.-KG ermächtigt worden, deren Ansprüche klageweise in eigenem Namen geltend zu machen. Das außerdem erforderliche eigene rechtsschutzwürdige Interesse an der gerichtlichen Verfolgung des fremden Rechts hätten sie aber nicht dargetan. Zudem sei dieses neue Vorbringen, dessen Klärung eine Beweisaufnahme erfordere, verspätet.

II. 1. Mit dieser Begründung läßt sich das angefochtene Urteil nicht aufrechterhalten. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und einer in der Literatur vertretenen Meinung (Bunn in WuM 1988, 386, 388) ist § 571 Abs. 1 BGB, wonach der Erwerber eines vermieteten Grundstücks an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, wenn das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter veräußert wird, auf den Wechsel des Hauptmieters nicht entsprechend anwendbar.

a) Diese Vorschrift, die nach § 580 BGB auch für die Miete von Wohnräumen gilt, wurde geschaffen, um bei einer Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Eigentümer und Vermieter den Mieter gegen eine vorzeitige »Austreibung« zu schützen (Protokolle II S. 137 f.). Sie enthält eine - ausdrücklich auf die Veräußerung eines vermieteten Grundstücks oder Grundstücksanteils beschränkte - Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, daß Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen (vgl. BGH Urteile vom 14. Oktober 1981 - VIII ZR 331/80 = WM 1981, 1310, 1311 und vom 8. Januar 1964 - V ZR 93/63 = WM 1964, 252, 253). Sie stellt eine Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen läßt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 571 Abs. 1 BGB eng auszulegen und einer ausdehnenden Anwendung auf Fälle, in denen - wie hier - keine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück stattgefunden hat, nicht zugänglich. Demgemäß betreffen auch die Vorschriften, in denen das Gesetz eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB anordnet (vgl. §§ 1056, 2135 BGB, 11, 30 ErbbauVO, 37 Abs. 2 WEG, 57 ZVG, 21 Abs. 4 KO) nur Sachverhalte, in denen der Vermieter das Eigentum oder ein sonstiges dingliches Nutzungsrecht an dem vermieteten Grundstück verliert. Soweit darüber hinaus die Rechtsprechung § 571 BGB in den Fällen der Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück und dessen Aneignung nach § 928 BGB (RGZ 103, 166, 177 f.) und der Rückerstattung nach dem Rückerstattungsgesetz (BGHZ 11, 27, 35) entsprechend angewandt hat, liegt die Ähnlichkeit mit der in § 571 BGB vorausgesetzten Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit ebenfalls auf der Hand. Völlig anders gelagert und daher mit den vorgenannten Sachverhalten nicht vergleichbar ist dagegen der hier zu beurteilende Fall, in dem sich keinerlei dingliche Rechtsänderung vollzogen hat, sondern lediglich ein bestehendes Schuldverhältnis, nämlich der Hauptmietvertrag mit der G., aufgelöst und ein neues - der Hauptmietvertrag mit der D.-KG - begründet wurde, sich also nur schuldrechtliche Positionen verändert haben.

b) Auch Billigkeitsgesichtspunkte rechtfertigen keine entsprechende Anwendung des § 571 BGB auf den vorliegenden Fall. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt hervorgehoben (Urteile vom 14. Oktober 1981 aaO und 8. Januar 1964 aaO), daß für eine ausdehnende Auslegung dieser Vorschrift aus Gründen der Billigkeit kein Raum ist.

Davon abgesehen stellt sich die Frage der Billigkeit in Fällen der vorliegenden Art allenfalls, wenn es darum geht, ob der Untermieter sich nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegenüber dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters aus § 556 Abs. 3 BGB auf den Bestands- und Kündigungsschutz der §§ 556 a, 556 b und 564 b BGB berufen kann. Um diesem Schutz bei sich hierfür anbietenden Sachverhaltsgestaltungen aus Billigkeitserwägungen Geltung zu verschaffen, bedarf es indessen nicht einer durch den Regelungsgehalt des § 571 BGB nicht mehr gedeckten analogen Anwendung dieser Vorschrift. Auf welchem - anderen - Weg und unter welchen Voraussetzungen der Untermieter bei einer gewerblichen Zwischenvermietung gegenüber dem Herausgabeverlangen des Hauptvermieters geschützt werden kann, hat der erkennende Senat bereits in der Entscheidung vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81]) aufgezeigt.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung lassen sich demnach dessen Annahme, der geltend gemachte Zahlungsanspruch stehe nicht den Klägern, sondern der D.-KG zu, und die hierauf gestützte Klageabweisung nicht rechtfertigen.

2. Andererseits ist die Sache nach dem festgestellten Sachverhalt nicht zur Endentscheidung reif (von der weiteren Darstellung wird abgesehen).

III. Obwohl die gegen die Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO gerichtete Revision unzulässig und damit die Überbürdung der auf den erledigten Teil entfallenden Kosten auf die Kläger rechtskräftig ist, war die Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils insgesamt aufzuheben, weil darin der die Teilerledigung betreffende Kostenanteil nicht quotenmäßig bestimmt worden ist. Diesen wird das Berufungsgericht, sofern nach dem Ergebnis der erneuten Verhandlung und Entscheidung über den Zahlungsanspruch eine Kostenquotelung erforderlich sein sollte, auszusondern und als rechtskräftig beschieden zu behandeln haben (vgl. BGHZ 58, 341, 342).