Bundesgerichtshof
Beschl. v. 16.02.1984, Az.: V ZB 24/83

I.

Die Beteiligten kauften am 19. Januar 1982 in einem von ihrem Verfahrensbevollmächtigten beurkundeten notariellen Vertrag eine im Wohnungsgrundbuch von Heidelberg Blatt Nr. 6102 eingetragene Eigentumswohnung, die der Verkäufer einige Jahre zuvor erworben hatte. An dem Grundstück bestehen insgesamt 90 Wohnungseigentumsrechte.

Mit Zwischenverfügung vom 7. Juli 1982 hat das Grundbuchamt die vom Notar beantragte Eigentumsumschreibung von der Vorlage einer Bescheinigung der Gemeinde über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts abhängig gemacht.

Rechtspfleger und Richter haben der dagegen eingelegten Erinnerung des Notars nicht abgeholfen. Das Landgericht hat den nunmehr als Beschwerde geltenden Rechtsbehelf durch Beschluß vom 29. Oktober 1982 als unbegründet zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Notar eingelegte weitere Beschwerde.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe möchte auch die weitere Beschwerde zurückweisen. Es sieht sich daran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Bremen vom 26. Juni 1978, DNotZ 1978, 624 gehindert und hat deshalb die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die in § 79 Abs. 2 Satz 1 GBO für eine Vorlage an den Bundesgerichtshof aufgestellten Voraussetzungen sind erfüllt. Das vorlegende Gericht meint, zu Recht habe das Grundbuchamt eine Bescheinigung der Gemeinde verlangt, weil auch beim Verkauf eines ideellen Anteils an einem Grundstück (einer Eigentumswohnung) der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff BBauG zustehe, und zwar selbst dann, wenn die Wohnung nicht erstmals oder anläßlich der Neueinräumung von Wohnungseigentum veräußert werde. Damit will es bei der Auslegung der das Grundbuchrecht betreffenden Vorschrift des § 24 Abs. 5 Satz 2 und 3 BBauG von dem erwähnten, auf weitere Beschwerde ergangenen Beschluß des Oberlandesgerichts Bremen vom 26. Juni 1978 abweichen, in dem die Auffassung vertreten wird, bei der Veräußerung eines ideellen Miteigentumsanteils an einem Grundstück sei zur Grundbucheintragung ein Negativattest der Gemeinde nicht erforderlich, weil in diesem Fall ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BBauG nicht entstehen könne. Bei der Veräußerung einer Eigentumswohnung handelt es sich nach der Rechtsprechung des Senats im Grundsatz ebenfalls um die Übertragung eines ideellen, wenngleich wegen der Verbindung mit einem Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG) besonders ausgestalteten Anteils am Grundstück (BGHZ 49, 250, 251;  50, 56, 60) [BGH 03.04.1968 - V ZB 14/67].

III.

Die zulässige, nach den zutreffenden Ausführungen des Oberlandesgerichts lediglich für die Käufer eingelegte, weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht macht das Grundbuchamt auch im vorliegenden Fall die Eigentumsumschreibung von der Vorlage einer Bescheinigung der Gemeinde (§ 24 Abs. 5 Satz 2 und 3 BBauG) abhängig.

1. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24, 24 a, 25, 25 a BBauG kommt auch dann in Betracht, wenn nicht das Grundstück als ganzes, sondern lediglich ein ideeller Anteil daran, sei es als bloßes Bruchteilseigentum (§§ 1008 ff BGB), sei es als Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 WEG), verkauft wird. Auch die Beschwerdeführer selbst stellen diesen Grundsatz nicht in Frage. Er wird von der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur vertreten (vgl. OLG Braunschweig DNotZ 1977, 438; OLG Oldenburg Rpfleger 1978, 318; LG Wuppertal MittRhNotK 1978, 182; Brincker MittRhNotK 1979, 82; Kendziur, Das Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand nach dem Bundesbaugesetz und dem Städtebauförderungsgesetz, Frankfurter Dissertation 1975 S. 95; Palandt/Bassenge, BGB 43. Aufl. § 6 WEG Anm. 2 a aa; Soergel/Stürner, BGB 11. Aufl. Nachtrag zu § 1094 BGB Rdn. 14; und § 3 WEG Rdn. 25; differenzierend OLG Frankfurt/Main DNotZ 1972, 347 nur für den Fall, daß das Wohnungseigentum entgeltlich neu eingeräumt oder erstmals veräußert wird, nicht dagegen bei Weiterveräußerung einer einzelnen Eigentumswohnung; so auch Bärmann/Pick/Merle, WEG 5. Aufl. § 4 Rdn. 27, § 12 Rdn. 63; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums 3. Aufl. Teil A V Rdn. 4; Keidel/Kuntze/Winkler, FG 11. Aufl. Teil B § 20 BeurkG Rdn. 6 mit Fn. 4; ähnlich OLG Hamm JMBl NW 1979, 102, 103 und KG MDR 1982, 63; Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 8 Rdn. 9; OLG Düsseldorf VersR 1979, 872 = MittRhNotK 1979, 81 mit abl. Anm. Brincker; für das StBauFG vgl. Hans, StBauFG § 17 Anm. 3 c; a.A. im Anschluß an den Beschluß des OLG Bremen Paehler in Baumeister/Baumeister, BBauG § 24 Rdn. 11; Brügelmann/Grauvogel, BBauG § 24 Rdn. 5; Horber, GBO 16. Aufl. § 20 Anm. 6 N b a.E. und wohl auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BBauG § 145 Rdn. 12; für das Städtebauförderungsgesetz Lange/Vogel, StBauFG § 17 Rdn. 13). Der Senat schließt sich dem an.

Die oben wiedergegebene Rechtsprechung und Literatur bemüht sich um die Auslegung des in §§ 24 ff BBauG verwendeten Begriffs "Grundstück" und versucht darzulegen, daß der Gesetzgeber damit auch einen ideellen Miteigentumsanteil gemeint habe oder daß (so insbesondere das OLG Bremen) beim "Grundstück" im Sinne des Bundesbaugesetzes grundsätzlich vom sogenannten bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff, d.h. vom Buchgrundstück (vgl. BGHZ 49, 145, 146), auszugehen sei (vgl. BVerwGE 38, 35 [BVerwG 16.04.1971 - IV C 82/69];  42, 269;  BVerwG DVBl 1969, 276;  1970, 829;  NJW 1977, 1549), ein Miteigentumsanteil also nicht darunter falle. Das Oberlandesgericht Bremen führt ausdrücklich aus, der Gesetzgeber habe "die Belastung eines Miteigentumsanteils mit einem Vorkaufsrecht" nicht gewollt, was sich schon daraus ergebe, daß § 24 Abs. 4 BBauG nicht auf § 1095 BGB verweise. Land- und Oberlandesgericht stellen in der vorliegenden Sache u.a. auf § 145 Abs. 2 BBauG ab, wonach "die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften" sinngemäß auch für grundstücksgleiche Rechte (das Wohnungseigentum sehen sie als solches Recht an) gelten.

Die Fragestellung, ob der Gesetzgeber mit den §§ 24 ff BBauG auch den Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit einem (gesonderten) Vorkaufsrecht der Gemeinden "belastet" hat oder nicht, wird jedoch dem Problem nicht gerecht. Wie der Senat in anderem Zusammenhang bereits ausgeführt hat, sind auch für das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden drei Stufen zu unterscheiden, nämlich die Entstehung des Vorkaufsrechts bei Vorliegen der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen, die Begründung des Rechte zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Abschluß eines Kaufvertrages (Vorkaufsfall) und schließlich die Ausübung dieses Rechts durch die Gemeinde (BGHZ 73, 12, 15). Unter bestimmten öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen unterliegen Grundstücke im Gemeindegebiet einem Vorkaufsrecht der Gemeinde. Die §§ 24, 24 a, 25, 25 a BBauG beziehen sich in diesem Zusammenhang auf das (bebaute oder unbebaute) Grundstück (die Grundstücke) im Gemeindegebiet, ohne daß es in diesem Zusammenhang darauf ankäme, ob das Eigentum am Grundstück einer Person allein oder mehreren Eigentümern (zu ideellen Bruchteilen oder zur gesamten Hand) zusteht. Es geht mithin zunächst nicht darum, ob an Miteigentumsbruchteilen oder Wohnungseigentumsrechten ein Vorkaufsrecht besteht, sondern darum, ob das Grundstück dem Vorkaufsrecht unterliegt. Soweit § 24 Abs. 1 BBauG von einem Vorkaufsrecht "beim Kauf von Grundstücken" spricht, ist damit zunächst nichts anderes gemeint als in den §§ 24 a, 25, 25 a BBauG mit dem Begriff "Vorkaufsrecht an Grundstücken". Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang schließlich nicht, ob das Grundstück schon beim Entstehen des Vorkaufsrechts mehreren Eigentümern gehört oder diese Rechtslage erst später eintritt. Immer unterliegt bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen jedenfalls das Grundstück dem Vorkaufsrecht. Es kann deshalb auch nicht zweifelhaft sein, daß im vorliegenden Fall hinsichtlich des Grundstücks ein Vorkaufsrecht der Gemeinde entstanden sein kann.

Es stellt sich dann die Frage, ob bei Bestehen eines Vorkaufsrechts am Grundstück auch schon der Verkauf eines ideellen Anteils (hier Wohnungseigentum) das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts entstehen läßt. Für den Fall eines rechtsgeschäftlich bestellten Vorkaufsrechts am Grundstück löst nach einhelliger Meinung, der sich der Senat anschließt, auch der Verkauf nur eines ideellen Eigentumsbruchteils den Vorkaufsfall aus; in diesem Fall kann das Vorkaufsrecht an dem veräußerten Bruchteil ausgeübt werden (vgl. RG, Recht 1924 Nr. 824; BGB-RGRK 12. Aufl. § 1094 Rdn. 6; Erman/Ronke, BGB 7. Aufl. § 1094 Rdn. 2; Planck/Strecker, BGB 5. Aufl. § 1095 Anm. 2 und § 1098 Anm. 2 a).

Das Bundesbaugesetz hat die Entstehungsvoraussetzungen des gemeindlichen Vorkaufsrechts unter öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten eigenständig geregelt, lehnt sich aber hinsichtlich des Vorkaufsfalles und der Ausübung des Vorkaufsrechts eng an die zivilrechtlichen Vorschriften an. Eine besondere Bestimmung für den Verkauf von Miteigentumsanteilen wird nicht getroffen. Rechtsgeschäftlich bestelltes und gemeindliches Vorkaufsrecht insoweit unterschiedlich zu behandeln ist deshalb im vorliegenden Zusammenhang nicht geboten. Eine solche Unterscheidung würde auch dem Sinn und Zweck des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht gerecht, das nach seinen Erweiterungen und Ergänzungen durch die Novelle zum Bundesbaugesetz vom 18. August 1976 (BGBl I S. 2221) umfassend der gemeindlichen Bodenpolitik als Steuerungsinstrument dienen soll (Bericht und Antrag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucksache 7/4793, S. 14). Mit dem neugeschaffenen Vorkaufsrecht zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele (§ 24 a BBauG) wird insbesondere angestrebt, der Gemeinde Einfluß auf die Erhaltung einer bestimmten Stadtgestaltung oder bestimmter Stadtstrukturen zu verschaffen. Berücksichtigt man ferner, daß in den letzten Jahren die Bebauung von Grundstücken mit Eigentumswohnungen stark angestiegen ist, so läßt sich kein Anhaltspunkt dafür finden, der Gesetzgeber habe die Ausübung des Vorkaufsrechts in diesem nicht unerheblichen Bereich des Bodenverkehrs generell ausschließen wollen.

Freilich werden sich die mit dem Vorkaufsrecht verfolgten Zwecke im Regelfall erst verwirklichen lassen, wenn die Gemeinde die volle Verfügungsgewalt über die Grundstücke erlangt, d.h. das Eigentum an dem gesamten Grundstück erwirbt. Es ist jedoch nicht Sache des Grundbuchamts zu prüfen, ob dieser Erwerbsvorgang in mehreren Teilakten möglich erscheint. Auch die Ausübung eines Vorkaufsrechts wegen eines ideellen Anteils kann ein geeignetes Mittel sein, das Grundstück zu erwerben. Im übrigen läßt sich jedenfalls hinsichtlich des verkauften Anteils ein die Beteiligten stärker belastendes Enteignungsverfahren vermeiden, was dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und der hieraus folgenden Subsidiarität der Enteignung (BVerfGE 24, 367, 404; vgl. auch § 87 Abs. 1 BBauG) entspricht.

2. Schon aus dem Vorstehenden folgt in Übereinstimmung mit den Ausführungen des vorlegenden Oberlandesgerichts, daß für die Vorlage einer Bescheinigung nach § 24 Abs. 5 Satz 3 BBauG zur Eigentumsumschreibung kein Unterschied zwischen Fällen erstmaligen Verkaufs oder einer Folgeveräußerung von Wohnungseigentum besteht (vgl. etwa OLG Frankfurt/Main DNotZ 1972, 347, 348) und sich auch nicht darauf abstellen läßt, ob die Gemeinde eine reale Chance hat, schließlich alle Miteigentumsanteile in ihre Hand zu bekommen (vgl. etwa OLG Hamm JMBl NW 1979, 102/104; OLG Düsseldorf MittRhNotK 1979, 81). Dem Grundbuchamt ist bei Veräußerungen die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachzuweisen (§ 24 Abs. 5 Satz 2 BBauG). Von der grundsätzlich notwendigen Vorlage einer Negativbescheinigung der Gemeinde kann abgesehen werden, wenn sich schon aus dem zu vollziehenden Vertrag ergibt, daß ein Vorkaufsfall zweifelsfrei ausscheidet (BGHZ 73, 12 ff). Dieser Fall liegt hier nicht vor. Welche Bedeutung in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht für die Vorkaufsrechtsausübung dem Umstand zukommt, daß es im vorliegenden Fall um eine Folgeveräußerung in einer Anlage mit 90 Wohnungseigentumseinheiten geht, kann und muß allein die Gemeinde beurteilen und soll ggf. im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht nachgeprüft werden. Das Grundbuchamt hat jedenfalls nicht zu entscheiden, ob unter öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten (vgl. z.B. § 24 Abs. 2 Satz 1 BBauG) ein Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeschlossen ist. Es wäre auch unmöglich, Abgrenzungskriterien im Sinne der oben aufgeführten Rechtsprechung aufzustellen, die in dem auf Klarheit und Einfachheit abgestellten Grundbuchverfahren Bestand haben und in der nötigen Form (vgl. § 29 GBO) nachgewiesen werden können (zum Ganzen vgl. Brincker MittRhNotK 1979, 82/83).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 2, § 30 Abs. 2 Satz 1 Kostenordnung.

Dr. Thumm

Dr. Eckstein

Hagen

Vogt

Räfle