I.

Das Berufungsgericht erblickt in dem Vertrag vom 4. Oktober 1950, soweit er sich auf die Gaststätte "Kantine des Fleischgroßmarktes M." erstreckt, einen Mietvertrag, da die Klägerin dem Beklagten zum Betrieb einer mit seinen eigenen Mitteln einzurichtenden Gaststätte leere Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt hätte. Nur insoweit findet es im Vertrag auch einen pacht-rechtlichen Bestandteil, als dem Beklagten auch das Recht zur (alleinigen) Versorgung der auf dem Marktgelände befindlichen Markteinrichtungen mit Speisen und Getränken sowie Rauchwaren, Süssigkeiten und Backwaren überlassen worden sei.

Die Mietzinsvereinbarung der Parteien unterstellt es gemäß §2 Nr. 11 der Preisfreigabe-Anordnung des Magistrats von Groß-Berlin vom 14. April 1950 (VOBl I, 135) den geltenden Preisvorschriften. Aus §7 Abs. 3 der Verordnung des Senats von Berlin über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 8. Juni 1953 (GVBl S. 386, nachstehend: "Maßnahmenverordnung vom 8. Juni 1953") folgert es, nach dem 24. Juni 1948 bezugsfertig gewordene Geschäftsräume seien lediglich für die Zukunft von der Preisbindung freigestellt worden. Eine Überschreitung des nach dem Stichtag vom 17. Oktober/30. November 1936 zu ermittelnden Stoppreises hält es daher nur mit Genehmigung der Preisbehörde für zulässig, die unstreitig nicht eingeholt worden sei. Soweit der unter der rechtsirrigen Vorstellung eines Pachtverhältnisses über die Gaststättenräume vereinbarte, offensichtlich übersteigerte Mietpreis den Stoppreis überschreite, bezeichnet es diesen als unwirksam. Die Annahme der Klägerin, für Verträge mit spekulativen Erwartungen bestehe keine Preisbindung, weist es als rechtsirrig zurück, da eine Mietpreisbildung nach den von den Parteien erwarteten Gewinnchancen des Mieters aus einem Gewerbebetrieb unzulässig gewesen sei.

Dem Gutachten der Hauptpreisstelle für Mieten (HPM) entnimmt es, worüber auch die Parteien einig seien, daß mangels vergleichsfähiger Objekte eine Stichtagmiete für den 17. Oktober/30. November 1936 nicht festzustellen sei, und hält es daher für nötig, sie im Wege der Schätzung gemäß §§286, 287 ZPO zu ermitteln. Mit dem Gutachten und Ergänzungsgutachten der HPM nimmt es einen sogenannten Bedarfs- oder Ertragsmietzins von 584 DM monatlich und einen objektiven Nutzungswert von rund 1.086 DM monatlich (ohne Wassergeld) an. Letzteren hält es hier für unerheblich, da er nur für eine Entschließung der Preisbehörde über einen Antrag auf Genehmigung eines den Stoppreis überschreitenden Mietzinses von Bedeutung geworden wäre, das Gericht aber nicht befugt sei, an Stelle der Preisbehörde eine solche Überschreitung nachträglich zuzubilligen.

Das Berufungsgericht geht somit von dem Bedarfsmietzins von monatlich 581 DM als preisrechtlich zulässigem Festmietzins aus, den die HPM nach den Kostenansätzen der VO über Wirtschaftlichkeits- und Wohnflächenberechnung für neugeschaffenen Wohnraum (Berechnungsverordnung) vom 20. November 1950 (BGBl. S. 753) ermittelt und auch den Einwendungen der Klägerin gegenüber im Ergänzungsgutachten vom 25. September 1953 bestätigt habe. Es trägt keine Bedenken, diesen Mietzins als zulässigen Stopmietzins zu Grunde zu legen, da der nach den erhöhten Baukosten der Nachkriegszeit ermittelte Bedarfsmietzins erfahrungsgemäß den im Jahre 1936 zulässigen Stopmietzins decke, wenn nicht überschreite.

In der Vorauszahlung von 30.000 DM durch den Beklagten erblickt es ein nur äußerlich in eine Vertragsvorausleistung gekleidetes unverzinsliches Baudarlehen, dessen preisrechtliche Zulässigkeit sich aus den §§1, 9 und 12 der Anordnung des Senats von Berlin über Baukostenzuschüsse und Baudarlehen Wohnungssuchender vom 7. Januar 1952 (GVBl S. 70) ergebe. Denn zur Zeit des Vertragsschlusses, so meint das Berufungsgericht, habe die damalige Alleininhaberin Frau G. den Kantinenbau unter Aufwendung erheblicher Kosten (nach der HPM von 43.950 DM) mehr oder minder vollständig hergestellt, zu deren Entlastung die Vorauszahlung offensichtlich hätte dienen sollen, wie der Beklagte auch behauptet und die HPM richtig erkannt habe. Es hält daher weder die Annahme einer Unwirksamkeit dieser Vereinbarung noch eine Herabsetzung des Stopmietzinses für geboten.

Dem so ermittelten Preisstopmietzins rechnet das Berufungsgericht noch einen angemessenen Pachtzins für das Recht der ambulanten Versorgung des Fleischgroßmarktes hinzu, dessentwegen die Parteien gemäß der Preisfreigabe-Anordnung des Magistrats von Groß-Berlin vom 14. April 1950 (VOBl I, 135) nicht mehr preisgebunden gewesen seien. Mangels Vortrag der Parteien über bestimmte Vorstellungen zur Bewertung dieses Rechts, sieht es sich auch hier auf eine Schätzung angewiesen an. Hierzu führt es im wesentlichen aus: Die Parteien hätten das Schwergewicht ihrer Preiskalkulation offenbar auf den Kantinenbetrieb und seine Umsätze gelegt, wobei die ambulante Versorgung nur eine untergeordnete Bewertung gefunden habe. Andererseits hätte diese aber nach ihrem besonderen Charakter einen nicht ganz unerheblichen Nutzen abzuwerfen versprochen. Einen gewissen Anhaltspunkt biete die Behauptung der Klägerin, der Konditoreibesitzer Schachschneider habe dem jetzigen Bewirtschafter der Kantine für die Erlaubnis zur Mitversorgung im ambulanten Verkauf ein Entgelt von monatlich 400 DM geboten. Da insoweit preisrechtliche Hindernisse nicht entgegenstünden, sei gemessen am vereinbarten Gesamtmietzins von 3.000 DM eine Bewertung mit 400 DM angemessen, die zusammen, mit dem Mietstoppreis eine auf 1.000 DM aufgerundete Gesamtvergütung ergebe. Leitend sei dabei die Erwägung, daß der Kantinenverzehr an Ort und Stelle in den Vorstellungen der Parteien die ausschlaggebende Rolle gespielt habe, wie ihr gesamtes Vorbringen erkennen lasse, das dem ambulanten Verzehr nur eine zusätzliche Bedeutung beimesse. Wenn seine tatsächliche Entwicklung einen anderen Weg gegangen sein sollte, so seien daraus Rückschlüsse auf die preisbildenden Vorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß nicht herzuleiten. Die Zahlungen des jetzigen Bewirtschafters der Kantine seien für die Streitentscheidung ohne Bedeutung. Jedenfalls lasse der Vortrag der Klägerin jeden Anhaltspunkt für die wirtschaftlichen Grundlagen der Bemessung seiner Abschlagszahlungen vermissen. Immerhin ließen die mitgeteilten Zahlen erkennen, daß die Preisvereinbarung der Parteien jeder vernünftigen wirtschaftlichen Grundlage entbehrte. Andererseits könne der Beklagte das Risiko einer etwaigen Verschätzung seiner geschäftlichen Erwartungen hinsichtlich des (zu ergänzen: nicht) preisgebundenen Teiles der Vergütung nicht nachträglich auf die Klägerin abwälzen.

Aus der somit auf 1.000 DM monatlich zu bemessenden Gesamtvergütung und dem monatlichen Verrechnungsbetrag von 1.250 DM der Vorausleistung folgert das Berufungsgericht, daß für die Klägerin rückständige Mietzinsansprüche während der Vertragszeit nicht erwachsen, dem Beklagten vielmehr für die gesamte Verrechnungszeit von zwei Jähren ein Betrag von 24 mal 250 (1.250 - 1.000) = 6.000 DM gutzubringen gewesen sei. Da eine Barrückzahlung der als Baudarlehen gedachten Vorausleistung nach dem Willen der Parteien nicht hätte stattfinden sollen, nimmt es im Wege ergänzender Vertragsauslegung an, daß die Parteien bei richtiger Würdigung der Rechte und Pflichten aus dem Vertrag die Verrechnung statt in zwei in zweieinhalb Jahren vereinbart haben würden. Den Rückzahlungsanspruch der Beklagten gemäß §812 Abs. 1 Satz 2 BGB sieht es daher erst mit der vorzeitigen Vertragsbeendigung als erwachsen an. Trotz gerichtlicher Aufhebung des Vertragsverhältnisses zum 30. April 1951 hält es die Vertragsteile zufolge der dem Beklagten gewährten Räumungsfrist bis 15. Dezember 1951 gemäß §5 a Abs. 4 MSchG an die bisherigen Rechte und Pflichten für gebunden und den bis dahin nur bedingten Rückgewähranspruch des Beklagten erst in diesem Zeitpunkte für endgültig entstanden. Im Hinblick auf ihr Zurückbehaltungsrecht wegen Rückgabe der Mieträume durch den Beklagten erachtet es die Klägerin aber erst vom 10. Januar 1952 (dem Tage der Räumung) an für verpflichtet, ihre Geldleistung zu verzinsen (§§298, 301 BGB).

Für die Zeit vom 1. Januar 1951 bis 10. Januar 1952 bemißt das Berufungsgericht die vom Beklagten geschuldete Vergütung auf 12 mal 1.000 = 12.000 und 333,33 = 12.333,33 DM, sodaß von der Vorauszahlung 17.666,67 DM zu seinen Gunsten verblieben. Hiervon kürzt es die von der Klägerin aufgerechneten 1.077,25 DM ihres Kostenerstattungsanspruchs. Demgemäß hält es die als sachdienlich zugelassene Widerklage in Höhe von 16.589,42 DM für begründet.

Bis zur Zustellung der Widerklage (9. März 1953) billigt es dem Beklagten nur 5 v.H. Zinsen, für die spätere Zeit dagegen 10 v.H. unter dem Gesichtspunkte des Verzugsschadens zu. Für die vorangehende Zeit sieht es die Verzugsvoraussetzungen nicht als ausreichend begründet an.

Die gesamten Kosten legt das Berufungsgericht der Klägerin auf, weil sie bis auf einen verhältnismäßig nicht erheblichen Betrag unterlegen sei und die Forderung des Beklagten von der Festsetzung durch richterliches Ermessen und von der Ausmittlung durch Sachverständige abhängig gewesen sei.

II.

Die Revision wendet sich gegen die Beurteilung des Vertrages vom 4. Oktober 1950 als eines Mietvertrags. Sie verweist auf die Annahme des Berufungsgerichts, der Vertrag enthalte auch einen pachtrechtlichen Bestandteil, sowie auf die Sachkunde der Vertragsteile als erfahrener Geschäftsleute. Sie meint daher, die mit Sachkunde gewählte Benennung könne für die rechtliche Beurteilung des Vertrages nicht ganz unerheblich sein und es dürfe nicht außer Betracht bleiben, daß es über die bloße Bezeichnung des Vertrages als eines Pachtvertrages hinausgehe, wenn die Rechte und Pflichten der Beteiligten grundsätzlich mit den Worten "pachten" und "verpachten" umschrieben würden. Hier sprächen die Fachkenntnis der Parteien wie der pachtrechtliche Bestandteil des Vertrages dafür, daß der Vertrag in derjenigen Rechtsform hätte abgeschlossen werden sollen, in der man ihn auch benannt habe. Die Revision will den Vertrag daher als Pachtvertrag ansehen und meint, er habe, da es sich um keine reine Raumpacht gehandelt habe, nach der gemäß Vorspruch in Anpassung an das Preisrecht der Bundesrepublik erlassenen und daher revisiblen Preisfreigabe - Anordnung des Magistrats von Groß-Berlin vom 14. April 1950 (VOBl I, 135) nicht den Preisvorschriften unterlegen.

Mit der Revision ist zwar davon auszugehen, daß die vorstehend aufgeführte Rechtsnorm der Stadt Berlin revisibel ist, da sie auf bewußter Gleichstellung des Berliner Rechts mit dem Bundesrecht zielt (BGHZ 6, 47;  7, 299 [BGH 16.10.1952 - III ZR 180/50][301]; 10, 234 [237]; vgl. auch BGHZ 4, 219 [220]). Indessen handelt es sich hier nicht um die Nachprüfung der Auslegung dieser Vorschrift durch das Berufungsgericht, sondern um ihre Anwendung auf den festgestellten Sachverhalt (vgl. BGHZ 7, 299 [301] zur Beurteilung von BGHZ 3, 82). Der Angriff der Revision richtet sich vielmehr gegen die rechtliche Würdigung des Vertrags vom 4. Oktober 1950 und sieht insoweit die §§535 und 581 BGB als verletzt an. Selbst wenn dieser Angriff berechtigt wäre, könnte er jedoch nicht zu dem von der Revision erstrebten Ziel, der Ausschaltung der Preisvorschriften, führen. Denn nach §2 Nr. 11 der Berliner Preisfreigabe-Anordnung vom 14. April 1950 unterliegen auch Pachtverträge über Räume diesen Vorschriften. Diesem Ergebnis kann die Revision auch nicht mit dem Hinweis begegnen, der Vertrag habe keine reine Raumpacht zum Gegenstand gehabt. Denn der Tatrichter stellt in einer das Revisionsgericht bindenden Weise fest, das Einräumen des ausschließlichen Versorgungsrechtes des Großmarktes mit den im Vertrag aufgeführten Waren sei gegenüber der Raumüberlassung von untergeordneter Bedeutung gewesen und der Kantinenverzehr an Ort und Stelle (also in den überlassenen Räumen) habe in den Vorstellungen der Vertragsteile die ausschlaggebende Rolle gespielt. Im übrigen ist aber auch der Angriff gegen die rechtliche Beurteilung des Vertrages vom 4. Oktober 1950 nicht berechtigt. Soweit diese Beurteilung auf tatsächlichen Erwägungen des Berufungsgerichts beruht, binden diese den Senat, da es sich um die Auslegung eines Individualvertrages handelt und die Revision gegen sie keine in diesem Verfahren zu beachtenden Rügen vorbringt. Die rechtliche Einordnung des festgestellten Sachverhaltes läßt andererseits einen Rechtsirrtum nicht erkennen. Denn nach dem Vertrage vom 4. Oktober 1950 hatte die Rechtsvorgängerin der Klägerin in Ansehen der Kantine dem Beklagten nur die leeren Räume zu überlassen, während das gesamte Inventar vom Beklagten selbst zu beschaffen war. Damit waren die Merkmale der Miete und nicht der Pacht so eindeutig festgelegt (vgl. BGB RGRK, 10. Aufl. Vorbem I, 1 vor §535; RG in HRR 1929 Nr. 1208, worauf sich die Revision stützt, sieht die Merkmale eines Pachtvertrages im betreffenden Tatbestand als gegeben an; RG in LZ 1931, 1383 weist ausdrücklich darauf hin, daß die Parteien wohl den Vertragsinhalt, nicht den "Vertragstypus" bestimmen können), daß der abweichenden Benennung auch durch erfahrene Geschäftsleute keine rechtliche Bedeutung zukommen kann. Gerade bei der Raumüberlassung für gewerbliche Zwecke wird im Geschäftsverkehr erfahrungsgemäß vielfach der Ausdruck "Pacht" verwendet, obwohl deren Voraussetzungen fehlen. Wenn der Senat im Urteil vom 8. Januar 1952 - V ZR 8/51 - die Ansicht der Parteien als entscheidend dafür bezeichnet hat, ob ein Vertrag als Pachtvertrag anzusehen ist (es handelte sich dort um die Überlassung eines Grundstücks zur Gewinnung von Bodenbestandteilen und die Abgrenzung des Vertragsverhältnisses gegenüber einem Kaufvertrag, nicht einem Mietvertrag), so lassen diese Ausführungen keinen Zweifel, daß der Parteiwille nicht unmittelbar für die rechtliche Einordnung ihres Vertrages als maßgebend anzusehen ist, sondern diese nur durch die Gestaltung der vertraglichen Beziehungen beeinflußt. Die Parteien können einen Vertrag, der die Merkmale eines Mietvertrags und nicht eines Pachtvertrags enthält, nicht allein dadurch zu einem Pachtvertrag machen, daß sie vereinbaren, einen solchen zu schließen, ohne ihm die gesetzlichen Merkmale dieser Vertragsart zu geben.

III.

Die Revision wendet sich weiter gegen die Unterstellung der vereinbarten Vergütung unter die Preisstopvorschriften. Sie meint, ein Stichtagmietzins für den 17. Oktober/30. November 1936 sei im vorliegenden Fall nicht feststellbar und könne auch nicht durch Schätzung auf Grund des errechneten Ertrags- oder Bedarfsmietzinses ersetzt werden, weil dieser nur von der gegenwärtigen Lage ausgehen und daher keinen Vergleich zwischen dem für den Stichtag zulässigen und dem vereinbarten Mietzins ermöglichen könne. Diese Unmöglichkeit der Feststellung des Stichtagmietzinses könne auch nicht durch Schätzung nach §§286, 287 ZPOüberbrückt werden. Den Ersatz des Stichtagsmietzinses dürfe das Berufungsgericht auch nicht auf Nr. 7 des Runderlasses Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 13. Dezember 1937 stützen, weil diese Anordnung - überdies nur eine Verwaltungsanordnung ohne Gesetzeskraft - lediglich von dem Mietzins ausgehe, der am 17. Oktober 1936 für gleichwertige Räume üblich und angemessen gewesen sei. Aus dem Fehlen solcher Vergleichsobjekte folgert die Revision, daß hier für die Anwendung der Preisstopverordnung kein Raum sei. Darüber hinaus beruft sie sich wegen des Ausschlusses dieser Verordnung im vorliegenden Falle auf das Urteil des VI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 5. Juli 1954 - VI ZR 109/53 - (NJW 1954, 1601 = MDR 1954, 672 = BB 1954, 728 = Betrieb 1954, 739 = Lind Möh, Nachschlagewerk Nr. 5 zur Preisstopverordnung vom 26. November 1936), weil es sich um die erste Vermietung oder Verpachtung der durch Neubau gewonnenen Kantine handele.

Der Revision ist zuzustimmen, daß das Berufungsgericht die Preisstopvorschriften in diesem Falle rechtsirrtümlich anwendet. Im Urteil vom 5. Juli 1954 hat der VI. Zivilsenat ausgesprochen, die Preisstopverordnung finde keine Anwendung auf Vereinbarungen über die Höhe des Miet- oder Pachtzinses bei der ersten Vermietung oder Verpachtung von Räumen, die durch Neubau oder Wiederaufbau zerstörter Gebäude gewonnen werden. Im Anschluß an OVG Münster (ZMR 1952, 81 [84]) geht der VI. Zivilsenat davon aus, eine nach der Preisstopverordnung unzulässige Preiserhöhung setzte begrifflich einen bereits vorhandenen Preis voraus. Daraus zieht er den Schluß, diese Bestimmung könne nur dann zur Anwendung kommen, wenn ein Gut oder eine Leistung bereits Gegenstand eines Austauschgeschäftes gewesen sei und nun bei einem neuen Austauschgeschäft ein höheres Entgelt vereinbart, gewährt oder angenommen werde. Die Verordnung könne also, wenn ein nach dem Stichtag neu geschaffener Raum erstmalig vermietet oder verpachtet werde, erst bei der zweiten und den folgenden Vermietungen und Verpachtungen Bedeutung gewinnen. Der VI. Zivilsenat befaßt sich insbesondere auch mit dem Runderlaß Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1937. Er läßt dahingestellt, welche rechtliche Bedeutung ihm zukommt (vgl. hierzu VI. Zivilsenat in BGHZ 13, 17 [19/20], wo allgemein ausgesprochen ist, durch §15 Abs. 2 des Preisgesetzes vom 10. April 1948 (GVBl VerWiGeb S. 27) sei das Preisbildungsgesetz vom 29. Oktober 1936 (RGBl I, 927) aufgehoben worden und damit die Ermächtigung des Reichskommissars nach §2 erloschen; a.M. für Berlin Entsch OVG Berlin 1, 127 [129]). Auch in den Bestimmungen dieses Runderlasses, insbesondere in Nr. 7, findet er nichts seiner Auffassung Entgegenstehendes.

Der Senat tritt der Ansicht des VI. Zivilsenats bei. Allerdings ist dessen Auffassung für einen Streitfall ausgesprochen, der allein nach dem Recht der Bundesrepublik zu entscheiden war. Für die im vorliegenden Fall in Westberlin in Betracht kommende Rechtslage ergibt sich indessen keine andere Beurteilung. Auch für dieses Gebiet ist die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 die Rechtsquelle für das Preisstoprecht. Insbesondere setzte entgegen der Auffassung des Revisionsbeklagten weder das Gesetz über Preisregelung (Preisgesetz) vom 22. März 1950 (VOBl Groß-Berlin I, 95) noch die Anordnung über die Freigabe von Preisen (Preisfreigabe-Anordnung) des Magistrats von Groß-Berlin vom 14. April 1950 (VOBl I, 135) unbeschadet der allgemeinen Anordnungen über die Preispolitik (vgl. insbes. §§1, 2 des Preisgesetzes) ein selbständiges Preis stoprecht für Berlin. Zwar wurde durch §8 des Preisgesetzes vom 22. März 1950 das Preisbildungsgesetz vom 29. Oktober 1936 (RGBl I, 927) aufgehoben. Entgegen der für das Gebiet der Bundesrepublik vom VI. Zivilsenat in BGHZ 13, 17 [19/20] ausgesprochenen Auffassung führte diese Maßnahme jedenfalls für Berlin nicht zur Aufhebung des vom Reichskommissar für die Preisbildung auf Grund der Ermächtigung des §2 des Preisbildungsgesetzes vom 29. Oktober 1936 gesetzten Rechtes. Das geht schon aus §7 des Preisgesetzes vom 22. März 1950 hervor, der Zuwiderhandlungen gegen die auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Anordnungen und Verfügungen sowie gegen die bisherigen Preisvorschriften der Bestrafung nach der Verordnung über Strafen und Strafverfahren bei Zuwiderhandlungen gegen Preisvorschriften vom 3. Juni 1939 (RGBl I, 999) i.d.F. vom 26. Oktober 1944 (Preisstrafrechtsverordnung) (RGBl I, 264) unterstellte, die der Reichskommissar für die Preisbildung im Einvernehmen mit den Reichsministern der Justiz und des Innern auf Grund der vorstehend erwähnten gesetzlichen Ermächtigung erlassen hatte. Ferner hob §14 der Verordnung des Senats von Berlin über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts vom 8. Juni 1953 (GVBl S. 386) ("Maßnahmenverordnung vom 8. Juni 1953") eine große Anzahl von Bestimmungen des Runderlasses Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1937 auf, ging also von ihrer Weitergeltung bis zu diesem Zeitpunkt sowie der Weitergeltung der nicht aufgehobenen Bestimmungen aus. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat demgemäß in dem bereits angeführten Urteil vom 20. Juni 1951 (Entsch OVG Berlin 1, 127 [129]) die Auffassung vertreten, daß die Aufhebung des Preisbildungsgesetzes vom 29. Oktober 1936 durch §8 des Berliner Preisgesetzes vom 22. März 1950 nicht zugleich alle zuvor auf Grund und im Rahmen dieser gesetzlichen Ermächtigung rechtswirksam erlassenen Vorschriften außer Kraft gesetzt hat. Die Preisfreigabe-Anordnung vom 14. April 1950 hatte schon vorher im Sinne dieser Entscheidung auch in §2 Abs. 1 Nr. 11 ausdrücklich angeordnet, daß die bei Inkrafttreten dieser Anordnung geltenden Preisvorschriften für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Räumen jeder Art weiterhin anzuwenden seien. Daß damit auch das bisherige Preisrecht des Reichs gemeint war, geht eindeutig aus §3 Nr. 1 und 2 hervor. Die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 und alle Vorschriften, die auf Grund des Preisbildungsgesetzes vom 29. Oktober 1936 oder auf Grund vor seinem Inkrafttreten geltender Rechtsgrundlagen erlassen worden waren, wurden nur für alle nicht mehr preisgebundenen Güter und Leistungen von der Anwendung ausgeschlossen, für die preisgebundenen aber, hier die Mietzinsen, als weiterhin geltend behandelt. Die Anordnung des Magistrats von Groß-Berlin über Höchstpreise bei der Vermietung von Wohnräumen und gewerblichen Räumen vom 12. Juni 1950 (VOBl I, 216) brachte dann zwar die Einführung von Höchstpreisen nach dem Stichtag vom 1. April 1945 und somit sachlich eine Ergänzung bzw. Änderung der Preisstopverordnung vom 26. November 1936. Da aber auch dieser Stichtag vor dem Bau der an den Beklagten vermieteten Räume liegt, änderte diese Anordnung die Rechtslage nicht in dem Umfange, daß die Grundsätze des Urteils des VI. Zivilsenats vom 5. Juli 1954 für Berlin auszuschliessen wären. Dahingestellt bleiben kann, ob eine anderweite Neuregelung des Preisstoprechts in der bereits angeführten Maßnahmenverordnung vom 8. Juni 1953 zu erblicken ist. Diese Verordnung stellt im wesentlichen eine Angleichung des Berliner Rechts an die inzwischen z.T. durch das Geschäftsraummietengesetz (vgl. §§1-4, 23 Nr. 1) erfaßte Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 (BGBl. I, 920) dar, geht aber auch eigene Wege. Es ist hier unerheblich, ob und in welchem Umfange die Maßnahmenverordnung vom 8. Juni 1953 revisibel ist (§549 ZPO) und es erübrigt sich eine Stellungnahme zu den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts in NJW 1955, 438 über die Revisibilität das Berliner Preisrechts nach §56 BVerwGG. Denn es handelt sich hier nicht um die Nachprüfung der Auslegung dieses Berliner Rechts durch das Berufungsgericht, sondern um seine Anwendung. Dem steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts nicht entgegen, auch durch §7 Abs. 3 dieser Verordnung würden Geschäftsräume, die nach dem 24. Juni 1948 bezugsfertig geworden seien, lediglich für die Zukunft von der Preisbindung freigestellt. Abgesehen davon, daß es sich hierbei nur um eine Hilfserwägung handelt, spricht das Berufungsgericht dabei nicht aus, diese Verordnung habe für das Streitverhältnis der Parteien allgemeine Geltung. Die Verordnung ist nach §16 am Tage nach ihrer Verkündung (12. Juni 1953) in Kraft getreten und legt sich keine rückwirkende Kraft bei. Wenn §7 Abs. 3 die vor Inkrafttreten der Verordnung geschlossenen Mietverhältnisse über Geschäftsräume nicht wie die künftigen von der Preisbindung befreit und für sie Grundsätze für Errechnen des Stichtagmietzinses aufstellt, so spricht diese Vorschrift keine Rückwirkung der Verordnung, sondern lediglich ihre Anwendung auf bestehende Rechtsverhältnisse vom Zeitpunkt ihres Inkrafttretens an aus. Auf das Mietverhältnis der Parteien, das durch rechtskräftiges Urteil für den 30. April 1951 aufgehoben worden war und dessen Nachwirkungen in Ansehen des Gebrauchs der Mietsache (Ausnutzung und Überschreiten der Räumungsfrist durch den Beklagten) durch die Zwangsräumung am 10. Januar 1952 erloschen war, findet diese Verordnung unbeschadet des Umstandes, daß die Parteien noch Zahlungsansprüche für die Zeit bis zur Räumung abzuwickeln haben, keine Anwendung. Davon abgesehen, regeln die §§5-9 der Verordnung nicht Fragen des Preisstops schlechthin, sondern die unten noch zu behandelnde Befugnis der Preisbehörde, Mietzinsen für Geschäftsräume herabzusetzen (oder auch zu erhöhen). Das zeigt deutlich die einleitende Bestimmung des §6, der eine Mitwirkung der Preisbehörde ausschaltet, wenn sich die Mietparteien über die Höhe des Entgelts einigen. Preisstopfragen sind aber zufolge ihres zwingenden und öffentlich-rechtlichen Charakters der Verfügungsgewalt der Parteien entzogen.

Soweit das Berufungsgericht seine Entscheidung auf Überschreitung des Stoppreises vom 17. Oktober/30. November 1936 stützt, können die Erwägungen deshalb das Urteil nicht tragen, ohne daß auf die sonstigen Revisionsrügen hierzu noch einzugehen ist.

IV.

Indessen erschöpft sich die Preisbindung der Miet- und Pachtzinsen nicht in der Geltung der eigentlichen Preisstopbestimmungen, wie der VI. Zivilsenat im Urteil vom 5. Juli 1954 unter Nr. 4 der Entscheidungsgründe weiterhin ausführt (MDR 1954, 672 [674]; in NJW 1954, 1601 und den übrigen Fundstellen nicht mit abgedruckt; vgl. hierzu auch Müller in NJW 1955, 12). Der Runderlaß Nr. 184/37 des Reichskommissars für die Preisbildung vom 12. Dezember 1937 bezeichnet in seiner Einleitung die Aufgaben der Preisbehörden auf dem Gebiet der Raummieten als die Überwachung der Innehaltung des Preiserhöhungsverbots, die Senkung des Mietzinses, der bereits bei Inkrafttreten der Verordnung als überhöht anzusehen war, und die Erhöhung eines Mietzinses, der auch vom Standpunkt der Allgemeinheit dem Vermieter nicht zuzumuten sei. Rechtsgrundlage dieser Auffassung war zunächst §2 des Preisbildungsgesetzes vom 29. Oktober 1936 (RGBl I, 927), an dessen Stelle §2 des Preisgesetzes vom 10. April 1948 (GVBl VerWiG S. 27) trat, wobei wegen des Rechtes in der Bundesrepublik noch auf die Verordnung PR 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. November 1951 (BGBl. I, 920) und für die spätere Zeit auf das Geschäftsraummietengesetz zu verweisen ist. Der VI. Zivilsenat beschränkt diese zweite Aufgabe der Preisbehörde nicht wie im Falle des Preisstopes auf Mietverhältnisse, für deren Räume bereits in einem früheren Vertrag eine erstmalige Preisbildung stattgefunden hat, und folgt damit der allgemeinen Auffassung. Die Auswirkung der dreifachen Aufgaben der Preisüberwachung auf das Vertragsverhältnis der Mietparteien ist je nach ihrem Wesen verschieden.

Ein Verstoß gegen den Preisstop führt nach §§134, 139 BGB unmittelbar auch ohne Eingreifen der Preisbehörde zur Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung, soweit sie das preisrechtlich zulässige Entgelt übersteigt. Die Erhöhung des Mietzinses durch die Preisbehörde wirkt dagegen nur als öffentlich-rechtliche Ermächtigung des Vermieters, einen erhöhten Mietzins mit dem Mieter zu vereinbaren, greift also nicht mit unmittelbar vertragsändernder Wirkung in das Mietverhältnis ein (BGHZ 13, 17). Streitig war dagegen die Auswirkung im Falle der Herabsetzung des Mietzinses durch die Preisbehörde. Hier wurde die Auffassung vertreten, das Überschreiten des von der Preisbehörde als zulässig festgestellten (herabgesetzten) Mietzinses führe (im Falle keiner Verletzung des Preisstops an sich) ohne weiteres ebenfalls zur Teilnichtigkeit nach §§134, 139 BGB, weil sie als Höchstpreisüberschreitung anzusehen sei. Demgegenüber hat die andere Ansicht eine bürgerlichrechtliche Wirkung erst der unanfechtbar gewordenen Festsetzung der Preisbehörde als einem Verbot, einen höheren als den herabgesetzten Mietzins zu zahlen oder anzunehmen, und zwar nur für die Zukunft beigelegt. Dieses Verbot begründe für den Mietzinsschuldner die rechtliche Unmöglichkeit, seine Vertragspflicht über die Grenze des festgesetzten Mietzinses zu erfüllen (vgl. zu Vorstehendem Roquette [Die kleine Mietreform, 2. Aufl. S. 43/44 mit Verweisungen], der die erste Auffassung als nicht mehr vertretbar bezeichnet; ferner Drews, Handbuch des gesamten Mietpreisrechts, S. 67). Der VI. Zivilsenat hat ebenfalls den Standpunkt vertreten, erst die Entscheidung der Preisbehörde auf Herabsetzung des Mietzinses begründe für den Mieter das Recht, die Zahlung des danach überhöhten Mietzinses zu verweigern, und so lange eine solche Entscheidung nicht ergehe, sei der Mieter an den von ihm abgeschlossenen Vertrag gebunden und müsse er die vertraglich übernommenen Leistungen erbringen (vgl. hierzu auch BVerwG in NJW 1954, 1459 mit Anm. von Berger S. 1902; OVG Münster in OVGE 5, 170 und MDR 1952, 380; OLG Kiel in HuW 1951, 133; a.M. OLG Stuttgart in NJW 1951, 768 mit Unterscheidung der Tatbestände Nr. 64 und 70 des Runderlasses Nr. 184/37).

Diesen zunächst für das Recht der Bundesrepublik geltenden Grundsätzen ist auch für die hier in Betracht kommenden Verhältnisse in Berlin zu folgen. Denn auch das Berliner Mietpreisrecht nötigt zu keiner anderen Auffassung. Auszugehen wäre hier zunächst von §§1, 2 des Preisgesetzes vom 22. März 1950. Danach wurde die Preispolitik durch den Magistrat im Benehmen mit dem Preisausschuß bestimmt. Der Magistrat wurde beauftragt und ermächtigt, Preise und Entgelte für lebenswichtige Güter und Leistungen, auch Mietzinsen, behördlich zu regeln. Behördlich festgesetzte oder nach behördlichen Vorschriften gebildete Preise sollten Höchstpreise sein. Ferner wäre hier für den maßgebenden Zeitraum vom 1. Januar 1951 bis 10. Januar 1952 auf die Anordnung des Magistrats von Groß-Berlin über Höchstpreise bei der Vermietung von Wohnräumen und gewerblichen Räumen vom 12. Juni 1950 (VOBl I, 216, mit der hier nicht in Betracht kommenden Anordnung zu ihrer Änderung vom 26. Juni 1951, GVBl S. 492) zu verweisen, die erst durch §14 Abs. 1 der Maßnahmenverordnung vom 8. Juni 1953 außer Kraft gesetzt worden ist. Auch hier ist die Frage der Revisibilität der Anordnung vom 12. Juni 1950 ohne Belang, weil eine das Revisionsgericht bindende Auslegung des Berufungsgerichts nicht vorliegt und somit allein ihre Anwendung in Frage steht. Aus der Bestimmung der am 1. April 1945 zulässigen Preise als Höchstpreise (§1) sind indessen keine Bedenken gegen die Geltung der oben dargelegten Rechtslage in der Bundesrepublik auch in Berlin herzuleiten. Eher könnte solche der Fassung der einzelnen Bestimmungen entnommen werden, wenn z.B. in §15 ausgesprochen ist, die näher bezeichneten Preise "dürften nicht überschritten werden". Indessen stellt sich sachlich gesehen die Rechtslage in Berlin nicht anders als in der Bundesrepublik dar, indem sich die Höchstpreisbestimmung erst durch die Festsetzung der Preisbehörde auswirkt. Insbesondere ist darauf zu verweisen, daß §15 auf die am 1. April 1945 entrichteten und (nicht oder) zulässigen Preise abstellt. Das Landgericht Berlin hat denn auch unter der Geltung dieser Anordnung wiederholt für diesen Fall ausgesprochen, der Mieter sei grundsätzlich verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu zahlen, bis eine mit Rechtsmitteln nicht (mehr) anfechtbare (entgegenstehende) Entscheidung der Mietpreisbehörden ergangen sei (Beschluß vom 27. Dezember 1951 - 26 T 151/51 in HuW 1952, 271 mit Anmerkung von Israel unter Hinweis auf Beschluß vom 29. Dezember 1951 - 21 T 177/51; vgl. auch die vom Landgericht Berlin angeführten weiteren Beschlüsse vom 10. August 1950 - 26 T 211/50 - und vom 28. September 1950 - 26 T 261/50).

Im gegenwärtigen Rechtsstreit liegen zwar mehrere Stellungnahmen der Preisbehörde vor. Indessen handelt es sich dabei um gutachtliche Äußerungen des Senators für Bau- und Wohnungswesen - Hauptpreisstelle für Mieten -, die das Gericht zum Zweck der Beweiserhebung veranlaßt hat. Dagegen sind im Verhältnis der Parteien bestimmende Verwaltungsakte dieser Stelle, die von den Parteien mit Rechtsbehelfen hätten angefochten werden können, nicht ergangen. Da der Beklagte somit die Voraussetzungen nicht erfüllt hat, nach denen er unter dem Gesichtspunkt der Mietzinsherabsetzung durch die Preisbehörde befugt sein könnte, den vereinbarten Mietzins nur zu einem entsprechenden Teil zu entrichten, steht ihm diese Verteidigung gegen die Mietzinsforderung der Klägerin nicht zur Seite. Die Entscheidung des Berufungsgerichts ist deshalb auch nicht unter dem vorstehenden Gesichtspunkt aufrechtzuerhalten.

V.

Da der Beklagte seinen Tatsachenvortrag und sein rechtliches Vorbringen ausdrücklich auf die Rüge eines durch den Vertrag der Parteien begründeten Verstosses gegen die Preisbestimmungen und auf die hilfsweise Aufrechnung mit seinem Rückforderungsanspruch aus der Vorauszahlung beschränkt hat, ist der Senat nicht in der Lage, die frühere Verteidigung des Beklagten und seine Widerklage auf das Vorbringen hin zu prüfen, auf das er sich anfänglich gestützt hat.

VI.

Der Revision ist somit der Erfolg in dem Sinne nicht zu versagen, daß der Beklagte als verpflichtet anzusehen ist, das vereinbarte Entgelt von 3.000 DM monatlich zu entrichten. Das ergibt für die Zeit vom 1. Januar 1950 bis 10. Januar 1952 37.000 DM, denen die Vorausleistung des Beklagten mit 30.000 DM gegenübersteht. Die Klage umfaßt zwar nur den Mietzins für die Zeit vom 1. Januar bis 31. August 1951. Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 16. Mai 1952 hat aber die Klägerin u.a. mit dem Mietzinsausspruch für die Zeit vom 1. September 1951 bis 10. Januar 1952 von 13.000 DM gegen den Rückzahlungsanspruch des Beklagten aufgerechnet. Von dessen Gesamtforderung von 30.000 DM verbleiben danach noch 17.000 DM zur Verrechnung mit der Mietzinsforderung von 24.000 DM (= 8 mal 3.000 DM) für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. August 1951. Infolge der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien vor Ablauf des vorgesehenen Verrechnungszeitraums von zwei Jahren (§2 des Vertrages vom 4. Oktober 1950) besteht für den Beklagten nach der rechtsirrtumsfreien Feststellung des Berufungsgerichts eine Aufrechnungsmöglichkeit in höherem Umfange, als sie im Urteil des Landgerichts vom 1. November 1951 - nach der damaligen Rechtslage zutreffend - angenommen worden ist. Der Mietzinsanspruch der Klägerin besteht somit nur in Höhe von 7.000 DM. An diesem Ergebnis ändern andererseits auch die weitergehenden Aufrechnungserklärungen der Parteien nichts, da die Verrechnung nach dem Vertrag gebunden ist. Weder ist die Klägerin berechtigt, mit anderen Forderungen wie dem Kostenerstattungsanspruch gegen den Rückforderungsanspruch des Beklagten aufzurechnen, so lange dessen Mietzinsschuld nicht gedeckt ist, noch kann dem Beklagten eingeräumt werden, entgegen der zeitlichen Verrechnungsvereinbarung allein gegen die Klagforderung für den Mietzins bis 31. August 1951 aufzurechnen. Die Klage ist daher in Höhe von 7.000 DM nebst entsprechenden Zinsen begründet, die Widerklage in vollem Umfange unbegründet. Bei der Berechnung der Zinsen für die Klägerin ist zu beachten, daß ihr Zahlungsanspruch zunächst in Höhe von 1.750 DM bestand und die erweiterte Aufrechnungsmöglichkeit für den Beklagten gemäß der vorstehend erwähnten Feststellung des Berufungsgerichts erst mit der vorzeitigen Beendigung der Überlassung des Mietobjektes entstand.

Der Revision der Klägerin war daher zu einem wesentlichen Teile stattzugeben, sodaß die Berufung des Beklagten gegen das Urteil zurückzuweisen war, insoweit er die Abweisung der Klage auch wegen eines Betrages von 7.000 DM nebst Zinsen sowie die Verurteilung der Klägerin auf seine Widerklage erstrebte. Wegen des 7.000 DM übersteigenden Betrages der Klage war dagegen dem Rechtsmittel der Klägerin der Erfolg zu versagen.

Über die Kosten des Rechtsstreits war nach §§91, 92, 97 ZPO zu entscheiden.