1.

Das Berufungsgericht unterstellt, dass nach der zur Zeit des Abschlusses des Vertrages vom 24. Oktober 1947 üblichen Betrachtungsweise bei Einbeziehung der vom Kläger übernommenen Baukosten als "kapitalisierter" Pacht eine Pachtpreiserhöhung vorgelegen habe, die durch die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 verboten gewesen sei. Der Vertrag sei jedoch deswegen nicht nichtig, sondern nur schwebend unwirksam gewesen. Durch den Bescheid der Preisbehörde der Stadt Hannover vom 16. Februar 1953 sei sodann auf den rechtzeitig gestellten Antrag des Beklagten die preisrechtliche Billigung des Vertrages ausgesprochen worden. Dieser Bescheid habe für die Gerichte tatbestandliche Wirkung. Aus ihm ergebe sich, dass die gesamten von dem Kläger auf Grund des Vertrages geschuldeten Leistungen in der ganzen Vertragszeit die Vergütung nicht überschritten hätten, die bei Beachtung der in dem Bescheid enthaltenen zeitlichen Begrenzung als preisrechtlich zulässig anzusehen sei.

Diese das Urteil tragenden Gedankengänge begegnen erheblichen Bedenken.

Verstieß nämlich die in dem Vertrag enthaltene Abrede über die Höhe des von dem Kläger zu leistenden Miet- oder Pachtzinses gegen § 1 Preisstopverordnung, so wurde dadurch der Vertrag, wie die Revision mit Recht geltend macht, weder nichtig noch schwebend unwirksam, er galt vielmehr als von vornherein zu dem zulässigen Miet- oder Pachtzins abgeschlossen (BGH LM § 134 BGB - 8). Da die den Preisbehörden erteilte Ermächtigung zum Erlass preisrechtlicher Anordnungen und Verfügungen nicht die Befugnis umfasst, durch Festsetzung eines höheren Miet- oder Pachtzinses mit unmittelbarer Wirkung in ein laufendes Vertragsverhältnis einzugreifen (BGHZ 13, 17), erscheint es zweifelhaft, ob dann, wenn der Vertrag als zu einem niedrigeren Miet- oder Pachtzins als dem in ihm vereinbarten abgeschlossen galt, eine nachträgliche preisrechtliche Billigung des vereinbarten Miet- oder Pachtzinses die Wirkung haben kann, dass von dem in der Entscheidung der Preisbehörde bestimmten Zeitpunkt an nunmehr der höhere vereinbarte Miet- oder Pachtzins maßgebend ist (vgl. dazu Rademacher Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1954, 37).

2.

Indes ist der erkennende Senat hier deshalb einer abschliessenden Stellungnahme zu dieser Frage enthoben, weil die Entscheidung des Berufungsgerichts sich im Ergebnis aus anderen Gründen als zutreffend erweist (§ 563 ZPO), denn der Vertrag vom 24. Oktober 1947 verstösst entgegen der Ansicht der Revision nicht gegen § 1 Preisstopverordnung. Wie zwischen den Parteien unstreitig und auch in dem Bescheid der Preisabteilung vom 16. Februar 1953 ausdrücklich hervorgehoben ist, war das Gebäude auf dem hier in Frage stehenden Grundstück durch Kriegseinwirkung so stark zerstört, dass es oberhalb des Kellers unbewohnbar war. Bei den von dem Kläger durchgeführten Arbeiten handelte es sich daher nicht um eine bloße Instandsetzung kriegsbeschädigter Räume, sondern um den Wiederaufbau eines Teiles eines kriegszerstörten Gebäudes. Die auf Grund des Vertrages dem Kläger zur Benutzung überlassenen Räume sind mithin nicht dieselben Räume, die sich vor der Zerstörung in dem Gebäude befanden, sondern es handelt sich um neugewonnene Räume, die nach dem einem Naubau gleichzuachtenden Wiederaufbau erstmalig vermietet oder verpachtet worden sind. Wird für solche Räume bei der ersten Vermietung nach dem Wiederaufbau ein Miet- oder Pachtzins vereinbart, so kann auf diese Vereinbarung die Preisstopverordnung überhaupt keine Anwendung finden (OVG Münster ZMR 1952, 81 [84] und 92). Darin, dass für solche Räume ein höherer Miet- oder Pachtzins vereinbart worden ist, als er für gleichwertige Räume oder die entsprechenden Räume in dem kriegszerstörten Gebäude an dem für den Preisstop für Mieten und Pachten maßgebenden Stichtag - wobei für den zu entscheidenden Fall ohne Bedeutung ist, ob der 17. Oktober 1936 (Hans Preisrecht für Mieten [1949] Einführung S. 4 unter d) oder der 30. November 1936 (Hans a.a.O. S. 6 unter g) als Stichtag gilt - erzielt worden ist oder zulässigerweise hätte verlangt werden dürfen, liegt daher noch kein Verstoss gegen die Preisstopverordnung.

Allerdings haben sich die Preisbehörden früher überwiegend auf den Standpunkt gestellt, die Bestimmungen der Preisstopverordnung seien dahin auszulegen, dass bei Wiederaufbauwohnungen die Miete dem Nutzungswert der früheren Wohnung nach dem Stande von 1936 entsprechen müsse (vgl. Hans a.a.O. S. 14 unter 3 c). Diese Ansicht liegt offensichtlich auch den Auskünften der Preisstelle vom 17. Juli 1951 und 3. September 1951 in diesem Rechtsstreit zugrunde; sie klingt auch in dem Bescheid vom 16. Februar 1953 an, wenn darauf hingewiesen wird, dass der Vertrag vom 24. Oktober 1947 damals preisrechtlich nicht habe genehmigt werden können, da die Preisvorschriften, nämlich die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 und der Runderlass 184/37 vom 12. Dezember 1937, die Genehmigung nicht zugelassen hätten. Dieser Ansicht kann jedoch nicht gefolgt werden, sie ist mit Wortlaut, Sinn und Zweck der Preisstopverordnung nicht zu vereinbaren. Wie das OVG Münster (ZMR 1952, 81 [84]) zutreffend hervorgehoben hat, setzt eine Preiserhöhung, die nach der Preisstopverordnung unzulässig war, begrifflich einen bereits vorhandenen Preis voraus. Die Preisstopverordnung kann deshalb nur dann zur Anwendung kommen, wenn ein Gut oder eine Leistung bereits Gegenstand eines Austauschgeschäfts gewesen ist und nun bei einem neuen Austauschgeschäft ein höheres Entgelt vereinbart, gewährt oder angenommen wird. Demgemäß greift die Preisstopverordnung dann überhaupt nicht ein, wenn ein nach dem Stichtag neu geschaffener Baum erstmalig vermietet oder verpachtet wird, sondern sie kann erst bei der zweiten und den folgenden Vermietungen und Verpachtungen Bedeutung gewinnen. Etwas Entgegenstehendes lässt sich aus dem in dem Bescheid der Preisabteilung erwähnten Runderlass Nr. 184/37 (abgedruckt bei Hans a.a.O. S. 66 ff) nicht entnehmen, so dass es keines Eingehens darauf bedarf, welche rechtliche Bedeutung diesem Runderlass zukommt. Allerdings ist in Nr. 7 des Runderlasses hervorgehoben, dass auch Wohnungen, die nach dem 30. November 1936 erstmalig vermietet worden sind, unter die Preisstopverordnung fielen und deshalb für derartige Wohnungen grundsätzlich kein höherer Mietzins gefordert werden dürfe, als am Stichtag für gleichwertige Wohnungen üblich und angemessen gewesen sei. Gleich anschliessend ist jedoch in dem Runderlass gesagt, auf Grund der Preisstopverordnung dürfe keine weitergehende Mietzinsherabsetzung verlangt werden als nach den Grundsätzen der Nr. 34-38 zulässig sei, um die Neubautätigkeit nicht zu beeinträchtigen. In der die Prüfung des vereinbarten Mietzinses bei der erstmaligen Vermietung von Neubauwohnungen nach dem Stichtag regelnden Nr. 34 des Runderlasses ist wiederum ausdrücklich betont, dass die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes nicht gefährdet werden dürfe. Deshalb sollte bei allen neu errichteten Häusern eine Herabsetzung des Mietzinses nur zulässig sein, wenn eingehend geprüft worden war, ob er für den Vermieter tragbar sei. In dem Runderlass Nr. 184/37 ist mithin in Wahrheit auf die Ertragslage des erichteten Neubaus (vgl. auch Nr. 35 des Runderlasses) und nicht darauf abgestellt worden, welche Miete oder Pacht für vergleichbare Räume am Stichtag üblicherweise bezahlt worden ist. Von diesem Grundsatz muss erst recht für die Bemessung des Mietzinses von nach der Währungsreform fertiggestellten Räumen ausgegangen werden, für die im Hinblick auf die seit 1936 eingetretene ausserordentliche Steigerung der Baukosten der für gleichwertige Räume im Jahre 1936 übliche Miet- oder Pachtzins keine Vergleichsgrundlage darstellen kann.

3.

Ebensowenig ergibt sich aus dem Umstand, dass der Kläger nach dem Vertrage vom 24. Oktober 1947 die Wiederaufbaukosten in vollem Umfang zu tragen hatte, ein Verstoss gegen die Vorschriften der Preisstopverordnung. Weder der Wortlaut noch der Sinn dieser Verordnung verbieten eine derartige Vertragsbestimmung. Allerdings wird durch eine derartige Vereinbarung der laufende Miet- oder Pachtzins erhöht. Sie bedeutet wirtschaftlich nichts anderes als die Zerlegung des vereinbarten Miet- oder Pachtzinses in eine einmalige, für die ganze Vertragszeit im voraus zu zahlende Vergütung und die laufenden Zinsen. Die Kapitalzahlung darf also nicht unberücksichtigt bleiben, wenn die Höhe der tatsächlich vereinbarten und entrichteten Miete oder Pacht ermittelt wird. Gegen die Vereinbarung einer Miete oder Pacht in dieser Form bestehen jedoch keine Bedenken. Im bürgerlichen Recht herrscht grundsätzlich Vertragsfreiheit. Die Vertragsparteien können ihre Beziehungen, soweit nicht gesetzliche Verbote entgegenstehen, so regeln, wie es ihnen beliebt. Es steht daher nichts im Wege, in einem Miet- oder Pachtvertrag das von dem Mieter für die Überlassung der Räume und von dem Pächter für den Gebrauch des Pachtgegenstandes und den Genuss der Früchte als Miet- oder Pachtzins geschuldete Entgelt auch in der Weise zu bestimmen, dass es in einem einmaligen Kapitalbetrag und ausserdem in laufenden monatlichen Zahlungen besteht. Irgend ein gesetzliches Verbot steht einer derartigen Regelung nicht entgegen. Auch preisrechtlich ist gegen sie hier nichts einzuwenden. Der Runderlass PR 5/49 (abgedruckt bei Hans a.a.O., Nachtrag), auf den die Revision hinweist, ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis mit Recht angenommen hat, auf die Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien schon deshalb nicht anwendbar, weil nach Nr. VII dieses Erlasses die in ihm gegebenen Bestimmungen nicht für Neubauten und den Wiederaufbau vollständig zerstörter Gebäude gelten. Dieser Runderlass bezieht sich vielmehr nur auf die Vermietung und Verpachtung von durch Kriegseinwirkung beschädigten Gebäuden. Allerdings hat der Erlass des Niedersächsischen Ministers des Innern vom 7. Februar 1951, auf den der Kläger sich beruft, für Neubauten, die nach dem 21. Juni 1948 bis zum Inkrafttreten des 1. Wohnungsbaugesetzes bezugsfertig geworden sind, eine Erhöhung der Stopmiete dann nicht für zulässig erklärt, wenn sich der Mieter an den Kosten des Neubaus oder Wiederaufbaus mit 50 % beteiligt hat. Aus diesem Erlass könnte daher entnommen werden, dass der Niedersächsische Minister des Innern die Übernahme von mehr als 50 % der Aufbaukosten durch den Mieter oder Pächter als unzulässig angesehen hat. Selbst wenn aber der Erlass in diesem Sinn auszulegen sein sollte, wäre der erkennende Senat an diese Auffassung nicht gebunden. Ihm obliegt nur die Prüfung, ob ein derartiges Verbot aus gesetzlichen Bestimmungen zu entnehmen ist. Dagegen sind Verwaltungsanordnungen, mögen sie auch von einem Landesminister ergangen sein, für die Gerichte nicht bindend. Die Übernahme der Wiederaufbaukosten durch den Mieter oder Pächter war aber weder durch die Preisstopverordnung noch durch andere gesetzliche Bestimmungen verboten. Dass die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung aus anderen Gründen, etwa wegen Wuchers oder wegen Verstosses gegen die guten Sitten, nichtig gewesen wäre, ist vom Kläger weder behauptet worden, noch sind hierfür aus den Feststellungen des Berufungsgerichts irgendwelche Anhaltspunkte zu entnehmen. Aus der Tatsache allein, dass der Kläger mehr als 50 % der Aufbaukosten übernommen hat, sind mithin Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages vom 24. Oktober 1947 nicht herzuleiten (vgl. dazu den in JMBl NRhWf 1951, 70 abgedruckten Beschluss des OLG Düsseldorf, der von Berterman DWW 1951, 154 [155] ausdrücklich gebilligt wird; ferner LG Berlin HuW 1948, 236; 1950, 9; 1951, 277).

4.

Daraus, dass die von den Parteien getroffene Vereinbarung über die Höhe der von dem Kläger zu leistenden Vergütung weder gegen die Preisstopverordnung noch gegen andere gesetzliche Vorschriften verstösst, folgt allerdings noch nicht, dass die vereinbarte Miete oder Pacht in preisrechtlicher Hinsicht angemessen und nicht überhöht ist. Zur Zeit des Abschlusses des Vertrags und auch noch heute sind Mieten und Pachten für Räume, wie sie hier in Frage stehen, preisgebunden. Daran haben weder die Verordnung PR Nr. 71/51 vom 29. November 1951 (BGBl. I, 920) noch das Geschäftsraummietengesetz (abgekürzt: GRMG) vom 25. Juni 1952 (BGBl. I, 338) etwas geändert. Es handelt sich hier um eine zugleich mit Geschäftsräumen überlassene Wohnung, die mit den Geschäftsräumen in wirtschaftlichem Zusammenhang steht. Da der Mietwert der Wohnung mehr als ein Drittel des gesamten Mietwertes der überlassenen Räume beträgt, greift § 3 GRMG ein, so dass auf die gesamten Räume die Preisvorschriften nach wie vor anwendbar sind. Die Miet- oder Pachtpreisbildung hinsichtlich der hier in Frage stehenden Räume unterlag und unterliegt mithin der Prüfung der Preisbehörde. Hätte eine solche Prüfung, zu der die Preisbehörden nicht nur auf Antrag einer der Vertragsparteien, sondern auch von Amts wegen befugt sind, zu dem Ergebnis geführt, dass die vereinbarte Vergütung überhöht ist, so wäre die Preisbehörde zum Eingreifen verpflichtet gewesen und hätte die Vergütung auf den angemessenen Betrag herabsetzen müssen, der dann automatisch anstelle des von den Parteien vereinbarten Zinses getreten wäre. Eine entsprechende Entscheidung der Preisbehörde zu Gunsten des Klägers ist jedoch nicht ergangen. Die dem Landgericht erteilten Auskünfte sind nach ihrem Inhalt lediglich eine gutachtliche Stellungnahme der Preisbehörde, nicht aber eine die Parteien bindende Entscheidung, durch die die vom Kläger zu leistende Vergütung wirksam herabgesetzt worden wäre. Maßgebend ist vielmehr im Verhältnis zwischen den Parteien allein der dem Beklagten erteilte eingehend begründete Bescheid der Preisabteilung vom 16. Februar 1953, durch den eine wesentlich höhere als die zwischen den Parteien vereinbarte Vergütung preisrechtlich genehmigt worden ist. Dieser Bescheid ergibt mit aller Klarheit, dass die Vereinbarung zwischen den Parteien, auch soweit sie die Übernahme der gesamten Wiederaufbaukosten für das Erdgeschoss durch den Kläger ausser der Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen Miet- oder Pachtzinses enthält, preisrechtlich nicht beanstandet worden ist. Die Einschränkung, dass die Genehmigung der in dem Bescheid genannten Miet- oder Pachtzinshöhe mit Wirkung vom 1. Mai 1950 erfolge, ist für die von dem erkennenden Senat zu treffende Entscheidung ohne Bedeutung, denn eine Entscheidung der Preisbehörde, durch die die Vergütung für die vorhergehende Zeit beanstandet und auf einen geringeren Betrag festgesetzt worden wäre, liegt nicht vor. Ob der Bescheid der Preisbehörde vom 16. Februar 1953 mit dem bereits erwähnten Erlass des Niedersächsischen Ministers des Innern vom 7. Februar 1951 in Einklang steht, und ob dieser Erlass nach Inkrafttreten der Verordnung PR Nr. 71/51 überhaupt noch anzuwenden gewesen ist, unterliegt nicht der Beurteilung des erkennenden Senats, da von ihm nicht zu prüfen ist, ob die Preisbehörde bei der Festsetzung des Mietzinses im konkreten Fall die an sie gerichteten Verwaltungsanordnungen beachtet hat. Ebensowenig kann die Revision mit dem Hinweis Erfolg haben, dass der Bescheid noch nicht rechtskräftig sei. Sie verkennt, dass die Klage überhaupt nur dann aussichtsvoll sein würde, wenn die Preisbehörde die auf Grund des Vertrags von dem Kläger zu leistende Vergütung als unzulässig beanstandet hätte. Eine solche Entscheidung der Preisbehörde zu Gunsten des Klägers, auf die er sich berufen könnte, ist aber bisher nicht ergangen. Solange die Preisbehörde nicht die Vergütung zu Gunsten des Klägers ändert, ist der Kläger an den von ihm abgeschlossenen Vertrag gebunden und muss die von ihm vertraglich übernommenen Leistungen erbringen, also auch die Kosten des Wiederaufbaus in vollem Umfang tragen. Dass die Entscheidung der Preisbehörde angefochten worden ist, ist zudem noch aus einem anderen Grund ohne Bedeutung: Der Bescheid der Preisbehörde ist ein Verwaltungsakt. Nach allgemeinen Grundsätzen ist aber ein Verwaltungsakt, der nicht nichtig ist, solange auch von den Gerichten zu beachten, als dieser nicht aufgehoben worden ist. Die Nachprüfung der Richtigkeit der in dem Bescheid angestellten Berechnungen ist nicht Aufgabe des erkennenden Senats. Mag es auch nicht ohne weiteres einleuchten, daß der angemessene Miet- oder Pachtzins für die in Frage stehenden Räume nach dem Bescheid der Preisbehörde jetzt wesentlich höher ist als für die entsprechenden Räume in dem Gebäude vor der Zerstörung, obwohl der Kläger die gesamten Wiederaufbaukosten zu tragen hat, so ist doch der erkennende Senat an den Bescheid der Preisbehörde jedenfalls insoweit gebunden, als diese zu dem Ergebnis gelangt ist, daß die vereinbarte Vergütung - einschließlich der Übernahme der Aufbaukosten durch den Kläger - preisrechtlich nicht zu beanstanden ist.

5.

Auch die von dem Kläger erhobene Verfahrensrüge der Übergehung eines Beweisantrags ist nicht begründet. Es kann auf sich beruhen bleiben, ob ein Rechtsfehler des Berufungsgerichts darin zu erblicken ist, daß es ausweislich des Tatbestandes des angefochtenen Urteils nur die Rechtsausführungen des Klägers in seinem zulässigerweise nachgebrachten Schriftsatz vom 19. März 1953 berücksichtigt hat (vgl. BGH NJW 1952, 222 Nr. 6) [BGH 09.11.1951 - I ZR 107/50], denn auf die von dem Kläger in diesem Schriftsatz neu vorgetragenen und durch Benennung seiner Ehefrau als Zeugin unter Beweis gestellten Behauptungen kommt es bei der Entscheidung des Rechtsstreits ersichtlich nicht an. Das neue Vorbringen des Klägers ging dahin, der Kläger habe den Beklagten, bevor dieser das Grundstück kaufte, ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, daß er wegen seiner Aufwendungen noch Erstattungsansprüche geltend machen werde, und der Beklagte habe dazu in positivem Sinn Stellung genommen, indem er erklärt habe, es könne dem Kläger selbstverständlich nicht zugemutet werden, die ganzen Kosten des Ausbaus zu tragen. Aus einer solchen Erklärung des Beklagten würde sich entgegen der Ansicht der Revision nicht der Schluß ziehen lassen, der Beklagte habe sich verpflichtet, in angemessener Weise zu den Aufbaukosten beizutragen, und er müsse, weil dies angemessen sei, die Hälfte der Kosten übernehmen. Um eine solche Verpflichtung zu begründen, hätte es einer Abänderung der Vereinbarung über die Verpflichtung des Klägers zur Tragung der Aufbaukosten in dem Vertrage vom 24. Oktober 1947 bedurft. Aus der unter Beweis gestellten, ganz allgemein gehaltenen Erklärung des Beklagten kann aber eine Einigung der Parteien über eine entsprechende Abänderung des Vertrages vom 24. Oktober 1947 keinesfalls entnommen werden. Das Berufungsgericht hätte daher auf diesen Beweisantrag ohnehin nicht einzugehen brauchen, weil er unerheblich war, sondern es hätte ihn mit dieser Begründung ablehnen können. Sollte daher ein Rechtsfehler des Berufungsgerichts darin liegen, daß es diesen Beweisantrag aus einem anderen, einer Nachprüfung nicht standhaltenden Grunde unberücksichtigt gelassen hat, so wäre dieser Rechtsfehler deshalb ohne Bedeutung, weil das Berufungsgericht ohnehin nicht verpflichtet gewesen wäre, den angebotenen Beweis zu erheben, und das angefochtene Urteil somit auf diesem Rechtsfehler nicht beruhen würde.

Der Kläger hat mithin die von ihm vertraglich übernommene Verpflichtung zur Tragung der vollen Aufbaukosten zu erfüllen, sodaß seine Klage von dem Berufungsgericht mit Recht abgewiesen worden ist. Die Revision ist daher unbegründet und mußte mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO zurückgewiesen werden.