Bundesfinanzhof
Urt. v. 19.09.1956, Az.: II 58/56 U

Die Rb. ist ohne Erfolg.

Unrichtig ist insbesondere die Auffassung der Bfin., daß für die Frage, ob das ausgefallene Grundpfandrecht in die Gegenleistung beim Erwerbsvorgang einzurechnen sei, nicht der Einheitswert des Grundstücks, sondern der tatsächliche Wert maßgebend sei. In welcher Weise festzustellen ist, ob die Gegenleistung bei der Weiterveräußerung die Gegenleistung beim Erwerbsvorgang übersteigt, ist im § 9 Abs. 2 Satz 1 GrEStG vorgeschrieben. Danach ist als Gegenleistung beim Erwerbsvorgang die Gegenleistung im Sinne des § 11 Abs. 1 Ziff. 4 und 5 GrEStG maßgebend. § 11 Abs. 1 Ziff. 4 GrEStG bestimmt jedoch, daß der durch das Meistgebot nicht gedeckte Anspruch des Meistbietenden - d.h. hier die in der Zwangsversteigerung ausgefallene Grundschuld der Bfin. - nur insoweit hinzuzurechnen ist, als die Gesamtleistung den Wert des Grundstücks bei der Abgabe des Meistgebots nicht übersteigt. Wie der Klammerzusatz "(§ 12)" im § 11 Abs. 1 Ziff. 4 Satz 2 GrEStG ergibt, ist als Wert des Grundstücks der Einheitswert anzusetzen. Unter den Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 GrEStG tritt an die Stelle des Einheitswerts der Stichtagswert. Der Stichtagswert betrug jedoch nur 57.300,00 DM. Da sich das Meistgebot bereits auf 84.500,00 DM belief, hat das Finanzgericht zu Recht von einer Hinzurechnung des ausgefallenen Grundpfandrechts abgesehen. Die gesetzliche Regelung mag im einzelnen Fall zu Härten führen; diese Härten waren aber, wie der Gesetzeswortlaut eindeutig erkennen läßt, bei Schaffung des Gesetzes bekannt. Die amtliche Begründung zum GrEStG (Abs. 12 zu § 9 GrEStG, Reichssteuerbl. 1940 S. 387 ff.), die bereits vom Finanzgericht wörtlich angeführt wurde, läßt darüber ebenfalls keinerlei Zweifel.

Auch der Auffassung der Bfin., daß der Gegenleistung beim Erwerbsvorgang (d.h. beim Erwerb in der Zwangsversteigerung) die Aufwendungen für dauernde Wertverbesserung zuzurechnen seien, die vor dem Erwerbsvorgang gemacht wurden und in der Grundschuld nicht enthalten waren, kann nicht gefolgt werden. Welche Leistungen für die Grunderwerbsteuer als Gegenleistung anzusehen sind, ist im § 11 GrEStG bestimmt. Die hier geltend gemachten Aufwendungen - in Betracht kommen ungefähr 6.500,00 DM für Lieferung von Material - sind weder im Abs. 1 Ziff. 4 noch in den Abs. 2 und 3 des § 11 GrEStG erwähnt. Daß eine Hinzurechnung im Streitfall nicht möglich ist, ergibt sich auch aus nachstehender Überlegung: Ist es, wie bereits ausgeführt wurde, unzulässig, Aufwendungen für dauernde Wertverbesserungen, die durch eine ausgefallene Grundschuld gedeckt waren, in die Gegenleistung einzurechnen, so kann noch weniger in Betracht kommen, die Aufwendungen, die demselben Zweck dienten, aber nicht durch ein Grundpfand gesichert wurden, als Teil der Gegenleistung zu betrachten. Allerdings ist im § 9 Abs. 2 Satz 3 GrEStG bestimmt, daß der Wert der Aufwendungen, die der Erwerber für Bauten, Umbauten und sonstige dauernde Verbesserungen des Grundstücks gemacht hat, der Gegenleistung beim Erwerbsvorgang hinzuzurechnen ist. Eine solche Hinzurechnung kommt jedoch nur in Betracht, soweit es sich um dauernde Wertverbesserungen handelt, die der Erwerber in dieser Eigenschaft vornimmt.

Ob der Übergang der Verpflichtungen aus den als Mietvorauszahlungen geleisteten Baukostenzuschüssen Teil der Gegenleistung beim Erwerbsvorgang (d.h. beim Erwerb in der Zwangsversteigerung) ist, soll unerörtert bleiben. Auch wenn diese Frage bejaht wird, würden sich daraus für die Bfin. steuerliche Vorteile nicht ergeben. Insbesondere würde die Gegenleistung bei der Weiterveräußerung nach wie vor die Gegenleistung beim Erwerbsvorgang (einschließlich des Werts der vom Erwerber vorgenommenen dauernden Verbesserung) übersteigen, so daß die Voraussetzungen für eine Nachversteuerung nach § 9 Abs. 2 GrEStG unverändert erfüllt wären. Allerdings ist durch das Urteil des erkennenden Senats II 86/54 U vom 22. Dezember 1954 (Slg. Bd. 60 S. 139, Bundessteuerbl. 1955 III S. 54), das einen Fall aus dem Jahr 1952 betraf, entschieden worden, daß der Übergang der in Betracht kommenden Verpflichtungen keine zusätzliche Leistung im Sinn des § 11 Abs. 2 Ziff. 1 GrEStG darstellt. Im Hinblick darauf, daß bei Mietverträgen, bei denen Baukostenzuschüsse als Mietvorauszahlungen geleistet werden, die Verdinglichung der Miete immer mehr fortschreitet, bleibt aber die Frage offen, ob nicht in dem Übergang der Verpflichtungen ein Übergang von Belastungen im Sinn des § 11 Abs. 2 Ziff. 2 GrEStG erblickt werden muß; siehe dazu die §§ 57c, 57d des Gesetzes über die Zwangsversteigerung in der mit. Wirkung ab 1. Oktober 1953 in Kraft getretenen Fassung des Art. 3 Nr. 14 des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete der Zwangsvollstreckung vom 20. August 1953 (Bundesgesetzbl. I S. 952) und das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. November 1954 V ZR 24/54 (Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen Bd. 15 S. 296).

Der Rb. ist demnach der Erfolg zu versagen.