I.

Das Berufungsgericht führt aus: Zwischen der Beklagten und der früheren Eigentümerin des Hausgrundstücks habe ein Mietverhältnis bestanden, in das der Kläger als Ersteher des Grundstücks eingetreten sei. Dem Kläger gebührten daher seit 29. Oktober 1952 gemäß §§ 56 Satz 2, 57 ZVG, §§ 571 Abs. 1, 535 BGB die Nutzungen des Wohngrundstücks. Gleichwohl stehe dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung der Miete gegen die Beklagte nicht zu. Das wäre nur der Fall, wenn die Vereinbarungen vom 26. Juni 1949 und 8. Januar 1951 rechtlich als dem Ersteher gegenüber unwirksame Vorausverfügungen über den Mietzins gemäß §§ 57, 57b ZVG in Verbindung mit §§ 573 ff BGB zu beurteilen wären. Das Reichsgericht habe angenommen, daß eine Vorauserhebung des Mietzinses gültig sei, die im Mietvertrag vereinbart gewesen und vor Eintritt des Erwerbers oder Zwangsverwalters in das Mietverhältnis vorgenommen worden sei. Der Bundesgerichtshof habe entschieden, daß ein im Mietvertrag vereinbarter Baukostenzuschuß auch nach Eröffnung des Konkursverfahrens dem Konkursverwalter gegenüber unbeschränkt wirksam sei.

Diese Darlegungen, gegen die auch die Revision Einwendungen nicht erhebt, entsprechen der herrschenden Rechtsprechung (RGZ 94, 279; 127, 116; 136, 407; RG SeuffArch 79, 42; RGZ 144, 194; BGHZ 6,202 ). In einer weiteren Entscheidung vom 3. Juni 1953 (VI ZR 223/52, Lind-Möhr ZVG § 57b - (1) = MDR 1953, 473 = BB 1953, 515) bat sich der VI. Zivilsenat mit den dagegen erhobenen Einwendungen (vgl. Vahlbruch BB 1953, 189; Müller Zeitschrift für das gesamte Kreditwesen 1952, 55) auseinandergesetzt und die bisherige Auffassung gegenüber den Ansprüchen des Zwangsverwalters bestätigt.

II.

Das Berufungsgericht hat weiter ausgeführt: Der Bundesgerichtshof habe die Frage, ob Baukostenzuschüsse, die sich rechtlich als Mietvorauszahlungen mit Abwohnklausel darstellen, nach der Beschlagnahme des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung dem Ersteher gegenüber wirksam seien, nicht ausdrücklich entschieden. Die Erwägungen, mit denen die Wirksamkeit der Baukostenzuschüsse gegenüber dem Konkursverwalter vom Bundesgerichtshof bejaht worden seien, müßten aber dazu führen, diese Frage auch gegenüber dem Ersteher eines Grundstücks zu bejahen. Die Einwendungen gegen diese Auslegung des Gesetzes halte das Berufungsgericht nicht für durchgreifend. Bedenken, die daraus hergeleitet würden, daß der Ersteher des Grundstücks vielfach keine Kenntnis von der

Gewährung eines abwohnbaren Baukostenzuschusses habe und sich daher in seinen Entschließungen nicht entsprechend einrichten könne, schieden im vorliegenden Fall schon deshalb aus, weil die betreibende Gläubigerin, die dem Kläger ihr Recht aus dem Meistgebot abgetreten habe, zur Zeit der Beschlagnahme des Grundstücks Kenntnis von der Gewährung der Baukostenzuschüsse an die frühere Eigentümerin gehabt habe. Diese müsse sich der Kläger als deren Rechtsnachfolger entgegenhalten lassen. Damit erscheine die Auffassung, daß die §§ 57 ff ZVG sich nicht auf Mietvorauszahlungen mit Abwohnklausel bezögen, hinreichend begründet.

Die Einwendungen der Revision hiergegen können keinen Erfolg haben.

Die Berufung auf § 91 ZVG geht fehl. Auch eine entsprechende Anwendung kommt nicht in Betracht. Diese Bestimmung bezieht sich nur auf dingliche Rechte am Grundstück im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG, gerade nicht auf Miet- und Pachtrechte, die in §§ 57 ff ZVG geregelt sind (Steiner-Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 6. Aufl. 1953 zu § 91, 1, a S. 504). Die dinglichen Rechte und die Miet- und Pachtrechte sind auch im Zwangsversteigerungsverfahren nach ihren Voraussetzungen und ihren Wirkungen verschieden geregelt. Es kann also für die Beurteilung nicht von Belang sein, ob etwa ein dinglich Berechtigter, dessen Recht einen ungünstigen Rang hat, im einzelnen Fall schlechter gestellt ist als ein Mieter. Maßgebend ist, daß der Ersteher grundsätzlich in das Mietverhältnis eintritt, wie es sich im jeweils gegebenen Fall darstellt (§ 57 ZVG, § 571 Abs. 1 BGB). Das Gesetz trifft nun allerdings eine Reihe von Bestimmungen, durch die Vorausverfügungen über den Mietzins die Wirkung versagt wird, und zwar im Interesse des späteren Grundstückseigentümers und der Gläubiger, die sich im Konkurs-, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren aus dem Grundstück befriedigen können (§§ 573, 574, 1123 bis 1125 BGB, § 21 Abs. 2 und 3 KO, §§ 148 Abs. 2, 20 Abs. 2, 57, 57b ZVG). Die Rechtsprechung hat aber, wie oben dargelegt, von dieser Regelung gerade für Baukostenzuschüsse eine Ausnahme gemacht, weil die Hingabe eines Baukostenzuschusses und seine Verwendung zum Aufbau oder Wiederaufbau des Grundstücks dessen Sachwert steigert und letzten Endes eine gegen die Zeit vor der Leistung des Zuschusses erhöhte Miete ermöglicht, wenn diese auch eine Zeitlang gering ist oder möglicherweise ganz ausfällt.

Es ist richtig, daß dadurch ein Zwiespalt der Interessen zwischen dem Mieter, der den Aufbau ermöglicht hat, einerseits und dem nachfolgenden Grundstückseigentümer und den Gläubigern des bisherigen Eigentümers andererseits entsteht, der am besten durch den Gesetzgeber gelöst würde. Es ist aber nicht ersichtlich, weshalb gerade der Ersteher insoweit besser gestellt werden soll als der freihändige Käufer und als die Gläubiger, eine Forderung, die bisher soweit erkennbar, in Rechtsprechung und Schrifttum noch nicht erhoben worden ist. Ins besondere dem freihändigen Käufer gegenüber besteht in dieser Hinsicht kein Unterschied. Käufer und Bieter stehen im Gegenteil noch günstiger als die Gläubiger, denn sie können sich vorher erkundigen, bevor sie sich vertraglich festlegen, wozu sie unter den heutigen Verhältnissen auch allen Anlaß haben, wenn es sich um ein neugebautes Gebäude mit Mietwohnungen handelt.

Die Revision möchte nun den Grundgedanken der durch das Gesetz vom 20. August 1953 eingeführten §§ 57c und d ZVG zur Anwendung bringen und der Beklagten die Berufung auf den geleisteten Baukostenzuschuß deshalb versagen, weil dieser bei der Versteigerung oder dem Kläger als Ersteher nicht bekanntgemacht worden sei. Auch hier ist der Revision nicht zu folgen. Wie die Revision nicht verkennt, ist durch das Gesetz vom 20. August 1953 nur eine der in Betracht kommenden Fragen, nämlich das Kündigungsrecht des Erstehers, geregelt worden. Die Frage der Wirksamkeit der Baukostenzuschüsse ist bewußt offengeblieben (Bericht des Ausschusses für Rechtswesen und Verfassungsrecht, Bundestagsdrucksache Nr. 4452 S. 6 unter II), so daß es schon zweifelhaft erscheint, ob der Gedanke, der in der getroffenen Regelung seinen Ausdruck fand, zur Lösung der vom Gesetzgeber offengelassenen Frage verwendet werden darf. Selbst wenn jedoch dies zugelassen werden sollte, so können nicht reine Formvorschriften, wie die Auskunfterteilung und Bekanntgabe, die durch das Gesetz eingeführt wurden, um den Bieter und Ersteher vor Überraschungen zu sichern, auf ein Zwangsversteigerungsverfahren angewendet werden, das bereits im Jahre 1952, also vor Erlaß des Änderungsgesetzes, abgeschlossen wurde. Auch die Vorschläge von Korn (MDR 1953, 587 ff) sind nur für eine zu- künftige gesetzliche Regelung gemacht. Im übrigen ist sachlich diesem Erfordernis, das die Revision aufstellen will, genügt worden, denn dem Bieter, der betreibenden Gläubigerin, waren die Verhältnisse in vollem Umfang bekannt. Es handelt sich hier aber nur um eine Hilfserwägung des Berufungsgerichts. Auch ohne diese Kenntnis des Bieters hätte das Berufungsgericht zu diesem Ergebnis kommen müssen.

III.

Das Berufungsgericht hat weiter ausgeführt: Die Verträge vom 26. Juni 1949 und vom 8. Januar 1951 stünden nach ihrer Zweckbestimmung in engem Zusammenhang und seien daher einheitlich zu würdigen. Nur soweit die Vereinbarung vom 8. Januar 1951 wesentlich von der Abrede vom 26. Juni 1949 abweiche, sei eine gesonderte rechtliche Betrachtungsweise zulässig und geboten. Ob mit diesen Vereinbarungen ein Darlehen oder eine Mietvorauszahlung, eine Aufrechnung mit dinglicher Wirkung oder nur ein schuld rechtlicher Aufrechnungsvertrag bedungen worden sei, sei eine Frage der Auslegung. Im vorliegenden Fall spreche der Wortlaut beider Vereinbarungen zwar für ein Darlehen. In Wahrheit hätten die Vertragsparteien jedoch die teilweise bzw. volle Tilgung der Miete durch die geleisteten Baukostenzuschüsse beabsichtigt. Der Formulierung, "die Tilgungsraten werden mit der Monatsmiete aufgerechnet", könne daher nur rein rechnerische Bedeutung beigemessen werden, nämlich festzulegen, welcher Teil der normalen Miete schon gezahlt sein solle.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei eine rechtlich verschiedene Beurteilung der Vereinbarung vom 8. Januar 1951 nicht schon deshalb gerechtfertigt, weil diese längere Zeit später als der Vertrag vom 26. Juni 1949 getroffen und in diesem kein Hinweis auf eine spätere weitere Finanzierung durch die Beklagte enthalten sei. Das Erfordernis, daß die Vereinbarung über die Gewährung eines Baukostenzuschusses im Mietvertrag enthalten sein müsse, bedeute nicht, daß sie in dem ursprünglichen Mietvertrag verankert sein müsse, sondern lediglich, daß sie zum Inhalt des Mietvertrags, sei es auch des insoweit abgeänderten oder ergänzten Mietvertrags, geworden sei. Auch in diesem Fall sei, rückwirkend gesehen, ein Mietzins für eine bestimmte Zeit teilweise oder ganz nicht entstanden und die Vorauszahlung der Miete gemäß dem Mietvertrag ganz oder teilweise vereinbart. Die Vereinbarung vom 8. Januar 1951 sei aber nichts anderes als eine Ergänzung des Vertrags vom 26. Juni 1949.

Auch die Erwägung des Landgerichts greife nicht durch, im Interesse der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse, insbesondere, um deren Übersichtlichkeit für später hinzutretende Dritte zu gewährleisten, müsse ein enger, auch zeitlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag erkennbar sein. Die Interessenten hätten mit dem Vorhandensein von Verrechnungsabkommen rechnen und vor ihren Entschließungen Ermittlungen in dieser Hinsicht anstellen müssen.

Es sei auch unerheblich, wie es zu der Verrechnungsvereinbarung gekommen sei, insbesondere, ob die Finanzierung des Neubaus zeitlich vor diesem Abkommen liege. Es sei ausschließlich maßgebend, ob die Parteien einen Baukostenzuschuß mit schuldtilgender Wirkung vereinbart hätten, die Mittel für den Aufbau verwandt worden seien und nach dem Willen der Vertragsparteien die Miete in Höhe des Baukostenzuschusses getilgt sein sollte.

Die Revision bekämpft diese Auffassung. Sie meint, es müsse zwischen dem im Mietvertrag vom 26. September 1949 vereinbarten Baukostenzuschuß von 5000 DM und der durch die zusätzliche Vereinbarung vom 8. Januar 1951 nachträglich hinzugekommenen Summe von 4712,66 DM unterschieden werden. Die Vereinbarung vom 8. Januar 1951 sei eine völlig zufällige, auf Betreiben der Beklagten zustande gekommene Vereinbarung, um der Beklagten aus einer von ihr verschuldeten Verlegenheit herauszuhelfen. Die Beklagte habe in äußerst leichtsinniger Weise Gelder ausgegeben und erst im Dezember 1950, als die Wohnungen längst bezogen gewesen seien, gemerkt, daß die einschließlich des verlorenen Baukostenzuschusses vorgesehene Summe von 20000 DM beträchtlich überschritten worden sei. Es könne über die Auffassung des Landgerichts nicht ohne weiteres hinweggegangen werden, daß bei nachträglichen Abmachungen ein enger, insbesondere auch zeitlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Mietvertrag erkennbar sein müsse. Durch das zusätzliche Abkommen sei eine völlige Verwirrung eingetreten, die jede Übersicht für später hinzutretende Dritte fast unmöglich mache.

Auch diese Einwendung kann zu keinem Erfolg führen.

Das Reichsgericht hat eine Wirksamkeit der Vorauszahlung des Mietzinses stets nur "in Gemäßheit des Mietvertrags " anerkannt (RGZ 94, 279 [281]; 144, 194 [196]) und hat in einer Entscheidung (JW 1933, 1688) auch ausgesprochen, durch eine in Abweichung von dem ursprünglichen und maßgebenden Vertrag getroffene Vereinbarung könne eine Mietzinsforderung der Haftung für die Hypothek nicht entzogen werden. Auch in den bisher ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGHZ 6,202; Urteil vom 3. Juni 1953 VI ZR 223/52) war die Vorauszahlung des Mietzinses bereits bei Abschluß des maßgebenden Mietvertrags vereinbart worden. Gegen die Unterscheidung, ob die Vorauszahlung schon in dem ursprünglich vereinbarten Mietvertrag oder in einer späteren Abänderung oder einer Ergänzung vereinbart worden ist, hat sich schon früher das Landgericht Berlin gewandt (Urteile vom 16. September und 17. Oktober 1935, JW 1935, 3654 und 3656). Es meint, der Begriff der "vertragsgemäßen" Verfügung über den Mietzins sei für die Lösung der Frage nicht brauchbar. Beide Fälle müßten wegen der gleichen Interessenlage gleich behandelt werden. Im übrigen liege in der Vorauszahlung ohne vertragliche Verpflichtung dazu eine Abänderung des Mietvertrags für diesen Einzelfall und die Vorauszahlung geschehe daher wegen der übereinstimmenden Erklärungen der jeweiligen Vertragsparteien immer, in Gemäßheit des Vertrags". Neuerdings haben sich in Rechtsprechung und Schrifttum verschiedene Stimmen gegen die Auffassung gewandt, die Vereinbarung einer Vorauszahlung des Mietzinses müsse, wenn sie späteren Erwerbern und Grundstücksgläubigern gegenüber wirksam sein solle, im ursprünglichen Mietvertrag getroffen sein (LG Hamburg vom 27. Oktober 1950 MDR 1951, 293; LG Kassel vom 5. Februar 1953 MDR 1953, 295; Himmelmann MDR 1952, 196; Wörbelauer NJW 1953, 1729 [1731 unter II, 3]). Das Landgericht glaubt, im vorliegenden Rechtsstreit an der vom Reichsgericht aufgestellten Forderung festhalten zu müssen, und verlangt im Interesse der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse, insbesondere, um deren Übersichtlichkeit auch für später hinzukommende Dritte zu gewährleisten, daß ein gewisser enger, nicht zuletzt zeitlicher Zusammenhang mit dem ursprünglichen Vertrag erkennbar sei. Das Berufungsgericht ist dieser Auffassung mit Recht nicht gefolgt. Die Abgrenzung durch das Reichsgericht ist rein formal. Grundsätzlich kann ein Vertrag abgeändert werden, und die Abänderung und Ergänzung stellt, wenn dies der Wille der Parteien ist, von der neuen Vereinbarung an den nunmehr maßgebenden Vertrag dar. Es ist nicht ersichtlich, warum dies hier anders sein soll. Himmelmann (MDR 1952, 196) weist z.B. darauf hin, es müsse möglich sein, daß die Vertragsparteien den alten Mietvertrag in vollem Umfang aufheben und einen neuen Vertrag, der die Vorauszahlungsklausel enthält, schließen könnten, und sieht darin gegenüber einer bloßen Ergänzung des Vertrags keinen sachlichen Unterschied. Dem Zweck der Übersichtlichkeit, den das Landgericht im vorliegenden Fall in den Vordergrund stellt, könnte höchstens genügt sein, wenn die Vorauszahlungsklausel in einem schriftlichen Vertrag niedergelegt sein müßte, er würde schon dann nicht sicher erreicht, wenn der ganze Vertrag erkennbar aus mehreren sachlich und zeitlich zusammenhängenden Verträgen besteht, die noch dazu auch mündlich geschlossen worden sein könnten. Diese formale Abgrenzung ist aber auch nicht mehr nötig, nachdem die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs den Grund für die Ausnahme von den gesetzlichen Einschränkungen der Vorauszahlung zugunsten der späteren Erwerber und der Gläubiger im Falle des Baukostenzuschusses in einem sachlichen Grund findet, nämlich darin, daß erst durch die Zuschußleistung des Mieter: ein sachlicher Wert geschaffen wurde, der eine mindestens später sich auswirkende Besserstellung der späteren Eigentümer und der Gläubiger herbeiführt. Die Wirksamkeit der Vorauszahlungsklausel muß also danach beurteilt werden, ob diese sachlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarung vom 3. Januar 1951 als eine Ergänzung des Vertrags vom 26. Juni 1949 zu betrachten und deshalb mitzuberücksichtigen sei, ist also nicht zu beanstanden.