Zwangsverwaltung - Wohnrecht des Schuldners

 Normen 

§ 149 ZVG

ZwVwV

 Information 

1. Allgemein

Unentgeltliches Wohnrecht des Schuldners in seinem unter Zwangsverwaltung stehenden Gebäude.

Gemäß § 149 ZVG sind dem Schuldner während der Zwangsverwaltung die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen.

Das Wohnrecht ist auf private Wohnräume beschränkt und umfasst folgende Personen:

2. Voraussetzungen des Wohnrechts

Voraussetzung ist aber, dass der Schuldner im Zeitpunkt der Beschlagnahme in dem Gebäude wohnte. Ein erst nach der Beschlagnahme beantragtes Wohnrecht ist nicht begründet:

§ 149 ZVG setzt nach seinem Tatbestand die Wohnnutzung des zwangsverwalteten Grundstücks kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes durch den Verfahrensschuldner und seine mitwohnenden Familienangehörigen voraus.

Geben die Eigentümer den Hausstand auf, entfällt der Wohnungsschutz für sie und für mitwohnende Angehörige. Dies ist grundsätzlich auch dann der Fall, wenn der Eigentümer und Verfahrensschuldner das Haus vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergibt, denn dann hat er den unmittelbaren Eigenbesitz an dem Grundstück verloren.

Daran ändert sich nichts, wenn er das Haus oder Teile von ihm wiederum vom Dritten zu Wohnzwecken zurückmietet: Er besitzt die angemieteten Räumlichkeiten in diesem Fall unmittelbar nicht aufgrund seines Eigentums als Eigen-, sondern aufgrund des (Unter-)Mietvertrages als Fremdbesitzer. Zwar lassen sich Eigen- und Fremdbesitzwille regelmäßig nicht gleichzeitig verwirklichen; der Eigenbesitz des Besitzmittlers verhindert regelmäßig eine Herrschaftsbeziehung des Oberbesitzers zur Sache.

Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Eigentümer seine Wohnung vermietet und mittelbarer Eigenbesitzer ist, die Wohnung sodann von dem Mieter wieder anmietet und damit zugleich unmittelbarer Fremdbesitzer wird.

Ebenso wenig kommt § 149 Abs. 1 ZVG zur Anwendung, wenn ein Verfahrensschuldner als Geschäftsführer einer juristischen Person innerhalb seines Aufgabenbereichs die tatsächliche Sachherrschaft über das durch ihn an die juristische Person vermietete Hausgrundstück ausübt. In diesem Fall vermittelte er dieser lediglich den Organbesitz an dem gemieteten Haus (BGH 21.04.2016 - IX ZR 72/14).

3. Reichweite des Wohnrechts

Das unentgeltliche Wohnrecht besteht nur für die unentbehrlichen Räume, d.h. der Zwangsverwalter ist berechtigt, den Schuldner, der eine zu große Wohnung bewohnt, in eine andere, kleinere Wohnung des Gebäudes zu verweisen. Der Schulner kann aber die seinen Wohnbedarf übersteigenen Räume "anmieten". Daneben ist er verpflichtet, die Betriebskosten der Nutzung des Wohnraums zu tragen.

Die Entscheidung, welcher Wohnraum angemessen ist, obliegt dem Zwangsverwalter, sie kann jedoch durch das Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Beteiligten abgeändert werden.

4. Durch das Wohnrecht versachte Störungen der Zwangsverwaltung

Gefährdet ein Schuldner oder ein Mitglied seines Hausstandes schuldhaft die Durchführung der Zwangsverwaltung oder den Wert des Grundstücks, so kann gemäß § 149 Abs. 2 ZVG das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Zwangsverwalters, des Gläubigers oder eines sonstigen Verfahrensbeteiligten dem Schuldner die Räumung des Grundstücks bzw. sonstige Maßnahmen der Gefahrenabwehrung auferlegen. Dies kann die Untersagung der Nutzung bestimmter Räume oder die Anordnung sonstiger Maßnahmen sein, durch die die Gefährdung des Wertes des Grundstücks bzw. der Durchführung der Zwangsverwaltung abgewendet werden kann.

Der Beschluss ist sofort vollstreckbar, eine Klausel wird nicht erteilt. Vollstreckungsorgan ist der Gerichtsvollzieher.

Rechtsmittel des Schuldners gegen die Anordnung der Räumung ist die sofortige Beschwerde.

5. Landwirtschaftliche genutztes Grundstück

Bezieht sich die Zwangsverwaltung auf ein landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutztes Grundstück, so hat der Schuldner einen Anspruch auf Erzielung von Unterhaltsleistungen aus dem Grundstück.

 Siehe auch 

Depré: Die stille Zwangsverwaltung. Zweckmäßigkeit und Grenzen. Zugleich Anmerkung zu BGH 14.07.2016 - IX ZB 31/14; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2017, 1

Keller: Aktuelle Rechtsprechung zur Zwangsverwaltung im Jahre 2015; Zeitschrift für Immobilienrecht - ZfIR 2016, 253

http://www.forum-zwangsverwaltung.de (Internetseiten einer Interessengemeinschaft Zwangsverwaltung)

http://www.igzwangsverwaltung.de (Internetseiten einer Interessengemeinschaft Zwangsverwaltung)