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Makler (Bauträger und Baubetreuer) - Gewerberecht

 Normen 

§ 34c GewO

MaBV

 Information 

1. Allgemein

Die Maklertätigkeit unterliegt den Vorschriften der Gewerbeordnung. Dabei sind insbesondere folgende Normen zu beachten:

  • § 34c GewO regelt die Erlaubnispflicht im Rahmen der Berufszulassung:

    § 34c GewO enthält ab dem 1. August 2018 fünf verschiedene Berufsformen:

    • Grundstücks- und Immobilienmakler:

      Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

    • Darlehensvermittler:

      Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.

      Hinweis:

      Ausdrücklich von dem Anwendungsbereich des § 34c GewO ausgenommen ist die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die nunmehr separat in dem neuen § 34i GewO geregelt ist. Siehe zu den Voraussetzungen der Tätigkeit eines Immobiliardarlehensvermittlers den Beitrag "Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag".

    • Bauträger:

      Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwendet.

    • Baubetreuer:

      Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereitet oder durchführt.

    • neu zum 1. August 2018: Wohnimmobilienverwalter:

      In der neuen Nummer 4 wird als neuer Erlaubnistatbestand die gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes aufgenommen. Die gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum war bisher erlaubnisfrei und unterlag lediglich der Anzeigepflicht nach § 14 GewO. Von der neu eingeführten Erlaubnispflicht nicht erfasst wird die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist von der Definition der Gewerbsmäßigkeit ausgeschlossen.

    Ausnahmen von der Anwendbarkeit der Vorschrift sind im Gesetz vorgesehen, insbesondere für Fälle, die bereits durch das Kreditwesengesetz geregelt sind.

    Hinweis:

    Die zuvor in § 34c GewO vormalig geregelte Erlaubnispflicht des Anlagemaklers ist gesondert in § 34f GewO geregelt.

  • § 14 GewO bestimmt die Pflicht, eine Gewerbetätigkeit bzw. die Verlegung oder Aufgabe des Betriebes anzuzeigen (Gewerbeerlaubnis).

2. Zulassungsvoraussetzungen

2.1 Allgemein

Für die Zulassung zu den Berufsgruppen ist bis zum 31.07.2018 nach § 34c GewOkein Fachkundenachweis erforderlich. Somit ist die Erlaubnis jedem zu erteilen, der die sonstigen persönlichen Voraussetzungen erfüllt, also

  • die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt

    und

  • in geordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Ab dem 01.08.2018 wird für die Berufsgruppen Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter für die Zulassung ein Sachkundenachweis eingeführt. Siehe insofen den folgenden Gliederungspunkt.

2.2 Nachweis der Sachkunde für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Ab dem 01.08.2018 wird mit dem neuen § 34c Abs. 2a Ge ein Sachkundenachweis als Voraussetzung für die Erlaubniserteilung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwaltern eingeführt.

Dies ist zum Schutz der Verbraucher vor unqualifizierter und unsachgemäßer Erbringung von Dienstleistungen sinnvoll und - angesichts der Probleme, die bei unsachgemäßer Tätigkeit aufgrund von mangelhafter Qualifikation entstehen können - auch erforderlich. Durch Übergangsregelungen für "Altfälle" in § 161 GewO bis zum 01.03.2019 wird zudem sichergestellt, dass sich die bereits im Markt tätigen Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter auf die geänderte Rechtslage einstellen können und die Einführung der neuen Berufszulassungsvoraussetzung nicht dazu führt, dass diese Gewerbetreibenden ihren Beruf nicht mehr ausüben können.

Gewerbetreibende sind danach verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden; das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für den Gewerbetreibenden ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung oder der Verwaltung mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen.

2.3 Zuverlässigkeit

Die Gewerbeordnung bestimmt keine speziellen Anforderungen an die Zuverlässigkeit des Antragstellers. In § 34c Abs. 2 Nr.1 S. 2 GewO sind jedoch Beispiele aufgeführt, in denen grundsätzlich von einer Unzuverlässigkeit auszugehen ist.

Unzuverlässigkeit liegt nach der gesetzlichen Regelung des § 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO regelmäßig dann vor, wenn in den letzten fünf Jahren vor Antragstellung

  • der Antragsteller wegen eines Verbrechens rechtskräftig verurteilt worden ist

    oder

  • der Antragsteller wegen Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat (betrügerischer Bankrott, Verletzung der Buchführungspflicht, Gläubigerbegünstigung, Schuldnerbegünstigung) rechtskräftig verurteilt worden ist.

Die Behörde kann daneben die Erlaubnis wegen einer Unzuverlässigkeit aus anderen Gründen versagen.

2.4 Geordnete Vermögensverhältnisse

Auch hier beschränkt sich der Gesetzgeber in § 34c Abs. 2 Nr. 2 GewO darauf, festzustellen, wann diese insbesondere nicht vorliegen:

Daneben kann die Behörde die Erlaubnis wegen ungeordneter Vermögensverhältnisse aus anderen Gründen versagen.

3. Fehlende Gewerbeerlaubnis

Fehlt der als Makler tätigen Person die Gewerbeerlaubnis, so ist der Maklervertrag dennoch wirksam. Nach der Rechtsprechung enthält die Bestimmung des § 34c GewO kein ausdrückliches gesetzliches Verbot (BGH 23.10.1980 - IVa ZR 33/80).

Rechtsanwälten und Steuerberatern ist die ständige Ausübung des Berufs eines Maklers nach ihrem Berufsrecht/Standesrecht untersagt. Dennoch ist auch hier ein abgeschlossener Maklervertrag wirksam (BGH 08.06.2000 - III ZR 187/99, BGH 23.10.1980 - IVa ZR 28/80).

Etwas anderes gilt, wenn sich der Rechtsanwalt mit einem Notar zu einer Sozietät zusammengeschlossen hat. Nach § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO ist es dem Notar verboten, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen. Von einem Notar abgeschlossene Maklerverträge sind nichtig. Dies gilt ebenso für Rechtsanwälte, mit denen der Notar sich zu gemeinsamer Tätigkeit zusammengeschlossen hat (BGH 22.02.2001 - IX ZR 357/99).