Der Bundesgerichtshof hat mit seinem am 11.01.2006 verkündeten Urteil (Az.: VIII ZR 364/04) die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters bei nicht pünktlicher Mietzahlung erleichert.
Der Sachverhalt:
Der Mieter (Beklagter) schuldete laut Mietvertrag seinem Vermieter (Kläger) für die von ihm angemietete Wohnung eine Monatsmiete von ca. 276 Euro. Diese war spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Der Mieter hatte jedoch jahrelang seine Miete unpünktlich gezahlt. So zahlte er die monatliche Miete in mehreren Teilbeträgen oder zahlte zu unterschiedlichen Zeitpunkten innerhalb des Monats, mitunter auch erst im darauf folgenden Monat. Der Vermieter sprach sodann eine fristlose Kündigung zum 14.02.2001 aus. Dennoch wurde das Mietverhältnis weiter fortgesetzt. Der Mieter zahlte in der Folgezeit die Miete vertragsgemäß, also spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus. Von Feburar 2003 bis Juni 2003 zahlte der Mieter erneut seine Miete unpünktlich. Daraufhin wurde der Mieter vom Vermieter zweimal abgemahnt; jeweils mit dem Hinweis auf Ausspruch der fristlosen Kündigung. Als sich am Verhalten des Mieters nichts änderte, kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Der Vermieter (Kläger) begeht nun die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Die Entscheidung:
Nach der bisherigen Rechtsprechung war es im Falle von unpünktlichen Mietzahlungen erforderlich, dass der Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzungen den Mieter (mindestens) dreimal abgemahnt haben muss und der Mieter trotz dieser Abmahnungen weiterhin verspätet seine Miete zahlt. Zahlungsverzögerungen die zuvor nicht abgemahnt wurden, konnte der Vermieter nicht mehr zur Begründung seiner Kündigung heranziehen.
Der 8. Senat des Bundesgerichtshofes ist jedoch der Ansicht, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes, der zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung berechtigt, nicht überspannt werden dürfen. Denn Sinn und Zweck einer Abmahnung liegen darin, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Er erhält damit quasi die Chance zu einem vertragsgemäßem Verhalten zurückzukehren.
Mit dieser Entscheidung erleichert der BGH den Vermietern die Kündigungsmöglichkeit bei Mietern die ihre Miete ständig unpünktlich zahlen. In diesen Fällen kann für den Vermieter die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar sein, wenn der Mieter nach einer erfolgten ersten Abmahnung erneut verspätet seine Miete entrichtet. Denn nach hartnäckiger "Zuspätzahlung" muss das Verhalten des Mieters nach erfolgter Abmahnung geeignet sein, beim Vermieter das Vertrauen in eine zukünftig vertragsgerechte - also pünktliche und vollständige - Mietzahlung wiederherzustellen.
Fazit:
Den Mietern ist nach dieser Entscheidung dringend zu raten ihre vertraglichen Zahlungsverpflichtungen genau einzuhalten, da die Gefahr eines fristlosen Kündigungsausspruchs deutlich verschärft wurde.
gez. Steinhuber-Honus, RAin
